2 основания для выплаты дольщикам страховки от недостроя

Сегодня предлагаем ознакомиться с темой: "2 основания для выплаты дольщикам страховки от недостроя" с описанием от профессионалов и комментариями. Любые вопросы вы можете задать дежурному юристу.

Изображение - 2 основания для выплаты дольщикам страховки от недостроя proxy?url=http%3A%2F%2Fxn--d1aigcdmbw9e3a.xn--p1ai%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F07%2Fnedostroi-696x465

Обязательства, выплаты и грядущие изменения.

Вкладывая деньги в свою будущую квартиру, мы рассчитываем получить ее и получить в обещанный срок. Но на практике так получается далеко не всегда. Статистика по обманутым дольщикам отпугивает людей от участия в долевом строительстве: разные источники приводят разные цифры – от более чем 40 000 до более чем 100 000 человек; но в любом случае счет идет на десятки тысяч.

Что делать, чтобы не оказаться в их числе, и как действовать в том случае, если ваш застройщик пропал/обанкротился/затягивает сроки строительства? В первую очередь, ознакомиться с федеральным законом № 214 “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, в который было внесено несколько изменений буквально несколько дней назад.

Вопрос страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение взятых на себя обязательств оговаривает статья 15.2 закона ФЗ № 214. Согласно ей, застройщик осуществляет страхование:

  1. за свой счет;
  2. до того, как осуществлена государственная регистрация договора с первым участником долевого строительства (то есть если застройщик не застрахован, Росреестр не может зарегистрировать договоры на новый объект);
  3. двумя способами – либо участвуя в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, либо заключив договор страхования гражданской ответственности застройщика со страховой организацией, у которой есть лицензия на осуществление добровольного имущественного страхования.

Если застройщик использует страхование для обеспечения своих обязательств, то он обязан оповестить дольщиков как об условиях страхования, так и о способе страхования (то есть об обществе взаимного страхования, в котором он состоит, или о страховой организации, которая его страхует).

Обновляющийся список страховщиков, которые соответствуют всем требованиям закона № 214, есть на сайте Банка России – можно проверить данные застройщика. Если у страховой организации отозвана лицензия, застройщик обязан в течение 15 дней либо заключить договор с другим страховщиком, либо участвовать в обществе взаимного страхования, либо заключить договор поручительства с банком.

Поручительство банка – еще один способ обеспечить исполнение обязательств застройщика, альтернатива страхованию, описанному выше. Как прописано в статье 15.1 закона № 214, поручитель отвечает перед участником долевого строительства в том же объеме, что и застройщик, включая предусмотренные законом и договором неустойки (штрафы, пени). Как и в случае со страхованием, застройщик должен оповестить дольщиков о своем поручителе и условиях, на каких банк взялся поручиться за него. Точно так же, если у банка отозвана лицензия, застройщик обязан в течение 15 дней найти новый вариант предоставления гарантий своим дольщикам.

Впрочем, поручительство банков используется довольно редко – это не самый выгодный вариант как для банка, так и для застройщика.

Согласно закону № 214, “страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору”. Это подразумевает весь ряд ситуаций, в которых дольщик оказывается пострадавшим: например, застройщик не может предоставить купленную у него квартиру по причине прекращения деятельности, банкротства, или по тем или иным причинам сдвигает сроки ввода дома в эксплуатацию.

Договор страхования вступает в действие со дня регистрации ДДУ (договора участия в долевом строительстве) и действует до оговоренного в ДДУ срока передачи жилья дольщику. Страховой случай, наступивший в течение двух лет после окончания этого срока, дает право на получение возмещения от страховой компании.

“Неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств” должно быть подтверждено одним из двух документов:

  1. вступившим в силу решением суда о взыскании средств на недвижимость;
  2. решением арбитражного суда о банкротстве должника и об открытии конкурсного производства.

Правда, обратиться в суд за взысканием залога можно только через полгода после того, как миновал оговоренный срок передачи жилья или прекращения/приостановки строительства.

Минимальная страховая сумма, на которую может претендовать дольщик, не получивший квартиру, зависит от цены договора, но при этом она не будет ниже, чем стоимость жилья, которая рассчитывается на основании среднерыночной цены квадратного метра жилплощади в том регионе, где расположена недвижимость.

Если застройщик нарушает срок передачи объекта, можно требовать с него неустойку за каждый просроченный день. Для этого нужно направить письменную претензию строительной компании и, если она ее не удовлетворит, обращаться в суд с требованием выплат неустойки и морального ущерба. Сумму общей выплаты будет определять судья, в зависимости от конкретной ситуации.

Застраховать свою покупку при долевом строительстве может и сам дольщик – другое дело, что далеко не все страховые компании предлагают такой вид услуг. Проблема в том, что вероятность наступления страхового случая довольно высока, и многие фирмы сочли невыгодным такое страхование. Кроме того, не каждая компания имеет возможности провести точную экспертизу и в полной мере оценить риски еще даже не начавшегося строительства.

Цена такой страховки зависит от разных факторов: самой компании, стоимости объекта, срока договора, экспертной оценки и может составлять 1 и более процентов от стоимости покупки. В зависимости от предоставляемых услуг компании можно выбрать страхование от различных видов рисков – от наводнения до банкротства застройщика.

Стоит отметить, что в конце прошлого года, помимо прочего, законодательно предлагалось обязать дольщиков страховать свою покупку. Но от этой инициативы было решено отказаться. Однако некоторые другие пункты, внесенные в Госдуму в декабре 2015 года, были приняты в эту весеннюю сессию – и закон № 214 получил несколько изменений от 3 июля текущего года.

В частности определен минимальный уставной капитал для застройщиков в зависимости от площади застраиваемых объектов; обязательства застройщиков по предоставлению на своем официальном сайте информации о себе и о строящихся объектах; уточнены случаи, в каких застройщик несет и не несет ответственность за дефекты объекта строительства.

Читайте так же:  Кто освобожден от уплаты земельного налога

Кроме того, появилось несколько дополнительных статей, касающихся договора поручительства и размещения средств на счетах эскроу. Введение счетов эскроу (специальных накопительных счетов) как раз и рассчитано на то, чтобы дополнительно обезопасить дольщиков от проблем застройщиков.

Согласно этому нововведению, участники долевого строительства переводят средства за приобретаемую квартиру не непосредственно застройщику, а на счет определенного банка, который имеет право на осуществление этой деятельности, и который кредитует застройщика. В случае ликвидации или банкротства строительной организации, а также продления застройщиком сроков передачи более чем на два месяца или существенного нарушения качества передаваемого объекта, дольщик может полностью забрать вложенные средства.

Кроме того, новая статья закона (Статья 23.2. “Меры дополнительной защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства”) предполагает возможность создания специального компенсационного фонда, действующего по принципу Агентства по страхованию вкладов. Это предполагает, что при возникновении страхового случая в связи с неисполнением обязательств заказчика дольщик получит вложенные деньги точно так же, как получит их при закрытии банка, в котором у него имелся счет.

Средства фонда должны формироваться за счет обязательных отчислений застройщиков (но не более 1% от планируемой стоимости строительства объекта недвижимости). Правда, поскольку статья закона только предусматривает возможность такого фонда, пока неизвестно, будет ли он создан действительно и если да, то каковы будут принципы его работы.

Еще одно перемена, связанная с долевым строительством (правда, уже в Уголовном кодексе) коснулось ответственности за незаконное привлечение денежных средств застройщиками – теперь это не штраф, а обязательные работы или даже лишение свободы вплоть до пяти лет. Спасти от тюрьмы и уголовной ответственности может только полное возмещение убытков пострадавшим.

Каким образом все это скажется на проблемах как дольщиков, так и застройщиков, покажет время. Однако ситуация требовала каких-то перемен – и они появились.

2 основания для выплаты дольщикам страховки от недостроя

Изображение - 2 основания для выплаты дольщикам страховки от недостроя proxy?url=http%3A%2F%2Fakrchel.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F07%2Fstrahovanie-pri-dolevom-stroitelstve_1

Добрый день всем!
Обязательное страхование долевого участия в строительстве с 1 января 2014 года — это, безусловно, заинтересует будущих покупателей новостроек. С начала года вступило в силу дополнение к 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Что оно дает нам с вами, друзья, при покупке недвижимости?

С этого года все застройщики, участвующие в долевом строительстве, страхуют ответственность еще до момента регистрации нового проекта. Этот факт очень важный и, надеюсь, выявит, какие из организаций-застройщиков являются действительно надежными, а какие — нет. Я читала, что наше министерство строительства и ЖКХ считает нововведение очень важным в плане дополнительной защиты прав дольщиков и называет его «фильтром ненадежных застройщиков». Согласитесь, что никто из нас не хочет оказаться «обманутым дольщиком»? Изображение - 2 основания для выплаты дольщикам страховки от недостроя proxy?url=http%3A%2F%2Fakrchel.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F07%2Fstrahovanie-pri-dolevom-stroitelstve_1_1

Страхование долевого участия для застройщиков возможно осуществить:

  • через ОВС — Общество Взаимного Страхования;
  • через поручительство банка;
  • заключив договор со страховой компанией о гражданской ответственности.

Причем, в законе утверждено жесткое требование к тем банкам и страховым компаниям, которые имеют право на подобную страховку будущей недвижимости. Страховая компания обязана иметь не менее 120 миллионов рублей уставного капитала и , как минимум, 400 миллионов рублей собственных средств, помимо того, что она имеет лицензию и работает более 5 лет. Банк тоже должен иметь «возраст» не менее 5 лет и капитал больше 200 миллионов рублей.

Договор, заключенный с банком или страховщиками, должен быть всегда доступным для любого дольщика. Если договора нет, то компания будет оштрафована на сумму до миллиона рублей.

Таким образом, страхование «долевки» убережет и от затянувшегося строительства и от некачественного построенного жилья. Сумма, на которую страхуется жилое помещение, не должна быть ниже, чем рыночная стоимость на момент сдачи.

Помимо положительных моментов для покупателя из-за обязательного страхования могут появиться и отрицательные, например, повышение стоимости жилья в новостройках. Получается, что на весах у нас, с одной стороны, безопасность и надежность, а с другой — рост цен при покупке недвижимости. Посмотрим в дальнейшем, во что все это выльется… Вся система пока еще только в начале пути, в процессе «утруски и притерки» Изображение - 2 основания для выплаты дольщикам страховки от недостроя proxy?url=http%3A%2F%2Fakrchel.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F07%2Fstrahovanie-pri-dolevom-stroitelstve_1_1

Поделитесь информацией со своими знакомыми в соцсетях, Благодарю!

Как застраховать покупку квартиры в строящемся доме

Главными рисками приобретения квартир в строящихся домах являются: недострой, мошенничество, продажа одной квартиры нескольким покупателям, банкротство застройщика. Все эти риски можно застраховать.

Как страхуют квартиры в строящихся зданиях?

На стадии строительства сама компания-застройщик может страховать возводимые объекты по следующим видам страховок:

Сами покупатели (дольщики), заключающие со строительной компанией договор в соответствии с ФЗ №214 от 30.12.2004 г.

«Об участии в долевом строительстве …», могут самостоятельно по желанию приобрести страховки от недостроя, от нарушения сроков сдачи квартир, от банкротства строительной фирмы. Купить такие полисы можно на любом этапе стройки.

Есть ли экономия по сравнению с покупкой вторичного жилья?

Цена страхового полиса определяется в каждом случае после проведения страховой компанией предстраховой экспертизы. Обычно стоимость страховки колеблется в диапазоне 1-4,5% от цены приобретаемой квартиры в новостройке.

Получить компенсацию по такому страховому продукту можно при несдаче квартиры в собственность клиента в указанный в договоре долевого участия (ДДУ) срок, при двойных перепродажах, при банкротстве строительной фирмы.

Независимо от срока страхования страхователь обязан внести всю сумму по страховке сразу. Если клиент желает застраховать финансовые риски при долевом строительстве, то срок действия страховки превышает срок действия ДДУ. Тем самым достигается гарантия возврата средств дольщика при отсутствии того результата, на который он вправе был рассчитывать, заключая ДДУ.

Страховка окупается очень быстро, в особенности тогда, когда заключается такой договор на стадии котлована. Рост стоимости таких квартир происходит ежемесячно по мере приближения проекта к завершающей стадии. Цена страховки очень быстро покрывается удорожанием объекта страхования. При покупке страховки для защиты финансовых рисков на рынке вторичной недвижимости такого явления не наблюдается, так как там цены на квадратные метры растут не с такой скоростью.

Читайте так же:  Кадастровая деятельность — что это такое

Сколько получит страхователь, когда обанкротится строительная компания?

Когда происходит банкротство строительной компании, клиент страховой компании получает страховую выплату, которая на 100% покрывает затраты на заключение ДДУ. В подавляющем большинстве случаев дольщикам не удается вернуть эти деньги со строительной компании в процессе процедуры банкротства, поэтому страховка в такой ситуации остается единственной реальной надеждой не лишиться в одночасье всех сбережений.

Возможно ли в сбербанке рефинансирование

2 основания для выплаты дольщикам страховки от недостроя

Защита интересов участников долевого строительства в настоящее время регламентируется 214 федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно документу, застройщик сам выбирает способ защиты дольщика:

• поручительство банка (единичные случаи оформления);

• страхование ответственности через уполномоченную ЦБ страховую организацию (самый массовый способ обеспечения обязательств);

• членство в ОВС (застройщиков в ОВС либо не берут, так как они имеют «нехорошую» репутацию, либо они сами туда не идут, так как в ОВС солидарная ответственность).

В настоящее время к страхованию допущено 15 страховщиков и 1 ОВС.

Существующий механизм обеспечения ответственности застройщика путем заключения договоров страхования ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору со страховой организацией имеет ряд преимуществ, а именно:

1. Страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору, причем не только вследствие банкротства застройщика, но и в случае непередачи квартиры дольщику в срок по любым другим причинам.

2. Страховщики сформировали необходимые компетенции и технологии для обеспечения беспрерывной работы строительной отрасли.

3. Осуществление независимого андеррайтинга и постоянного мониторинга хода реализации инвестиционных проектов застройщика. Возможность выявления проблем на объектах уже на ранних стадиях, что позволит не допустить или минимизировать риски появления «обманутых» дольщиков.

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

4. Дольщик получает договор страхования гражданской ответственности застройщика на полную рыночную стоимость договора участия в долевом строительстве с учетом ограничения минимальной стоимости одного квадратного метра жилья согласно положениям 214 –ФЗ.

5. Прозрачность порядка урегулирования страхового случая и выплаты страхового возмещения непосредственно дольщикам как выгодоприобретателям по договору страхования.

Эти положения позволяют дольщику не только дождаться получения жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, но и вернуть инвестированные средства путем получения страхового возмещения и использовать их по своему усмотрению не только в случае банкротства застройщика, но и в иных случаях нарушения сроков передачи объекта строительства.

6. Страхование является надежным и понятным инструментом, так как находится под надзором Банка России.

7. Страховщики уже сформировали страховые резервы по ранее заключенным договорам страхования гражданской ответственности застройщика. Страховщики отвечают перед дольщиками всеми сформированными страховыми резервами по аналогии с другими видами страхования (автострахование, имущество юридических лиц, строительно-монтажные риски и др.).

8. Формируется достаточная внутрироссийская перестраховочная емкость с привлечением Российской национальной перестраховочной компании.

9. Высокий уровень сервиса через филиалы и представительства страховщика на территории всех субъектов Российской Федерации.

АИЖК совместно с Минстроем России подготовило законопроект о внесении изменений в 214-ФЗ, предусматривающий создание компенсационного фонда долевого строительства в качестве единственного механизма обеспечения ответственности застройщика.

По мнению страхового сообщества, компенсационный фонд долевого строительства целесообразно сделать дополнительным средством осуществления гарантий, в плюс к действующим в настоящее время (в рамках 214-ФЗ) механизмам обеспечения ответственности застройщика перед участниками долевого строительства.

Сейчас страхование покрывает риск банкротства застройщика и нарушение сроков завершения строительства. Выплата производится дольщику на основании решения суда, вступившего в законную силу.

Предполагается, что создаваемый фонд долевого строительства будет осуществлять достройку объектов незавершенного строительства или возмещать сумму, вложенную дольщиком в объект недвижимости.

Как возможно выстроить взаимодействие страховщиков и фонда

Сейчас страхование не решает проблему достройки объекта и такую задачу на себя мог бы взять фонд. В случае, если дольщик хочет получить вложенные средства (при банкротстве) — выплату будет осуществлять страховщик, а если дольщик готов ждать достройки объекта новым застройщиком, то это — задача фонда.

От каких рисков защищает дольщиков страхование договора ДУ

Изображение - 2 основания для выплаты дольщикам страховки от недостроя proxy?url=https%3A%2F%2Fhelp-ddu.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F05%2F19

Многочисленные случаи банкротства строительных компаний, породившие целую армию обманутых дольщиков, вызвали к жизни поправки к 214 ФЗ, принятые в 2012 году. Законодатель разработал механизм, позволяющий снизить риски дольщиков при участии в долевом строительстве, обязав застройщиков страховать свою ответственность перед участниками долевого проекта. С начала 2014 года страхование ДДУ стало обязательным условием для заключения договора долевого участия. Однако три года действия программы показали ее недостаточную эффективность, что обусловлено сложностью реализации данной статьи закона. Многие страховые компании оказались не готовы предоставлять подобные услуги застройщикам. С начала 2017 года введен новый механизм защиты дольщиков, который действует наряду со страхованием.

Закон о страховании работает следующим образом: застройщик перед тем, как подписать договор долевого участия с первым дольщиком, обязан предпринять меры по страхованию собственной ответственности перед инвестором. Если у строительной компании возникнут финансовые проблемы, она обанкротится и не сможет выполнить своих обязательств по ДДУ, дольщик может обратиться в организацию, где застрахована ответственность девелопера, и потребовать с нее компенсацию. Однако при данных обстоятельствах участник проекта может рассчитывать только на денежные выплаты, получить оплаченную квартиру таким образом невозможно.

Выбора, страховать или нет свою ответственность, у застройщика нет, это его обязанность, в противном случае ни один договор по данному проекту не пройдет регистрацию в Росреестре. Однако закон предоставляет девелоперу возможность выбрать способ страхования из трех доступных вариантов:

  1. Получить гарантию банковского учреждения, соответствующего законодательным нормам.
  2. Стать членом общества, осуществляющего взаимное страхование рисков.
  3. Подписать договор с одной из страховых компаний, отвечающей требованиям законодательства.
Читайте так же:  Отказ от наследства образец заявления

Застройщик должен известить потенциального дольщика о выбранном варианте и предоставить ему сведения о страховщике или поручителе.

Первые два способа используются нечасто. ОВС не особо распространено в России, банковскую гарантию получить достаточно сложно и дорого. Как правило, банки требуют предоставления залога, минимальная сумма которого составляет 30% стоимости объекта. Поэтому чаще всего строительные компании останавливаются на третьем варианте. Но и здесь не все так просто. Законодатель установил достаточно жесткие требования к страховщикам, а компаний, которые им соответствуют не так уж много. С их списком можно ознакомиться по ссылке .

Изображение - 2 основания для выплаты дольщикам страховки от недостроя proxy?url=https%3A%2F%2Fhelp-ddu.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F04%2FKakie-trebovaniya-k-strahovshhikam-predyavlyaet-zakon-300x212

Страхование при долевом строительстве могут осуществлять компании, отвечающие следующим условиям:
  1. Период работы на рынке страхования пять лет и более (со времени получения лицензии на осуществление страховой деятельности).
  2. Активы компании находятся на уровне одного миллиарда рублей, кроме того уставной капитал должен составлять от 120 миллионов.
  3. Организация обладает высокой финансовой устойчивостью.
  4. Отсутствуют признаки, свидетельствующие о возможности банкротства.

Изображение - 2 основания для выплаты дольщикам страховки от недостроя proxy?url=https%3A%2F%2Fhelp-ddu.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F04%2FUsloviya-strahovaniya-300x170

Каждый страховщик разрабатывает свои тарифы и условия страхования. Размер страховой премии зависит от полной стоимости ДДУ и установленного в данной организации тарифа. Стандартная страховая премия по договору, как правило, составляет около 1 % от общей стоимости ДДУ. Кроме того, на размер страховки оказывают влияние ряд факторов:
  • репутация и финансовое состояние застройщика;
  • опыт строительной компании в данной сфере, количество ранее построенных объектов;
  • наличие/отсутствие судебных разбирательств с участием застройщика;
  • степень готовности и расположение объекта строительства.

Каждая страховая организация может дополнительно выдвигать и другие требования к застройщикам и прибавлять определенные проценты к тем или иным факторам риска. Поэтому итоговая сумма полиса у разных страховщиков и для разных строительных компаний может отличаться в разы.

В конце концов, это головная боль застройщика, где и как производить страхование договоров долевого участия в строительстве, и сколько платить за страховку от недостроя и других рисков. При этом строительная фирма не имеет права покрывать свои издержки за счет дополнительных взносов инвесторов. Требования доплаты сверх цены договора являются незаконными.

Изображение - 2 основания для выплаты дольщикам страховки от недостроя proxy?url=https%3A%2F%2Fhelp-ddu.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F04%2FSushhestvennye-usloviya-dogovora-strahovaniya-300x225

Договор между девелопером и страховой организацией подписывается до заключения ДДУ, но в силу он вступает только после того как договор долевого участия пройдет регистрацию. Период действия страховки зависит от срока передачи жилья, указанного в ДДУ. По закону дольщик может воспользоваться страховкой в течение еще двух лет после того, как истечет срок передачи объекта по договору.

Дольщик может передать свои права на оплаченный объект другому участнику, подписав с ним договор цессии. На действие страховки это никак не отражается. Она автоматом переходит на нового инвестора. Застройщик извещает страховщика о смене участников в ДДУ и стороны подписывают допсоглашение с указанием нового дольщика.

По закону застройщик может страховать полностью весь объект в одной страховой организации или каждый договор долевого участия в отдельности. Обычно строительные фирмы прибегают ко второму варианту, который считают более выгодным. Впрочем, и для дольщиков этот вариант тоже является более предпочтительным, поскольку в этом случае застройщик несет ответственность перед каждым участником отдельно.

Девелопер не имеет права без законных оснований расторгнуть договор со страховой организацией без согласия дольщика. Если у страховой компании была отозвана лицензия, она перестала работать, и действие страхового договора было прекращено, застройщик обязан не позже двух недель подписать договор с новым страховщиком. При этом прежний страховщик обязан выплачивать компенсацию дольщикам даже после прекращения действия договора, если страховое событие произошло в период действия страховки.

Изображение - 2 основания для выплаты дольщикам страховки от недостроя proxy?url=https%3A%2F%2Fhelp-ddu.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F04%2FOsnovaniya-dlya-vyplaty-kompensatsii-300x183

Закон устанавливает несколько страховых событий, которые являются основанием для обращения в страховую организацию за выплатой компенсации:
  1. Принятое и вступившее в действие судебное решение о взыскании на предмет залога. Данное решение принимается по заявлениям дольщиков, поданным в суд через полгода после остановки строительства объекта или наступления срока передачи жилья.
  2. Решение арбитражного суда о том, что строительная компания признается банкротом и открытии в отношении нее конкурсного производства.

При наступлении перечисленных выше событий дольщик может обратиться к страховщику за денежной компенсацией. Если полученная при банкротстве застройщика сумма не покроет расходов по ДДУ, оставшуюся часть денежных средств дольщик может включить в реестр требований кредиторов по банкротному делу, открытому в отношении застройщика.

Страхование дольщиков в том виде, в котором оно применялось с 2014 года, показало свою несостоятельность, и законодатель разработал новый способ защиты инвестиций дольщиков. С начала 2017 создан компенсационный фонд, куда застройщики обязаны отчислять проценты с каждого заключенного ДДУ. Собранные средства пойдут на выплаты гражданам при банкротстве застройщика или на завершение строительства проблемного объекта.

Общество защиты прав дольщиков оказывает реальную помощь и поддержку гражданам, участвующим в долевом строительстве. Мы поможем вам не ошибиться с выбором застройщика, проанализируем его деятельность и документы. Юристы нашей организации обеспечат грамотное сопровождение вашей сделки. Чтобы связаться с нами, посетите страницу «Контакты».

Мнение: Дольщиков нельзя заставлять страховать риски недостроя

Изображение - 2 основания для выплаты дольщикам страховки от недостроя proxy?url=https%3A%2F%2Fdmrealty.ru%2Fupload%2Fiblock%2F45e%2F45e89acef468c3802660e60eebd93661

В Правительство РФ внесены на рассмотрение поправки к закону «Об участии в долевом строительстве». Минстрой считает, что дольщики обязаны самостоятельно страховать риски недостроя купленного жилья. Дольщиков нельзя заставлять страховать риски недостроя — такую точку зрения высказал первый заместитель Председателя Правления СОГАЗа Николай Галушин.

Замена конструкции страхования ответственности застройщика перед дольщиком на собственное страхование дольщиком своих имущественных рисков в связи с тем, что застройщик не завершил и не передал инвестору построенную квартиру, нецелесообразна. Обязать дольщика страховать такой риск нельзя.

Принимать решение о заключении договора страхования дольщик должен самостоятельно, заявил первый заместитель председателя правления СОГАЗа Николай Галушин. «С позиции дольщика такой договор страхования будет рассматриваться как дополнительная статья расходов для семейного бюджета. Кроме того, само страхование подобных рисков (рисков на застройщика — возможность застройщика завершить строительство объекта и передать его в срок и надлежащего качества инвесторам) требует контроля за ходом строительства, если только не рассматривать его в качестве профанации. А контроль за ходом строительства — это достаточно затратная инфраструктура, которая при переложении на стоимость договора страхования имущественных интересов дольщика приведет к существенному удорожанию стоимости страхования. От такого договора страхования откажется любой дольщик», — отмечает первый заместитель председателя правления СОГАЗа.

Читайте так же:  Процедура принудительного выселения из квартиры по решению суда

Впоследствии, несмотря на отсутствие договора страхования, дольщик при нарушении его прав (дом не будет достроен) придет за помощью к государству. И государство с высокой степенью вероятности интересы дольщика будет защищать, хотя не будет ни договора страхования ответственности застройщика, ни риски самого дольщика не будут застрахованы. Более того, еще и механизм строительного надзора не будет запущен«, — полагает Николай Галушин.

Согласно поправкам к закону «Об участии в долевом строительстве», дольщики обязаны самостоятельно страховать риски недостроя купленного жилья. Дольщик за свой счет страхует риски, возникающие в случае неисполнения застройщиком своих обязательств по передаче объекта долевого участия. Такой договор можно заключить со страховщиками, список которых должен публиковаться на сайте ЦБ РФ. Минимальный размер компенсации при наступлении страхового случая не может быть меньше стоимости жилья, рассчитанной исходя из среднерыночной стоимости квадратного метра в конкретном регионе.

Страхование новостройки. От чего защищаемся: недострой, срывы сроков сдачи ГК, от риска остаться без квартиры

О том, что приобретение квартиры «на котловане» – дело рискованное, всем известно давно и хорошо. Опасности, подстерегающие покупателя, тут самые разнообразные: от «невинного» затягивания сроков строительства до банкротства застройщика, когда заплаченные за квартиру деньги пропадают, а их бывшие владельцы пополняют собой ряды обманутых дольщиков. А где риск – там и поле для работы страховых компаний (СК). Потенциальных потребителей много, они довольно платежеспособны, раз уж на квартиру собрать деньги сумели.

Что и как предлагают страховщики для подобной категории клиентов – в этом разбирался «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru».

Узок их круг…
Первое, что сразу бросается в глаза при рассмотрении проблемы – весьма небольшое количество СК, предлагающих подобные услуги. По оценкам экспертов, для их пересчета хватит пальцев руки – это притом что всего на страховом рынке работают сотни компаний, и несколько десятков из них вполне заслуживают эпитета «крупные».

Также примечательно, что до сих пор не появилось единого, общепризнанного названия данного продукта – на сайтах СК можно встретить формулировки вроде «страхование от банкротства застройщика или невыполнения им обязательств», «страхование объектов незавершенного строительства и инвестиций в недвижимость», «страхование долевого строительства». Сравним, к примеру, с автомобильными ОСАГО и КАСКО – термин общеупотребимый, его знают все.

В чем тут дело? Объяснения, полученные нами от специалистов, сводились к хрестоматийному «темна вода во облацех». «Вероятность наступления страхового случая невозможно просчитать, риски при этом носят политический и непредсказуемый характер, поэтому российские страховщики и западные перестраховщики, как правило, не заключают такие договоры, – говорит Александр Агапов, директор дирекции имущественного страхования СК «МАКС». – Наша компания в свое время активно страховала дольщиков, однако практика показала, что вероятность страхового случая (особенно если застройщик знает о договоре) очень высока, и мы были вынуждены отказаться от такого страхования».

«Для работы с такими рисками страховщику необходимо располагать штатом высококлассных андеррайтеров с многолетним опытом работы как на рынке строящегося жилья, так и на рынке страхования кредитных рисков, – полностью соглашается Виталий Ус, директор центра страхования финансовых рисков СК «РОСНО». – Также нужно иметь статистику возникновения негативных событий за несколько лет и располагать необходимыми финансовыми показателями деятельности и высокой финансовой устойчивостью». Эксперт также обращает внимание на различные специфические черты ведения строительного бизнеса: в частности, проект может быть остановлен по причине выявления разного рода нарушений в ходе инициированной прокурорской проверки. Также может оказаться, что необходимая разрешительная и проектная документация не оформлены надлежащим образом.

В общем, как отмечает Виталий Ус, большинство СК стараются не работать с данными рисками. «Исключением могут стать объекты, которые возводятся в составе комплекса жилых зданий, часть из которых уже в высокой степени готовности, – говорит он. – Также может быть рассмотрен вариант, когда застройщик произвел серьезные вложения в коммуникации, инфраструктуру вокруг возводимого объекта, имеет на руках необходимую документацию».

Дмитрий Волокитин, начальник департамента страхования имущества и ответственности ОСАО «Россия», обрисовывает еще одну ситуацию, при которой СК все-таки берутся за этот вид страхования. «Зачастую это предлагают страховщики, аффилированные с крупными застройщиками – в таком случае договор страхования выступает либо в качестве маркетингового хода, либо как составная часть оплаты самой квартиры», – говорит эксперт.

Страхуем риски: квартиры нет вообще…
Главная неприятность, от которой хотят защититься покупатели – это ситуация, когда приобретенную квартиру они не получают вовсе. Причины наступления подобного, изъясняясь языком профессионалов этого рынка, «страхового события» могут быть самыми разными. «В частности, это может быть нанесение ущерба самому возводимому объекту в результате воздействия различных факторов, – перечисляет Виталий Ус («РОСНО»). – А также риски юридического характера – такие как двойная продажа или прекращение деятельности подрядчиков и субподрядчиков».

Как обращает внимание Борис Шаронов, директор департамента рисков компании НСКА (Национального страхового и кредитного агентства), страхователем (т.е. клиентом СК) при заключении подобного договора может выступить как физическое лицо (дольщик), так и юридическое лицо (компания-инвестор). Страховое покрытие распространяется на финансовые средства, внесенные страхователем, – вне зависимости от того, какой тип договора заключался между продавцом и покупателем квартиры, лишь бы он не противоречил действующему законодательству.

…или сорваны сроки
Люди, хотя бы немного знакомые с рынком новостроек, прекрасно знают о другой возможной напасти – срыве сроков строительства. Этот риск, конечно, не такой ужасный, как описанные в предыдущей главе (свою квартиру покупатель в конечном итоге получает), зато куда более вероятный: задержки ввода объектов происходят повсеместно. Кажется, они уже стали на нашем рынке правилом, а исключением как раз является ситуация, когда все сдается точно в срок… И что же: если у покупателя в контракте с застройщиком записано, что объект должен быть введен в строй, например, 1 февраля 2012 года, – уже 2 февраля можно обращаться к СК за страховкой?

Читайте так же:  Процедура снятия обременения с квартиры после погашения ипотеки

Конечно, нет: страховщики тоже не первый день на земле живут и знают о нравах, царящих в строительном мире. Быть чрезмерно пунктуальным для них – верный путь к разорению. «В любом случае, в договоре страхования будет присутствовать период ожидания, т.е. время, отводимое на завершение процесса строительства при его задержке, – говорит Виталий Ус («РОСНО»). – Это нормальная практика для строительства, т.к. на сроки влияет масса факторов. Также некоторое время отводится на то, что претензии страхователя будут удовлетворены застройщиком». И только если этого не произойдет – тогда страховое возмещение выплатит СК.

Борис Шаронов (НСКА) рассказывает, что один из застройщиков-партнеров компании в конце 2011 года перенес сроки сдачи дома: покупатели должны были получить свои квартиры в IV квартале 2011 года, а теперь им придется ждать IV квартала 2012 года. Перенос связан с техническими проблемами с коммуникациями. У самой компании-застройщика 16-летний опыт работы в строительном бизнесе, более 150 тысяч квадратных метров построенных объектов в Московской области.

Тем не менее НСКА начало заниматься организацией выплат по страховкам компании «Радонеж» от рисков незавершенного строительства покупателям жилья в ЖК «Созвездие» (г. Ивантеевка, ул. Луговая, 2-я очередь). Все застрахованные покупатели квартир могут обратиться в страховую компанию с заявлением до 1 марта 2012 года и получить страховое возмещение в размере вложенных средств по договорам участия в долевом строительстве. В среднем квартира в комплексе стоила 2,5 млн руб.

Кстати, клиенты НСКА могут выбирать: или вернуть в полном объеме вложенные деньги уже сейчас, или продлить договор страхования. Если сроки вновь будут перенесены либо возникнут другие неблагоприятные обстоятельства, они получат свои деньги в следующем году.

Тарифное «разнообразие»
Естественный для потребителей вопрос о стоимости удовольствия вызвал у опрошенных нами экспертов разногласия. Максимальную цифру назвал Дмитрий Волокитин («Россия»): по его оценке, плата за такое страхование составляет от 2 до 15%. Последняя цифра уж очень велика: на вкус автора, она делает в принципе невыгодным приобретение новостройки. Если у покупателя есть такие деньги (вкупе с самой ценой квартиры, конечно), то проще заплатить их сразу продавцу и получить объект на вторичном рынке – уже готовый к проживанию, без юридических рисков и прочих «прелестей».

По счастью, другие наши спикеры называли более умеренные цифры. Так, по мнению Бориса Шаронова (НСКА), стоимость составляет 1-2% в год. «Названная цифра применяется, если объект должен быть сдан через год; если же планируемый срок сдачи больше, то пропорционально повышается и тариф, – поясняет эксперт. – Например, если квартира строится в Москве, стоит 4,5 млн руб., а передача ее дольщику планируется через два года, то страхование финансового риска обойдется дольщику в 45-90 тыс. руб. в год. Согласимся, это – не слишком много за спокойствие».

Сумма из договора, и не более того
Реалии страхования (в первую очередь автомобильного) познакомили потребителей с таким понятием, как «франшиза» – это когда застрахованный получает меньше, чем оценочная стоимость пострадавшего имущества. В страховании новостроек, как говорят эксперты, подобное условие обычно не применяется. «При наступлении страхового случая страхователь (дольщик) получает полное возмещение понесенных при заключении договора долевого строительства средств – в случае банкротства либо ликвидации застройщика, – говорит Дмитрий Волокитин («Россия»). – Возмещение части финансовых потерь предусматривается в случаях увеличения срока строительства. Размер возмещения здесь прописывается в договоре страхования и, как правило, привязан к размеру ставки рефинансирования».

С другой стороны, застройщик какое-то время (часто весьма немалое – на рынке строительства сроки вообще измеряются годами) «крутил» полученные от дольщика деньги – может быть, дольщику полагается за это полагается какая-то компенсация? Но – тоже нет. «В настоящий момент на страховом рынке нет продукта, который предусматривал бы выплату возмещения при страховании финансовых рисков дольщиков с процентами, – комментирует Борис Шаронов (НСКА). – Ущерб страхователя трактуется как денежная сумма, внесенная должнику (застройщику) по договору о привлечении финансовых средств. Проще говоря, застрахованный получит полностью все деньги, которые он заплатил застройщику, но никаких процентов сверху».

Резюме от портала www.metrinfo.ru
Страхование дольщиков никак нельзя назвать делом массовым. Не сильно любят его клиенты, не особенно рвутся развивать эту услугу и сами СК – боятся рисков, политической непредсказуемости и прочих «траблов», описанных выше. А поскольку договоров мало – и случаи выплат страхового возмещения тоже единичны.

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

Так что страховать или нет покупку новостройки – это дело действительно добровольное (сравним, для примера, с ипотекой), и каждый потребитель решает этот вопрос для себя индивидуально. Нам же хотелось дать лишь одну рекомендацию. Попытаться застраховать строящийся объект – это отличный способ выяснить подлинное финансовое состояние застройщика. Иными словами, даже если вы вовсе не собираетесь страховаться – все равно обратитесь с соответствующей просьбой в крупную и уважаемую СК. Если вам ответят согласием, да еще и предложат небольшой тариф – значит, данному застройщику можно доверять. Если же вы получите категорический отказ – делайте выводы сами.

Изображение - 2 основания для выплаты дольщикам страховки от недостроя 129856318
Автор статьи: Петр Кошкин

Здравствуйте. Меня зовут Петр.  Я 8 лет работаю в юридической сфере консультантом. Считая себя экспертом и хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные задачи. Все данные для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в доступном виде всю нужную информацию. Перед применением описанного на сайте, всегда необходима консультация со специалистами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.7 проголосовавших: 13

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here