6 механизмов защиты участников долевого строительства

Сегодня предлагаем ознакомиться с темой: "6 механизмов защиты участников долевого строительства" с описанием от профессионалов и комментариями. Любые вопросы вы можете задать дежурному юристу.

6 механизмов защиты участников долевого строительства

Подписка отключает баннерную рекламу на сайтах РБК и обеспечивает его корректную работу

Всего 90₽ 30₽ в месяц для 3-х устройств

Продлевается автоматически каждый месяц, но вы всегда сможете отписаться

В 2017 году на рынке жилищного строительства заработала новая система защиты вложений граждан по аналогии с существующей около 15 лет на финансовом рынке системы страхования банковских вкладов. Сегодня в России около 80% возводимого жилья финансируется за счет средств населения. По самым скромным оценкам существующий объем средств, вложенных в многоквартирное жилищное строительство, составляет около 4,6 трлн руб.

20 октября 2017 года начал работать Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства в форме публично правовой компании. Он призван предотвратить появление новых обманутых дольщиков, снять опасения по поводу покупки строящегося жилья и дать дополнительный импульс спросу на него. Форма публично-правовой организации означает полную прозрачность работы Фонда: соблюдение требований по раскрытию информации о деятельности, аудиту отчетности, системе внутреннего контроля, ведения закупочной деятельности и т. д.

Задача, которую решает Фонд, — минимизация рисков для граждан — участников долевого строительства, в том числе на период поэтапного перехода от долевого строительства к проектному финансированию в течение трех лет. Деятельность Фонда поможет снизить риски для всей отрасли жилищного строительства и повысить доверие граждан к рынку строительства жилья в целом. Это подтверждают исследования по отношению граждан к изменениям в сфере долевого строительства. Так, по результатам опроса АИЖК и ВЦИОМ, каждый шестой покупатель квартиры на первичном рынке готов вкладывать деньги в возведение дома на стадии котлована при наличии государственных гарантий в лице Фонда дольщиков. Сейчас только 6% оформляющих ипотеку покупают недвижимость на этапе котлована, а при наличии государственной гарантии завершения строительства их число может вырасти почти в три раза — до 16%.

С началом работы Фонда на рынке жилищного строительства появилось два принципиально новых механизма защиты граждан — участников долевого строительства. В случае банкротства застройщика Фонд либо выплатит возмещение участникам долевого строительства, либо профинансирует достройку домов из денег компенсационного фонда. При этом решение — достраивать объект или получать возмещение — будут принимать сами дольщики на общем собрании.

Начиная со следующего дня после государственной регистрации Фонда все застройщики по объектам строительства, в которых еще не зарегистрирован ни один договор участия в долевом строительстве, обязаны отчислять в Фонд 1,2% от стоимости каждого договора. Неуплата взноса является основанием для приостановки государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Работа с Фондом для застройщиков максимально проста и прозрачна. Застройщику не нужно ехать в офис Фонда, чтобы заключить какой-либо договор или уплатить взнос. Все происходит по электронным каналам взаимодействия. Счет Фонда открыт в банке «Российский капитал». Перевести взнос на номинальный счет Фонда можно через любой банк в регионе, где находится строительная компания. Реквизиты для осуществления взноса (в том числе назначение платежа) опубликованы на сайте фонд214.рф.

Бенефициарами этого счета являются сами застройщики. Фонд не может распоряжаться денежными средствами, находящимися на номинальном счете, до момента регистрации договора участия в долевом строительстве в Росреестре. После уплаты взноса застройщик передает договор на регистрацию в Росреестр. Если ранее застройщик должен был предоставить при этом документы, подтверждающие страхование договора, то сейчас этого не требуется — Росреестр автоматически получает от Фонда подтверждение уплаты застройщиком обязательного отчисления.

Как происходит проверка взноса? К примеру, если сумма по договору участия в долевом строительстве составляет 1 млн руб., от нее высчитывается 1,2% и по реквизитам застройщика проверяется, переведены ли средства на номинальный счет Фонда. Если взнос осуществлен, Фонд подтверждает возможность регистрации договора участия в долевом строительстве. Если средства отсутствуют или их недостаточно, Росреестр вправе приостановить регистрацию договора до тех пор, пока застройщик не уплатит взнос полностью. После регистрации договора данные автоматически поступают в Фонд, и средства по этим договорам переводятся на компенсационный счет, где накапливаются деньги для выплаты возмещений гражданам или финансирования окончания строительства, если застройщик обанкротился.

Регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного с первым участником в объекте, не превышает семи рабочих дней. Все последующие договоры в объекте регистрируются не более пяти рабочих дней. Застройщик может перечислять взносы как по каждому договору отдельно, так и по пулу договоров. При этом на номинальный счет фонда можно внести аванс. Эти деньги в дальнейшем допускается использовать на обеспечение обязательств застройщика при регистрации последующих ДДУ.

Читайте так же:  Встречная покупка квартиры, что это такое и каков порядок действий сторон

Для возврата средств с номинального счета Фонда застройщику необходимо подать заявление в письменной форме (направляется Почтой России).

Сейчас ведется много обсуждений по размеру взноса застройщиков в Фонд — посилен ли он застройщикам? Размер взноса установлен законом и может пересматриваться не чаще одного раза в год путем внесения изменений в закон после проведения актуарной оценки Фонда. Ряд девелоперов высказываются о том, что размер взноса слишком велик и не все компании могут его уплатить. Также существует мнение, что обязанность застройщиков переводить в Фонд 1,2% от стоимости каждого договора участия в долевом строительстве приведет к росту стоимости жилья из-за дополнительной финансовой нагрузки. Но давайте вернемся к ситуации, когда Фонд еще не работал и застройщики страховали свою ответственность в страховых компаниях. Страховой тариф в среднем был сопоставим с размером нынешнего взноса в Фонд. При этом система страхования на рынке долевого строительства полностью показала свою неэффективность. За все время существования закона о долевом строительстве практически ни одна страховая компания не ответила за то, что она застраховала.

Сейчас уже 271 застройщик из 65 регионов страны взаимодействуют с Фондом. На номинальный счет Фонда переведено 135 млн руб., 42,5 млн руб. из этой суммы поступило на компенсационный счет. На сегодня Росреестр зарегистрировал 1235 договоров долевого участия в строительстве.

6 механизмов защиты участников долевого строительства

По сравнению с приобретением уже построенного жилья, покупка квартиры в строящемся здании выгодно отличается по стоимости, и для многих людей ожидание – приемлемая цена экономии. Но случается и так, что права граждан, вступивших в отношения такого рода, нарушаются. Тогда необходимо принять меры, соответствующие закону. Процедур, целью которых является защита прав дольщиков по договору долевого участия (приобретателей квартир по данной схеме), существует достаточно много.

Изображение - 6 механизмов защиты участников долевого строительства proxy?url=https%3A%2F%2Fzhiloepravo.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F02%2Ffull_depositphotos_19729713_original-1024x683

Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве» устанавливает порядок, в соответствии с которым должны проходить упомянутые сделки. В отношениях между гражданами и строительными организациями первые объективно являются слабой стороной, к тому же их интересы оказываются более уязвимыми в ситуации, когда они вносят плату заранее за имущество, которого ещё не существует. Именно поэтому законодательство устанавливает ряд гарантий для дольщиков.

Федеральный закон № 214 устанавливает права и взаимные обязанности сторон – застройщика и дольщика. Первый обязан в установленный договором срок передать в собственность дольщика квартиру соответствующего качества в готовом доме. Дольщик обязан своевременно внести плату за имущество.

Уязвимое положение приобретателя связано с рядом условий:

  • приобретатель вносит полную стоимость или часть стоимости ещё не созданного имущества;
  • возможно нарушение условий о сроке предоставления квартиры, качестве постройки;
  • риск заморозки строительства.

Договор долевого участия, заключаемый в этой ситуации, фиксирует взаимные обязательства сторон, предоставляет возможность обращения в суд, если будут нарушены противоположной стороной обязательства.

Особенностью данного договора является необходимость его государственной регистрации, что создаёт для застройщика дополнительные стимулы выполнить условия.

Изображение - 6 механизмов защиты участников долевого строительства proxy?url=https%3A%2F%2Fzhiloepravo.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F02%2Fman-signing-contract-1mb-300x200

В любом договоре существует несколько существенных условий, то есть таких, без установления которых недействительным считается весь документ.

В данном случае это:

  • обязательное указание на строящийся объект (информация о местоположении, проектная документация);
  • срок передачи готового объекта в собственность приобретателя;
  • указание на стоимость объекта и способ выплат;
  • гарантийные обязательства застройщика.

Недействительность договора влечёт за собой отсутствие правоотношения, и если по такому договору произведены те или иные выплаты, для застройщика это может кончиться как минимум возвратом средств дольщику, а в особых случаях – обвинением в мошенничестве и обязанностью возместить причинённые своими действиями убытки.

Рассматриваемый федеральный закон предусматривает несколько мер защиты приобретателя:

  1. При гибели дольщика его права по договору могут быть унаследованы.
  2. Риск утраты имущества несёт застройщик. То есть если в процессе возведения здание будет по тем или иным причинам уничтожено, его обязанности по договору останутся в силе.
  3. В случае, когда квартира приобретается для личного пользования, а не для сдачи её внаём, применяются нормы законодательства о защите прав потребителей.

Эти гарантии существуют в силу закона, и их невозможно отменить условиями договора.

Изображение - 6 механизмов защиты участников долевого строительства proxy?url=https%3A%2F%2Fzhiloepravo.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F02%2Fmortgage-brokers-are-considered-one-of-the-most-useful-services-by-australian-first-home-buyers-_717_6054063_0_14110135_1000-300x199

Существуют некоторые подводные камни при заключении ДДУ, о которых следует помнить. Застройщик может попытаться прописать в договоре пункты, суть которых противоречит закону, чтобы обеспечить себе дополнительные возможности и гарантии. В такой ситуации необходимо вовремя обнаружить нарушение своих прав и потребовать изменения текста договора. К сожалению, гарантированно обнаружить такие подводные камни может только специалист, и поэтому следует проконсультироваться с юристом по поводу текста договора.

Следует осторожно отнестись и к ситуации, когда застройщик настаивает на заключении предварительного договора. Это можно расценить, как способ потянуть время, или попытаться получить деньги с клиента, не создавая обязательства для себя.

Читайте так же:  Фиктивная регистрация иностранных граждан

Следует понимать, что предварительный договор не содержит прав и обязанностей. Его смысл состоит в фиксации намерения заключить договор на конкретных условиях в будущем.

Права и обязанности создаёт только основной договор. Попытка получить деньги по предварительному соглашению – это нарушение закона, вероятно также, что «застройщик» просто пытается поскорее получить деньги, чтобы после этого бесследно исчезнуть.

К сожалению, даже государственная регистрация ДДУ не может обеспечить соответствующее исполнение условий застройщиком.

Когда происходит нарушение, приобретателю следует выбрать оптимальный, наиболее соответствующий его интересам способ защиты своих прав.

Изображение - 6 механизмов защиты участников долевого строительства proxy?url=https%3A%2F%2Fzhiloepravo.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F02%2Farchitect-working-table-with-construction-industry1-300x169

Существует несколько защитных механизмов:
  1. Признание прав дольщика.
  2. Неправомерность сделки.
  3. Взыскание убытков, морального ущерба, штрафа, неустойки.
  4. Завершение правоотношений.
  5. Обращение за помощью к государственным органам.
  6. Предъявление требований в процессе дела о банкротстве.

Следует отметить, что выбор варианта защиты обусловлен природой нарушения прав дольщика, а также сложившейся вокруг правоотношения ситуацией.

Способ защиты применяется, если строительная компания после завершения строительства не вводит дом в эксплуатацию, не передаёт имущество в собственность приобретателей, или если здание не достроено в срок.

Требования предъявляются в суде по гражданско-правовому иску к компании-застройщику.

Изображение - 6 механизмов защиты участников долевого строительства proxy?url=https%3A%2F%2Fzhiloepravo.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F02%2F47e29f9fe96a1771642fb05ac8a8fd00_l-300x183

Контрагент по договору долевого участия может потребовать применения судом этой меры в следующих ситуациях:
  • заключался с нарушением законодательства;
  • заключался лицом, не уполномоченным действовать от имени застройщика;
  • не соблюдены установленные законом требования к проектной декларации.

Если суд сочтёт, что требования истца правомерны, ответчику придётся вернуть деньги, выплатить проценты, помноженные на удвоенный объём ставки рефинансирования Центрального банка РФ.

Суд вправе признать договор недействительным в случае, если построенный объект не соответствует указанным в документации параметрам.

Взыскание убытков, морального ущерба, штрафа, неустойки

Неустойку застройщику придётся выплатить в ситуации, когда:

  • квартира не была передана приобретателю в оговорённый договором срок;
  • несоответствие объекта документации не устранено в оговорённый срок.

Если застройщиком не удовлетворяются законные требования контрагента, и не достигнуто компромиссного решения в формате мирного соглашения, эти требования может удовлетворить суд, также назначив выплату штрафа.

Требование о компенсации морального ущерба связано с нарушением прав потребителя и оцениваются судом в зависимости от рода ущерба, учитывая личность пострадавшего от нарушения.

Помимо всего вышеперечисленного и вне зависимости от этого, может быть взыскан материальный ущерб, если, например, приобретатель оказался в ситуации когда ему пришлось снимать жилое помещение.

Изображение - 6 механизмов защиты участников долевого строительства proxy?url=https%3A%2F%2Fzhiloepravo.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F02%2Fpriznanie-brachnogo-dogovora-nedejstvitelnym-300x188

Эту меру защиты своих прав дольщик может применить, если:
  • построенный объект не соответствует заявленному качеству;
  • несоответствие не ликвидировано в оговорённый, или же в приемлемый срок;
  • сдача объекта просрочена на два месяца и более;
  • девелопер прекратил смежный договор поручительства, не предупредив об этом приобретателя;
  • стройка остановилась, и есть основания полагать, что навсегда;
  • в документы были внесены серьёзные изменения, затрагивающие интересы дольщика: они могут казаться площади и качества квартиры, её предназначения.

При расторжении договора девелоперу придётся вернуть полученные от приобретателя средства и выплатить неустойку.

Государственные органы могут помогать дольщикам, когда их права нарушаются.

Существуют следующие способы вмешательства государства:

  • содействие в окончании строительства;
  • компенсация пострадавшим от мошенников из бюджета;
  • нахождение источников средств для окончания строительства (например, поиск соинвесторов);
  • предоставление временного жилья;
  • приобретение прав по договору.

Обычно эти мероприятия проводятся региональными органами власти.

То, какие именно меры предпримет орган, зависит от места, и подробности следует уточнять для своего региона.

Когда застройщик банкротится, дольщики вправе заявить требования следующего характера:

  • о передаче в их собственность квартир, долей в недостроенном имуществе;
  • денежные требования.

При таких обстоятельствах следует заручиться помощью специалиста по банкротству и обращаться в арбитражный суд.

Выбор способа защиты своих прав зависит от того, каким образом права были нарушены, и от того, какой результат хочет получить пострадавший от нарушения.

Каковы способы защиты участников долевого строительства?

Заключение договора участия в долевом строительстве и его государственная регистрация еще не гарантируют того, что дом будет своевременно возведен и квартира в нем передана в срок, а в строительных работах будет отсутствовать брак.

В случае необходимости восстановления нарушенных прав участник долевого строительства (дольщик) может воспользоваться различными способами защиты. К ним, в частности, относятся следующие (ст. 12 ГК РФ).

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

1. Признание права собственности на объект долевого строительства

Если застройщик задерживает ввод дома в эксплуатацию, не получает необходимое на это разрешение, дольщик вправе, в зависимости от степени готовности дома, фактической передачи ему объекта долевого строительства и иных обстоятельств, требовать признания в судебном порядке (ч. 2, 3 ст. 8 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ; п. 1 ст. 218 ГК РФ; п. п. 14, 16, 17 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013):

  • права собственности на объект недвижимости;
  • права собственности на объект незавершенного строительства;
  • права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства.
Читайте так же:  Что лучше — договор «продажи» или договор «дарения»

2. Признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности

Если денежные средства привлекались лицом, не имеющим на это права или с нарушением установленного порядка их привлечения, то по требованию дольщика сделка может быть признана недействительной. От этого лица можно потребовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов и возмещения сверх суммы указанных процентов причиненных убытков (ч. 2, 2.1 ст. 1, ч. 3 ст. 3 Закона N 214-ФЗ; п. 7 Обзора).

Застройщики вправе привлекать денежные средства граждан только на основании договора участия в долевом строительстве, жилищных сертификатов и участия в жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативах (ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ).

Поэтому будьте осторожны, если застройщик вместо договора участия в долевом строительстве или жилищного сертификата предложит вам заключить предварительный договор купли-продажи, предварительный договор долевого строительства, инвестиционный договор, договор бронирования определенной квартиры, договор купли-продажи векселя, который будет погашен им путем предоставления квартиры, договор займа, а также внести денежные средства на свой депозитный счет в банке и т.д.

Законодательство об участии в долевом строительстве будет распространяться на указанные правоотношения только в случае, если суд установит, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (Письмо Верховного Суда РФ от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13).

Участник долевого строительства вправе также обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной при нарушении застройщиком требований к проектной декларации. В этом случае застройщик обязан возвратить дольщику-гражданину полученные от него денежные средства и уплатить проценты в размере двойной величины 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день возврата денежных средств (ч. 7 ст. 19 Закона N 214-ФЗ).

С 01.01.2016 значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России и с 30.10.2017 составляет 8,25% ( Указание Банка России от 11.12.2015 N 3894-У; Информация Банка России от 27.10.2017).

Еще одно основание для признания договора участия в долевом строительстве недействительным по требованию дольщика — несоответствие условий договора, например, о характеристиках подлежащего передаче дольщику объекта, информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора (ч. 4, 4.1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

3. Возмещение убытков

Убытки подлежат возмещению сверх неустоек и штрафов, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве и договором долевого участия (п. 1 ст. 28 Закона от 07.02.1992 N 2300-1; ч. 3 ст. 3, ст. 10 Закона N 214-ФЗ; п. 35 Обзора). Убытки могут быть понесены, например, из-за того, что в связи с нарушением застройщиком срока передачи объекта дольщик был вынужден арендовать жилье.

4. Взыскание неустойки (пеней)

Застройщик должен уплатить гражданину — участнику долевого строительства неустойку (пени) в следующих случаях (ч. 2 ст. 6, ч. 8 ст. 7 Закона N 214-ФЗ):

1) если нарушил сроки передачи дольщику объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта. Размер неустойки (пени) составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки;

2) если нарушил согласованный с дольщиком срок устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока. Размер неустойки (пени) составляет 1% от стоимости расходов на устранение такого недостатка (дефекта) либо от стоимости жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, если выявленные недостатки (дефекты) могут служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания.

5. Компенсация морального вреда

Достаточное основание для взыскания компенсации морального вреда — установленный факт нарушения прав дольщика (ст. 15 Закона N 2300-1; п. 28 Обзора).

6. Взыскание штрафа

При удовлетворении судом требований участника долевого строительства, которые не были удовлетворены застройщиком добровольно, суд взыскивает с застройщика в пользу дольщика штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом дольщику (п. 6 ст. 13 Закона N 2300-1; п. п. 2, 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17).

7. Прекращение правоотношений

Участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве, в частности, в следующих случаях (ч. 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ; ч. 7, 17 ст. 25 Закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ):

1) если застройщик существенно нарушил требования к качеству объекта строительства или не устранил недостатки в строительстве в установленный участником долевого строительства разумный срок;

2) срок передачи объекта долевого строительства нарушен более чем на два месяца;

3) застройщик не уведомил дольщика о прекращении договора поручительства и (или) не заключил новый договор поручительства (в случае, если договор участия в долевом строительстве заключен с первым участником долевого строительства до 20.10.2017).

В судебном порядке договор может быть расторгнут, в частности, в следующих случаях (ч. 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ):

Читайте так же:  Генеральная доверенность на частный дом и земельный участок

1) если прекращено или приостановлено строительство многоквартирного дома и очевидно, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику;

2) существенно изменена проектная документация, в том числе превышено допустимое изменение общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, установленное договором участия в долевом строительстве в пределах 5% указанной площади;

3) изменилось назначение общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав объекта долевого строительства.

При расторжении договора застройщик обязан вернуть уплаченную дольщиком в счет цены договора денежную сумму, а также уплатить проценты на эту сумму в двойном размере исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России (ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).

8. Обращение за содействием к органам государственной власти

Власти субъектов РФ могут оказывать содействие обманутым дольщикам: помогать в завершении строительства проблемного дома, выделять из регионального бюджета денежные компенсации пострадавшим дольщикам, осуществлять поиск соинвесторов для завершения строительства проблемного дома, выделять дольщикам жилье из резервного жилого фонда региона во временное пользование на время окончания строительных работ, выкупать права требования к застройщику и т.д.

Если вы столкнулись с проблемным застройщиком, выясните, какое содействие оказывается дольщикам органами государственной власти в вашем регионе.

В г. Москве гражданин, являющийся обманутым дольщиком, может быть признан пострадавшим и включен в реестр пострадавших граждан (п. 2.1 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 03.11.2015 N 713-ПП).

9. Заявление требований в рамках дела о банкротстве застройщика

В случае банкротства застройщика участники долевого строительства, а также граждане, вступившие в иные правоотношения, связанные со строительством жилья (перечень которых является открытым), вправе предъявить денежное требование или требование о передаче жилого помещения в рамках дела о банкротстве в арбитражный суд (п. 6 ст. 201.1, ст. ст. 201.4 — 201.6 Закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ).

Следует учитывать, что в целях защиты участников строительства от злоупотреблений застройщиков, совершаемых путем иного правового оформления своих отношений по привлечению денежных средств, суд может признать застройщиком не только лицо, с которым у участников долевого строительства заключены соответствующие договоры, но и организацию, фактически аккумулирующую денежные средства, переданные для строительства многоквартирного дома, например лицо, которое является правообладателем земельного участка и объекта строительства, но денежные средства напрямую не привлекает (п. 7 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2016); Определение Верховного Суда РФ от 29.06.2016 N 304-ЭС16-4218).

10. Выплата возмещения из компенсационного фонда

Если договор с первым участником строительства представлен на государственную регистрацию после 20.10.2017, застройщик обязан производить отчисления (взносы) в компенсационный фонд, предназначенный для выплаты возмещения в размере уплаченной цены договора участия в долевом строительстве гражданам — участникам долевого строительства при банкротстве застройщика. Прием заявлений о выплате и выплата возмещения отнесены к ведению публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства», в том числе через банки-агенты (ст. 23.2 Закона N 214-ФЗ; ч. 1, 2 ст. 13, ч. 5 ст. 25 Закона N 218-ФЗ; п. п. 2 — 9 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 N 1233).

При этом гражданин не имеет права на возмещение, если он приобрел право требования по договору участия в долевом строительстве у юридического лица — участника долевого строительства после возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика (ч. 3 ст. 13 Закона N 218-ФЗ).

Официальный сайт Банка России — www.cbr.ru

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

В 2017 году на российском рынке жилищного строительства стал применяться новый способ защиты вложений граждан, аналогичный принципу, который действует на финансовом рынке страхования банковских вкладов уже порядка 15 лет.

Изображение - 6 механизмов защиты участников долевого строительства proxy?url=https%3A%2F%2Fbck.superrielt.ru%2Fimages%2Fupload%2F5a3ab88cb725e

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил у заместителя генерального директора Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства Евгения Карелова основные особенности работы нового механизма.

На сегодняшний день около 80% жилья в России строится за счет средств дольщиков. Объем средств, вложенных в строительство многоквартирных домов, по минимальным оценкам, оставляет порядка 4,6 триллиона рублей.

20 октября текущего года в России заработал Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства в форме публично правовой компании. Задача Фонда – исключить появление новых обманутых дольщиков, уменьшить риски граждан, приобретающих строящееся жилье, и стимулировать спрос на новостройки. Ввиду публично-правовой организационной формы Фонд ведет абсолютно прозрачную деятельность: в полной мере соблюдает требования по информированию о своей работе, аудиту отчетности, ведению закупок, системе внутреннего контроля и т.д.

Деятельность Фонда направлена на уменьшение рисков дольщиков, в том числе во время поэтапного перехода от долевого строительства к проектному финансированию, который продлится три года. Работа Фонда позволит уменьшить риски для всей отрасли жилищного строительства и повысить доверие к ней со стороны россиян. Об этом говорят и исследования отношения граждан к изменениям в сфере долевого строительства. Опрос Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и Всероссийского центра изучения общественного мнения показал, что каждый шестой покупатель квартиры в новостройке готов инвестировать в строительство дома на этапе котлована, если получит гарантии от государства в лице Фонда дольщиков. На сегодняшний день на стадии котлована недвижимость покупают лишь 6% ипотечных заемщиков, но если государство сможет гарантировать завершение строительства, количество таких покупателей может возрасти до 16%, то есть практически утроиться.

Читайте так же:  Дарственная на гараж

С появлением Фонда на рынке жилищного строительства применяется два абсолютно разных механизма защиты граждан, инвестирующих в долевое строительство. Если застройщик обанкротился, Фонд либо возвращает дольщикам вложенные средства, либо финансирует завершение проблемного объекта из средств компенсационного фонда. Какой из предложенных вариантов выбрать, будут решать сами участники долевого строительства на общем собрании.

Начиная со следующего дня после госрегистрации Фонда, застройщики объектов, где прежде не был зарегистрирован ни один договор долевого участия в строительстве (ДДУ), должны будут отчислять в Фонд 1,2% от суммы каждого ДДУ.

Застройщики могут работать с Фондом максимально просто и прозрачно. Компании не требуется уплачивать взнос или заключать какой-либо договор в офисе Фонда – взаимодействие происходит исключительно по электронным каналам. Счета Фонда находятся в банке «Российский капитал». Застройщик может перечислить взнос на номинальный счет Фонда через любой банк в своем регионе. Реквизиты для оплаты можно найти на сайте фонд214.рф.

Бенефициары этого счета – сами строительные компании. Фонд не вправе распоряжаться средствами, которые находятся на номинальном счете, пока ДДУ не пройдут госрегистрацию в Росреестре. Застройщик подает договор на регистрацию после того, как отчислит средства в Фонд. Ранее на госрегистрацию также нужно было подавать документы, подтверждающие страхование ДДУ, но этого больше не требуется – подтверждение уплаты застройщиком взноса приходят в Росреестр автоматически.

Как проверяется взнос? Например, застройщик заключил ДДУ на сумму в 2 миллиона рублей, взнос составит 1,2% от этой цифры. По реквизитам застройщика проверяется, отчислил ли он положенную сумму в Фонд. Если средства переведены, Фонд одобряет регистрацию ДДУ. Если средства не были перечислены или поступили в недостаточном объеме, Росреестр может приостановить регистрацию ДДУ, пока застройщик не отчислит в Фонд положенную сумму. Фонд автоматически получает данные о регистрации договора и переводит деньги по нему на компенсационный счет. Из средств, которые хранятся на этом счете, выплачивают компенсации пострадавшим дольщикам или финансируют завершение проблемных объектов при разорении застройщика.

Регистрация первого ДДУ в объекте длится не более семи рабочих дней, процедура в отношении каждого следующего договора занимает не более пяти рабочих дней. Застройщик может отчислять средства как отдельно по каждому ДДУ, так и по их пулу. При этом девелопер может внести в Фонд аванс, который в дальнейшем можно будет использовать на обеспечение обязательств строительной компании при регистрации последующих договоров.

Чтобы вернуть деньги с номинального счета Фонда, девелоперу нужно направить заявление в письменной форме Почтой России.

Сегодня активно обсуждается, посилен ли застройщикам установленный размер взноса в Фонд. Эта сумма устанавливается на законодательном уровне и может пересматриваться не чаще, чем один раз в год. Для изменения размера взноса должны быть проведена актуарная оценка Фонда и внесены соответствующие поправки в закон. Ряд застройщиков заявляют, что установленная сумма – слишком большая и посильная не для всех компаний. Некоторые говорят, что обязательное для застройщиков отчисление в Фонд в размере 1,2% от суммы ДДУ – дополнительная финансовая нагрузка, которая приведет к подорожанию жилья. Но пока Фонд не был запущен, застройщики обязаны были страховать ДДУ, при этом тариф страховщиков в среднем был сопоставим с суммой обязательного сегодня взноса в Фонд. Однако система страхования ДДУ показала свою неэффективность: за все время ее существования практически не было случаев, когда страховщик ответил за застрахованный им объект.

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

На сегодняшний день с Фондом взаимодействуют 271 застройщик из 65 регионов. На номинальный счет Фонда уже поступили отчисления в размере 135 миллионов рублей, 42,5 миллиона из которых находятся на компенсационном счете. На сегодняшний день государственную регистрацию в Росреестре прошли 1235 ДДУ.

Изображение - 6 механизмов защиты участников долевого строительства 129856318
Автор статьи: Петр Кошкин

Здравствуйте. Меня зовут Петр.  Я 8 лет работаю в юридической сфере консультантом. Считая себя экспертом и хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные задачи. Все данные для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в доступном виде всю нужную информацию. Перед применением описанного на сайте, всегда необходима консультация со специалистами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.2 проголосовавших: 15

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here