Что делать обманутым дольщикам квартир

Сегодня предлагаем ознакомиться с темой: "что делать обманутым дольщикам квартир" с описанием от профессионалов и комментариями. Любые вопросы вы можете задать дежурному юристу.

Что делать обманутым дольщикам: 5 шагов получить свое

В период экономического кризиса многие компании-застройщики не могут завершить строительство жилых домов. Таким образом, граждане, имея на руках договоры долевого участия строительства, оплатив их, как правило, в полном объеме, не могут получить квартиры. Что делать тем, кто уже пострадал от действий застройщика и пополнил ряды обманутых дольщиков, рассказал в своей колонке Алексей Кузнецов, генеральный директор юридической компании «Деловой дом».

Сразу оговорюсь, что мы будем рассматривать не просто случай нарушения застройщиком сроков сдачи объекта, а именно ситуацию банкротства застройщика.

Банкротство или несостоятельность должника-застройщика наступает только вследствие вынесения арбитражным судом соответствующего решения. Для признания должника банкротом нужно, чтобы его долг составлял минимум 300 тыс. руб. и просрочка исполнения обязательств составляла 3 месяца. При наличии данных условий любой кредитор может обратиться в суд с заявлением о признании застройщика-должника банкротом либо подать заявлении о признании банкротом может сам должник.

Пострадавшие от банкротства застройщика граждане в народе именуются «обманутыми дольщиками». Если использовать терминологию законодателя, то корректнее называть их участниками строительства. Участники строительства — это особая, приоритетная категория кредиторов застройщика-должника.

Среди значимых привилегий следует назвать:

— право выбрать форму заявления требований к застройщику: получить жилое помещение, за которое внесена оплата по договору, либо возвратить обратно вложенные денежные средства;

— право проводить собственное собрание кредиторов;

— право на взыскание убытков с застройщика;

— право граждан претендовать на денежные расчеты в третью очередь, в отличие от иных кредиторов, отнесенных к четвертой.

Чтобы воспользоваться перечисленными и некоторыми иными правами, предусмотренными законодателем специально для пострадавших граждан, необходимо включить свои требования в реестр требований кредиторов застройщика. Что для этого сделать? Разберемся подробнее с каждым этапом.

Шаг первый: ознакомьтесь с решением суда.

Для дольщиков большое значение имеет наличие в тексте судебного акта следующей фразы: «Применить при банкротстве правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Это означает, что граждане, вложившие денежные средства в долевое строительство, получают особую защиту со стороны государства и наделяются рядом дополнительных правомочий по защите нарушенных прав.

Что делать, если такой фразы нет? Суть проблемы в том, что должник либо кредитор, подавая заявление в суд о признании банкротом, может не указать, что должник — особый субъект права — застройщиком. Дольщики, безусловно, заинтересованы в том, чтобы суд узнал об этом.

Для этого необходимо:

— обратиться с заявлением в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории осуществления данного строительства, с требованием о вступлении в дело в качестве участвующего лица, в порядке ст. 201.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;

— после этого предоставить в суд информацию, подтверждающую наличие правоотношений возникших из долевого строительства, изложив ее в своем заявлении о включении в реестр требований кредиторов, и подать соответствующее ходатайство.

Шаг второй: соблюдайте сроки, отведенные законом для включения в реестр.

Первоначальное решение суда информирует о введении в отношении застройщика процедуры наблюдения — первой стадии банкротства. Официально наблюдение считается начатым с момента опубликования в газете «Коммерсантъ» соответствующих сведений. Именно с этого дня начинается 30-дневный срок, в который дольщик может включиться в реестр требований кредиторов. Самое главное, что необходимо сделать «обманутому дольщику», — отследить момент начала процедуры наблюдения.

Если застройщик решением суда признается банкротом и в отношении него вводится конкурсное производство — завершающая стадия банкротства — срок для включения в реестр составляет 2 месяца. Точка отсчета та же: сообщение о введении конкурсного производства, опубликованное в газете «Коммерсантъ». После этого реестр закрывается. Пропуск последнего 2-месячного срока — это попадание «за реестр». Такие требования удовлетворяются только после того, как будут удовлетворены все требования реестровых кредиторов. Очевидно, что реальность их удовлетворения находится под большим сомнением. У должника просто может не хватить средств.

Важно знать, что при исчислении сроков подразумеваются календарные, а не рабочие дни.

Шаг третий: определитесь с характером требований.

Участники строительства могут предъявить к застройщику требования как денежные, так и неденежные, т. е. требования о передаче жилого помещения. Дольщикам важно знать, что форма требований никак не влияет на объем возможной защиты их прав. Но с характером требований все же приходится определяться, поскольку разные требования включаются в различные части реестра. В последующем существует возможность изменения денежных требований на требования о передаче жилого помещения и наоборот, однако этот переход суды осуществляют неохотно.

Шаг четвертый: соберите пакет необходимых документов.

Основная задача дольщика — это подтвердить выполнение своей части обязательств по договору. Для этого необходимо собрать все документы, подтверждающие внесение денежных средств в счет оплаты строящегося объекта и составить заявление о включении имеющихся требований в реестр требований кредиторов. Перед тем, как подать заявление в суд, его копии и копии приложенных документов необходимо направить также должнику и арбитражному управляющему. Доказательство информирования указанных лиц необходимо приложить к заявлению в суд.

Шаг пятый: подайте заявление в арбитражный суд.

Требования конкретного дольщика включаются в реестр на основании решения суда. При этом судья рассматривает вопрос об обоснованности предъявляемых требований, иными словами, проверяет добросовестность исполнения дольщиком своей части обязательств — внесения денежных средств. Если факт оплаты подтвержден, суд выносит определение о включении требований в реестр требований кредиторов. Поскольку оно подлежит немедленному исполнению, то именно с этого момента требования считаются включенными в реестр.

Читайте так же:  Вступление в наследство основные понятия

В какой суд необходимо обращаться дольщику? Обращаться нужно в арбитражный суд, в котором рассматривается дело о банкротстве застройщика, иными словами, в тот, который вынес первоначальное решение.

Призываю активно участвовать в процедуре банкротства. Если ваши требования включены в реестр в рамках наблюдения, вы успеваете принять участие в первом собрании кредиторов. На нем, как правило, принимаются наиболее значимые решения относительно дальнейшего развития событий. Поэтому так важно не пропускать 30-дневный срок для включения в реестр, о котором я говорил в самом начале. Помните, что участники строительства имеют право проводить собственные собрания кредиторов, в рамках которых только они обладают правом голоса. Посещение таких мероприятий для дольщика крайне важно, поскольку только таким способом он может оказывать влияние на ход процедуры банкротства в целом, отстаивать законные интересы и права.

Банкротство застройщика неприятный для дольщика процесс, требующий сил, времени, терпения, специальных знаний. Однако вооружившись информацией, важно оперативно реагировать на события, происходящие в ходе банкротства. В этом случае вероятность удовлетворения ваших требований значительно увеличится.

Изображение - Что делать обманутым дольщикам квартир proxy?url=https%3A%2F%2Fhelp-ddu.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F01%2F99

В наше время такие слова как «ипотека», «дольщик» прочно вошли в повседневную жизнь и уже не пугают простого обывателя. Не смотря на это, по-прежнему существует риск из просто дольщика превратиться в дольщика обманутого. Произойти это может по разным причинам: как из-за недобросовестного застройщика, так и из-за форс-мажорных обстоятельств. И тогда можно услышать вопрос от тех, кто попал под категорию обманутые дольщики – куда обращаться со своей бедой? Особенно остро этот вопрос может встать вследствие переживаемого в настоящее время периода экономического кризиса. Не обошла стороной проблема обманутых дольщиков и такие крупные регионы как Москва и Московская область. Окончательно же разрешить ее пока, к сожалению, не получается. В любом случае, отвечая на вопрос – что делать обманутым дольщикам, ответ таков: не стоит отчаиваться, а свои нарушенные права участника долевого строительства нужно отстаивать.

Итак, ДДУ уже заключен, полностью оплачен, строительство многоквартирного дома с долгожданной квартирой идет полным ходом и ничего не предвещает беды. Дольщик имеет право на любой стадии строительства приходить на сам объект и смотреть, как продвигается строительство. Естественно, по соображениям техники безопасности вряд ли он сможет беспрепятственно пройти прямо внутрь строящегося здания, но посмотреть на ход работ со стороны ему никто не запретит. Многие добросовестные застройщики ближе к окончанию возведения здания устанавливают график, по которому будущий владелец квартиры в сопровождении представителя может зайти в сам дом и посмотреть непосредственно на свое строящееся жилище.

Не стоит пренебрегать своим правом по отслеживанию хода строительных работ. Если дольщику неудобно или далеко приезжать на сам объект, можно посмотреть на стройку в сети Интернет. Мало кто знает, что в ФЗ-214, а конкретно в п. 8 ч. 2 ст.3.1 говорится о том, что застройщик на своем официальном сайте время от времени должен выкладывать фотографии, отражающие текущее состояние строительства многоквартирных домов. Некоторые крупные строительные компании даже ведут он-лайн трансляцию возведения здания.

Понятно, что если стройка остановилась и даже в течение нескольких дней на объекте отсутствуют рабочие, техника и не ведутся никакие работы – это повод для беспокойства. Но именно обманутым дольщиком можно называться в случае, если строительство объекта приостановлено более чем на девять месяцев либо он не готов к сроку, указанному в ДДУ.

Кроме названного, к другим признакам, по которым становится понятным, что права дольщика нарушены, можно отнести:

  • прекращение у застройщика права владения или пользования земельным участком, на котором идет стройка;
  • банкротство либо ликвидация юридического лица, выступающего в качестве застройщика, до исполнения им своих обязательств;
  • просрочка исполнения обязательств по ДДУ более чем на девять месяцев (например, дом построен, но квартира дольщику не передана);
  • имеются признаки мошенничества – невозможно связаться с застройщиком, офис закрыт, телефоны не отвечают, местонахождение руководства и работников фирмы-застройщика неизвестно.

Изображение - Что делать обманутым дольщикам квартир proxy?url=https%3A%2F%2Fhelp-ddu.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F01%2FKuda-obrashhatsya-obmanutym-dolshhikam-300x265

Первое, куда обратиться обманутому дольщику – это непосредственно к самому застройщику. В письменной претензии необходимо выяснить причины приостановки строительных работ и на эту претензию застройщик обязан ответить. Возможно, все не так плохо, трудности временные либо идут подготовительные работы к следующему этапу строительства. И хотя претензия пишется в произвольной форме, лучше доверить ее составление юристу, ведь правильные шаги в отстаивании своих прав уже на начальном этапе с большей степенью вероятности приведут к успеху.

Последующие шаги зависят от того, на какой стадии строительства и по какой причине произошла его «заморозка». Если это еще, например, стадия котлована, то дольщик может через суд потребовать досрочного расторжения ДДУ и возврата уплаченных денежных средств, включая неустойку. ФЗ-214 позволяет сделать это. Если дольщик уверен в мошеннических действиях со стороны застройщика, тогда с заявлением он должен обратиться уже в правоохранительные органы.

Кроме суда и полиции, для решения своей проблемы обманутый дольщик может обратиться в надзорные органы, контролирующие долевое строительство. В Москве это Москомстройинвест, в Московской области – Минстрой МО. Одновременно стоит известить о своих нарушенных правах дольщика органы местного самоуправления.

Намного сложнее обстоит дело, когда застройщик признан банкротом или только еще проходит процедуру банкротства. Сначала нужно дождаться решения суда, по которому организация признается банкротом. Причем, еще до вынесения такого решения, хорошо было бы сообщить суду о том, что у юридической организации, проходящей процедуру банкротства, остались дольщики, перед которыми не исполнены обязательства. Ведь сама фирма от судебных органов этот факт может скрыть. В случае банкротства фирмы-застройщика добиваться денежной компенсации придется путем обращения в арбитраж. Кроме того, нужно будет предпринять ряд действий для того, чтобы попасть в реестр требований кредиторов. Очевидно, что самостоятельно, без специальных юридических познаний, обманутому дольщику с этим не справиться, и правильнее было бы обратиться к профессиональным юристам, которое будут помогать.

В любом случае, прежде чем куда-либо обращаться, нужно понимать, что факт нарушения своих прав как участника долевого строительства нужно будет доказать. Для этого необходимо собрать все документы, подтверждающие исполнение обязательств по ДДУ со своей стороны (в частности, об оплате строящегося объекта – из личных средств либо с привлечением ипотеки).

Читайте так же:  Взыскание задолженности по коммунальным платежам

Обманутый участник долевого строительства имеет право предъявить денежные либо неденежные требования. Таковыми могут быть:

  1. Возврат денежных средств за оплаченную, но недостроенную и неполученную квартиру. Как уже было сказано выше, сделать это можно только в судебном порядке.
  2. Получить от государства квартиру в качестве компенсации за недостроенную. Но для этого должно быть соблюдено множество условий, таких как действующая регистрация на территории Москвы (Московской области), наличие не менее 18 кв. м общей площади на каждого проживающего и др.
  3. Добиться завершения строительства недостроенного объекта и передачи причитающейся жилплощади. Такой вариант решения проблемы возможен, когда органами власти для ликвидации недостроя привлекаются, например, средства других застройщиков либо средства из бюджета. В практике известны случаи, когда «замороженный» дом достраивали даже за счет дополнительных инвестиций самих объединившихся обманутых дольщиков.

Изображение - Что делать обманутым дольщикам квартир proxy?url=https%3A%2F%2Fhelp-ddu.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F01%2FVarianty-resheniya-problemy-obmanutyh-dolshhikov-295x300

Самым разумным в этой непростой ситуации было бы объединиться с такими же пострадавшими. Подавая коллективные иски, жалобы, заявления добиться положительного результата будет проще, чем действуя в одиночку. Не нужно стесняться привлечь к своей проблеме общественное внимание и внимание СМИ путем проведения митингов и пикетов. Правда, делать это нужно в соответствии с действующим законодательством РФ. Кроме того, существуют ассоциации, объединения обманутых дольщиков, к этим организациям также можно направить обращение с просьбой помочь. Другими словами, нужно стучаться буквально во все двери.

В Московской области сформирован реестр обманутых дольщиков. Информация о нем общедоступна и опубликована на сайте Министерства стройкомплекса. Подробнее на эту тему можно прочитать в статье сайта «Что представляет собой список обманутых дольщиков Подмосковья, и как в него попасть».

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что путь обманутого дольщика по отстаиванию своих нарушенных прав долог и тернист. Чтобы добиться окончания замороженного строительства или получить денежную компенсацию за недостроенное жилье, необходимо собрать кучу документов, обратиться во множество инстанций. Лучше довериться в этом непростом вопросе специалисту, который имеет большой опыт в области отстаивания нарушенных интересов обманутых дольщиков. Он поможет в составлении необходимых исков и заявлений. Такими специалистами являются юристы Общества защиты прав дольщиков.

Для получения квалифицированной помощи достаточно связаться с нами через раздел сайта «Контакты» либо заполнить форму обратной связи.

Как обманывают при покупке новостройки. На что обратить внимания покупая квартиру в новом доме.

Изображение - Что делать обманутым дольщикам квартир proxy?url=http%3A%2F%2Fwww.s-u-d.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F02%2FIMG-27-copy-%25E2%2580%2594-%25D0%25BA%25D0%25BE%25D0%25BF%25D0%25B8%25D1%258F-150x150

Изображение - Что делать обманутым дольщикам квартир proxy?url=http%3A%2F%2Fwww.s-u-d.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F11%2F4-300x245

Покупка новостройки, как обманывают застройщики. Десять способов обмануть дольщика.

Рекомендую ознакомиться с первой и второй частью статьи, на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке.

В настоящей статье речь пойдет об уловках и ухищрениях застройщиков. Согласитесь, важно знать, что вас ждет на пути к получению квартиры в строящемся доме.

  1. Обещали квартиру в итоге ничего не дали.

Рекомендация: Заказать полный юридический анализ застройщика, а еще лучше полное сопровождение сделки юристом. За неимением средств самостоятельно оценить застройщика используя инструкцию по проверки застройщика и инструкцию на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке.

2. Сообщение заведомо ложных сроков строительства.

Средняя задержка строительства составляет 1 год. Но почему повсеместно застройщики нарушают сроки передачи квартиры? Неужели нельзя указать срок строительства с запасом? Конечно можно, но застройщику не выгодно указывать реальные строки строительства. По статистике более половины потенциальных покупателей не станут ждать квартиру со сроком передачи более 2 лет. Зачем терять их? Застройщик сообщает нереальные сроки и продажи идут на ура. Но это еще не все. Срок завершения строительства влияет на цену и еще как! Чем ближе сроки передачи ключей, тем выше стоимость. Указывая заведомо неверную информацию о сроках завершения строительства, Застройщики получают выгоду от продажи недвижимости значительно дороже её реальной рыночной стоимости. Многие возразят: а как же 214-ФЗ со своими штрафными неустойками за нарушение сроков передачи строительства и Закон о защите прав потребителей с 50% штрафом? Так-то оно так, но Застройщики научились минимизировать свои риски, связанные с просрочкой. Во-первых, подавляющее большинство дольщиков не судится, дальше угроз на форумах дело не идет и реально идут в суд от силы 20% покупателей квартир.

Во-вторых, многим нужно побыстрей получить квартиру. И когда дом уже готов, застройщик дает ключи в обмен на подписание соглашения о переносе сроков. Конечно, есть масса способов получить ключи и неустойку, но оставаясь один на один с застройщиком, люди, как правило, подписывают все что угодно на возможность быстрее получить ключи.

В-третьих, суды активно снижают законную неустойку. Если в вашу пользу должна быть начислена неустойка в 1 миллион рублей, на практике суд может ее снизить и вам дадут всего 100 000 руб. Конечно, есть способы взыскать полную неустойку, но не всегда и не со 100% гарантией.

В-четвертых, к моменту сдачи дома застройщик выводит все активы с компании и существует проблема исполнить решение суда. Подробней об этом здесь. Так что иногда судиться с застройщиком вообще нет смысла, если потом не получится исполнить решение.

Это основные факторы, благодаря которым Застройщики не боятся указывать заведомо неверные сроки строительства. Есть и совершенно естественные факторы задержки строительства, такие как отсутствие достаточного финансирования строительства, административные барьеры, некомпетентность менеджмента и т.д.

Рекомендации: анализировать сроки строительства всей группы компании застройщика, всех аффилированных с ней лиц. Если компании допускали просрочку строительства и ранее, то вероятность повторения просрочек по другим объектам очень высокая.

В нашем отчете есть раздел, посвящённый анализу сроков строительства. Стоимость отчета от 3000 руб. Пример отчета здесь.

3. Доплата за квадратные метры.

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

Бывает так, что застройщики указывают в первоначальном проекте толщину стен, к примеру, 1 метр и вы радуетесь тому, что у вас будет очень теплый дом. В договоре же всегда есть пункт, который дает право Застройщику в одностороннем порядке изменить проектную и иную строительную документацию. По ходу строительства меняется проектная документация и толщина стен становится 50 см. Подобная толщина стен не противоречит СНиП. В итоге Застройщик экономит на материале и как бонус вы получаете дополнительные квадратные метры, которые могут составлять от 2 до 10 лишних квадратов. Если бы вам эти квадраты достались даром, то можно было бы только порадоваться, но за них нужно будет заплатить рыночную цену. Если учесть, что многие покупают квартиру на последние деньги, да еще и в кредит, подобная манипуляция со стороны застройщика никак не может обрадовать.

Читайте так же:  Альтернативная сделка куплипродажи недвижимости

Рекомендация: Заключайте договор после проверки его у юриста.

Ряд застройщиков добиваются того, что результаты обмера дома не соответствуют реальным размерам. В итоге по каждой квартире появляются незначительные квадратные метры от 1 до 4 квадратов. Ключи вам, конечно, никто не даст, пока вы не оплатите полученную разницу. Данная махинация рассчитана на сложность судебного процесса. Допустим, вам нужно доплатить всего 100 000 рублей и уже можно делать ремонт и фактически жить. Если вы выбираете судиться с застройщиком, то вам нужно заплатить юристу, дождаться пока суд назначит судебно-строительную экспертизу. А значит, в это время вы не можете делать ремонт. Гарантировать же, что все ваши убытки и моральный вред будут взысканы с застройщика, не сможет ни один честный юрист. В итоге, многие соглашаются на условия застройщика, тем более, что в правоустанавливающих документах будет стоять большая площадь, что учитывается при последующей продаже квартиры.

Бывает и обратная ситуация, когда в договоре указано больше квадратных метров, чем вам передают на самом деле. Застройщики в подобных ситуациях страхуются пунктами в договоре указывающими на то, что в такой ситуации они не возвращают деньги.

4.Было общее имущество стало индивидуальным.

Бывают ситуации, что, просматривая планы новостройки, менеджер по продажи вам рассказывает великолепные преимущества нового дома. К примеру: бесплатная общая для всех парковка, кладовка, которая расположена на лестничной площадке, прочие нежилые помещения, которые со слов менеджера являются общедомовым имуществом. В итоге при подходе к завершающей стадии строительства, общедомовое имущество появляется в продаже, и становится индивидуальным. В итоге на колясочной появляется дверь и замок и коляску могут поставить не все, кто живет на площадке, а тот, кто купил указанное помещение.

Рекомендация: Проводите сделку с юристом. Опытный юрист может обнаружить подобную махинацию еще на этапе совершения сделки. Не дайте менеджерам по продаже вас одурачить.

5. Квартира передается со значительными недостатками.

Качество строительства в эконом сегменте значительно упало. Будьте готовы к этому. Если менеджер по продаже вам с гордостью заявит, что будут установлены современные пластиковые окна, то будьте уверены, что вам поставят самые дешёвые, которым место только на помойке и т.д.

Рекомендация: Изучите проект дома, найдите отзывы живущих в подобной серии домов. Если застройщик уже что-то строил, то поспрашивайте тех, кто уже живет в подобном доме.

6. Как застройщики оформляют односторонние акты приемки квартиры.

«А где собственно стальная дверь, евро окна, ремонт?! При заключении договора нам обещали-может воскликнуть дольщик при просмотре новой квартиры» На что представитель застройщика скажет: «Вася Пупкин, который вам все это обещал, у нас давно не работает. Если он обещал, то к нему и предъявляйте свои требования. Вы получаете ровно то, что прописано в договоре. »

Часто при продаже вам рисуют такие перспективы квартала, придомовой территории, что именно эти условия становятся определяющим пунктом в выборе именно этого застройщика. Вам могут показать проектную декларацию, где собственно все это указано, но (вот беда) не построено.

Рекомендация: Забудьте все то, что вам говорят на словах. Рассчитывать вы можете лишь на то, что указано в договоре. Все что не указано в вашем договоре — не правда. Рекомендую ознакомиться с инвест-контрактом, заключенный между Застройщиком и администрацией субъекта. Если там указано то что вам рассказывает Застройщик то есть большой шанс, что вы его получите. Но именно социальная нагрузка, навязанная застройщику, может быть первопричиной задержки строительства. Объект могут не вводить в эксплуатацию пока не будет построено то самое благоустройство.

8. Застройщик навязывает свою управляющую организацию.

Будьте готовы, что при подписании акта приема-передачи квартиры вас обяжут подписать договор с компанией, которая будет эксплуатировать ваш дом. Более того, вы сразу согласитесь с ее возможно повышенными тарифами. Как обычно, без этого вам не дадут ключи!

Рекомендация: Принимать квартиру с юристом, который предложит возможные варианты действий. Даная тема слишком обширная, чтоб описать в рамках одной статьи.

9. Застройщик не передает ключи без оплаты коммунальных платежей за период с момента ввода объекта в эксплуатацию и внесения аванса на несколько месяцев вперед.

Не все застройщики требуют коммуналку с момента ввода до подписания акта приема-передачи, ввиду явной незаконности указанного требования, но авансовый платеж на 2-4 месяца вперед требуют практически все. Стоимость коммунальных услуг в новом доме — это тема для отдельной статьи, жадность управляющих компаний не знает предела.

Не редкость, что управляющая компания фактически доделывает то, что не сделал Застройщик. Дольщик по сути второй раз оплачивает за то, что не было сделано. И вот тут как раз может появиться обещанное вам озеленение и прочие радости жизни. Только на деньги, которые вы платите управляющей компании, а не на те, что вы уплатили за покупку квартиры.

Рекомендация: приемку квартиры осуществлять с юристом.

10. Проблемы с оформлением права собственности.

Проблема с оформлением прав собственности очень часто встречается в новостройках. Все проблемы с оформлением собственности порождаются самим застройщиком. Застройщик может, к примеру, не поставить дом на кадастровый учет. Постановка вашей квартиры в индивидуальном порядке – это дорогостоящая процедура. Подробней о том, как узнать, поставлена квартира на кадастровый учет или нет и об оформлении права собственности квартиры, не поставленной на кадастровый учет, можно здесь.

Читайте так же:  Инвентаризационная стоимость жилой квартиры

Общая рекомендация при покупке квартиры в новостройке: будьте пессимистом и большим скептиком при покупке квартиры в новостройке, подвергайте сомнению каждое слово менеджера. Порадуетесь, если ваши пессимистические прогнозы не сбудутся! А лучше доверьте проверку застройщика и сопровождение сделки опытному юристу в сфере недвижимости.

Компания «Силкин и партнеры» оказывает полный комплекс юридических услуг с вязанный с недвижимостью. Пожизненная гарантия сделки!

Изображение - Что делать обманутым дольщикам квартир proxy?url=http%3A%2F%2Fwww.s-u-d.ru%2Fimages%2F5436732542345234534

1 комментарий читателей статьи “Как обманывают при покупке новостройки. На что обратить внимания покупая квартиру в новом доме.”

Изображение - Что делать обманутым дольщикам квартир proxy?url=http%3A%2F%2Fwww.s-u-d.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F02%2Favatar2-1-150x150

Ух ты! А я хотела покупать квартиру в ЗАО Реутово. Потом они в последний момент что-то заюлили, через раз документы предоставляли. Я бы, может, и ждала,, пока располагала временем., но случайно увидела на домофонде квартиру. Договорилась посмотреть (тогда брать не собиралась), а она мне так понравилась, что в итоге ее и купила. Бог отвел ))) Спасибо за статью!

​Русская доля: что делать и куда бежать обманутому дольщику

Шансы получить долгожданное жилье и избежать финансовых потерь есть

Изображение - Что делать обманутым дольщикам квартир proxy?url=https%3A%2F%2Fstatic2.banki.ru%2Fugc%2F19%2F20%2F9f%2F76%2F10747183

По данным Минстроя, по итогам II квартала 2018 года в РФ зарегистрировано более 34 тыс. обманутых дольщиков. Банки.ру вместе с экспертами рынка отвечает на самые животрепещущие вопросы дольщиков.

Обманутые дольщики — люди, оказавшиеся в крайне сложной ситуации. Зачастую им приходится не только преодолевать финансовые трудности, но и разбираться в сложных процессах взаимодействия с конкурсным управляющим и государственными учреждениями, а также разгребать тонны информации, которая сыпется со всех сторон, чтобы найти истину.

Многие почему-то считают, что участники долевого строительства — это обязательно дельцы, стремящиеся на этой квартире заработать. Логика проста: дольщики участвуют в довольно рискованном мероприятии, заранее об этом знают и сознательно идут на риск ради денег. А значит, сами виноваты, если что-то пошло не так. Никто им ничего не должен. Хотя если посмотреть на тех, кто приходит на встречи обманутых дольщиков, организуемые Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства, или на дольщиков «Урбан Групп», подававших коллективные письма президенту России Владимиру Путину и премьеру Дмитрию Медведеву 6 августа 2018 года, то понимаешь: большинство из них на алчных дельцов не похожи совсем. Среди них много людей семейных, часто с маленькими детьми и пожилыми родителями, для которых долевое строительство — практически единственный способ улучшить свои жилищные условия. Люди продают жилье, живут на съемных квартирах, платят ипотеку. Разве такое поведение свойственно тем, кто гонится за прибылью?

Генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-профи» Денис Бобков так «рисует» портрет дольщика: «В подавляющем большинстве случаев речь идет о физических лицах, приобретающих квартиру для собственного проживания или для дальнейшей перепродажи / сдачи в аренду. Конечно, ряд договоров долевого участия заключается между юридическими лицами. И бывает, что они также становятся «обманутыми дольщиками» (сам свидетель таких нескольких случаев). Однако очевидно, что сильнее всего страдают в такой ситуации простые граждане. Им может быть банально негде жить и приходится арендовать жилье, у них меньше ресурсов для возврата средств. Если бизнесмены понимают свои риски, вкладывая не самые последние и уж тем более не личные деньги ради того, чтобы дополнительно заработать, то простые граждане, вкладывающие собственные (нередко последние) средства, в данной ситуации теряют значительно больше».

Как люди становятся обманутыми дольщиками?

Обманутый дольщик — тот, перед которым застройщик не выполнил свои обязательства. Для того, чтобы максимально защитить себя, необходимо заключать с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) согласно 214-ФЗ. Конечно, это не гарантирует отсутствия проблем в случае проблем у застройщика, вплоть до его банкротства. Но тут на помощь вам придет государство. Об этом мы поговорим чуть ниже.

А вот если вы не заключали ДДУ или он оформлен неверно, ситуация может разрешиться совсем не в вашу пользу.

Юрист юридической компании «Глазунов и Семенов» Иван Лосев призывает быть внимательными при подписании договора ДДУ: «Обманутым дольщиком можно стать, если не уделить должного внимания самому процессу заключения ДДУ. В том числе действовать исходя из своего желания и без консультации специалиста, вследствие чего застройщик не выполняет свои обязательства перед дольщиком. Например, к таким ситуациям можно отнести: нецелевое использование средств, следствием чего является банкротство застройщика; продажу одного предмета ДДУ нескольким лицам; проблемы застройщика с банками и залог строящегося объекта».

Лосев советует перед покупкой квартиры в строящемся доме проанализировать договор с застройщиком. В таком договоре должны быть указаны адрес строящегося объекта, расположение помещения по ДДУ: этаж, крыло, расположение на плане, адекватная сумма сделки, четко прописанные условия и суммы возможных доплат.

Итак, с формальностями разобрались: с застройщиком работаем только по ДДУ, сам договор внимательно изучаем (в идеале с привлечением хорошего юриста). Остается риск банкротства самого застройщика.

Денис Бобков выделяет пять факторов, на которые нужно обратить внимание.

Первое, что должно насторожить, — это темпы строительства. За динамикой нужно обязательно следить. Причем не только по фото на сайте застройщика, но и самостоятельно, в том числе опрашивая местных жителей. Стройка должна идти постоянно и бесперебойно.

Второй важный индикатор — информация на сайте застройщика. Там должны быть представлены все необходимые документы. Причем документов с истекшим или истекающим сроком (например, разрешение на строительство) быть не должно. Если срок разрешения на строительство истекает, это может означать проблемы с финансированием и с самим строительством.

Третий важный фактор надежности застройщика — его финансовая отчетность, которую он должен публиковать на сайте проекта. Если ее вообще нет, это повод сильно задуматься.

Четвертый индикатор устойчивости — наличие действующей аккредитации в ведущих банках на предмет выдачи ипотеки. Банки внимательно следят за застройщиками, клиентам которых выдают ипотеку и проекты которых кредитуют.

Читайте так же:  Покупка дачи на материнский капитал

Наконец, пятый факторразмер застройщика. Крупные, известные компании обычно обладают большим запасом финансовой прочности. Если компания-застройщик — маленькая и никому не известная, риски возрастают многократно.

К сожалению, даже следуя всем правилам, можно стать обманутым дольщиком. Так, например, случилось с клиентами «Урбан Групп» и «Су-155». Ситуация неприятная, но далеко не патовая.

Первое, что нужно сделать, — встать в реестр требований о передаче жилых помещений. Это единственный законный путь в будущем получить свою квартиру, считает Иван Лосев. После введения процедуры конкурсного производства и публикации официального сообщения об этом в газете «Коммерсантъ» у дольщиков есть три месяца на то, чтобы встать в этот реестр. Для этого необходимо направить конкурсному управляющему следующие документы: заявление с описью прилагаемых документов, копии договоров со всеми изменениями и приложениями, подтверждения оплаты и решений суда (если они были), копии паспортов собственников. Заявление можно написать в свободной форме с описанием сложившейся ситуации и подать его либо по почте заказным письмом, либо в пункт приема документов конкурсному управляющему (часто они расположены прямо на объектах).

Конкурсный управляющий рассматривает требование участника строительства в течение 30 рабочих дней, проверяет подлинность и полноту документов, подтверждает факт оплаты и в случае обоснованности требования вносит его в реестр требований о передаче жилых помещений.

В случае отказа участник строительства может в течение 15 рабочих дней после получения уведомления обратиться в арбитражный суд за урегулированием разногласий в порядке со статьей 60 закона о «О несостоятельности (банкротстве)».

Если у дольщиков есть иные требования к застройщику-банкроту, например о выплате неустойки за несвоевременное исполнение обязательств застройщика, то они рассматриваются арбитражным судом и включаются в реестр денежных требований.

Недвижимость, которую покупают дольщики, может быть жилой и нежилой. С жилой недвижимостью все просто: дольщики встают в реестр требований о передаче жилых помещений. С нежилыми помещениями, такими как кладовки и парковочные места, все гораздо сложнее. По таким помещениям реестр требований об их передаче в действующей редакции закона о банкротстве не предусмотрен. Поэтому договоры долевого участия в отношении нежилых помещений подлежат включению в реестр требований кредиторов в качестве денежных, в соответствии с очередностью, закрепленной в статье 201.9 закона о банкротстве.

Но тут есть большая вероятность этих объектов не дождаться. Получается, что вы купили, например, кладовку, заплатили за нее деньги, а получить ее не сможете. Однако и тут есть выход: как утверждает Иван Лосев, на определенной стадии готовности объекта незавершенного строительства дольщики в судебном порядке могут подтвердить право собственности на данные помещения.

Есть и хорошая новость: подготовлены поправки в закон о банкротстве как раз в части нежилых помещений. В соответствии с предлагаемыми изменениями нежилые помещения площадью менее 7 кв. м и машино-места будут передаваться участникам строительства на тех же основаниях, что и жилые помещения. При этом данные поправки в закон о банкротстве будут касаться тех процедур банкротства, по которым не начались расчеты с кредиторами третьей очереди. Это существенно расширит потенциальный круг граждан, чьи права будут защищены. Сейчас законопроект находится на стадии публичных обсуждений на Федеральном портале проектов нормативно-правовых актов.

Квартиры даже на этапе строительства стоят дорого. Поэтому многие дольщики для приобретения жилья берут ипотеку. Таким дольщикам в случае банкротства застройщика приходится особенно несладко: когда сдадут жилье — непонятно, а долг по кредиту выплачивать все равно нужно. Юристы предупреждают: ваши отношения с банком никак не связаны с банкротством застройщика, — и потому советуют не прекращать выплат. В противном случае можно создать себе серьезные проблемы и сильно испортить кредитную историю.

Если же ухудшилось ваше финансовое состояние (что в такой ситуации вполне вероятно), необходимо сразу обратиться к кредитору. Сейчас в банках существуют различные способы снижения платежной нагрузки: введение платежных каникул, снижение ставки, уменьшение платежа и другие. В самых крайних случаях можно воспользоваться процедурой банкротства физического лица.

Если вы в реестре, квартира вам обязательно достанется?

В Фонде защиты прав дольщиков Банки.ру пояснили: «После включения в реестр требований участники строительства приобретают статус участников дела о банкротстве, а большинство решений, в том числе о дальнейшей судьбе объектов строительства и порядке передачи жилых помещений, по каждому объекту принимаются на собрании участников строительства. Безусловно, все требования участников строительства, включенных в реестр, будут учтены, и жилые помещения будут переданы участникам строительства тем или иным образом. Исключение составляет принятие участниками строительства решения о создании в отношении конкретного объекта жилищно-строительного кооператива (ЖСК), при котором достройка объекта осуществляется на средства членов ЖСК, то есть самих граждан, которые являлись участниками строительства».

По сути, вариантов два: либо вы ждете, пока ваш дом достроят, либо договариваетесь с другими дольщиками, создаете ЖСК и достраиваете объект на свои средства.

И помните: банкротство застройщика — вещь неприятная и на самом деле отдаляющая дольщиков во времени от их квартир. Но даже из такой ситуации можно выйти с минимальными потерями (или вообще без потерь). Главное — выполнять все необходимые законные действия в установленные сроки. И не бояться отстаивать свои права. В том числе и в суде.

Антонина САМСОНОВА, Banki.ru

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

Благодарим за помощь в подготовке материала Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.

Изображение - Что делать обманутым дольщикам квартир 129856318
Автор статьи: Петр Кошкин

Здравствуйте. Меня зовут Петр.  Я 8 лет работаю в юридической сфере консультантом. Считая себя экспертом и хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные задачи. Все данные для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в доступном виде всю нужную информацию. Перед применением описанного на сайте, всегда необходима консультация со специалистами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.2 проголосовавших: 15

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here