Договор купли-продажи квартиры нюансы регистрации

Сегодня предлагаем ознакомиться с темой: "договор купли-продажи квартиры нюансы регистрации" с описанием от профессионалов и комментариями. Любые вопросы вы можете задать дежурному юристу.

Какие есть нюансы оформления договора купли-продажи квартиры?

Статья описывает нюансы приобретения или продажи жилья. Рассматривается оформление договора купли-продажи квартиры: что предусмотреть этим документом, чтобы не обманули, чтобы не лишиться денег, а то и жилья?

У всех на слуху трагические истории: из-за непредусмотренных мелочей люди остаются на улице или теряют деньги без возможности вернуть обратно.

Изображение - Договор купли-продажи квартиры нюансы регистрации proxy?url=https%3A%2F%2Fnsovetnik.ru%2Ffiles%2Fshutterstock_194611214

Недавно средства массовой информации рассказывали о случае, когда человек продал квартиру за 7 миллионов рублей, но даже судом не смог получить деньги. Оказалось: пункт соглашения, описывающий момент передачи денег, сформулирован таким образом: «Продавец получил указанную сумму денег полностью до его подписания сторонами», и эта фраза осталась им пропущенной, хотя деньги передавались после регистрации сделки, а не до подписания договора. Простая невнимательность, скажете вы? Она стоила человеку 7 миллионов рублей, а, фактически — жилья.

Какие же вопросы нужно учитывать обеим сторонам, оформляя куплю-продажу?

Продавцы кажутся более защищенными. Но суды рассматривают иски сотен потерпевших граждан, продавших жилье, но не получивших денег, потому что упустили из виду определенные нюансы оформления этого исключительно важного документа. Часто в них указывается: стороны произвели оплату в момент подписания, иными словами, до регистрации сделки. Какой тут может быть подвох? Почти все так делают.

Пункт договора подтверждает, что расчет за предмет продажи уже произведен, а продавец получил деньги, как в случае, описанном нами выше. Но здесь деньги действительно переданы, поэтому человек совершенно спокоен: «Все правильно написано».

После того, как все совершилось, покупатель попросил подтвердить передачу денег распиской, что бывший владелец жилья сделал: деньги реально получены, поэтому расписку написал. Каково же было удивление, когда покупатель по суду потребовал вернуть сумму, равную цене проданной квартиры: по документам получилось, что он получил плату дважды — договором и распиской.

Также в договоре купли-продажи следует предусмотреть пункт, позволяющий расторгнуть его в случае невыполнения покупателем своих обязательств по уплате цены за недвижимое имущество в течение определенного времени. Бывают случаи, когда покупатель зарегистрировал свое право собственности, переехал в приобретенную недвижимость, но по договору не рассчитывается. Глава Гражданского кодекса, посвященная продаже недвижимости, (ст.ст. 549-558) не содержит норм, на основании которых суд может удовлетворить исковые требования истца о расторжении договора купли-продажи и аннулировании права собственности у нового владельца его прежнего недвижимого имущества в связи с неуплатой им покупной цены (Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 3 июня 2008 г. N 5-В08-8).

Речь пойдет о квартире, очень важно тщательно описать ее: место нахождения, адрес, общая площадь, этаж, кадастровый номер, количество комнат, наличие балконов и лоджий.

Квартира бывает всякой: перепланированной, холодноватой зимой, с замыкающей электропроводкой, да мало ли какие недостатки могут у жилого помещения быть? Продающая сторона старается о них умолчать, а также избежать упоминания в документе о продаже. Тут-то появляется его ошибка.Изображение - Договор купли-продажи квартиры нюансы регистрации proxy?url=https%3A%2F%2Fnsovetnik.ru%2Ffiles%2Fshutterstock_171891326

Когда документ, который передает недвижимость, обходит молчанием наличие недостатков жилого помещения, дело чревато судебными взысканиями убытков, возникших как результат приобретения покупателем некачественного жилья.

Поэтому очень важно сообщить покупателям обо всех свойствах и характеристиках помещения, а также настоять: надо записать недостатки в тексте документа. Это будет доказательством того, что покупатель об этом извещен, приобрел жилое помещение, осознавая все последствия выбора. Следовательно, претензии необоснованны.

Оформление договора купли-продажи квартиры: какие моменты важны для покупателя

Многие слышали, как врачи говорят: «Каждую историю пишу на прокурора». Оформляя историю болезни пациента, врачи уже подразумевают возможность обращения больного с жалобой, последующий запрос истории болезни органами прокуратуры и суда.

Точно также, совершая сделку приобретения жилья, каждый покупатель должен знать: именно на него ложатся все риски покупки. Свои права придется доказывать в суде, опираясь на единственный документ — договор.

Поэтому к оформлению нужно отнестись очень серьезно. Основные моменты бывают предусмотрены типовыми договорами. В договоре должны указываться:

  • полные данные продавца и покупателя;
  • все данные об объекте сделки;
  • его стоимость, порядок расчетов.

Очень важно учесть все мелочи. Недаром сказано: мелочи не имеют решающего значения, мелочи решают все!

К сделке покупатель должен прийти подготовленным, проверив личность тех, кто является стороной продающей (их может быть несколько человек), убедившись, что эти люди физически и психически здоровы: не относятся к алкоголикам, наркоманам, у них отсутствуют психические и возрастные изменения, а также диагнозы хронических заболеваний, дающие возможность оспаривать сделку. При малейшем подозрении о наличии любого из этих факторов стоит попросить представить справку из психдиспансера, наркодиспансера.

Изображение - Договор купли-продажи квартиры нюансы регистрации proxy?url=https%3A%2F%2Fnsovetnik.ru%2Ffiles%2Fshutterstock_198129173

Если справок не представляют, можно пригласить врача, чтобы удостоверить нормальное психическое состояние того, кто осуществляет сделку, сделать вывод, осознает он свои действия и их последствия, или нет. В этом случае следует знать: приглашать нужно судебного эксперта-психиатра.
Читайте так же:  Земельный налог и льготы

У обычных врачей-психиатров отсутствует право подписывать заключения о том, влияет ли имеющееся заболевание на способность человека совершать юридически значимые действия. Такие заключения суд может оставить без внимания, так как врач в данном случае превысил свою компетенцию: по роду своей деятельности такие врачи могут заниматься только диагностикой, а также лечением заболеваний.

Эксперт-психиатр, прошедший специальную подготовку в области судебной психиатрии, имеет право определить, каким образом заболевание, при его наличии, может повлиять на способность человека совершить продажу, на понимание им значения сделки и ее последствий. Такое заключение оспорить будет сложно.

Покупателю следует насторожиться в случаях, когда доверенность была выдана больше года назад, когда доверитель – пожилой человек или слишком молодой. Нужно очень внимательно вычитать доверенность, также найти нотариуса, оформившего ее и убедиться: доверенность действительна и не отозвана.

Также покупатели должны сделать все, чтобы встретиться, поговорить с тем, кто ее выдал. Много случаев, когда используются доверенности людей умерших или отказавшихся от мысли продавать вообще. Связавшись с доверителем, нужно удостовериться: продажа жилья действительно доверена тому, кто фигурирует в доверенности, узнать, по каким причинам он не может участвовать в подписании документа лично.

Лучше всего попросить у доверителя письменное подтверждение актуальности доверенности.

Недвижимость, полученная по наследству много лет назад, чревата меньшим риском появления новых наследников, могущих заявить права на ее долю. Но недавно приобретенная, быстро выставленная на торги, может содержать угрозу оспаривания наследства. Причем наследники по закону могут потребовать восстановить свое право независимо от того, сколько времени прошло со времени заключения сделки.

Наследованная квартира – это мина с замедленным действием. Наследники могут возникнуть в любой момент, к ним относятся внебрачные дети, о существовании которых наследодатель не подозревал или, зная о них, не предполагал о наличии права на его жилье за этими детьми.

Поэтому, оформляя договор купли-продажи, следует учесть все эти факторы, а значит, один из его пунктов должен обязать продавца взять на себя решение претензий возможных наследников на долю квартиры, также за счет своих средств удовлетворить их законные материальные требования, не привлекая к разрешению возникшего спора покупателя.

Нужно знать главное: несовершеннолетние дети, достигнув 18-ти лет, в течение 3-х лет после этого события могут обратиться в суд за признанием сделки недействительной. Это нужно учитывать, приобретая квартиру, и особенно тщательно удостоверяться, что права детей не нарушены, а все справки и разрешения органов, осуществляющих опеку и попечительство, получены надлежащим образом.

Когда жилье стало собственностью семьи, имеющей несовершеннолетних детей по приватизации, их обязательно следовало включить как собственников жилья. Если ребенок участия не принимал, тогда продавец должен представить согласие органа опеки и попечительства на неучастие ребенка в приватизации. Отсутствие такого документа свидетельствует о грубом нарушении прав ребенка. Значит, он имеет право оспорить совершаемую сделку после наступления своего совершеннолетия.

Квартира приобреталась с использованием средств материнского капитала

Изображение - Договор купли-продажи квартиры нюансы регистрации proxy?url=https%3A%2F%2Fnsovetnik.ru%2Ffiles%2Fshutterstock_100043774

Оформляя куплю-продажу квартиры, приобретенной после 1 января 2007 года с участием средств материнского капитала, надо убедиться, что она записана в собственность всей семьи: обладателя сертификата на материнский капитал, его супруга (супруги) и всех детей.

В ином случае наряду ущемление прав детей, и они имеют возможность в течение 3-х лет после наступления совершеннолетия данную сделку оспорить. Такую проверку нужно осуществлять не только относительно семьи настоящего продавца квартиры, но и предыдущих владельцев, приобретших ее после 1 января 2007 года. Все мы знаем о случаях обналичивания семейного капитала через покупку жилья, когда объекты недвижимости переходили из рук в руки быстро и без соблюдения существующего законодательства.

После 1 марта 2013 года, в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» у покупателя появилось больше рисков. Какова их суть? Перестала существовать регистрация договора купли-продажи квартир: он считается вступившим в силу с момента подписания его сторонами. Регистрация перехода права собственности на недвижимость осуществляется по прежним правилам.

Введено очень важное изменение порядка регистрации права собственности на жилье. На основании Федерального закона N 250-ФЗ от 23 июля 2013 года, который внес изменения в документы, регулирующие государственную регистрацию прав и кадастровый учет объектов недвижимости, заинтересованный человек теперь может запрашивать сведения об объекте недвижимости из ЕГРН: когда, на каком основании переходила квартира из рук в руки, кто был в этих сделках продавцом, кто – покупателем.

Также каждый владелец недвижимости может подать в Росреестр просьбу о том, чтобы сделки с его имуществом проводились только при его личном участии. Этими изменениями стоит воспользоваться, чтобы защититься от мошеннических сделок со своей недвижимостью.

Нюансов, которые нужно предусмотреть при оформлении договора купли-продажи недвижимости, великое множество: каждый случай уникален. Каждая мелочь при подписании договора должна приниматься во внимание. Можно посоветовать пригласить грамотных юристов обеим сторонам, потому что нередки случаи мошенничества, когда в сделке принимает участие юрист только на одной стороне — стороне продавца. При заключении договора в него умышленно вносится ошибка, которая позволяет после получения денег от покупателя затянуть, а то и сорвать регистрацию перехода права собственности на жилье, а, следовательно, втянуть покупателя в затяжной судебный процесс. Хочешь мира — готовься к войне.

Читайте так же:  Как вступить в наследство в россии по закону и через суд

Как происходит типовая сделка купли-продажи обычной квартиры

Изображение - Договор купли-продажи квартиры нюансы регистрации proxy?url=https%3A%2F%2Fbiznesluxe.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F09%2Fkak-proishodit-sdelka-kupli-prodazhi-kvartiry-300x200

Как происходит сделка купли-продажи квартиры интересно и тем, кто сталкивается с этим впервые, и тем, кто участвовал в процессе сравнительно недавно: изменяется законодательство, совершенствуется процедура. Неизменными остаются этапы заключения сделок.

Изображение - Договор купли-продажи квартиры нюансы регистрации proxy?url=https%3A%2F%2Fbiznesluxe.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F09%2F5644-300x200

Отыскав среди ряда предложений, жилье свей мечты, будьте готовы к длительному процессу оформления сделки купли-продажи квартиры.

Практически все объекты недвижимости реализуются через посредников.

Изначально, до подписания соглашения с риелтором, происходит проверка юридической чистоты объекта через изучение:

  • формы 7 (технической характеристики объекта) и (или) кадастрового паспорта;
  • формы 9, что содержит информацию обо всех, кто зарегистрирован в квартире;
  • квитанций по оплате коммунальных платежей, справки об отсутствии задолженности;
  • правоустанавливающих документов на объект – свидетельство о праве собственности и документ, подтверждающий основание возникновения такого права (договора мены, приватизации, купли-продажи, свидетельства о наследовании).

На данном этапе риелторы обычно предъявляют копии. Требуйте оригиналы, ибо они могут оказаться на регистрации в юстиции по другой сделке, а аванс (залог) уже будут уплачены.

К моменту заключения основного договора продавец помимо перечисленного выше обязан предоставить:

  • выписку из ЕГРП, в которой будут указаны действующие собственники и обременения (не наложен ли на имущество арест, не передано ли оно в залог);
  • доверенность на право продажи, выписанную супругой/супругом (при наличии);
  • если один из собственников находится под опекой (ребенок или недееспособный), то потребуется разрешение органов опеки. Документ выдается в течение месяца с момента обращения.

Рассчитывать на особую помощь кредитной организации при ипотеке не стоит. Кредитор будет отстаивать собственные интересы – объект, жизнь (а иногда и титул) заемщика будут застрахованы, а его обязанность полностью погасить задолженность (если страховых выплат окажется недостаточно) прописана в договоре.

Важно: при проверке перечня лиц, что когда-либо были зарегистрированы на данной территории, нужно уточнять:

  • были ли соблюдены права всех зарегистрированных на момент приватизации, особенно несовершеннолетних и недееспособных;
  • круг наследников, если жилье было унаследовано, и были ли какие-либо вопросы.

Подозрения помогут развеять справки из психдиспансера и органов опеки, но получить их может только владелец жилья. Отказ предоставлять подобные сведения при спорных ситуациях – повод более тщательно проверить иные бумаги и, если сделка все таки состоялась, застраховать титул (риск отчуждения – утраты права собственности – объекта недвижимости).

Изображение - Договор купли-продажи квартиры нюансы регистрации proxy?url=https%3A%2F%2Fbiznesluxe.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F09%2Fkupli-prodazhi-kvartiry-300x214

Если необходимая для покупки сумма имеется на руках, можно, проверив документы по квартире, заключать сделку. Оградить понравившийся объект от притязаний других покупателей, если есть необходимость подождать (при ипотеке, при продаже другого имущества), поможет предварительный договор купли-продажи.

В этом документе помимо основополагающих пунктов об объекте купли-продажи и сторонах важно указать:

  • заключения соглашения;
  • передачи денег;
  • фактической передачи квартиры покупателю;
  • снятия с регистрационного учета посторонних для покупателя лиц;

2 – порядок расчетов:

  • – будет ли предоплата и в каком виде:

аванс (в случае отмены договоренности по купле-продаже по инициативе покупателя данная сумма остается у продавца)

залог, что будет возвращен покупателю, если любая из сторон откажется от подписания основного документа;

  • источники оплаты стоимости объекта (какая часть оплачивается за счет собственных средств, какая за счет заемных);
  • объемы выплат и способы передачи денег;
  • по оплате коммунальных услуг;
  • особые условия (останется ли мебель, дорогостоящая сантехника, которая к моменту передачи квартиры может быть заменена на более дешевый аналог и прочее).

Изображение - Договор купли-продажи квартиры нюансы регистрации proxy?url=https%3A%2F%2Fbiznesluxe.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F09%2F15619-300x200

Составление основного договора – процесс еще более важный, нежели оформление предварительного соглашения.

В нем будет уточнен порядок расчета между сторонами, прописано, кто и как будет принимать деньги. Если был уплачен аванс (залог) это непременно нужно указать.

Обратите внимание на описание квартиры: чем подробнее это будет сделано, тем лучше. Помимо адреса следует расписать:

  • кадастровый номер;
  • площадь как общую, так и жилую;
  • параметры дома (год его постройки, материал, из которого его возвели);
  • расположение объекта внутри дома (номер подъезда, этаж).
Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

Уточните прочие пункты (по срокам передачи жилья, по перечню имущества, что остается в квартире).

Изображение - Договор купли-продажи квартиры нюансы регистрации proxy?url=https%3A%2F%2Fbiznesluxe.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F09%2F15631-300x170

Расчет возможен следующими способами:

  • наличными деньгами;
  • денежным переводом;
  • через сейфовую ячейку;
  • аккредитивом.

В первом случае речь обычно идет об авансе (залоге). Передачу денег следует оформить распиской. Она пишется от руки или набирается на компьютере. Но должна максимально подробно описывать:

  • кто получил деньги (кто конкретно из продавцов, если их несколько), его паспортные данные, сведения о месте его проживания (регистрации);
  • основание оплаты (договор купли-продажи, его выходные данные);
  • желательно привлечь свидетеля, который сделает отметку о том, что средства были переданы в его присутствии. В документе следует указать и его паспортные данные.
Читайте так же:  Составление договора дарения (дарственной) с обременением

Банковский перевод стараются сделать непосредственно в день сделки до посещения нотариуса или органов юстиции. Подтверждением перечисления денег выступит расходный ордер, выданный банком. Копию бумаги можно передать продавцу после предъявления оригинала.

Банковская ячейка чаще используется при покупке квартиры по ипотеке. Продавец и покупатель вместе заключают договор с банком на ее открытие. В документе будет прописано, кто и при каких условиях вправе зайти в сейфовое пространство и воспользоваться ключом, т.е. получить деньги.

При нормальном течении сделки в день ее заключения покупатель получает заемные средства или приносит собственные наличные. И продавец, и покупатель вместе заходят в сейфовое пространство, проверяют пачки, соответствие закладываемой суммы условиям договора, кладут деньги в сейф и уходят на сделку. После ее регистрации вернуться за деньгами вправе:

  • продавец, по предъявлении сотруднику банка зарегистрированного договора купли-продажи и паспорта;
  • покупатель по истечении оговоренного срока, если сделка не состоялась.

Аккредитив – банковский счет, открытый покупателем, продавец вправе распоряжаться им после регистрации сделки и предъявления необходимых бумаг. Схема аналогична схеме с сейфовой ячейкой.

Регистрация операцииИзображение - Договор купли-продажи квартиры нюансы регистрации proxy?url=https%3A%2F%2Fbiznesluxe.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F09%2FZakljuchenie-sdelki-259x300

Документы, которые нужны для регистрации:

  • паспорта (свидетельства о рождении для несовершеннолетних, вид на жительство либо национальный паспорт с регистрационной отметкой ОВД для иностранцев) и копии с них всех участников операции;
  • доверенность, если одна из сторон действует через представителя или состоит в браке (тогда необходимо и свидетельство о его заключении);
  • разрешение органов опеки, если один из продавцов несовершеннолетний или недееспособный;
  • кадастровый паспорт;
  • правоустанавливающие документы;
  • заявление на регистрацию (его печатает регистратор);
  • квитанция (копия) об уплате госпошлины.

После проверки пакета бумаг обеим сторонам выдается расписка о его получении. Документ потребуется для:

  • отслеживания регистрационного процесса он-лайн или по телефону;
  • получения свидетельства о праве собственности и зарегистрированного договора.

Сделку можно оформить и у нотариуса, но переход права собственности на квартиру по-прежнему подлежит исключительно государственной регистрации в органах юстиции. Аналогичную услугу оказывают МФЦ.

Изображение - Договор купли-продажи квартиры нюансы регистрации proxy?url=https%3A%2F%2Fbiznesluxe.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F09%2F15662-300x200

Если жилье находится в собственности менее 5 лет (если было дарение, наследование или приватизация – 3 лет) и стоит более 1 млн. рублей, то с суммы сделки, превышающей указанную, продавец будет обязан уплатить 13% подоходного налога. Дабы избежать подобного в договоре указывают меньшую цену. Для покупателя это чревато тем, что в случае разбирательств в суде, последний будет исходить из того, что за квартиру уплачена только та сумма, что прописана в документе.

Выход – указать, что объект недвижимости продается за 1 млн. рублей, но к нему прилагаются неотделимые улучшения стоимостью Х-рублей, где Х – полная стоимость объекта за вычетом 1 млн. рублей. Подобные формулировки устраивают и кредитные организации, выдающие ипотечные займы.

Но покупатель вправе один раз в жизни получить налоговый вычет в связи с покупкой жилья на сумму, прописанную в договоре (не более 2 млн. рублей). При указании меньшей стоимости он может потерять часть суммы налогового вычета. Если в документах указан 1 млн., а уплачено 2 млн., то потери составят:

(2 000 000 – 1 000 000) х 0,13 = 260 000 рублей.

Также продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если он реализует свое единственное жилье.

Если претензии касаются качества жилья – торгуйтесь. Снизить требуемую сумму на часть стоимости будущего ремонта вполне возможно.
Если условия не устраивают, следует отказаться от сделки или отсрочить ее.

Поскольку в сфере недвижимости существует масса нюансов, в частности в моментах о правах собственности и налогообложении, все изменения, качающиеся неё, нужно своевременно зарегистрировать. К данной процедуре российское законодательство выдвигает ряд чётких и строгих требований, несоблюдение которых может привести даже к потере имущества.

Изображение - Договор купли-продажи квартиры нюансы регистрации proxy?url=https%3A%2F%2Fpravonedv.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F05%2Fimage-300x200

Процесс оформления сделки состоит из нескольких этапов и требует подготовительных работ с некой осведомлённостью в нормах Гражданского, Жилищного и Семейного кодекса Российской Федерации. Согласно им, сделка не может считаться завершённой и состоявшейся, если регистрационный орган не зафиксировал в едином реестре соответствующие изменения.

Задаваясь вопросом, нужно ли регистрировать договор купли жилой квартиры, следует ответить, в связи с последними изменениями в законодательстве, – нет. Такой подход уже считается устаревшим, но вот регистрировать переход собственнических прав – обязательно.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

После того, как договор купли-продажи квартиры будет подписан сторонами, квартира, являющаяся объектом сделки, перестаёт быть собственностью продавца, если иные условия не были прописаны в данном документе. Тем не менее, о чём бы продающая сторона с покупателем не договорился, независимо от того, передал ли покупатель оговоренную сумму и отдал ли продавец жильё, официально право собственности будет принадлежать именно ему, пока не осуществлена государственная регистрация новых прав владения.

Читайте так же:  Дом и земельный участок предварительный договор купли-продажи

Изображение - Договор купли-продажи квартиры нюансы регистрации proxy?url=https%3A%2F%2Fpravonedv.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F05%2Fkuplya-prodazha-kvartiry-ehtapy-sdelki-2016-300x200

Фиксирует это Федеральная служба государственной организации, картографии и кадастра – Росреестр, куда и следует обращаться после подписания документа с целым пакетом сопутствующих бумаг.

Чтобы сомнений по поводу необходимости в регистрации договора купли жилья всё же не возникало, необходимо отметить, что, она полностью отменена начиная с марта 2013 года, ссылаясь на Федеральный Закон №302 от 30 декабря 2012 года. Данный закон и внёс изменения в Гражданский действующий кодекс, пункты 1-4.

Независимо от того, сколько времени проходит после подписания договора, если сразу не зарегистрируют переход права собственности, продавец не только остаётся законным владельцем квартиры, но имеет возможность отменить сделку, оставив покупателя ни с чем.

В соответствии с порядком подачи документов в Росреестр, подать таковые можно при личном визите в территориальное его отделение, в МФЦ, почтовым отправлением и в электронном виде с официального государственного сайта. Документы для регистрации включают в себя:

  • Заявление на регистрацию перехода собственнических прав, подписанное продавцом;
  • Аналогичное заявление на регистрацию перехода собственнических прав, подписанное покупателем;
  • Изображение - Договор купли-продажи квартиры нюансы регистрации proxy?url=https%3A%2F%2Fpravonedv.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F05%2Fobrazets-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiryi-300x213Три экземпляра заключённого договора (один остаётся Росреестру и по одному каждой стороне сделки, если сторон больше, чем две, экземпляров, соответственно, также должно быть больше);
  • Квитанция об уплате государственной пошлины (уплачивает обычно покупатель);
  • Паспорта всех участников (при участии несовершеннолетних – свидетельства о рождении);
  • Нотариально заверенное согласие на сделку от имени супруга (супруги) продавца, если квартиры является их совместно нажитой собственностью;
  • Доверенность, заверенная нотариусом, если вместо какой-либо из сторон при регистрации перехода прав присутствует её представитель.

Для регистрации договора, то есть перехода прав в соответствии с ним, лично должны присутствовать обе стороны – и покупателя, и продавца. Все заявления не стоит писать заранее, они должны быть написаны в присутствии ответственного за их приём специалиста.

Когда в сделке фигурирует малолетнее лицо в возрасте до четырнадцати лет, его интересы должны представлять родители или законные опекуны. Доверенность в этом случае не нужно оформлять. Также не требуется такой документ в том случае, если опекуны, имеющие соответствующее решение суда, представляют интересы недееспособного лица.

Изображение - Договор купли-продажи квартиры нюансы регистрации proxy?url=https%3A%2F%2Fpravonedv.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F05%2Fshutterstock_100043774-300x225

Если стороны по какой-либо причине не могут присутствовать лично в Росреестре или Многофункциональном центре и не хотят отправить вместо себя представителя, можно направить все требующиеся документы почтой. При этом оригиналы вкладывать нельзя, только копии, заверенные нотариусом. Само письмо следует отправить только заказным и с обратным уведомлением, чтобы быть уверенным, что оно дошло. Не стоит забывать и об описи вложенных документов, чтобы не возникало неприятностей.

Время, когда нужно подать заявления, законодательно не регламентируется. Госпошлина за регистрацию взимается всегда (платёж на расчётный счёт в любом банке), стоимость её зависит от региона и от того, физическое или юридическое лицо является покупателем. Срок регистрации занимает в целом не больше трёх дней. При этом можно подать его вовсе заранее, например, за несколько дней до того, как договор будет подписан. На стоимость услуги это не повлияет, однако обезопасит сделку, поскольку после подачи таких заявлений Росреестр не вправе принять документы от других лиц, в заявлениях не указанных.

Поскольку сам договор купли-продажи жилой квартиры теперь не регистрируется, юридическую силу он приобретает с момента обоюдного подписания. Подписание же данного документа свидетельствует о том, что стороны пришли к обоюдному согласию, оговорили условия и окончательную стоимость.

Изображение - Договор купли-продажи квартиры нюансы регистрации proxy?url=https%3A%2F%2Fpravonedv.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F05%2Frastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi_566d5a48bdfd8-300x157

Росреестр регистрирует переход права собственности на проданную квартиру в соответствии со статьёй 551, пунктом первым, Гражданского действующего кодекса Российской Федерации. Это также значит, что только на основании подписанного договора пользование недвижимостью не считается правомерным, только после соответствующих изменений в едином государственном реестре можно полноправно распоряжаться квартирой, регистрироваться в ней, менять замки, затевать перепланировку. Заключать какие-либо сделки, не зарегистрировав права собственности, невозможно.

Так как договора купли-продажи заключаются на добровольной основе, по обоюдному согласию сторон, после регистрации прав на покупателя у продавца нет возможности отменить сделку, если только он не стал жертвой мошенников. Впрочем, подобные ситуации рассматриваются исключительно в суде и, как показывает практика, далеко не всегда решаются в пользу продавца.

Обе стороны договора купли-продажи недвижимого объекта вправе отзывать поданные Росреестру документы, если возникает конфликтная или спорная ситуация. При возникновении таковой нужно будет подать соответствующий запрос, в котором будет изложена просьба об остановке регистрации и требование не вносить изменения в базу учета. При этом стоит помнить, что теперь регистрационная работа длится довольно короткое время.

Читайте так же:  Составление объявления о продаже квартиры

Изображение - Договор купли-продажи квартиры нюансы регистрации proxy?url=https%3A%2F%2Fpravonedv.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F05%2F2015-05-16_103427-300x195

В соответствии с законодательными нормами, Росреестр обязан заморозить регистрационную процедуру с покупкой на один месяц, письменно уведомив об этом вторую сторону сделки. Как происходит такой процесс – зависит от ситуации. Если за этот месяц продавец и покупатель не смогут прийти к соглашению, Росреестр примет решение отказать в перерегистрации собственнических прав.

Впрочем, со стороны продавца можно не иметь весомого основания для того, чтобы прекратить регистрационный процесс, поэтому покупатель практически всё время находится в потенциальной опасности. Чтобы избежать подобных ходов со стороны недобросовестного продавца, лучше всего оговаривать оплату через банковскую ячейку или назначать её дату после того, как произойдёт перерегистрация прав и передача жилья. В ином случае решать проблему придётся в суде, куда обращается обманутый покупатель, уплатив стоимость государственной пошлины и за это. Пошлина за регистрацию договора, то есть процесс перехода прав, судебные издержки и прочее могут быть возложены на ответчика, если эти требования были выдвинуты пострадавшей стороной.

Затруднительные ситуации, в том числе, встречаются от даты заключения договора и произведения оплаты до даты регистрации собственнических прав, поскольку этот промежуток может быть весьма ощутимым, иногда не один месяц. Есть два варианта развития нежелательных событий и их решение:

  • Изображение - Договор купли-продажи квартиры нюансы регистрации proxy?url=https%3A%2F%2Fpravonedv.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F05%2FPreimushhestvennoe-pravo-sobstvennika-na-vykup-doli-300x201Случай первый – Росреестру подан запрос о регистрации прав собственности, что говорит о том, что препятствовать перерегистрации данных прав ничего не может, кроме поданного вслед заявления с требованием приостановить данную процедуру. Такой запрос может быть подан от продавца или его законного представителя. Покупателю же, в свою очередь, придётся защитить свои права в зале суда, и требовать в принудительном порядке зарегистрировать права владения на себя.
  • Случай второй – предыдущий владелец, он же продавец, может внезапно умереть до того, как заявление о перерегистрации подано. Это более неприятный момент, но и для него есть решение, хотя ждать придётся полгода. Завершить сделку придётся с наследниками умершего лица, а для этого им нужно вступить в наследство, что можно сделать лишь спустя шесть месяцев после смерти наследодателя.

Наследуемые лица вступают в наследственные права, только после чего покупатель, который был вынужден всё это время ждать, подаёт заявление в суд о принудительной регистрации договора купли продажи квартиры, то есть о регистрации своих собственнических прав на недвижимость. В качестве ответчиков выступают наследники. Раньше этого срока обращаться бессмысленно.

Из данных описанных случаев можно видеть следующее – для их исключения нужно незамедлительно зарегистрировать права собственности на нового владельца, подавая все бумаги правильно и в полном объёме, устраняя ошибки без заминок и отлагательств. Если время прошло зря, винить в этом придётся только себя, ни один платеж не будет возвращён.

Изображение - Договор купли-продажи квартиры нюансы регистрации proxy?url=https%3A%2F%2Fpravonedv.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F05%2Fpredstavleniye-dokumentov-v-rosreyestra-dlya-registratsii-prav-sobstvennosti-300x213

Задача инспектора в Росреестре, при поступлении заявлений, проверить прилагаемые к нему документы на подлинность и соответствия, чтобы процедура регистрации собственнических прав была законной. Обращаться следует только с оригиналами – несмотря на то, что обязательно снимаются копии, они должны быть сверены, оригиналы подделать сложнее. Кроме того, договор купли продажи квартиры в оригинале должен быть отдан Росреестру для выявления возможных неточностей и ошибок, а также для внесения информации в единый реестр.

Следует иметь в виду и то, что данный орган имеет ряд оснований отказать в регистрации прав собственности. Таким основанием может послужить отсутствие полного перечня необходимых бумаг, оформление таковых с ошибками, наличие исправлений, подача испорченных документов. В таких ситуациях при отказе следует как модно скорее устранить замечания и обратиться с заявлением заново, с недостающими и правильно оформленными документами.

Иногда неточности и некоторые ошибки возникают не по вине граждан, например, если улица, на которой находится многоквартирный дом, была переименована и в разных бумагах фигурируют разные названия. Потребуется сначала переделывать правоустанавливающее свидетельство. Сложнее будет, если сотрудник Росреестра сомневается в подлинности бумаг, поскольку это повлёчёт за собой межведомственные запросы, а это время и не всегда положительный результат.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Изображение - Договор купли-продажи квартиры нюансы регистрации 129856318
Автор статьи: Петр Кошкин

Здравствуйте. Меня зовут Петр.  Я 8 лет работаю в юридической сфере консультантом. Считая себя экспертом и хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные задачи. Все данные для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в доступном виде всю нужную информацию. Перед применением описанного на сайте, всегда необходима консультация со специалистами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.7 проголосовавших: 13

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here