Фз 214 о расторжении договора долевого участия в одностороннем порядке или по соглашению сторон

Сегодня предлагаем ознакомиться с темой: "фз 214 о расторжении договора долевого участия в одностороннем порядке или по соглашению сторон" с описанием от профессионалов и комментариями. Любые вопросы вы можете задать дежурному юристу.

Расторжение договора долевого участия дольщиком: лучше одностороннее или по решению суда?

Покупка квартиры – всегда серьезное денежное вложение, влекущее финансовые риски. Особенно, если речь идет о приобретении жилья в ещё строящемся доме. К сожалению, не все застройщики добросовестно выполняют свои обязательства. Стройки «замораживаются», нарушаются сроки, меняется план проекта, сокращается площадь квартиры. В результате – недовольство клиентов и разрыв ДДУ.

Можно ли расторгнуть договор ДДУ и вернуть деньги в таком случае? Да, если для этого есть основания. Расторжение уступки договору долевого участия также возможно, деньги должен будет вернуть застройщик.

В этой статье мы подробно разбираем способы и основания расторжения договора участия в долевом строительстве (ДДУ), чтобы Вы определились, какие из них выбрать. Про порядок расторжения договора долевого участия читайте в другой нашей статье.

Препятствия для расторжения дольщиком договора долевого участия

В статье будет говориться о расторжении договоров участия в долевом строительстве, заключённых на основании Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (214-ФЗ). Такой контракт должен быть зарегистрирован Росреестром в ЕГРН . Данный факт подтверждает наличие регистрационного штампа на договоре долевого участия.

отсутствие регистрации ДДУ в ЕГРН

отсутствие оснований для расторжения

подписание передаточного акта, в том числе одностороннего

расторжение ДДУ по соглашению сторон

отсутствие регистрации ДДУ в ЕГРН

отсутствие оснований для расторжения

подписание передаточного акта, в том числе одностороннего

расторжение ДДУ по соглашению сторон

Согласно поправкам к 214-ФЗ, которые вступили в силу 1 января 2017 года, дольщик не может разорвать свои отношения с застройщиком в одностороннем порядке на основании Закона о защите прав потребителей, если тот не допускает никаких нарушений и соблюдает все условия контракта. Это значит, что Ваше “передумал” не поможет вернуть деньги по договору долевого участия. Для расторжения должны быть основания .

Расторгнуть договор с застройщиком на основании 214-ФЗ можно только до подписания передаточного акта , который прекращает действие контракта надлежащим его исполнением. Акт может быть двусторонним и односторонним.

В случае с двусторонним актом всё относительно просто: стороны добровольно договорились об исполнении обязательств по договору. Однако если дольщику не были известны некоторые факты о состоянии переданного ему помещения, то акт может быть оспорен. Например, в договоре долевого участия и техническом паспорте БТИ прописана одна площадь, а на деле, после обмеров независимыми экспертами, она существенно изменилась.

Односторонний акт застройщик вправе составить, если дольщик уклоняется от передачи ему квартиры. Но иногда застройщик недобросовестно пользуется этим правом, чтобы избежать своей ответственности. Подписание одностороннего акта зачастую можно оспорить, но всё очень индивидуально.

Расторгнуть договор с застройщиком по 214-ФЗ возможно только если не вступило силу подписанное сторонами соглашение о расторжении договора долевого участия .

Расторжение договора долевого участия при ипотеке возможно, это не является препятствием. Согласие банка на процедуру не требуется.

Таким образом, препятствия для расторжения договора долевого участия по инициативе дольщика на основании 214-ФЗ следующие:

Мы называем это именно препятствиями, потому что в некоторых случаях их можно устранить тонкой работой юриста.

Перед тем, как расторгнуть ДДУ – внимательно проверьте платёжеспособность застройщика! По жилым комплексам, находящимся в Москве и области, мы готовы предоставить информацию о платёжеспособности бесплатно

Одностороннее расторжение договора долевого участия дольщиком

Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика способом одностороннего отказа дольщика от исполнения возможно при любом из вариантов:

просрочка передачи квартиры/помещения на 2 месяца и более

неисполнение застройщиком обязанностей по устранению недостатков или их компенсации

существенное нарушении требований к качеству объекта

иной установленный договором долевого участия или законом случай

Данный перечень оснований для разрыва ДДУ указан в ч. 1 ст. 9 ФЗ-214. Рассмотрим каждое из них подробнее.

В законе 214-ФЗ также говорится о таких основаниях для расторжения договора долевого участия как прекращение поручительства, а также про иные установленные законодательством случаи. Оба этих основания не работающие. Из 214-ФЗ в 2017 году уже убрали нормы про поручительство. А в других законах не содержится случаев для одностороннего отказа от договора долевого участия. Раньше можно было применять ст. 32 Закона о защите прав потребителей, но в 2016 году законодатели прикрыли эту возможность.

Как расторгнуть договор с застройщиком в одностороннем порядке и через суд

Изображение - Фз 214 о расторжении договора долевого участия в одностороннем порядке или по соглашению сторон proxy?url=https%3A%2F%2Fhelp-ddu.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F04%2F21

Добросовестно выполняя условия ДДУ, в части внесения платы по договору, дольщики надеются, что и застройщик так же ответственно подойдет к выполнению своих обязательств. Но не всегда это так. Строительные компании очень часто допускают разного рода нарушения. В этом случае у дольщика есть законное право отказаться от дальнейшего исполнения ДДУ и потребовать с нарушителя компенсацию и возмещение своих расходов. Согласно 214 ФЗ, расторжение договора в одностороннем порядке дольщиком возможно по ряду причин, которые освещены ниже. Но также нужно учесть, что и застройщик по своей инициативе может прекратить действие договора, если участник просрочил сроки оплаты жилья. Рассмотрим все случаи подробно.

В каких случаях возможно расторжение ДДУ по инициативе дольщика

В федеральном законе предусмотрено два способа отказа от договора по инициативе участника: в досудебном или судебном порядке. Выбор того или иного варианта завит от причины, которая побудила дольщика решиться на эту крайнюю меру.

Читайте так же:  Как распечатать квитанцию жкх на оплату квартиры

Основания для прекращения договора без обращения в судебную инстанцию:

  1. Застройщик не передает жилье участнику в срок, установленный в договоре. При этом расторгнуть ДДУ можно, если просрочка составила не менее двух месяцев.
  2. Застройщик не устранил в срок, указанный дольщиком, дефекты строительства, а также не компенсировал участнику самостоятельные ремонтные работы и не уменьшил цену договора.
  3. Во время приемки квартиры дольщиком были обнаружены недоделки, которые существенно ухудшают качество построенного жилья и делают невозможным проживание в помещении.
  4. Закончился срок действия договора поручительства, при этом застройщик не заключил соглашение с другим банковским учреждением в течение двух недель после прекращения действия предыдущего поручительства.

Если участник долевого проекта толкнулся с одним из перечисленных выше обстоятельств, следует соблюдать следующий порядок действий:

  1. Составить уведомление о том, что он прекращает исполнять договор и аннулирует его в одностороннем порядке.
  2. Необходимо указать пункты договора, которые нарушил застройщик, привести ссылки на статьи закона, рассчитать размер неустойки, которую должна уплатить строительная компания, и заявить об убытках. Нужно также указать свои реквизиты для перевода денег.
  3. Отправить уведомление в адрес застройщика почтовым отправлением в заказном виде. При этом нужно сделать опись всех вложений.

Следует учесть, что неустойка рассчитывается за весь период, в течение которого застройщик пользовался деньгами дольщика (1/150 ставки Центробанка за один день от полной суммы внесенных денег). Если в течение положенного времени деньги не возвращаются, то со следующего дня на эту сумму начинают начисляться дополнительные проценты.

Как лучше поступить дольщику, если застройщик не возвращает деньги, можно узнать из статьи «Как можно вернуть деньги по ДДУ, если возникли проблемы с застройщиком».

В каких случаях дольщик не может отказаться от договора по своей инициативе

Если дольщику необходимо по какой-либо причине прервать свои отношения с застройщиком, он может для этого обратиться в суд, но далеко не факт, что его просьба, не имеющая законных оснований, будет удовлетворена. В этом случае лучшим вариантом будет переуступить свои права по ДДУ другому участнику.

Изображение - Фз 214 о расторжении договора долевого участия в одностороннем порядке или по соглашению сторон proxy?url=https%3A%2F%2Fhelp-ddu.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F03%2FPrichiny-dlya-annulirovaniya-dogovora-cherez-sud-300x219

Расторжение договора дольщиком по 214 ФЗ через суд возможно по следующим основаниям:
  1. На строительной площадке не ведутся работы, стройка полностью заморожена, что явно свидетельствует о том, что в положенное время дом не будет достроен.
  2. Проектные документы претерпели существенные изменения.
  3. Дольщику передают жилье, площадь которого более чем на 5 % в ту или другую сторону не соответствует квадратуре, указанной в договоре.
  4. Изменилось назначение общих помещений, входящих в состав дома.

Если налицо хоть один из указанных выше фактов, необходимо обращаться прямиком в суд. В исковом заявлении нужно выставить следующие требования:

  • возврата всей суммы денег, выплаченных дольщиком по договору;
  • взыскание неустойки за весь период пользования вашими деньгами. Расчет процентов производится по основной ставке ЦБ (1/150 от суммы ДДУ за один день);
  • погашение понесенных расходов. Сюда можно включить уплату процентов по ипотечному кредиту, оплату арендованной квартиры, другие убытки, вызванные неисполнением своих обязательств застройщиком;
  • компенсацию морального вреда. Исходя из судебной практики, целесообразно выставлять требование на сумму, не превышающую 15-20 тысяч рублей;
  • выплату штрафа в размере 50 % от цены всего иска;
  • компенсацию всех судебных расходов, в том числе оплату юридических услуг.

После вынесения судебного решения, застройщик обязан в период, не превышающий десяти будних дней, выплатить всю сумму, которую присудил суд. Если деньги не будут переведены в срок, то со следующего дня начинают капать новые проценты на невыплаченную сумму. Многие дольщики для участия в долевом проекте берут ипотечный кредит. В этом случае процедура расторжения ДДУ несколько усложняется. Подробнее о том, как прекратить договор при ипотеке, описано в статье «Какие сложности поджидают дольщика при расторжении ДДУ».

Изображение - Фз 214 о расторжении договора долевого участия в одностороннем порядке или по соглашению сторон proxy?url=https%3A%2F%2Fhelp-ddu.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F03%2FOdnostoronnij-otkaz-ot-dogovora-zastrojshhika-300x200

Основания для одностороннего отказа:
  • просрочка оплаты более чем на шестьдесят дней, если по условиям договора предусмотрена единовременная выплата;
  • задержка на два месяца и более или трехразовая просрочка платежа в течение года, если платежи вносятся частями.

Прежде, чем инициировать расторжение договора, застройщик обязан уведомить участника о необходимости погасить всю свою задолженность и предупредить его о последствиях неисполнения данного требования. Процедура производится в соответствии с федеральным законом и опирается на прописанный в 214 ФЗ порядок расторжения, уведомление за 30 дней до прекращения договора направляется дольщику. Если последний в течение месяца не перечислит оплату, застройщик может расторгнуть ДДУ, потребовав также уплаты процентов (1/300 ставки ЦБ от суммы просрочки за каждый неоплаченный день). Девелопер обязан не позднее чем в десятидневный срок вернуть участнику все его средства, однако он не имеет права снимать неустойку с возвращаемой суммы.

Расторгнутый договор должен в обязательном порядке пройти регистрацию в Росрестре. Для этого дольщик или застройщик (в зависимости от того, кто стал инициатором расторжения) должен обратиться в госорган и подать следующие документы:

  • заявление участника о внесении сведений об аннулировании ДДУ в ЕГРН;
  • копия отправленного застройщику уведомления и документ, подтверждающий отправку (при одностороннем отказе от договора);
  • копия решения суда (если расторжение происходило через суд);
  • квитанцию об уплате пошлины (сегодня ее размер оставляет 350 руб.).

Какие существуют риски для дольщика при расторжении договора

Изображение - Фз 214 о расторжении договора долевого участия в одностороннем порядке или по соглашению сторон proxy?url=https%3A%2F%2Fhelp-ddu.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F03%2FRiski-dlya-dolshhika-pri-rastorzhenii-dogovora-300x198

Процедура банкротства длится несколько месяцев, и велик риск вообще не увидеть своих денег, поскольку дольщик попадает только в третью очередь кредиторов. В то же время участник уже не может включить в реестр требование о передаче ему жилья, поскольку договор ДДУ расторгнут. Более подробно обо всех нюансах этой процедуры и том, что делать дольщику, если застройщик обанкротился, можно узнать из статьи «Что делать дольщику, если застройщик при долевом строительстве обанкротился».
Читайте так же:  Чем грозит временная прописка собственнику

При расторжении ДДУ могут вскрыться и другие важные нюансы, поэтому к этой процедуре нужно подходить очень серьезно. Перед тем как инициировать прекращение договора, необходимо взвесить все за и против, желательно более подробно изучить деятельность застройщика, постараться проанализировать его финансовое состояние. Конечно, самостоятельно сделать все это не так просто, но здесь к вам на помощь придут опытные юристы Общества защиты прав дольщиков, которые подскажут вам наилучший вариант решения вашей проблемы. Вы можете связаться с нами в любое удобное время, для этого зайдите в раздел «Контакты», где вы найдете наши координаты. Вы также можете оставить свое сообщение, или задать интересующий вопрос в форме обратной связи.

Откройте секреты одностороннего расторжения договора долевого участия дольщиком

Наверняка многие из вас слышали, что при задержке передачи квартиры можно начать одностороннее расторжение договора долевого участия дольщиком. Но лишь малая часть инвесторов знает какие суммы требуются в иске.

В этой статье вы познакомитесь с порядком разрыва договора участия, объемом выигрыша, а также о том, как обойти подводные камни в этом вопросе.

Cодержание:

КОГДА Я ИМЕЮ ПРАВО НА РАСТОРЖЕНИЕ И ВОЗВРАТ ДЕНЕГ ПО ДДУ

Многие юристы говорят, что основания для расторжения ДДУ появляются лишь через пару месяцев с начала просрочки передачи ключей. Это ложь. По закону вы также можете расторгнуть ДДУ, если у вас существенное изменение проектной декларации, к примеру дом стал на 1 этаж ниже, или застройщик прислал уведомление о переносе сроков на два месяца вперед.

Если собираетесь расторгать договор без наличия одной из этих улик, то договор расторгается от аргументов в суде, в которых девелопер стопроцентно опоздает с подписанием акта приёма-передачи. Правда, приводить доказательства задача сложная.

С другой стороны, если у вас вторая или третья очередь строительства, а строительная компания еще на первой задержала квартиры, что мама не горюй, то лучше зацепиться за соломинку и затребовать свои кровные назад, чем сидеть сложа руки и потерять их на 10-20 лет, пока второй застройщик не завершит стройку.

Изображение - Фз 214 о расторжении договора долевого участия в одностороннем порядке или по соглашению сторон proxy?url=https%3A%2F%2Frsokolova.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F11%2Fsummy-rastorzheniya-ddu

Будьте внимательны, суммы сказочные. Знаете, что это такое? Это что-то из разряда вымысла, фантастики. Поэтому на первый взгляд выигрыш заоблачный. На второй, когда привыкаете, обычный. А на третий, когда покупаете договор ДДУ, как наши клиенты, чтобы его расторгнуть, куш на один зуб.

Наш юрист только в 2016 году купил 4 ДДУ у именитой фирмы. Специально расторг их в 2018, вернул 12 млн. руб., а в эту секунду получает проценты в суде. Какой у него доход? 40-60% плюс от вложенных денег. И это, поверьте, немного, ведь застройщик отдал стоимость квартиры мирно. Иначе бы юрист требовал:

  • 12,000,000 за квартиры
  • 6,000,000 штрафа
  • по 2,400,000 за каждый год владения застройщиком деньгами дольщика
  • по 1,200,000 штрафа от процентов за каждый год владения его деньгами

Как видите один год уже может превратить 12 млн. руб. в 21.6. В реальности суммы взыскиваются скромнее, но если договор оформлялся за 10,000,000, то согласитесь получить 16,000,000 это ого-го-го.

Если квартира инвестиционная, то одностороннее расторжение договора долевого участия дольщиком must have

НА СКОЛЬКО СОКРАЩАЕТСЯ СУММА ТРЕБОВАНИЙ ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

Изображение - Фз 214 о расторжении договора долевого участия в одностороннем порядке или по соглашению сторон proxy?url=https%3A%2F%2Frsokolova.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F11%2Fsudebnaya-praktika-rastorzheniya-ddu

Судья легким движением руки может снизить компенсации, поэтому подходите к расторжению не тяп-ляп, когда народ без ума берет на абордаж первый суд, предоставляет высосанные из пальца доказательства, почему судья должен встать на сторону дольщика и в результате от сказки остаются рожки да ножки.

Во-первых, самое важное в расторжении поделить иски на куски. В одном просите сумму ДДУ и штраф. К этому требованию лучше не цепляйте проценты за пользование деньгами и штраф от процентов. Дело в том, что суммы выше неба будут мозолить судье глаза. Она подумает, что истец не заслужил столько, а поэтому все срежет.

Герой, который прочел юридический форум, сам все взыскивает, оказывается смертником. Один такой намедни поведал мне историю. Он выиграл цену ДДУ в суде. А штраф не заявлял, потому что прочел группу ВК, где псевдоюристы писали, что штраф можно отдельно запульнуть в арбитраже. И какой овощ это только сказал?

Не знаете, как подобрать законника? Читайте статью о четырех правилах выбора юриста для неустойки ДДУ

Теперь по вине диванного эксперта человек похоронил пару миллионов рублей. Ведь он завтра понесет второй иск на штраф и в итоге потеряет еще 180 дней. А за этот срок на его 523 днях просрочки застройщик выведет деньги из компании и очередной истец без 2,000,000. И ради чего? Сэкономил 30,000 на грамотном специалисте, а проиграл в 66 раз больше.

Видео (кликните для воспроизведения).

Подводя черту, в одном иске дольщик заявляет цену ДДУ и штраф от квартиры. А в другом отдает проценты и штраф от них ИП через уступку. Её регистрировать не нужно, ведь ДДУ к этому времени приказал долго жить. ИП от имени дольщика подает иск в арбитражный суд, где высуживает 75% от суммы процентов в плохом случае. Судебная практика этих судов выше всех похвал и можно нацелиться на этот минимум.

Максимум арбитраж МО присуждает 150% от суммы процентов

Обрадую дольщиков застройщика из области. Вы счастливчики. Ведь вы уже держите минимум 75% в руках, так как именно арбитраж области присуждает столько сладкие суммы. Дольщикам, застройщик которых из Москвы, не повезло. Арбитраж Москвы может сдуру срезать суммы под корешок, поэтому вам идти в суд общей юрисдикции.

Однако можно попробовать лазейку. Сначала пойти в арбитраж Москвы и заявить проценты. Если выигрыш получится менее половины от процентов, расторгайте уступку, подавайте апелляцию, отказывайтесь от иска и еще раз шагайте в суд общей юрисдикции. Так у нас вместо одной попытки две взыскать шикарную сумму процентов при одностороннем расторжении договора долевого участия дольщиком.

Читайте так же:  Процедура установления юридического факта владения имуществом

ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ БЕЗ РИСКОВ

Изображение - Фз 214 о расторжении договора долевого участия в одностороннем порядке или по соглашению сторон proxy?url=https%3A%2F%2Frsokolova.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F11%2Friski-razryva-ddu

Это самый важный вопрос. Заучивайте следующие тезисы на зубок. Мы проводили исследования по строительным фирмам, кто прятал деньги, поэтому оперируем фактами.

Когда вы возвращаете договор застройщику, который в будущем отбросит коньки, в первые 150 дней просрочки (180 – потолок), то вы и неустойку получаете и цену за жилье почти с гарантией. Из-за этого ранняя просрочка – самое яблочко для безопасного отказа от квартиры.

После 180 дней на будущих банкротах вы уже остаётесь без неустойки. Потому что деньги начинают потихонечку выливаться из компании. Сама же стоимость квартиры забирается силой через еще один иск, но уже с требованием признать застройщика банкротом.

Этот иск не подразумевает, что суд запустит банкротство, остановит продажи и распродаст имущество. Этот иск выступает пугалом для застройщика. Мошенник понимает в этот момент: либо я отдаю деньги, либо моя прибыль и свобода накрываются медным тазом, так как после банкротства начинается оспаривание сделок застройщика, а там просвечивается уголовка, ведь всем очевидно, что он вор.

В случае, когда строитель с бешенным миллиардным уставным капиталом плюс у него огромная просрочка, то все правила выше к нему не относятся. Этот клиент может дальше опаздывать со сроками, а односторонне расторжение договора долевого участия дольщиком в любой момент вернет ему деньги и принесет неустойку. Но таких мастодонтов по пальцам пересчитать.

Когда же расторгаете договор с ноунеймом и рвете его в первые 365 дней просрочки, а застройщик успевает завершить стройку в эти дни, то деньги за квартиру и пени также приходят на счет. А если вы, как 69% дольщиков, делаете, что хотите — без анализа, без статистики, без консультации, и расторгаете ДДУ с задержкой более 365 дней, то 80% денег за квартиру теряются из-за банкротства, либо, если вы везунчик, то одним из последних забираете деньги.

Сценарий вероятен. Но только, когда у вас маститый девелопер, у которого продажи бьют рекорды, денег у него завались и он не хочет выкидывать на ветер лишние монеты после суда с вами.

Эта когорта идеальных застройщиков отдает долги. Правда, если расторженцев куча, а продажи буксуют, то девелоперы прекращают идти на мир. Тогда уже только иск.

КАК ИДЕТ ПРОЦЕСС РАСТОРЖЕНИЯ ДОЛЬЩИКОМ ДДУ С ИПОТЕКОЙ

Расторгнуть такой договор в одностороннем порядке можно. Мнение банка на этот счет неважно. Обычно деньги, что внес банк девелоперу, возвращаются банку (аналогично с материнским капиталом, он идет в пенсионный фонд). А ваши – вам. При этом, поскольку вы уже заплатили часть денег банку за кредит, банк вернет вам разницу.

В редких случаях – деньги возвращаются дольщику, и он может делать с ними что хочет. Для выяснения этого вопроса, что куда идет, читайте ДДУ и кредитный договор.

После посылки уведомления о расторжении ДДУ ипотека продолжает платиться, поскольку ипотечный договор действует

А вот взыскать проценты за кредит – пара шансов из ста. Практика на этот счет хуже некуда. Острый момент в том, что судья считает, что участник долевки мог сначала накопить деньги на жилье, а потом её купить, и если бы так сделал, то суду не нужно было бы взыскивать проценты по кредиту. А поскольку дольщик взял в долг, то застройщик не обязан нести за него расходы.

В итоге я бы на вашем месте не рассчитывал на проценты по кредиту. В то же время на пени за пользование деньгами и штраф от них — очень. Более того, вы можете заявить пени за владение застройщиком вашей неустойкой с момента, когда потребовали её выплатить. Это будет еще одна крохотная, но приятная сумму на пару сотен тысяч.

ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ ДОЛЬЩИКОМ ОТ А ДО Я

Изображение - Фз 214 о расторжении договора долевого участия в одностороннем порядке или по соглашению сторон proxy?url=https%3A%2F%2Frsokolova.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F11%2Fuvedomlenie-rastorzheniya-dogovovra

Сперва вы отправляете уведомление об отказе от квартиры застройщику. Оно посылается ценным письмом с описью вложения. Адрес для отправки — только адрес, где зарегистрирован ответчик. Эти все глупости «отнести заявление самим в офис», «отправить его письмом на все адреса застройщику» об этом забывайте. Только адрес регистрации.

В письме требуйте отдать цену ДДУ и выплатить вам проценты за каждый день пользования застройщиком вашими деньгами. Сумму процентов считайте периодами. Когда была одна ставка рефинансирования считайте этот период по одной ставке, когда другая, считайте по другой.

Сомневаетесь, как верно посчитать проценты? Используйте калькулятор расторжения ДДУ

С момента посылки письма об одностороннем расторжении договора долевого участия дольщиком ответчик берет двадцать рабочих суток, чтобы вернуть инвестору долг. Или 28 фактических. В это время девелопер в двух из десяти случаев может пригласить вас на встречу для торгов. Он начнет петь песни, что расторгаться опасно, вам все срежут в суде, вы только деньги на юристов потратите, ну что он еще может сказать, согласитесь? И предложит вместо расторжения другую квартиру или выплатить не полную сумму процентов.

Ходить на эти встречи вы не должны, поскольку обязанности выполнили – заплатили за квартиру, а теперь расторгли договор как позволяет 214 ФЗ. Если застройщик хочет что-то предложить, то скажите пускай предлагает по телефону. Так будет удобнее. По закону же он не должен что-то предлагать, а должен выплатить 100% требований и точка.

Читайте так же:  Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником права детей и необходимые документы

Чаще девелопер зажимает деньги, дабы спастись от бури расторженцев. Поэтому после 28 дней несите иск в суд. Сразу отмечу, что если вы живете в регионе, то судиться в регионе себе дороже. Ведь вы наймете местного юриста, а процесс реального взыскания денег на счет после суда упадет на ваши плечи. Нужно будет ехать забирать документы из региона, ехать в Москву, искать счета, обращаться в банки, работать с приставами. А этот процесс порой занимает больше времени и сил, чем сам суд.

Суды в регионе режут суммы больше из-за низкой стоимости недвижимости. Лучше берите суд из Москвы или из области. Они взыскивают самые классные суммы из судебной практики

Само же уведомление об одностороннем расторжении договора долевого участия дольщиком не пишите. Слышали, когда врачи говорят, чтобы пациенты не занимались самолечением, ведь только сделают себе хуже. В юриспруденции точь-в-точь. Юристы годами изучают один и тот же закон и не знают его на 100% и сами совершают ошибки. Что там говорить о человеке, который вчера открыл первый федеральный закон в своей жизни?

В результате из-за уведомления о расторжении с ошибками страдает весь кейс, когда дольщик потребовал не те проценты, неверно указал цену договора и не туда послал письмо. Занимайтесь этим делом только под присмотром юриста по 214 ФЗ, чтобы не обжечься.

Изображение - Фз 214 о расторжении договора долевого участия в одностороннем порядке или по соглашению сторон proxy?url=https%3A%2F%2Frsokolova.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F11%2Freshenie-suda-o-rastorzhenii-dogovora

Вместе с подачей иска вы оплачиваете госпошлину за расторжение договора долевого участия. Она составляет 5,000 рублей на каждый миллион от суммы квартиры. Первый миллион не тарифицируется. Штраф тоже. Параллельно уступаете проценты ИП на арбитражный суд и ваши оба дела идут вместе. По истечении трех месяцев суд оглашает вердикт. Если ответчик против, то он обжалует процесс, который занимает еще три-четыре месяца. Обжалование происходит в одном из четырех случаев, особенно когда вы взыскиваете много.

После решения суда проходит два месяца, вы получаете исполнительный лист, подаете его в банк и берете деньги. Банки застройщика вы находите через налоговую, куда подаете запрос о поиске счетов должника. В среднем весь процесс занимает 6-8 месяцев. В совсем лучших случаях порядка четырех и до 240% от стоимости ДДУ ваши.

Я надеюсь статья помогла вам открыть секреты одностороннего расторжения договора долевого участия дольщиком. Желаете уже вернуть свои деньги? Звоните по телефону +7 (495) 195-76-47 прямо сейчас, и один из наших лучших юристов проведет расторжение ДДУ.

Основания для расторжение договора долевого участия

Изображение - Фз 214 о расторжении договора долевого участия в одностороннем порядке или по соглашению сторон proxy?url=https%3A%2F%2Fzaoalto.ru%2Fmedia%2Fcache%2F78%2F7e%2F787eb0cd59508a50b25e0618f6b2a030

Как и любой договор на оказание услуг или куплю-продажу, договор долевого участия (ДДУ) может быть расторгнут. Однако здесь имеются свои нюансы: расторжение ДДУ происходит в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости . » от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (далее – Закон №214-ФЗ), в котором четко прописаны все возможные основания для прекращения договорных отношений между застройщиком и дольщиками.

Есть несколько вариантов прекращения действия такого соглашения. О них мы расскажем в нашем материале.

Согласно ст. 9 Закона 214-ФЗ существуют 4 варианта расторжения ДДУ:

  • по инициативе застройщика – в одностороннем порядке;
  • по инициативе дольщика – в одностороннем порядке;
  • по соглашению сторон;
  • через суд.

В любом из перечисленных выше случаев деньги должны быть возвращены дольщику. Выплата процентов за пользование чужими средствами либо уплата неустойки застройщиком осуществляется не всегда, а только в ситуации, когда ДДУ аннулируется из-за того, что он не исполняет взятые на себя обязательства.

Обратите внимание! При оформлении и расторжении ДДУ все изменения регистрируются в органах Росреестра – таким образом государство борется с проблемой двойной продажи одной и той же квартиры.

В июле 2016 г. в Закон №214-ФЗ были внесены поправки, которые вступили в силу 1 января 2017 г. Одно из изменений коснулось правил расторжения ДДУ. Дольщик не может разорвать договорные отношения, если компания соблюдает все пункты соглашения, а вот если со стороны строителей имеются какие-либо нарушения, инвестор вправе расторгнуть ДДУ, но только через суд.

Считается, что указанные поправки не навредят дольщикам, а законодатель просто закрепил первостепенное значение честности во взаимоотношениях между сторонами долевого строительства и обезопасил застройщиков от недобросовестного отношения клиентов, которые на практике зачастую злоупотребляют их доверием.

По инициативе дольщика договор можно расторгнуть в следующих случаях:

  • срок сдачи объекта затягивается более чем на 2 месяцев;
  • поручительство, использованное застройщиком в целях обеспечения исполнения обязательств по возведению многоквартирного дома, прекратилось и не возобновляется на протяжении более 15 суток;
  • в приобретаемой квартире обнаружились существенные дефекты, которые застройщик обязан был устранить, но не устранил на протяжении длительного периода времени;
  • возведение объекта осуществлялось с грубыми нарушениями строительных правил и норм;
  • изменилось назначение помещений и объектов, изначально входивших в перечень общедомового имущества;
  • фактическая площадь квартиры изменена более чем на 5% от планируемой;
  • внесены значительные изменения в проект дома в общем либо приобретаемого жилья в частности.

Предпоследний пункт также претерпел некоторые изменения в связи с поправками в Законе №214-ФЗ. Раньше застройщик мог указать в ДДУ, что уменьшение фактического размера квартиры на 5% не будет являться критическим, однако сейчас закон этого не позволяет – максимум, который может позволить себе строитель, это 5% корректировки.

Что касается поправок, затрагивающих проект объекта, дольщику теперь проще контролировать работу строительной фирмы. Дело в том, что всех застройщиков обязали публиковать на своем официальном сайте форму ДДУ с приложением подробного плана многоквартирного дома и детального описания будущих квартир.

  • Обратиться за консультацией через форму на нашем сайте
  • Или просто позвонить по номеру: 8 800 333-37-91

При наличии у участника ДДУ оснований для расторжения договора застройщик обязан не только возвратить ему вложенные в стройку денежные средства, но и выплатить проценты за их использование, а также компенсировать убытки и решить вопросы с банком (если клиент приобретал квартиру в кредит).

Читайте так же:  Порядок регистрации по месту пребывания правила, сроки

Дольщику придется идти в суд и доказывать, что вторая сторона не исполняет условия и поэтому должна выплатить положенную сумму.

Обратите внимание! Для того, чтобы выиграть дело, постарайтесь собрать как можно больше доказательств нарушений со стороны строительной компании. Требуйте не только вернуть уплаченные вами средства, но и сумму неустойки (если есть нарушения со сроками) и компенсацию морального вреда.

Раньше при расторжении договора компании сами имели право требовать от дольщика компенсацию за понесенные ими расходы на строительство конкретной квартиры. Сумма обычно составляла 10-20% от общей стоимости приобретаемого жилья. Этот вариант мог бы быть задействован при добровольном расторжении договора по инициативе дольщика, однако сейчас он абсолютно не актуален, так как с 2017 г. аннулирование договорных отношений может быть исключительно по вине строительной компании, и свою компенсацию может получить только дольщик, пострадавший от действий другой стороны.

Застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения условий ДДУ по следующим причинам:

  • если дольщик просрочил перечисление суммы на срок более чем 2 месяца. Это относится к тем случаям, когда соглашением предусмотрена единовременная оплата покупателем полной стоимости приобретаемой квартиры;
  • если участник долевого строительства нарушил сроки внесения периодических платежей больше трех раз в течение года;
  • если дольщик задержал внесение периодического платежа по ДДУ на период более 2-х месяцев.

Согласно п. 6 ст. 5 Закона №214-ФЗ инвестор, допустивший нарушение сроков оплаты по ДДУ, обязан уплатить строительной компании неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на момент исполнения данного обязательства. Она рассчитывается исходя из суммы платежа за каждый день просрочки.

Перед тем как аннулировать договор, застройщик обязан направить участнику долевого строительства письмо с просьбой погасить долг.

Обратите внимание! Право на расторжение соглашения возникает у компании через 30 дней после направления уведомления.

Если задолженность так и осталась непогашенной (в том числе из-за того, что она оспаривается дольщиком), застройщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке.

В соответствии с ч. 7 ст. 9 Закона №214-ФЗ застройщик не имеет права удерживать часть подлежащих возврату дольщику денежных средств в счет неустойки за нарушение условий оплаты по ДДУ.

В случае решения вопроса по обоюдному согласию застройщика и дольщика основание для прекращения правоотношений значения не имеет. Алгоритм действий здесь будет следующий:

  1. направление письменного уведомления о расторжении ДДУ с указанием причин такого решения;
  2. в случае положительного ответа второй стороны – определение места и даты составления дополнительного соглашения;
  3. оформление соглашения о расторжении договорных отношений;
  4. определение порядка и сроков возврата денег дольщику;
  5. регистрация подписанного документа в органах Росреестра.

Обычно регистрацией соглашения о расторжении ДДУ занимается дольщик. Для этого необходимо обратиться либо непосредственно в подразделение Росреестра, либо в МФЦ.

Если дольщик хочет аннулировать ДДУ во внесудебном порядке, ему необходимо действовать следующим образом:

  1. предложить застройщику расторжение договора по обоюдному согласию. Строительная компания должна будет вернуть дольщику уплаченную им ранее сумму, а также дополнительно выплатить 1/150 ставки рефинансирования за каждый день пользования денежными средствами;
  2. если компания соглашается на такие условия, все дальнейшие действия осуществляются согласно приведенному выше алгоритму;
  3. если компания отказывается, участник долевого строительства подает исковое заявление и решает вопрос через суд.

Перед тем как начать процедуру расторжения ДДУ, нужно тщательно проанализировать целесообразность такого действия. Для этого необходимо собрать сведения о финансовом состоянии застройщика, о наличии у него других объектов строительства и т.д.

Если строительная фирма находится в предкризисном положении, стоит подумать дважды, расторгать ли договор, или все же подождать. Дело в том, что требования дольщиков удовлетворяются в одну из первых очередей в случае банкротства застройщика, а если вы расторгнете ДДУ раньше, это может существенно снизить ваши шансы на получение своих денег.

Если застройщик активно строит другие объекты и имеет достаточно стабильное материальное положение, будет целесообразнее подождать сдачи дома в эксплуатацию, а потом уже перепродать приобретенную квартиру.

Не стоит опасаться расторжения ДДУ в судебном порядке. Это четко регламентированный законодательством процесс, в котором дольщик находится в более выгодном положении.

В исковом заявлении необходимо указать:

  • данные застройщика адрес, гендиректор, прочие реквизиты;
  • собственные паспортные данные;
  • требования о расторжении договора;
  • требование вернуть вам деньги, которые ушли на исполнение договора;
  • требование выплатить вам проценты за то, что застройщик пользовался вашими деньгами;
  • требования компенсации;
  • при расторжении ДДУ с ипотекой включаете ущерб по выплаченным процентам и прочим расходам на оформление ипотеки – регистрацию сделки, страховку и прочее для получения займа;
  • копию договора долевого участия;
  • доказательства оснований для расторжения – фотографии стройки, документы о нарушениях застройщика, экспертизы, если таковые есть;
  • в приложении добавьте расчет неустойки при расторжении договора;
  • копию квитанции на уплату госпошлины.

Иск подается подается в районный суд по месту нахождения застройщика.

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

Для того, чтобы повысить шансы на успех в этом деле, обратитесь за помощью к квалифицированному юристу.

Изображение - Фз 214 о расторжении договора долевого участия в одностороннем порядке или по соглашению сторон 129856318
Автор статьи: Петр Кошкин

Здравствуйте. Меня зовут Петр.  Я 8 лет работаю в юридической сфере консультантом. Считая себя экспертом и хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные задачи. Все данные для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в доступном виде всю нужную информацию. Перед применением описанного на сайте, всегда необходима консультация со специалистами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.7 проголосовавших: 13

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here