Ипотека на покупку доли в квартире

Сегодня предлагаем ознакомиться с темой: "ипотека на покупку доли в квартире" с описанием от профессионалов и комментариями. Любые вопросы вы можете задать дежурному юристу.

Как взять ипотеку на долю в квартире: правильное оформление договора и распределение долей недвижимости

Изображение - Ипотека на покупку доли в квартире proxy?url=https%3A%2F%2Fvseodome.club%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F02%2FpZSs1MxxWU2P01QHEB1w-400x211

Займы на приобретение жилья – это отличная возможность достижения своей цели.

При этом, вы можете даже получить ипотеку на долю в квартире.

Финансово-кредитные организации практически не ограничивают вас в такой возможности, однако, на пути к достижению своей цели вы можете столкнуться с рядом нюансов или особенностей. Каких именно, рассмотрим в этой статье.

ФЗ “О ипотеке” не содержит информации о выкупе доли квартиры с помощью заемных средств. О возможности приобретения доли недвижимости можно судить, опираясь на статью 244 Гражданского кодекса.

В этой норме говорится о том, что недвижимость может являться общей собственностью, а значит у квартиры может быть сразу несколько хозяев.

Из этого делаем вывод, что каждый из владельцев обладает одной конкретной долей, которую может продавать, покупать, отчуждать по своему усмотрению, но с обязательного согласия остальных жильцов. Об этом говорит статья 246 Гражданского кодекса.

А раз закон позволяет подобное действие, то, следовательно, приобретение доли за счет средств ипотеки возможно. Однако банки имеют полное право предъявлять свои условия и требования к заемщикам, или вовсе отказать.

Рассмотрим требования к гражданину, который обратился в финансово-кредитную организацию за займом.

  • В первую очередь, его возраст должен быть не менее 21 года и не старше 65 лет, это стандарт.
  • У него должен иметься официальной подтвержденный заработок, посредством которого и будет гаситься ипотека. Для подтверждения нужна справка с места работы 2-НДФЛ.
  • Лицо должно иметь чистую кредитную историю. Банк может проверить по своим базам, были ли задолженности ранее, даже в других финансовых учреждениях.
  • Лицо должно иметь денежные средства для предоставления первоначального взноса в размере от 10% до 20% от суммы займа.
  • Лицо должно являться гражданином Российской Федерации или зарегистрированным резидентом.
    Может потребоваться прописка по месту приобретения доли (опционально и зависит от банка).
  • Лицо должно получить согласие от других собственников недвижимости на осуществление покупки.

Некоторые финансово-кредитные организации предъявляют свои индивидуальные требования к заемщику.

Изображение - Ипотека на покупку доли в квартире proxy?url=https%3A%2F%2Fvseodome.club%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F02%2Fprev800_1b5f035fa47936877b0b47e29e8d538c-400x267

Но помимо вышеуказанных требований существуют требования и к помещению.
  • Недвижимость должна принадлежать жилому фонду.
  • Доля не должна находиться в доме, который был признан ветхим или аварийным.
  • Под долей понимается само жилое помещение и места общего пользования. Например, комната, а также возможность использования кухни и санузла.
  • В помещении должны быть источники естественного освещения и коммуникации, необходимые для проживания.
  • Помещение должно соответствовать требованиям СанПин.
  • У квартиры или дома не должно быть никаких залогов и обременений.
  • Финансово-кредитные организации устанавливают свои требования к метражу и стоимости доли, от которых зависят конечные условия ипотеки.

Очень часто финансово-кредитные организации предлагают приобретение последней доли под залог уже имеющихся в вашей собственности долей или других комнат. Это сделано для того, чтобы в дальнейшем вы могли заложить всю жилую площадь.

Как правило, в такой ситуации, если вам остаётся приобрести последнюю долю, банки финансируют вас охотнее, и даже предлагают выгодные условия в виде сниженной процентной ставки или увеличенные сроки кредитования. Также, меньше вероятность отказа в приобретении.

Изображение - Ипотека на покупку доли в квартире proxy?url=https%3A%2F%2Fvseodome.club%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F02%2Fipoteka_na_dvoih_1_21095441-400x266

Часто вопросами долевой ипотеки на двоих интересуются лица, которые проживают в гражданском браке.

В таком случае они будут являться созаемщиками, и каждый будет обладать 1/2 доли от приобретаемой площади.

Конечно, подобное кредитование осложнено различными правовыми аспектами, именно поэтому далеко не каждая финансово-кредитная организация возьмется за оформление такой ипотеки.

Сторонам предлагается официально зарегистрировать свой брак или составить двухсторонний договор, который бы регулировал вопросы раздела долей в случае, если наступят форс-мажорные обстоятельства. В такой ситуации процедура оформления ипотечного займа на долю будет несколько проще.

Даже в случае, если стороны захотят расторгнуть соглашение друг с другом, они будут вынуждены сначала поставить в известность банк, а затем, следуя рекомендациям сотрудников банка, разрешить свой спор. Финансово-кредитные организации в таком случае будут выступать арбитром.

  • Ипотека на покупку доли от Сбербанка Российской Федерации предлагается на следующих условиях.

Процентная ставка начинается от 12% годовых. Первоначальный взнос при этом составит 20%. Срок кредитования лица до 30 лет. Точное определение процентной ставки будет зависеть от величины вашего первоначального взноса, суммы займа, а также выбранного вами срока.
Банк ВТБ-24 предлагает аналогичные условия, однако процентная ставка увеличивается до 13,5%.

Если приобретение доли осуществляется по программе социальной ипотеки, то сумма ставки составит 11,4%. Срок кредитования до 30 лет, а первоначальный взнос составит от 15 до 20%.

  • Газпромбанк предлагает процентную ставку от 13%, срок кредитования до 25 лет, а первоначальный взнос составит 30%.
  • Россельхозбанк предлагает процентную ставку 12,5%, срок кредитования до 25 лет, а первоначальный взнос в размере 25%.
  • Масса финансово-кредитных организаций по всей России ежемесячно обновляют свои ипотечные программы, поэтому, тщательно изучив предложение того или иного банка, вы сможете найти идеальную программу для себя.

    Читайте так же:  Аренда квартиры и составление договора

    Необходимо правильно сформировать пакет документов для вашего первого визита в офис финансово-кредитной организации. От заемщиков требуется:

    • Заполненная анкета заявления. Вы можете заполнить ее самостоятельно дома или же в финансово-кредитной организации.
    • Ваш паспорт и его ксерокопия.
    • Подлинник и ксерокопия вашей трудовой книжки.
    • Если вы являетесь индивидуальным предпринимателем, возьмите копию и подлинник свидетельства о регистрации ИП.
    • Необходимо приобщить справку о своих доходах в формате 2 НДФЛ, чтобы финансово-кредитная организация имела представление о ваших доходах.

    Если вы собираетесь предложить финансово-кредитной организации недвижимости в залог, вам также необходимо добавить к своему пакету документов ряд бумаг.

    • Во-первых, это документы, свидетельствующие о вашем праве собственности.
    • Договор, в соответствии с которым вы стали обладателем недвижимости.
    • Приобщается свидетельство о государственной регистрации ваших прав собственности.
    • Некоторые финансово-кредитные организации запрашивают техническую документацию, чтобы убедиться в том, что квартира находится в пригодном для жизни состоянии.

    Изображение - Ипотека на покупку доли в квартире proxy?url=https%3A%2F%2Fvseodome.club%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F02%2F1464620860144448525-400x320

    Для того, чтобы оформить выкуп доли у родственников, составляется договор купли-продажи в письменной форме.

    При составлении такого документа следует уделить внимание следующим необходимым данным.

    • Указываются данные сторон сделки, которые имеют отношение к данной жилой площади, проживают на ней и являются собственниками.
    • Указываются права каждой из сторон иметь доступ во время оформления сделки ко всем документам для ознакомления.
    • Устанавливается место заключения сделки и время.
    • Устанавливается размер оплаты время, порядок.
    • Устанавливается факт уведомления всех имеющихся собственников долей об акте продажи.
    • Устанавливается список документов, который прилагается к договору.
    • Ставятся подписи сторон.

    Процесс приобретения квартиры у родственников проходит в 8 этапов.

    1. Вы оповещаете всех совладельцев недвижимости о сделке, собираете документы.
    2. Составляется договор купли-продажи.
    3. Договариваетесь о задатке.
    4. Обращаетесь в Росреестр с целью подачи документов.
    5. Дожидаетесь факта получения свидетельства о собственности на недвижимость.
    6. Определяется порядок использования недвижимости.
    7. Происходит процедура передачи всей оставшейся части денежных средств и жилой площади.

    Подробнее ознакомиться со всеми нюансами сделки вы можете в Федеральном законе 122 от 21 июля 1997 года.

    Возврат процентов по ипотеке с долевой собственностью

    Государство позволяет возвращать только 13% от общей суммы вычета. И максимальный размер по приобретению составляет 2 млн руб на одного человека.

    При оформлении общей долевой собственности сумма вычета распределяется в соответствии с размером каждой из долей собственника.

    Если одна из сторон хочет отказаться от вычета, официально она сделать это не может. Однако денежные средства сразу после получения может передать тому, кому считает нужным.

    Если вам необходимо продать долю, которая была взята вами в ипотеку, вы можете воспользоваться несколькими схемами.

    В первую очередь вам необходимо заручиться согласием остальных собственников долей. Только в этом случае вы можете осуществить процедуру продажи. Если согласие достигнуто, приступаем к рассмотрению вариантов.

      Вы нашли покупателя. Вы должны явиться в отделение финансово-кредитной организации и получить разрешение на осуществление такой сделки.

    После этого нужно явиться к нотариусу. Там оформляется договор купли-продажи квартиры. Нотариус перекладывает на покупателя обязанности выплаты остатка задолженности по займу.

    Продавцу выдается закладная, которая подтверждает, что заемщик больше не имеет долгов. С покупателем составляется ипотечный договор.

    Изображение - Ипотека на покупку доли в квартире proxy?url=https%3A%2F%2Fvseodome.club%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F02%2FCHto_vyigodnee_obmen_ili_kuplya-prodaja-400x267

    Второй вариант предполагает, что третьим лицом сделки будет выступать финансово-кредитная организация.

    Покупатель должен арендовать ячейку в банке. Туда вносится необходимая сумма. В другую ячейку должна быть заложена разница между реальной стоимостью квартиры и ипотечной.

    Сотрудники банка обращаются в регистрационную палату с оповещением о том, что кредит погашен. Продавцу недвижимости передается закладная. Теперь с займом по ипотеке должен расплачиваться покупатель.
    Третий вариант – это продажа самого кредита.

    Банк должен дать разрешение на осуществление такой схемой. Покупатель продолжает гасить задолженность по ипотеке, и после выплаты становится ее полноправным собственником.

    Недвижимость делится между участниками проведённой сделки в тех пропорциях, что и взносы по ипотеке, если иное не установлено договором в письменном виде. Например, если одно лицо вносило денежные средства в сумме, превышающей по сумме другие взносы, то этот гражданин может рассчитывать на большую часть недвижимости.

    Однако, решать, какая доля достается конкретному заемщику должны сами приобретатели. При этом, руководствоваться они могут какими угодно принципами.

    Некоторые, что совершенно логично, делят квартиру, исходя из внесенных взносов и ежемесячных платежей. Другие предпочитают иные способы раздела. Главное, чтобы итог раздела был отражен в соответствующем договоре.

    Финансово кредитная организация не беспокоиться о том, кто и какую сумму вносит по займу, главное – чтобы платежи поступали вовремя и в установленной сумме. Сами же созаемщики могут договариваться между собой о том, кто и в каком проценте будет выплачивать взносы, а также, самостоятельно прописать очередность выплат.

    Однако в случае, если один из созаемщиков перестанет вносить денежные средства, другому придется взять на себя это бремя. После выплаты ипотечного займа стороны становятся собственниками в соответствии с документом, который оформлялся ещё в момент получения займа.

    Каждый из собственников является полноправным владельцем, однако, в большинстве случаев доли еще не определены. В таком случае лица должны самостоятельно договориться о том, кто и каким помещениям будет владеть.

    В случае, если стороны не достигнут консенсуса, они даже могут обратиться в судебную инстанцию.

    Имея дело с общей долевой собственностью, еще раз убедитесь в том, что вы общаетесь с теми людьми, с которыми действительно стоит заключать сделки. В случае, если вы не видите сложностей в дальнейшем, при разделе долей, то нам остается лишь пожелать удачи.

    Читайте так же:  Популярные способы оплаты коммунальных услуг

    Изображение - Ипотека на покупку доли в квартире proxy?url=https%3A%2F%2Fsber-ipoteka.info%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F04%2FIpoteka-na-vykup-doli-v-kvartire-ot-Sberbanka

    Ипотека на выкуп доли в квартире в Сбербанке предусмотрена для граждан, желающих владеть частью имущества или приобрести оставшиеся комнаты для единоличного владения объектом недвижимости. Согласно законодательству, у жилого помещения может иметься несколько хозяев. При этом не обязательно они должны состоять в родственной связи. При продаже доли приоритет в покупке имеет совладелец, поэтому зачастую сделка оформляется с целью осуществления установления единственного владельца. Например, после развода муж и жена остаются собственниками квартиры, но не желают проживать в одном помещении. Совладелец имеет полное право продать свою часть собственности. Не всегда человек располагает достаточной суммой для немедленного выкупа, поэтому существует возможность оформления ипотечного кредита в банке. Однако, данная ситуация имеет свои особенности и нюансы, которые будут рассмотрены ниже.

    Почему банк с осторожностью относится к подобным заявкам?

    Изображение - Ипотека на покупку доли в квартире proxy?url=https%3A%2F%2Fsber-ipoteka.info%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F04%2FPochemu-bank-s-ostorozhnostyu-otnositsya-k-podobnym-zayavkam

    По статистике ипотека на выкуп доли в квартире в Сбербанке составляет четверть от общего числа кредитования на покупку недвижимости. Однако, такого рода сделка относится к наиболее рискованной. Объясняется это следующим:

    • Большинство сделок осуществляется между близкими родственниками либо бывшими супругами. После получения денежных средств, они передаются обратно клиенту и при помощи них начинается погашение ипотеки. Цель действия – решение финансовых проблем родственников (задолженность или просрочка кредитных обязательств). Ипотечный кредит гасится, однако, возможны разногласия между договорившимися, что влечет за собой проблемы по исполнению договорных обязательств. Данная схема относится к мошенничеству.
    • После оформления сделки не устанавливается единоличное владение, а приобретается только часть владения. В этом случае, при невозможности возвращения средств банку, залоговое имущество будет достаточно трудно реализовать. После изъятия банк остается с бесполезным активом, который невозможно обратить в финансы, так как спрос на квартирные доли низок.
    • Выкуп доли в квартире, на которую имеет право другое физическое лицо. Например, осуществляется выкуп доли в квартире, которая была оставлена по завещанию совершенно другому человеку. В этом случае договор купли-продажи может быть успешно аннулирован через суд, а кредит останется без залогового обеспечения. В случае отсутствия оплаты, банк не сможет возместить потери.

    Исходя из вышеперечисленных возможных ситуаций, приоритет имеют заявки на покупку последней доли, после чего клиент становится полноправным и единственным собственником объекта недвижимости. Это дает возможность снизить риски невозврата средств, а также обеспечивает ипотеку залоговым имуществом, имеющий реальный вес на рынке.

    Условия ипотеки для выкупа доли в квартире от Сбербанка

    Изображение - Ипотека на покупку доли в квартире proxy?url=https%3A%2F%2Fsber-ipoteka.info%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F04%2FUsloviya-ipoteki-dlya-vykupa-doli-v-kvartire-ot-Sberbanka

    Заявления на получение ипотечного займа данной категории подвергаются тщательной проверке. Поэтому потребуется приложить максимум усилий и документальных подтверждений платежеспособности. Заявление анкету рекомендуется заполнять с особым вниманием, информация в ней должна быть представлена точно и честно.

    Условия предоставления заемных средств идентичны, как и для приобретения целого объекта недвижимости. К ним относятся:

    • Валютой является только российский рубль.
    • Срок погашения от одного года до 30 лет.
    • Размер первоначального взноса – от 20% общей стоимости приобретаемого имущества.
    • Минимальная предоставляема сумма – 300 тысяч рублей.
    • Ставка вознаграждения от 9,5%.

    Данный перечень является стандартным, используется при предоставлении ипотеки на общих основаниях. Дополнительно Сбербанк выдвигает еще два условия, являющихся обязательными:

    • В результате сделки клиент становится единственным полноправным владельцем имущества.
    • Остальные доли в квартире принадлежат супругу или супруге.

    Второй пункт предусматривает ситуацию, когда семейная пара владеет только частью недвижимости, а остаток принадлежит третьему лицу. В этом случае после приобретения право собственности может быть закреплено за любым из супругов, так как они автоматически являются созаемщиками, если иное не предусмотрено брачным контрактом.

    Какие документы потребуются для оформления ипотеки на выкуп доли в квартире в Сбербанке?

    Изображение - Ипотека на покупку доли в квартире proxy?url=https%3A%2F%2Fsber-ipoteka.info%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F04%2FKakie-dokumenty-potrebuyutsya-dlya-oformleniya-ipoteki-na-vykup-doli-v-kvartire-v-Sberbanke

    Как говорилось выше, данный тип сделок относится к наиболее рискованным, поэтому банку потребуется максимум доказательств, подтверждающих своевременное исполнение договорных обязательств. Поэтому помимо стандартного пакета документов, потребуются дополнительные.

    Требованием к каждому потенциальному заемщику является предоставление:

    • Паспорта гражданина Российской Федерации с отметкой о регистрации.
    • При наличии временной регистрации необходимо дополнительное подтверждение.
    • Дополнительный документ, подтверждающий личность. Используется водительское удостоверение, военный билет, страховое свидетельство пенсионного фонда.
    • Справки о ежемесячном заработке. Размер дохода должен обеспечивать выплату платежей.
    • Выписка из личного счета, подтверждающая наличие первоначального взноса.
    Нет видео.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Если в качестве созаемщика выступает супруг или супруга, то понадобится такой же перечень документов для второго участника сделки.

    Так как приобретаемый объект недвижимости не имеет изначальной целостности, потребуется подтверждение правомерности заключения договора купли-продажи. Поэтому необходимо подготовить правоустанавливающие бумаги на долю квартиры:

    • Свидетельство о государственной регистрации права собственности продавца на часть имущества.
    • Бумаги, являющиеся основанием приобретения права собственности владельцем. Договора купли-продажи, мена, дарственная или другое.
    • Официальный отчет о проведенной оценке недвижимости сертифицированным специалистом.
    • Согласие супруга или супруги на продажу собственности, если продавец состоит в браке. Потребуется нотариальное заверение. Если имеется брачный договор, то предоставляется он.
    • Ксерокопия паспорта продавца.
    • Технический паспорт приобретаемой квартиры.

    Сотрудники Сбербанка, помимо вышеперечисленных документов, имеют право запросить дополнительные при возникновении сомнений. Рассмотрение заявки занимает от 5 до 10 рабочих дней. В случае одобрения заключается договор, деньги перечисляются продавцу.

    После оформления договора ипотеки на выкуп доли в квартире в Сбербанке, залогом становится полностью весь объект. Часть жилища не может служить обеспечением по кредиту.

    Читайте так же:  Что дает прописка с правом собственности и регистрация в квартире без права на жилье

    Получить ипотеку на приобретение части жилой площади реально. Требования и условия идентичны стандартным займам за исключением пакета документов. Также имеется дополнительная возможность использования материнского капитала в качестве первоначального взноса либо для частичного или полного погашения задолженности.

    Сбербанк является ведущим финансовым учреждением на рынке Российской Федерации. Большое количество продуктов, ориентированных на удовлетворение потребностей всех слоев населения, дает возможность получения денежных средств на покупку доли в квартире на выгодных условиях любому гражданину.

    • Любой
    • 1 год
    • 2 года
    • 3 года
    • 4 года
    • 5 лет
    • 6 лет
    • 7 лет
    • 8 лет
    • 9 лет
    • 10 лет
    • 12 лет
    • 15 лет
    • 20 лет
    • 25 лет
    • 30 лет

    Ответ на вопрос, какие банки выдают ипотеку на долю в квартире на самых выгодных условиях, содержится в приведенной ниже таблице. При этом расчеты параметров кредитования на приобретение жилья были выполнены, исходя из следующих исходных данных: заемщик берет кредит на выкуп доли в квартире стоимостью 2,4 млн. руб., срок ипотечной ссуды – 10 лет, а размер первой выплаты – 0,65 млн. руб.

    Для того, чтобы купить долю в ипотеку требуется:

    • грамотно оформить документы на собственность, выделив и отдельно зарегистрировав права на часть жилой площади;
    • не заключать сделок с родственниками или бывшей женой, так как банк может отнести их к фиктивным;
    • проще всего получить одобрение со стороны банка на выкуп последней доли, когда остальная часть квартиры или дома уже принадлежит заемщику.

    Доля квартиры — сложный объект недвижимости, купить который в ипотеку, как показывает практика, достаточно проблематично. Связано это с тем, что в дальнейшем могут возникнуть сложности с продажей такого имущества или проблемы с другими собственниками. Сегодня предложений на ипотечном рынке крайне мало, но если вы все же решились на покупку доли, ознакомьтесь с условиями кредитования.

    Банк «ДельтаКредит» разработал сразу две кредитные программы, по которым можно приобрести именно часть недвижимости:

    на покупку доли. Актуальна в том случае, если после оформления кредита вся квартира станет собственностью заемщика, то есть это последняя доля;

    на приобретение комнаты. Речь идет о выделенной части в виде комнаты в коммунальной квартире. При этом важно, чтобы недвижимость соответствовала критериям банка.

    Чтобы оформить ипотечный кредит на долю квартиры, заемщик должен предоставить пакет документов, в который входит справка о доходах. ДельтаКредит рассматривает в качестве клиентов граждан любых государств возраста 20-65 лет. Первый взнос — от 10%.

    Изображение - Ипотека на покупку доли в квартире proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.deltacredit.ru%2Fupload%2Fmedialibrary%2F037%2Fkredit-na-dolyu-v-kvartire-9

    Оформление ипотеки на приобретение доли в квартире

    Для начала заемщику нужно собрать документы для рассмотрения заявки: паспорт, справки с работы, сведения о семейном положении и пр. Банк проанализирует полученную информацию и решит, возможно ли предоставление кредита.

    При положительном решении клиент может приступать к сбору документов на приобретаемый объект. В случае юридической чистоты предмета залога и соответствия требованиям банковской организации осуществляется заключение сделки.

    Если Вы планируете приобрести последнюю долю и после стать собственником целого объекта, проблем не возникнет. Но когда идет речь о комнате в коммунальной квартире, необходимо получить согласие на сделку от других сособственников, так как они имеют первоочередное право приобретения.

    Ипотечный кредит на покупку доли в квартире может обойтись дороже, чем кредит на приобретение целого объекта. Банк несет повышенные риски, поэтому и увеличивает ставки. Например, ДельтаКредит повышает ставку на 0,5%, если клиент оформляет ипотеку на комнату.

    При рассмотрении заявки банк может принять отрицательное решение. Среди возможных причин следует отметить негативную кредитную историю заемщика, его недостаточная платежеспособность и пр. Если Вы понимаете, что Ваш уровень дохода не позволяет оформить ипотеку на интересуемый объект, привлеките созаемщиков, их доходы будут учитываться при рассмотрении.

    Причиной отказа может стать и сама доля. Например, если она не соответствует критериям банка, находится в ветхом доме, кредитор усомнился в ее юридической чистоте. Если клиент устраивает кредитора, а недвижимость нет, можно просто выбрать другой вариант покупки.

    Изображение - Ипотека на покупку доли в квартире proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.deltacredit.ru%2Fupload%2Fmedialibrary%2F037%2Fkredit-na-dolyu-v-kvartire-10

    Если у вас остались вопросы или необходима помощь по оформлению ипотечного кредита на долю квартиры, воспользуйтесь консультацией специалистов ДельтаКредит.

    Условия и особенности процедуры получения ипотеки на покупку доли в квартире

    Изображение - Ипотека на покупку доли в квартире proxy?url=https%3A%2F%2Fkredit-blog.ru%2Fwp-content%2Fplugins%2Fa3-lazy-load%2Fassets%2Fimages%2Flazy_placeholder

    Причины осторожной политики банков в сфере долевых ипотек

    Изображение - Ипотека на покупку доли в квартире proxy?url=https%3A%2F%2Fkredit-blog.ru%2Fwp-content%2Fplugins%2Fa3-lazy-load%2Fassets%2Fimages%2Flazy_placeholder

    Например, есть четырехкомнатная квартира и три собственника. Один владеет двумя комнатами, двое других – по одной. Если эти двое не имеют возражений, тогда первый владелец выплачивает им денежную компенсацию, равную рыночной стоимости этих комнат (подсчитывается относительно рыночной стоимости всей квартиры). И все – покупка доли квартиры завершена. Теперь единственный собственник в финансовом плане будет иметь дело только с банком. Ибо ипотеку на покупку доли в квартире ему выдало именно это финансовое учреждение. Но банк далеко не всегда соглашается на оформление кредита на выкуп доли. Почему? Причин тут три:

    Изображение - Ипотека на покупку доли в квартире proxy?url=https%3A%2F%2Fkredit-blog.ru%2Fwp-content%2Fplugins%2Fa3-lazy-load%2Fassets%2Fimages%2Flazy_placeholder

    В силу этого банки проводят проверки. Конечно, договоренность между родственниками учреждение не раскроет, но вот проверка на соблюдение второго и третьего условий ведется тщательно. Но как взять такую особую ипотеку? Да аналогично той, что дается на целое жилье. Основные этапы такие же и набор документов тот же. Какие банки дают кредиты на покупку доли квартиры или части дома? Взять ипотеку для получения в собственность доли недвижимого имущества можно во многих кредитных организациях. Сбербанк, как крупнейший банк России, активно занимается долевым кредитованием. Но здесь дадут подобный заем только при обязательном соблюдении одного из двух условий:

    • после приобретения доли через ипотеку вся недвижимость переходит клиенту (об этом уже говорилось). Например, полностью выкупленный дом, но с изначальным владением только его половиной;
    • либо оставшаяся часть недвижимости закрепляется в собственности у мужа/жены заемщика (заемщицы).
    Читайте так же:  Налог на кадастровую стоимость недвижимости

    Второй пункт надо пояснить. Когда у супругов «совет да любовь», и каждый из них владеет половиной квартиры/дома, то второй половинке и незачем брать ипотеку. Жена мужу или муж жене просто может подарить свою долю (согласно 246-й статье ГК РФ), если семья хочет, чтобы собственник был один. Второй пункт актуален для ситуации, когда жена/муж владеет только частью недвижимости, а вторая часть пока не принадлежит ни жене, ни мужу. Тут возникают различные варианты. Например, есть третье лицо, могущее претендовать на часть жилплощади. Или же доля уже находится в собственности у другого родственника жены/мужа, который согласен ее продать. Заем на долю в доме Сбербанк предлагает по следующим параметрам:

    • сумма кредита – от 300 тыс. до 15 млн рублей;
    • сумма кредита не может превысить 80% от рыночной стоимости жилья;
    • годовые проценты – 12%;
    • период кредита – до 30 лет;
    • в качестве залога для обеспечения займа всегда оформляется вся недвижимость целиком, т. е. ипотеку под залог доли в квартире Сбер не выдаст;
    • приветствуется, когда кто-то из супругов выступает созаемщиком.

    Изображение - Ипотека на покупку доли в квартире proxy?url=https%3A%2F%2Fkredit-blog.ru%2Fwp-content%2Fplugins%2Fa3-lazy-load%2Fassets%2Fimages%2Flazy_placeholder

    Газпромбанк выдвигает ряд достаточно строгих требований к самому объекту недвижимости. Обязательным моментом является физическое страхование объекта ипотеки. В ряде случаев может потребоваться и титульное страхование. Если имеют место следующие пункты, то кредит в ГПБ предоставлять не станут:

    • дом числится как аварийный;
    • заемщик собрался покупать комнату в коммунальной квартире;
    • объектом ипотеки выступает однокомнатная квартира категории «малосемейка»;
    • исключаются все хрущевки, которые стоят на территории Москвы и близлежащей территории (бывший московский округ);
    • деревянные дома, включая и те, которые имеют только деревянную внешнюю оболочку.

    В остальном ГПБ мало чем отличается от того же Сбербанка: максимум здесь можно получить 45 млн рублей, максимальный срок 30 лет, процентная ставка 12%. Плюс имеется условие минимального первоначального взноса в 15% от суммы займа. Русский ипотечный банк выделяется тем, что здесь можно взять ипотечный кредит на покупку квартиры и с тем условием, что дольщик так и останется дольщиком, т. е. владеть будет только частью недвижимости. Основные условия этого банка следующие:

    • максимальная сумма в РИБ не определена (плавающая), зато минимальный порог – это заем в 1 млн рублей;
    • клиент обязан сразу, единовременно внести в счет погашения ипотеки 25% от ее суммы. В качестве помощи можно привлечь материнский капитал, причем если до 25% средств будет не хватать, банк может снизить планку первоначального взноса;
    • минимальная ставка по годовым процентам – 14,5%;
    • период кредитования длится не дольше 25 лет;
    • страхование жилья от физического ущерба – обязательное, страхование жизни и здоровья заемщика и титульное страхование – по желанию клиента, но если их не соблюсти, годовые проценты вырастут на 1,5-2%;
    • если клиент после реализации ипотеки станет полноправным единоличным владельцем недвижимости, тогда годовые проценты уменьшатся на 0,5%.

    Банк Зенит известен тем, что здесь процентная ставка тесно коррелирует с размером первоначального взноса.

    Ипотечный кредит на долю квартиры и ее особенности

    В кредит можно купить не только квартиру, но и долю в недвижимости, например, комнату в коммунальной квартире или жилом доме. Ипотека на долю обойдется от 8,25-14% годовых в рублях на срок до 30 лет.

    Недвижимость в долевой собственности означает, что у нее есть минимум несколько собственников и у каждого есть документы, подтверждающие право собственности (в частности выписка ЕГРН, где в графе «вид жилого помещения» указано «комната»). У владельца есть отдельный лицевой счет, а иногда и отдельный вход в квартиру. Долевую собственность не стоит путать с совместной собственностью супругов, когда доли еще не выделены. Оба варианта являются общей собственностью. Но ипотека возможна только на долевую недвижимость (причем далеко не в каждом банке).

    Изображение - Ипотека на покупку доли в квартире proxy?url=https%3A%2F%2Fipotekar.guru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F06%2Fo-divorce-facebook_557x279

    Варианты покупки доли в недвижимости:

    • доля в загородном доме (с отдельным входом);
    • выкуп отдельной комнаты в многокомнатной квартире;
    • выкуп последней комнаты в квартире;
    • покупка комнаты в коммуналке.

    Приобретаемая комната должна являться отдельным объектом недвижимости (изолированным жилым помещением). При кредитовании приобретения доли в праве общей долевой собственности на квартиру, ее размер должен соответствовать минимум одной изолированной комнате. Кухни, санузлы и кладовки купить не удастся.

    Квартира, в которой приобретается доля, должна соответствовать требованиям кредитора и находиться в многоквартирном доме или отдельно стоящем загородном доме.

    Больше всего шансов оформить ипотеку у тех покупателей, которые выкупают последнюю из не принадлежащих долей в квартире, после чего жилье полностью переходит в их собственность. Банки охотно кредитуют такие покупки, если у заемщика нормальный уровень платежеспособности и собраны все необходимые документы. Но комната должна быть ликвидным объектом и быть востребованным объектом на рынке купли-продажи недвижимости.

    Важно! Банки готовы кредитовать покупку в основном последних комнат в недвижимости или комнат в коммунальных квартирах. С осторожностью кредиторы относятся к купле-продаже выделенных комнат в общежитии или комната в 2–3-комнатных квартирах.

    Ипотека на выкуп доли возможна только при наличии отказа от преимущественного права приобретения всех жильцов, которые имеют доли в квартире или доме. Если не получить такой отказ, то сделка может быть оспорена в суде.

    Читайте так же:  О переселении граждан из ветхого и аварийного жилья

    Для получения отказа требуется:

    • направить всем совладельцам письменное извещение о продаже комнаты (заказным письмом с указанием даты);
    • если в течение месяца ответа не последует или будет получен письменный отказ, то можно назначать дату сделки купли-продажи комнаты.

    Договор купли-продажи на комнату или долю в недвижимости в обязательном порядке заверяется нотариусом, хотя для других сделок это не всегда является обязательным.

    Многие банки сознательно ограничивают круг заемщиков-покупателей. Например, выдвигают требование, чтобы собственником имеющихся долей в квартире мог быть только заемщик (в единственном лице).

    Изображение - Ипотека на покупку доли в квартире proxy?url=https%3A%2F%2Fipotekar.guru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F06%2F8020b2ca0d144b47d6cde6d4ae83842c_578x296

    Банки выдвигают стандартные требования к заемщикам, решившим купить долю в недвижимости, а не целую квартиру. От них требуется наличие стабильного дохода и наличие официального места работы или бизнеса.

    Требования к заемщикам:

    • гражданство РФ и регистрация в стране;
    • возраст заемщика от 20–21 года;
    • общий трудовой стаж не менее года;
    • возможность привлечения до трех созаемщиков;
    • хорошая кредитная история (желательно в этом же банке);
    • наличие первоначального взноса в размере от 10–30% стоимости доли в недвижимости.

    Если комната еще не выделена в отдельную собственность, то продавец обязан пройти эту процедуру. На момент обращения в банк у него уже должны быть все документы, подтверждающие право собственности. Выкуп в кредит доли в квартире у родственников банки обычно не кредитуют.

    Окончательное решение о соответствии клиента требованиям принимается на основании анализа представленных документов. Если размер доходов позволяет, то клиент может вполне выкупить не одну на 2–3 комнаты в квартире. Но размер кредитных платежей должен хотя бы в несколько раз быть меньше ежемесячных совокупных доходов семьи.

    Важно! Если заемщик является индивидуальным предпринимателем, то банк будет требовать от него наличие стабильной прибыли и денежных поступлений на счет в течение последних нескольких лет.

    Банки очень серьезно оценивают предмет будущего залога. Проверка происходит в несколько этапов. Для начала анализируется пакет документов (выписка ЕГРН, техплан БТИ, отчет оценки, документы продавца). Проверяется, нет ли в комнате зарегистрированных лиц, которые находятся в местах лишения свободы, несовершеннолетних, чьи права могут быть нарушены.

    Изображение - Ипотека на покупку доли в квартире proxy?url=https%3A%2F%2Fipotekar.guru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F06%2Ffoto-3-5_578x361

    Требования к доле в квартире:

    • площадь не менее 12 кв. м.;
    • наличие всех правоустанавливающих и технических документов на комнату;
    • нотариально заверенный отказ соседей от покупки;
    • стены, двери и окна в нормальном состоянии;
    • износ дома не более 60–70%;
    • отсутствие неузаконенных перепланировок (например, объединения нескольких комнаты в одну без разрешения жилищных органов, перенос дверей, обустройство в комнате санузла, газовой колонки и пр.);
    • наличие всех коммуникаций (отопления, водоснабжения, света и пр.);
    • дом должен быть без деревянных стен и перекрытий, с прочной и надежной кровлей;
    • без судебных споров с соседями или наследниками;
    • отсутствие обременений, например, залога, ареста.

    Возраст доме, где располагается квартира, в которой покупается комнат должен быть не более 48–50 лет. На втором этапе кредитный менеджер подъедет для осмотра доли в недвижимости. Будет проверяться состояние ремонта, общая ликвидность объекта на случай невозможности выплаты кредита.

    В большинстве случаев покупка небольшой комнаты в кредит с использованием материнского (семейного) капитала будет затруднительна. По требованиям законодательства заемщик обязан будет выделить доли в комнате своим детям, а если площадь мизерная, то Пенсионный фонд вряд ли одобрит такую сделку.

    Невозможна также покупка комнаты в неприватизированной недвижимости, например, в общежитии или муниципальном, государственном жилье. Придется для начала пройти процедуру приватизации (это занимает до 2–3 месяцев), а уж потом обращаться в банк.

    Важно! Покупка комнаты в коммунальной квартире имеет смысл только, если жилье расположено в престижном районе, а сам дом построен уже после 1970 года. В противном случае банк вполне может счесть комнату неликвидным залогом и отказать в кредитовании.

    В 2019 году ипотеку на покупку доли недвижимости предлагают с десяток российских банков. Самыми активными кредиторами являются: банк Открытие, Тинькофф банк, ДельтаКредит, Сбербанк, Образование и другие банки.

    • ставки минимум 8,25-14% годовых;
    • срок от 5 до 30 лет;
    • минимальная сумма от 300–600 тыс. рублей;
    • максимальная сумма до 15–99 млн рублей;
    • обязательное страхование залога;
    • первоначальный взнос от 10–50%.

    Самые низкие ставки по ипотеке предусмотрены при предоставлении первоначального взноса не менее 50% стоимости доли в недвижимости. При получении кредита на приобретение отдельной комнаты в квартире – процентная ставка обычно выше базовой величины минимум на 0,5%.

    На купленную долю накладывается обременение на весь срок кредитования. Обязательно также страхование залога (стоимость примерно 0,2-0,3% суммы кредита). Желательно также застраховать свою жизнь, так как иначе банк повысит ставку на 0,5-1 процентный пункт, что невыгодно заемщику.

    Нет видео.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Какие российские банки выдают ипотеку на покупку доли в квартире или доме:

    Изображение - Ипотека на покупку доли в квартире 129856318
    Автор статьи: Петр Кошкин

    Здравствуйте. Меня зовут Петр.  Я 8 лет работаю в юридической сфере консультантом. Считая себя экспертом и хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные задачи. Все данные для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в доступном виде всю нужную информацию. Перед применением описанного на сайте, всегда необходима консультация со специалистами.

    Обо мнеОбратная связь
    Оцените статью:
    Оценка 4.7 проголосовавших: 13

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here