Как продать долю в квартире другому собственнику и насколько это реально

Сегодня предлагаем ознакомиться с темой: "как продать долю в квартире другому собственнику и насколько это реально" с описанием от профессионалов и комментариями. Любые вопросы вы можете задать дежурному юристу.

Как продать долю в квартире? Советы юристов: как продать долю в приватизированной квартире

В основном долевая собственность распространена в мегаполисах. После приватизации коммунального жилища и его «раздела» владельцами такой недвижимости могут стать от двух до семи человек.

Кроме того, это могут быть совершенно чужие люди, родственники (дети и родители) или же лица, которые утратили родственную связь (бывшие муж и жена). Рано или поздно один из совладельцев жилья пожелает «разъехаться» и продать свою долю. И тут начинает возникать множество трудностей. Как продать долю в квартире на выгодных условиях? Давайте разберемся детально.

Изображение - Как продать долю в квартире другому собственнику и насколько это реально proxy?url=https%3A%2F%2Fbusinessman.ru%2Fstatic%2Fimg%2Fa%2F15532%2F150252%2F4251

Чтобы продать свою долю, необходимо выполнить целый ряд процедур. Без согласия остальных совладельцев прописать новых постояльцев или даже сделать ремонт не получится. А продать или сдать в аренду часть жилища тоже будет довольно сложно.

Между тем, продать долю в приватизированной квартире все-таки можно. Правда, для этого придется пройти такую хлопотную процедуру, как выделение доли. Это означает, что после проведения приватизации каждому из совладельцев принадлежит обязательная определенная доля.

Она может быть выраженной дробно. К примеру, у двухкомнатной квартиры есть два собственника, доля каждого из них ½. Если говорить о доле в натуре, то получается, что каждому человеку принадлежит одна из комнат, а помещениями общего пользования (кухня, коридор, кладовая) они будут владеть совместно. Более того, после выделения доли они также будут иметь право пользоваться вышеперечисленными помещениями. В таком случае доля каждого становится личной, а соседи так и будут оставаться совладельцами.

Совместную собственность тоже можно разделить. Это, как правило, сложный и длительный процесс, после которого общая собственность будет аннулирована, а полноправным хозяином станет только один человек.

Изображение - Как продать долю в квартире другому собственнику и насколько это реально proxy?url=https%3A%2F%2Fbusinessman.ru%2Fstatic%2Fimg%2Fa%2F15532%2F150252%2F4252

Выделения доли оформляется нотариально, никакие устные договоренности, естественно, юридической силы иметь не будут. В то же время, если совладельцы не придут к общему решению, то этот вопрос необходимо решать только через суд. Как правило, иск подает тот владелец, который желает провести процедуру выделения доли. Судебная тяжба может затянуться до полугода и дольше (особенно если другие участники не будут ходить на заседания).

После выделения доли хозяин вправе ее продавать. Но перед тем как это сделать, необходимо предложить осуществить выкуп своей части другим собственникам. По закону, перед тем, как продать долю в квартире, другим хозяевам обязательно стоит направить письменное уведомление с предложением совершить покупку.

В таком документе указывается стоимость и технические характеристики жилища. Принять решение о купле вашей доли совладельцы могут в течение месяца после ознакомления с письмом. То есть за этот срок они должны либо принять ваше предложение, либо отказаться от покупки.

Чтобы не возникло никаких недоразумений, такое предложения необходимо отправлять заказным письмом. Ведь если в дальнейшем, например, собственники заявят в суде, что они не получали никакого уведомления, то вы сможете предоставить доказательства.

Изображение - Как продать долю в квартире другому собственнику и насколько это реально proxy?url=https%3A%2F%2Fbusinessman.ru%2Fstatic%2Fimg%2Fa%2F15532%2F150252%2F4253

Многие неосведомленные граждане часто спрашивают: «Можно ли продать долю квартиры, если соседи против этого?». Почему-то многие считают, что другие хозяева действительно могут помешать процессу продажи своей части жилища. На самом деле это не так, все, что вы должны по отношению к другим совладельцам – уведомить их о вашем намерении продать квартиру. Если они не согласны на покупку, то это не дает им право запретить продажу доли другим лицам.

После того, как пройдет 30 дней с момента ознакомления соседей, вы вправе передавать свою часть кому угодно. Но помните: цена должна строго соответствовать той, которую вы указывали в письме-уведомлении совладельцам (ни меньше и ни больше). Если же вы решите продать долю в приватизированной квартире по другой цене, то любой из соседей сможет оспорить такую сделку в судебном порядке в течение трех месяцев.

Некоторые продавцы в таком случае решаются пойти на хитрость. Дабы не проводить процедуру уведомления соседей, они просто оформляют дарственную. При этом типе сделки уведомление соседей производить вовсе необязательно, а само оформление выйдет дешевле и пройдет быстрее.

Но и здесь есть подводные камни: если подарите свою долю человеку, который вам родственником не является, то такой договор совладельцы могут оспорить. И даже если соседям не получится установить, что вместо дарения имела место сделка купли-продажи, то факт отсутствия родственных связей, в принципе, доказать не так сложно. Перед тем как продать долю в квартире, важно договориться с покупателем обо всех важных моментах. В частности, обсудите порядок оплаты, к примеру, можно продать с отсрочкой платежа или в рассрочку.

Изображение - Как продать долю в квартире другому собственнику и насколько это реально proxy?url=https%3A%2F%2Fbusinessman.ru%2Fstatic%2Fimg%2Fa%2F15532%2F150252%2F4254

Если в квартире прописан несовершеннолетний, то все зависит от того, является ли он собственником жилья или нет. Если на продажу выставляется принадлежащая ему доля, то, чтобы ее можно было реализовать, придется получать разрешение от органов попечительства и опеки. Во всех иных случаях идет такая же предпродажная подготовка. Однако предложение о покупке направляют не ребенку, а его родителям или же опекунам.

Отсылать письмо-уведомление придется, конечно же, и другим собственникам. Если отношения между соседями нормальные, то можно просто обсудить этот вопрос с ними, а потом оформить нотариальный отказ каждого совладельца от покупки. Если же владельцы отказались от приобретения вашей доли, но вы изменили цену, их снова придется заново письменно уведомлять об этом и ожидать ответа на протяжении месяца.

Читайте так же:  Неуплата коммунальных услуг. ужесточение закона о пенях с 2016 года

Если же нужно продать долю ребенка в квартире, то в таком случае его родители должны получить согласие на продажу от органов попечительства. Причем такой структуре нужно представить документы о том, что условия для проживания ребенка не ухудшатся, и он не останется без жилья.

То есть от вас потребуют подать документы на квартиру, которую вы собираетесь покупать взамен, или же на долю в жилище (размер обязательно должен быть не меньше, чем был у ребенка до этого). Вместо бумаг на новую квартиру, где будет проживать ребенок, могут потребовать открытый счет в банке на имя несовершеннолетнего гражданина или другие доказательства. Во всем же остальном, чтобы продать долю ребенка, придется выполнить все те же действия, что уже были описаны выше.

Стоит отметить, что распорядиться своей долей можно, даже если это неизолированная комната. То есть теоретически человек имеет право продать долю в однокомнатной квартире. Закон не запрещает осуществлять подобные сделки. Однако на практике совершить такую операцию достаточно трудно.

Да и цена на такие квадратные метры будет чисто символическая, ведь вряд ли кто-то захочет делить одну жилую комнату, где живет еще один совершенно чужой человек. В таком случае лучше договариваться с другим совладельцем о продаже недвижимости целиком, или же предложить ему выкупить вашу долю. Если же сосед не согласен на такие варианты, то придется решать эту проблему только через суд.

Намного проще продать 1/2 долю квартиры, если в жилище есть 2 и более изолированные жилые комнаты. Конечно же, в таком случае цена за недвижимость все рано будет меньше, но при необходимости покупателей на такой вариант найти можно.

Риелторы отмечают, что в процессе продажи доли можно столкнуться со многими трудностями. В первую очередь это может быть связанно с тем, что некоторые совладельцы путают понятия «преимущественного выкупа» с «разрешением на продажу». Они, к примеру, могут уклоняться от получения письма-уведомления о продаже доли, а без их письменного отказа провести регистрацию сделки не представляется возможным. К сожалению, в Гражданском кодексе ничего не говорится о том, что делать в случае, если соседи не идут на встречу.

Примечательно и то, что обязать продать долю в квартире других совладельцев по закону нельзя. Посягательство на частную собственность других лиц – это уголовно наказуемое деяние. Поэтому договориться о выкупе вами долей других собственников можно только полюбовно.

Бывают и такие ситуации, когда выкупить предложенную долю захотят сразу же несколько совладельцев. Если такое случается, то продавец сам может выбирать, кому из них передавать свою долю.

Если же, несмотря на все трудности, вы все равно решили продать долю в приватизированной квартире, то следует заняться оценкой ее стоимости. На цену будут влиять такие факторы:

· количество комнат в жилище;

· сегмент рынка и т. д.

Естественно, собственник вправе сам устанавливать стоимость комнаты (комнат), однако практика показывает, что ее стоимость будет на 30-40% ниже ее рыночной цены. Если же вы решите продать часть доли в квартире, то приготовьтесь к тому, что это будет сделать еще сложнее.

Заниженная цена – это вполне законная «компенсация» за возможные конфликты с соседями. Ведь довольно часто другие совладельцы не очень рады новым жильцам. Бывают и такие ситуации, когда соседи вообще ставят новые замки во входной двери.

В таком случае человеку придется обращаться в суд с иском о предоставлении доступа к пользованию квартирой. В судебной инстанции, конечно же, станут на сторону потерпевшего, и новый владелец сможет вернуться к себе в дом с судебным приставом. Однако если совладельцы начнут постоянно «пакостить», то жить в такой обстановке будет весьма сложно. Вот в связи с этим цена на долю в квартире всегда будет примерно на треть дешевле ее рыночной стоимости.

Итак, как продать долю в квартире? В принципе, если выполнять все предписания гражданского законодательства, то особых трудностей возникнуть не должно. Самое главное – не забыть предложить выкупить свою долю другим совладельцам. Если же они откажутся, то совладельцы должны оформить нотариальный отказ об этом. Если доля, которая выставлена на продажу, принадлежит ребенку, то придется также получать разрешение от органа опеки и попечительства. Вы вправе также продать часть своей доли.

И последнее: продать комнату можно лишь в том случае, если она была приватизирована, а собственники владеют жилищем на основании долевой собственности.

Распоряжение долей имущества: как продать свою часть квартиры второму собственнику или стороннему покупателю?

Предметом сделки, связанной с продажей жилой недвижимости, обычно является квартира целиком. Однако бывают ситуации, когда на сделку идёт только один из сособственников – и тогда продаётся не само жильё, а доля в праве на него.

Можно ли продать свою часть квартиры другому совладельцу? Собственник вправе продать свою долю как постороннему лицу, так и одному из других совладельцев-дольщиков. Посмотрим же, как оформляется сделка по продаже доли.

Ст. 250 ГК РФ предусматривает, что прежде чем заключать договор с посторонним покупателем – продавец должен уведомить сособственников о том, что он намерен продать долю. И лишь после того, как уведомленные не дали ответа в течение месяца со дня уведомления либо дали отказ – можно заключать сделку с посторонним лицом.

Читайте так же:  Как выглядит кадастровый паспорт

Изображение - Как продать долю в квартире другому собственнику и насколько это реально proxy?url=http%3A%2F%2Fmylawyer.club%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F04%2Fsdelka_s_notariusom_3_05083706-400x267

Закон прямо говорит, что отказ от преимущественного права не допустим. Даже если сособственники заключили соглашение, в котором разрешили любому из них продавать долю без уведомления остальных – этот документ не будет иметь юридической силы.

Правило об уведомлении не применяется, если покупателем выступает другой собственник-дольщик. В этом случае можно сразу же заключать договор, не сообщая о продаже другим сособственникам.

Продажа доли в праве собственности на квартиру проходит через следующие этапы:

Размер цены, которую он предлагает покупателю, зависит исключительно от его желания. При определении цены необходимо учитывать следующее:

  • Налог на собственность зависит от кадастровой стоимости квартиры. Соответственно, если цена доли ниже, чем соответствующий процент от суммы, зафиксированной в ЕГРН согласно требованиям ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», это может быть подозрительным для налоговых органов и сделка окажется на контроле.
  • При слишком завышенной цене может не найтись покупателя на неё.
  • Цена, указанная в уведомлении и установленная в договоре купли-продажи, должна быть одинаковой. Если окажется, что постороннему лицу доля была продана на других условиях, чем было предложена сособственнику – сделка может быть отменена через суд в порядке, установленном ГПК РФ.
  • Если сделка заключается с одним из сособственников, владеющим уже долей в праве на квартиру, цену можно указывать любую. Никаких ограничений нет, все условия сделки остаются на усмотрение сторон.

Однако заключение эксперта не гарантирует, что сделка обязана быть заключена именно по этой цене.

Изображение - Как продать долю в квартире другому собственнику и насколько это реально proxy?url=http%3A%2F%2Fmylawyer.club%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F04%2Fsdelka_s_notariusom_4_05083741-400x267

В том случае, если планируется продажа доли «на сторону» (то есть лицу, не являющемуся участником долевой собственности на квартиру), первоначально, согласно ст. 250 ГК РФ, требуется уведомить об этом остальных сособственников. Уведомление о продаже составляется в письменном виде. В нём должны быть указаны все основные условия планируемой сделки (цена, размер продаваемой доли и т. д.).

Если планируется безвозмездная сделка, по которой собственник в обмен на долю ничего не получает (например, дарение) – уведомление не требуется.

Чтобы заключить договор купли-продажи доли в квартире необходимы следующие документы:

  1. Правоустанавливающие – те, на основании которых у продавца возникло право на долю в квартире.
  2. Выписка из ЕГРН о его праве собственности на долю в квартире. С 2016 года этот документ – единственный, подтверждающий право. Прежние свидетельства о праве собственности больше юридической силы не имеют.
  3. Техническая документация на квартиру.
  4. Справка о количестве лиц, прописанных в квартире.
  5. Если продавец состоит в браке – нотариально заверенное согласие на продажу доли. Исключением являются ситуации, когда доля приобреталась до брака либо по безвозмездной сделке (дарение, наследование, приватизация и т. д.).
  • Скачать бланк согласия на продажу доли
  • Скачать образец согласия на продажу доли от супруга

Это ориентировочный перечень. В конкретных ситуациях могут потребоваться дополнительные документы.

Без обращения к нотариусу оформление сделки не возможно. Такое требование действует с момента вступления в силу ФЗ «О госрегистрации недвижимости». Конкретно именно ст. 42 этого нормативного акта требует, чтобы договор о распоряжении долями в недвижимости был обязательно заверен нотариусом.

Изображение - Как продать долю в квартире другому собственнику и насколько это реально proxy?url=http%3A%2F%2Fmylawyer.club%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F04%2Fsdelka_s_notariusom_5_05083818-400x265

По отношению к сделке по купле-продаже доли в квартире закон предусматривает только два требования:
  1. Сделка должна совершаться обязательно в письменной форме, причём в виде одного документа, подписанного обеими сторонами (ст. 550 ГК РФ).
  2. Требуется нотариальное удостоверение (ст. 42 ФЗ «О госрегистрации недвижимости»).

Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В остальном стороны совершенно свободны в том, как и на каких условиях им составлять договор. Условия совершения договора:

  1. Кто совершает сделку.
  2. В какой квартире и какая доля подлежит продаже.
  3. По какой цене осуществляется продажа. В отношении не применяется правило о том, что при отсутствии цены используется стоимость, сложившаяся относительно аналогичных предметов. Каждый объект сделки, связанной с недвижимостью, является уникальным – и потому цена становится обязательным условием, без которого договор не считается заключенным.
  • Скачать бланк договора купли-продажи доли в квартире второму собственнику
  • Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире второму собственнику

В отличие от некоторых других договоров (долевого участия в строительстве, ипотеки и т. д.) сама по себе сделка по купле-продаже доли государством не регистрируется. Однако переход права, осуществляющийся в соответствии с ней, должен обязательно регистрироваться.

Изображение - Как продать долю в квартире другому собственнику и насколько это реально proxy?url=http%3A%2F%2Fmylawyer.club%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F04%2Fsdelka_s_notariusom_6_05083857-400x247

Порядок осуществления регистрационных действий определяется как ГК РФ, так и ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и ведомственными нормативными актами, принятыми на основании этого закона.

Для регистрации необходимо заявление, подписанное покупателем, а также документы, предоставленные продавцом (их перечень приведён выше). Заявление направляется:

  • Напрямую в отделение Росреестра по месту нахождения квартиры.
  • В МФЦ, действующий в соответствующем городе.
  • По почте – в адрес Росреестра. Однако в этом случае все документы должны быть нотариально заверены.
  • С помощью онлайн-сервиса на портале «Госуслуги» или на официальном сайте Росреестра. Для этого заявитель должен иметь там подтверждённую регистрацию.

При регистрации платится госпошлина. Согласно ст. 333.33 НК РФ она составляет для граждан 2000 рублей, для организаций – 22 000 рублей. Это без учёта пошлины за совершение нотариальных действий при заключении договора купли-продажи.

После того как прежний долевой собственник заключил сделку по купле-продаже своей доли, наступают следующие последствия:

  • Продавец перестаёт иметь какое-либо отношение к квартире (если он продал долю целиком, а не часть от неё). Он больше не имеет права пользования квартирой, его голос не учитывается при решении судьбы жилья.
  • Покупатель полностью заменяет собой продавца, а если продаётся только часть доли – то становится таким же сособственником, как и все остальные.
Читайте так же:  Как получить временную регистрацию на почте для иностранных граждан

Договор купли-продажи доли – обычная сделка. И если она совершена без нарушения действующего законодательства, по своим правовым последствиям она равна обычному договору купли-продажи. В договоре купли-продажи квартиры указываются реквизиты сторон, предмет договора, цена договора, права и обязанности сторон, другие условия. Договор купли-продажи квартиры скрепляется подписями сторон. Также он заверяется нотариусом и подлежит государственной регистрации.

Четыре способа решить конфликт владельцев долей квартиры

Бывшие супруги, а также большинство тех, кто получил жильё в подарок, в наследство или через приватизацию – всё это многомиллионная армия «сособственников», владеющих долями в квартирах. Именно на объекты находящиеся в долевой собственности приходится львиная доля квартирных конфликтов, разрешить которые не может даже обращение в суд. Зато внесудебные механизмы предлагают целых четыре способа вывести собственников из конфликта с соблюдением интересов всех его участников. Это работает даже в тех случаях, когда распря дошла до стадии, когда стороны уже не способны к мирным переговорам.

Изображение - Как продать долю в квартире другому собственнику и насколько это реально proxy?url=https%3A%2F%2Fmetrtv.ru%2Fimages%2FPrograms%2F2017%2F08%2FConflict_4

Юрист Российской гильдии риэлторов Наталья Михайлюкова призналась, что каждый день к ней на консультацию приходят люди, проживающие в квартирах, находящихся в долевой собственности. Главный вопрос – что делать, если другие сособственники пожелают вселиться в эту квартиру, продать свою долю или как-то иначе заявят свои права.

В настоящее время в Екатеринбурге через агентства недвижимости продаётся всего около полусотни отдельных долей в квартирах. Всего же на рынке таких объектов гораздо больше, но реализуются они частным порядком или через чёрных риэлторов, без привлечения солидных агентств. Так происходит из-за того, что профессиональные участники рынка крайне неохотно работают с отдельными имущественными долями.

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

Изображение - Как продать долю в квартире другому собственнику и насколько это реально proxy?url=https%3A%2F%2Fmetrtv.ru%2Fimages%2FPrograms%2F2017%2F07%2F03%2FBalay

Продажа доли квартиры «на сторону» – вариант не только проигрышный в плане денег, но и чреватый дальнейшим разрастанием конфликта, за счёт включения в него нового собственника доли. При этом существует четыре мирных (и экономически целесообразных) способа решить ситуацию с проблемной долей. Разумеется, собственники проблемных объектов знают или, по крайней мере, догадываются о существовании этих способов, но не всегда понимают, как реализовать их в реальной жизни, особенно в условиях конфликта между совладельцами.

Способ 1. Продать квартиру целиком

Если собственники продадут «долевую» квартиру целиком, то получат за неё полную стоимость. И уж её-то можно будет разделить пропорционально долям. После чего каждый на свои деньги покупает себе жильё или использует их иным способом. Схема может быть эффективной, даже если изначально в долевой собственности находится всего лишь однокомнатная квартира.

Изображение - Как продать долю в квартире другому собственнику и насколько это реально proxy?url=https%3A%2F%2Fmetrtv.ru%2Fimages%2FPrograms%2F2017%2F07%2F03%2FBalay

Способ 2. Один из сособственников продаёт долю другому

С точки зрения логистики продажа доли «среди своих» – это самый простой вариант: не надо искать покупателя, а также оповещать всех сособственников о желании продать свою долю. То есть если доля продаётся на сторону, продавец обязан предложить выкупить эту долю другим совладельцам (подробнее об этом – ниже). Если же владелец доли продаёт её одному из сособственников, то продажу ни с кем согласовывать не надо, даже если квартирой владеют ещё и другие люди.

Отдельно стоит рассмотреть вопрос определения цены продающейся доли. Как замечает специалист по недвижимости АН «Линк» Влада Павлова, при купле-продаже доли между совладельцами всегда есть заинтересованное лицо. Именно оно вынуждено соглашаться на условия другой стороны по сделке. Например, недавно владелец четырёх долей в квартире стоимостью 3 млн руб., выкупил пятую долю за 1 млн руб., то есть переплатил более чем в полтора раза. Нередко возникает обратная ситуация – владелец малой доли, чтобы получить за неё хоть что-то, отдает долю за бесценок. Бывает, что за десятую часть реальной цены.

Впрочем, часто самое сложное при внутренней продаже – это не определение цены, а принципиальная возможность провести переговоры.

Изображение - Как продать долю в квартире другому собственнику и насколько это реально proxy?url=https%3A%2F%2Fmetrtv.ru%2Fimages%2FPrograms%2F2017%2F08%2FPavlova_Wlada

Кстати, если владелец малой доли отказывается продать её другим совладельцам, то теоретически существует возможность заставить его это сделать. Из ст. 252 Гражданского кодекса РФ следует, что если доля собственника незначительна, и он не живёт в квартире, то даже без его согласия суд может указать другим совладельцам, выплатить ему стоимость доли и забрать эту долю себе. Об этом же говорится в Определении Верховного Суда РФ N 56-В06-17 от 24.10.06. Однако на практике «насильственный» выкуп доли практически не применяется.

Способ 3. Договориться о совместном пользовании квартирой

Участники долевой собственности могут установить порядок пользования долями между собой. Это, кстати, наиболее распространённая схема. Впрочем, в реальности она срабатывает, если комнат в квартире не меньше, чем сторон, желающих в ней проживать. Если же квартира, например, однокомнатная, то либо к решению конфликта подключается суд, либо совладельцы находят нетривиальные решения. Например, общую квартиру можно сдавать в аренду и делить полученный доход соразмерно долям. Или вот ещё вариант – совладельцы договариваются жить в квартире по очереди, каждый, например, по году.

Изображение - Как продать долю в квартире другому собственнику и насколько это реально proxy?url=http%3A%2F%2Fmetrtv.ru%2Fimages%2Fpapka%2F26%2Fplotnikova

Юристы вспоминают случаи, когда суд выселял из квартиры сособственника живущего в ней и вселял другого совладельца. Впрочем, если речь идет о квартире с двумя и более комнатами, то обычно суд передает совладельцам комнаты в пользование, ориентируясь на размеры комнат и долей в собственности.

Способ 4. Арендовать долю у совладельца

Данный вариант является разновидностью способа №3. Здесь сторонам надо тоже договориться о совместном пользовании. Но в итоге сособственники выступают в разном амплуа.

Изображение - Как продать долю в квартире другому собственнику и насколько это реально proxy?url=https%3A%2F%2Fmetrtv.ru%2Fimages%2FPrograms%2F2017%2F08%2FMihailukova

Теоретически существует ещё и пятый способ решить ситуацию с проблемной долей, но на практике она годится (иногда) только для частных домов, но не для квартир. Речь идёт о выделении доли в натуре. По взаимному согласию или по решению суда жильё может быть физически поделено меду совладельцами. Каждый получит в пользование его часть. Но в каждой такой части должна быть не только жилая комната, но и кухня, санузел и отдельный вход. Организовать в отдельной квартире несколько входов, кухонь и санузлов невозможно. Иногда такое можно сделать в частном доме.

Читайте так же:  Стоимость сопровождения сделок с недвижимостью

Что делать отвергнутому совладельцу (три варианта решения проблемы)

Если же владельцы долей так и не смогли прийти к единому решению, то история может развиваться по одному из трёх сценариев, причём во всех из них сособственник, проживающий в квартире, продолжает в ней жить, а вот действия изгнанного совладельца могут быть различными. Он может «плюнуть и забыть», либо вселиться через суд (описано в 3 способе), либо передать свою долю на сторону. Доли квартир покупают неохотно, тем не менее, некоторый спрос на них имеется.

Изображение - Как продать долю в квартире другому собственнику и насколько это реально proxy?url=https%3A%2F%2Fmetrtv.ru%2Fimages%2FPrograms%2F2016%2F09%2F09%2FNikolaeva_Elena

Как замечают риэлторы, если человек готов купить часть квартиры именно для проживания, то правильнее будет купить не долю в квартире, а комнату в коммуналке или общежитии. В этом случае права жильцов обозначены более чётко. Тем не менее, есть примеры, когда покупатели долей довольно мирно сосуществуют с соседями по квартире. Впрочем, есть и примеры другого рода – а именно когда доля в квартире приобретается с целью довести накал страстей до предела и поиметь с этого профит, или попросту купить долю несчастного совладельца по дешёвке.

Изображение - Как продать долю в квартире другому собственнику и насколько это реально proxy?url=https%3A%2F%2Fmetrtv.ru%2Fimages%2FPrograms%2F2017%2F08%2FMihailukova

1. Продать

Ранее портал METRTV.ru подробно рассказывал о правилах поведения собственников долей квартир, а также описывал тонкости процедуры продажи доли в праве собственности. За последнее время практика проведения продаж немного изменилась. Продать долю стало проще.

Изображение - Как продать долю в квартире другому собственнику и насколько это реально proxy?url=https%3A%2F%2Fmetrtv.ru%2Fimages%2FPrograms%2F2017%2F08%2FPavlova_Wlada

Разместить объявление о продаже доли в квартире можно в рубрике « продажа квартир » портала METRTV.ru. Важно не забыть указать в соответствующем поле размер продаваемой доли.

2. Подарить

Часто для отчуждения доли в квартире используют договор дарения. В этом случае согласие сособственников не требуется. Если под дарение была замаскирована продажа, то сделка может быть оспорена через суд, но на практике почти невозможно доказать, что была именно продажа, а не дарение.

Изображение - Как продать долю в квартире другому собственнику и насколько это реально proxy?url=https%3A%2F%2Fmetrtv.ru%2Fimages%2FPrograms%2F2017%2F07%2F03%2FBalay

Впрочем, даже если суд признал сделку, проведённую через дарение, притворной, это отнюдь не значит, что долю у нового собственника заберут. Суд переведёт права покупателя на совладельца, оспорившего сделку, но если совладелец не выкупит эту долю, она останется у «постореннего» владельца.

3. Отдать за долги

И наконец, третий способ отчуждения долевой собственности – через соглашение об отступном. Собственник доли заключает с покупателем договор займа на сумму, по которой он планирует продать долю. В качестве залога по займу оформляется доля. После регистрации залога в Росреестре и получения собственником денег у заимодавца (покупателя) оформляется соглашение об отступном, по которому заимодавец прощает долг и получает в замен предмет залога – то есть долю квартиры.

Изображение - Как продать долю в квартире другому собственнику и насколько это реально proxy?url=https%3A%2F%2Fmetrtv.ru%2Fimages%2FPrograms%2F2017%2F08%2FMihailukova

2 июня 2016 года в России вступил в силу закон, который запрещает дарить, менять, покупать и продавать доли в объекте недвижимости, а также целые объекты, находящиеся в долевой собственности без нотариуса. Это означает что договор купли-продажи (мены, дарения) доли квартиры должен быть в обязательном порядке заверен нотариусом. Без этого заверения Росреестр не зарегистрирует сделку. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры стоит 0,5% от стоимости объекта плюс 4,9 тыс. за «техработы». Максимальная стоимость нотариального удостоверения договора не должна превышать 25 тыс. руб.

Иногда можно услышать, что нотариальное удостоверение требуется только при продаже доли «на сторону». На самом деле это не так. Хотя первая редакция упомянутого выше «нотариального» закона действительно предполагала такой вариант, однако в ходе обсуждения Госдума ужесточила правила, и нотариально удостоверяемыми стали все сделки с долями.

Как продать долю в квартире другому собственнику и насколько это реально

Жилплощадь представляет собой единый объект недвижимости, но может находиться во владении нескольких сособственников. Каждый из них по закону имеет право на часть квартиры, которой может распоряжаться на своё усмотрение. Раздел недвижимости регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации.

Отвечая на вопрос, как продать долю в квартире иному лицу, стоит учитывать, что в разных случаях будут свои нюансы. Помимо общего порядка оформления и списка необходимых документов, важно знать и частные случаи, которые также будут рассмотрены.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Изображение - Как продать долю в квартире другому собственнику и насколько это реально proxy?url=https%3A%2F%2Fpravonedv.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F03%2Fdarenie-nedvigimosti-5-300x225

Порядок оформления продажи доли в квартире другому лицу, отличается от процесса продажи квартиры. Согласно российскому законодательству, первоочерёдное право на покупку доли имеют совладельцы жилья. Поэтому даже если у собственника есть покупатель на часть жилплощади, он не может её продать, пока другие владельцы объекта недвижимости не откажутся выкупить вашу долю самостоятельно. Для этого нужно получить заверенные нотариально письменные отказы, подтверждающие этот факт.

Относительно дарения доли жилья действуют другие правила. При его оформлении мнение других собственников не учитывается. Передать право собственности владелец может любому лицу. Правда, если под договором дарения будет скрыта сделка купли-продажи квартиры, совладельцы могут подать иск в суд для ее оспаривания. Если факт скрытой продажи будет установлен и подтверждён, договор аннулируется, а сторонам придётся выплатить немалый штраф.

Читайте так же:  Аварийное и ветхое жилье

Продажа доли в квартире третьему лицу: небходимые документы

Чтобы правильно продать свою долю в квартире, владельцу необходимо заранее подготовить список документов:

Изображение - Как продать долю в квартире другому собственнику и насколько это реально proxy?url=https%3A%2F%2Fpravonedv.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F03%2FvikupМогут понадобиться:

  • Копии оповещений собственников о продаже доли, заверенные нотариально;
  • Копии почтовых уведомлений о получении оповещений, также нотариально заверенные;
  • Письменные отказы всех собственников от приобретения продаваемой части.

Как продать долю в праве на квартиру, если владелец несовершеннолетний?

Независимо от того, каким образом несовершеннолетний стал собственником, он имеет равное право на имущество. Поэтому перед осуществлением сделки родители или опекуны несовершеннолетнего обязаны получить в органах опеки и попечительства разрешение на продажу. Без этого документа сделка будет признана незаконной и у сторон будут серьёзные неприятности с государством.

Процедура получения разрешения на продажу части недвижимости длительная, поскольку опекунский совет должен удостовериться, что права несовершеннолетнего не будут нарушены. Ребёнок должен получить такую же или большую часть в новом жилье либо же на его счёт должна быть перечислена сумма, равная стоимости принадлежащей части.

Для рассмотрения заявления на разрешение совершения сделки продажи в опекунский совет необходимо правильно подать:

  • Документация на квартиру, включая правоустанавливающие документы;
  • Договор на приобретение нового жилья или справку об открытии лицевого счёта на имя ребёнка, если новая жилплощадь не планируется к приобретению;
  • Выписка из лицевого счёта об отсутствии задолженности;
  • Паспорт или свидетельство о рождении ребёнка.

Можно ли продать долю в квартире, полученную по наследству?

Изображение - Как продать долю в квартире другому собственнику и насколько это реально proxy?url=https%3A%2F%2Fpravonedv.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F03%2F3d-maket-doma-3d-model-of-the-house-300x200

Продать долю в квартире одному из сособственников, которая была получена по наследству, можно с учётом некоторых нюансов. Для этого понадобиться подготовить документы, которые упоминались выше, а также:
  • Документ о получении наследства;
  • Свидетельство права собственности;
  • Письменные извещения каждому из владельцев о намерении продать часть квартиры и её стоимость.

Независимо от того, как было разделено наследство, и проживал ли продавец на наследуемой жилплощади, он – полноправный собственник. При продаже части жилья владелец должен предложить выкупить её совладельцам, которые имеют на это первоочерёдное право. При этом уведомить о намерении продать долю необходимо письменно, почтовым отправлением с уведомлением о вручении или курьерской службой. Если совладелец не желает приобретать предлагаемую часть имущества, продавцу необходимо получить письменный, нотариально заверенный отказ.

Изображение - Как продать долю в квартире другому собственнику и насколько это реально proxy?url=http%3A%2F%2Fpravonedv.ru%2Fwp-content%2Fthemes%2Fshaped-blog%2Fassets%2Fimages%2Fs-man-1

После развода супругов, каждый из собственников имеет право делать с частью недвижимости всё, что пожелает. Первоочерёдное право на покупку продаваемой части имеет бывший супруг. Стоимость и условия продажи указываются в письменном уведомлении прочих собственников. Сохраняйте документы, подтверждающие, что владельцы были правильно осведомлены о планируемой сделке.

Если никто из собственников не выявил желания выкупить продаваемую долю или на руках не все отказы от покупки, то через месяц они считаются принятыми автоматически и ограничения на продажу снимаются. Если право собственников будет нарушено, другие владельцы недвижимости могут подать исковое заявление в суд в течение трёх месяцев и оспорить сделку. Поэтому спешить с продажей не стоит.

Если владелец не может самостоятельно оформлять сделку, например, по причине отъезда или по состоянию здоровья, он может передать право заниматься этим процессом доверенному лицу. Для этого в нотариальной конторе оформляется доверенность на этого человека.

В доверенности указываются действия, которые доверенное лицо может осуществлять от имени собственника, включая право подписи документов. Стоит предусмотреть и факт передачи денежных средств покупателем. Этот момент прописывается в документе отдельным пунктом. Также в доверенности указывается размер продаваемой доли квартиры.

Изображение - Как продать долю в квартире другому собственнику и насколько это реально proxy?url=https%3A%2F%2Fpravonedv.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F03%2Fprod-300x164

Доверенному лицу следует соблюдать те же правила, которые предусмотрены в общем порядке. Официальное заявление о намерении продать часть передаётся через нотариуса, который освидетельствует подлинность подписи собственника. Оформить отказ совладельцы могут в нотариальной конторе лично.

Как и при продаже целого объекта недвижимости, сделка с продажей части жилплощади облагается государственным налогом в тринадцать процентов от стоимости части жилья.

Здесь действуют некоторые нюансы. Так, от уплаты налога освобождаются граждане, которые являются собственниками жилплощади менее трёх лет. Льготные условия действуют и в том случае, когда стоимость не превышает одного миллиона рублей. Если гражданин освобождён от налога по закону, подать налоговую декларацию по месту проживания он всё же обязан.

В случае полного налогообложения уплатить указанную сумму необходимо правильно в течение одного года, иначе к нему добавится ещё и немалый штраф.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

  • Изображение - Как продать долю в квартире другому собственнику и насколько это реально proxy?url=http%3A%2F%2Fpravonedv.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F01%2Fpropiska_8-200x200Можно ли продать долю в приватизированной квартире без согласия
  • Изображение - Как продать долю в квартире другому собственнику и насколько это реально proxy?url=http%3A%2F%2Fpravonedv.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F06%2Fdolya-v-kvartire-v-nature2-200x200Как выделить долю в квартире?
  • Изображение - Как продать долю в квартире другому собственнику и насколько это реально proxy?url=http%3A%2F%2Fpravonedv.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F01%2F34e0108bcc64f4189b55ec59e1b11136ab2870c21-e1484195732805-200x200Как выделить в квартире долю ребенку?

Изображение - Как продать долю в квартире другому собственнику и насколько это реально proxy?url=https%3A%2F%2Fsecure.gravatar.com%2Favatar%2F%3Fs%3D50%26%23038%3Bd%3Dhttps%253A%252F%252Fpravonedv.ru%252Fwp-content%252Fuploads%252Favatar-default

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

Несмотря на все риски, все же проще всего именно подарить долю, пусть даже по факту это будет купля-продажа. Иногда совладельцы попадаются очень проблемные.

Изображение - Как продать долю в квартире другому собственнику и насколько это реально 129856318
Автор статьи: Петр Кошкин

Здравствуйте. Меня зовут Петр.  Я 8 лет работаю в юридической сфере консультантом. Считая себя экспертом и хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные задачи. Все данные для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в доступном виде всю нужную информацию. Перед применением описанного на сайте, всегда необходима консультация со специалистами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.7 проголосовавших: 13

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here