Как рассчитать неустойку по договору долевого участия в строительстве

Сегодня предлагаем ознакомиться с темой: "как рассчитать неустойку по договору долевого участия в строительстве" с описанием от профессионалов и комментариями. Любые вопросы вы можете задать дежурному юристу.

Изображение - Как рассчитать неустойку по договору долевого участия в строительстве proxy?url=https%3A%2F%2Fdolgi-net.ru%2Fmfiles%2Fcache%2Fb1%2Ff8%2Fb1f8095b74e5f479646c65b61e64f598

Когда застройщик нарушает обязательства, законодательство дает дольщикам, участвующим в долевом строительстве, право взыскать с него пеню. Однако если запущен процесс признания несостоятельности, взыскание неустойки с застройщика-банкрота имеет особенности. Как происходит взыскание неустойки с застройщика при банкротстве?

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с рефинансированием потребительских кредитов, то вам следует помнить, что:

  • Все случаи уникальны и индивидуальны.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Законодательство гарантирует дольщикам право на передачу в сроки, указанные в ДДУ, жилья, соответствующего по качеству требованиям договора, проекта, технических и градостроительных регламентов. Неисполнение этих требований, согласно п. 2 ст. 6, п. 8 ст. 7 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…», дает им право на взыскание с девелоперской компании неустойки. Основанием для взыскания послужит:

  • несоблюдение сроков передачи квартиры дольщику, в случае, когда иное не согласовано в письменном виде и изменения сроков не были внесены в договор;
  • несоблюдение сроков проведения ремонта, направленного на исправление дефектов, обнаруженных в течение гарантийного срока для жилья, установленного договором и составляющего минимум 5 лет с момента передачи помещений жильцам.

Размер неустойки зависит от основания, по которому она взыскивается:

  1. При нарушении сроков сдачи объекта, согласно п. 2 ст. 6 ФЗ № 214, неустойка для дольщиков-юрлиц будет составлять 1/300 ставки рефинансирования ЦБ на момент передачи дома от цены по ДДУ за каждый пропущенный день. Для дольщиков-физлиц размер пени взыскивается в двойном размере.
  2. В случае нарушения оговоренных сторонами сроков для устранения недостатков квартир, неустойка установлена в размере 1% от затрат, понесенных на ремонт выявленных дефектов за каждый просроченный день или от цены квартиры по ДДУ, если выявленные дефекты позволяют признать жилье непригодным для проживания.

Обратите внимание! В соответствии со ст. 10 ФЗ № 214, с девелопера также можно взыскать убытки и расходы, понесенные дольщиком вследствие допущенных нарушений: расходы на юридическое сопровождение, съем квартиры и моральный ущерб.

Расчет неустойки за просрочку сдачи жилья для дольщиков-граждан рассчитывается по формуле:

пеня = стоимость жилья по ДДУ * (7,75/100÷300) * период просрочки в днях *2

При условной стоимости жилья в 6 млн рублей и длительности просрочки в 180 дней, размер неустойки составит:

6 млн рублей * (7,75/100÷300) * 180 дней * 2 = 558 тыс. рублей

Обратите внимание! Расчет пени за просрочку сроков для устранения дефектов осуществляется по похожему принципу, только в качестве ставки пени берется не плавающая ставка рефинансирования, а строго определенный 1%.

Если в отношении девелопера начата процедура признания его банкротства, взыскание неустойки усложняется. Ключевым моментом в данном случае является то, передана ли квартира по передаточному акту дольщику.

Если в отношении застройщика введена одна из стадий процедуры банкротства, но на этот момент он еще не передал дольщику жилое помещение, как требование о передаче жилья, так и требование о неустойке следует предъявлять в рамках дела о банкротстве. Неустойка является денежным обязательством. А в соответствии с ФЗ № 127, на какой бы стадии банкротства не находилось дело, требования кредиторов об обязательных платежах предъявляют лишь в рамках дела о банкротстве.

Обратите внимание! Для взыскания неустойки и ущерба необходимо обращаться в арбитражный суд с заявлениями и требованием о включении в реестр кредиторов.

Если жилье передано, но дольщик намерен взыскать пеню за просрочку срока сдачи жилья, несмотря на начало процедуры банкротства, ему следует обращаться с иском в суд общей юрисдикции, что связано с нарушением прав дольщика как потребителя.

В соответствии со ст. 201.9 ФЗ № 127, расчеты по финансовым требованиям, предъявляемым кредиторами к девелоперам-застройщикам, подлежат удовлетворению в рамках 3-й очереди. Однако, п. 3 ст. 137 ФЗ № 127 определяет, что требования по нарушениям, возложенных на застройщика обязательств, в том числе и требования по пене, подлежат удовлетворению только после основной суммы долга. А потому их следует относить к 4-й очереди.

Шансы на удовлетворение требований о неустойке при начатой процедуре банкротства незначительны, учитывая что процедура признания несостоятельности начинается при выявлении у застройщика серьезных финансовых проблем.

Суд участника долевого строительства с застройщиком

Изображение - Как рассчитать неустойку по договору долевого участия в строительстве proxy?url=https%3A%2F%2Fpravo.moe%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2FDepositphotos_226703306_m-2015-300x300

Собираясь приобретать квартиру в доме, который еще не сдан в эксплуатацию, вместе с низкой ценой на жилплощадь можно получить дополнительный риск. В этом случае возникает вероятность того, что получить свою квартиру будет достаточно проблематично. Что же делать тем, кто устал от пустых обещаний по телефону и при личных встречах, когда указанный в договоре срок сдачи дома давным-давно прошел? Юристы утверждают – подавать в суд.

Говоря о законодательном регулировании подобных судебных процессов, прежде всего, необходимо упомянуть Федеральный закон, принятый 30 декабря 2004 года, под номером 214-ФЗ, который так и называется – «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Читайте так же:  Полезные услуги мфц для общества за получением каких документов лучше обратиться в центр

Чтобы апеллировать к данному законопроекту, участник долевого строительства должен приобретать квартиру лично для себя, для членов своей семьи, для своих близких родственников (родителей, братьев, сестер, внуков). Главное – участие в долевом строительстве никоим образом не должно быть связано с получением прибыли и осуществлением предпринимательской деятельности.

Если вышеупомянутый закон не содержит юридических норм, регулирующих тот вопрос, с которым обратился в суд дольщик, то применяются законодательные акты, касающиеся защиты прав потребителей. Это означает, что начинает работать Закон «О защите прав потребителей». И, в первую очередь, он регулирует, где именно может быть подан иск.

Причины подачи иска в суд участниками долевого строительства на застройщика

Причин, по которым дольщик подает иск в суд на застройщика, на самом деле, не так уж и много:

Изображение - Как рассчитать неустойку по договору долевого участия в строительстве proxy?url=https%3A%2F%2Fpravo.moe%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2FDepositphotos_138133682_m-2015-300x300

  • застройщик нарушает сроки, зафиксированные в договоре, и не вводит уже построенные квартиры в эксплуатацию;
  • застройщик без должного обоснования требует увеличения стоимости квартир или повышает ежемесячный платеж без предварительного уведомления дольщика;
  • дольщик не доволен качеством предоставленного жилья, а застройщик при этом не принимает на себя обязательства исправлять найденные дефекты;
  • по вине застройщика, который не вовремя зарегистрировал свой объект в соответствующем реестре, у дольщика возникают проблемы с оформлением своего права собственности.

На практике вариантов для передачи дела в суд может быть множество и каждый из них требует индивидуального подхода и решения. Важно помнить только об одном: суд – это крайняя мера, когда договориться с застройщиком не удается. Прежде всего, можно написать претензию застройщику о возврате денежных средств.

Как правильно составить исковое заявление и подать в суд на застройщика

Исковое заявление в суд на застройщика может быть составлено от руки или набрано на компьютере, но обязательно – в письменном виде. Помимо него, дольщику необходимо собрать пакет сопроводительных документов.

Хорошо, когда при составлении искового заявления присутствует юрист-адвокат или специалист по судебным делам.

Если дольщик собирается привлечь к суду адвоката или юриста, то следует быть четко уверенным в его квалификации и наличии опыта в решении именно этих вопросов. В противном случае велика вероятность, что дело будет затянуто или в приеме иска будет отказано.

Процесс рассмотрения иска в суде против застройщика

Изображение - Как рассчитать неустойку по договору долевого участия в строительстве proxy?url=https%3A%2F%2Fpravo.moe%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2FDepositphotos_76508895_m-2015-300x300

После того как иск был подан, судья обязан рассмотреть тот пакет документов, который был представлен, и принять решение. Вариантов в данном случае два: либо иск принимается к рассмотрению и назначается дата производства, либо иск возвращается истцу (при этом должна быть уважительная причина отказа, чаще всего заключающаяся в некорректном составлении искового заявления или неполном пакете документов). Во втором случае необходимо четко понимать, по какой причине иск был отклонен, чтобы исправить возникшие ошибки и подать иск повторно.

Если же иск принят к рассмотрению, то истца обязательно должны предупредить о том, когда, в какое время и где именно будет проходить судебное заседание. В процессе рассмотрения дела используется принцип состязательности сторон, то есть каждая сторона имеет право доказать свою правоту.

У любой строительной компании, особенно нечистой на руку и не выполняющей условия подписанных договоренностей, всегда в штате есть опытные юристы. Это означает только одно: шансы рядового дольщика на решение вопроса в свою пользу сильно сокращаются, а необходимость в привлечении квалифицированного юриста сильно возрастает. Поэтому не стоит отказываться от помощи профессионала, надеясь решить все своими силами.

Когда вопрос всесторонне рассмотрен, выносится решение. Как и у любого судебного решения, у него есть срок на обжалование. Если проигравшая сторона захочет воспользоваться своим правом, то истца ждет второй круг. Если же никто не будет обжаловать решение суда, то оно вступает в законную силу. А дальше возникает необходимость контролировать исполнение данного решения.

Помощь профессионалов в обращении в суд на застройщика

В нашей стране существует общественная организация, которая занимается подобными проблемами. Она носит соответствующее название – «Общество защиты прав дольщиков». Ее главная задача – поддержать тех участников долевого строительства, которые попали в сложную ситуацию из-за недобросовестности застройщиков. Ее услуги частично являются бесплатными, а частично финансируются за счет тех штрафных санкций, которые суд назначает при рассмотрении дела – обычно это 25%. Ценность этой организации заключается в том, что она может помочь подать заявление, составить претензию и даже поддержать дольщика на этапе исполнительного производства.

Итак, для того чтобы подать иск в суд на компанию-застройщика, следует:

Изображение - Как рассчитать неустойку по договору долевого участия в строительстве proxy?url=https%3A%2F%2Fpravo.moe%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2FDepositphotos_162289428_m-2015-300x300

  • Правильно определить подсудность;
  • Грамотно составить иск в суд (желательно привлечь к этому вопросу опытного юриста);
  • Доказать свою правоту во время судебных заседаний;
  • Обжаловать решение суда, если оно было принято не в пользу дольщика;
  • Проследить за тем, чтобы принятое решение было исполнено.

При необходимости, дольщики могут обращаться в общественную организацию, которая занимается их защитой. Опытные юристы, работающие там, могут помочь наказать неисполнительного застройщика с наименьшими потерями.

Договор — соглашение между сторонами, в котором содержатся детальные сведения об обязанностях сторон и сроках их исполнения. Договор долевого участия (ДДУ) — не является исключением. Застройщик, согласно данному документу, возводит и сдает в эксплуатацию жилой дом к конкретной дате.

В случае нарушения указанных в соглашении сроков, с исполнителя взыскивается неустойка. Ниже подробно рассматривается процедура привлечения застройщика к финансовой ответственности перед дольщиками.

Читайте так же:  Аренда земли у государства

После прочтения статьи у вас остались вопросы? Задайте вопрос прямо сейчас через форму (внизу), и наши специалисты оперативно подготовят оптимальные варианты решения вашей проблемы и перезвонят вам в день подачи заявки. Это бесплатно!

Ответственность застройщика предусмотрена Федеральным законодательством (ФЗ №214 от 30 декабря 2004 г.). Вторая часть шестой статьи указанного нормативного акта явно указывает, что за каждый день после указанного в ДДУ срока до момента сдачи дома, исполнитель перечисляет заказчику сумму, равную 1/300 ставки рефинансирования Центробанка России.

Откуда берется эта ставка?

Она равна процентам за пользование денежными средствами, которые Центральный банк выдает кредитным организациям. Согласно законам РФ, эта величина является минимальной. Ставка рефинансирования время от времени меняется.

Она подвержена влиянию экономической ситуации как в самой стране, так и международной. Существуют интернет-сервисы, которые предлагают рассчитать сумму неустойки.

Но лучше сделать это самим с помощью простых вычислений:

Неустойка = Сумма Договора * 1/300 Ставки рефинансирования * Дни просрочки.

Поскольку Ставка рефинансирования является процентом, то в приведенную формулу ее вставляйте, деленной на 100. Если дольщиком является физическое лицо, то размер неустойки удваивается.

Пример вычисления

Гражданин заключил с застройщиком ДДУ, по которому последний обязуется к 31.10.2019 года построить квартиру стоимостью 6 миллионов руб.

На дворе уже 05.01.2019 года, а дом не сдан. Просрочка составляет 66 дней. Ставка рефинансирования, установленная на 01.01.16 г., равняется 11%. Уточните значение для конкретного периода на сайте Центробанка России.

Расчет по заданным параметрам следующий: Неустойка = 6 млн. * 1/300 * 0,11 * 66 * 2 = 290,4 тысячи рублей.

Именно такую сумму неустойки обязана выплатить компания-застройщик заказчику, если последний решит расторгнуть ДДУ. Помимо этого, возвращаются и вложенные средства гражданина в сумме шести миллионов рублей.

Кроме неустойки возмещаются убытки, понесенные гражданином в результате неисполнения застройщиком своих обязательств.

Например, дольщик на протяжении всего времени действия договора, жил в съемном жилье. В случае расторжения ДДУ и взыскания неустойки, застройщик обязан компенсировать средства, потраченные на аренду жилого помещения.

Не исключена ситуация, когда документ содержит иную сумму неустойки. Защитить интересы дольщика поможет судебное рассмотрение дела.

Иногда компании отказываются в добровольном порядке выполнить законные требования граждан и перечислить им полагающуюся сумму неустойки.

Если суд встанет на сторону заказчика, то с застройщика взыщут помимо неустойки расходы на судебный процесс и штраф.

Об ответственности застройщика по ДДУ читайте тут.

Как взыскать неустойку по ДДУ, читайте по ссылке: rzv74.ru

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно вашу проблему. Задайте вопрос через форму (внизу), и один из наших юристов перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Претензия к застройщику о взыскании неустойки по ДДУ в 2019

Большинство фирм не идут на контакт с дольщиками, которые не подали претензию, в которой требуют выплатить неустойку. Документ необходимо составить с опорой на действующие правовые нормы.

Советы по правильному составлению претензии фирме-застройщику:

  • Вписывайте верный адрес юридического лица. Узнать его можно как в ДДУ, так и с помощью специальных интернет-сервисов. Последний вариант предпочтительнее;
  • Укажите правильный адрес строящегося МКД. Если ему не присвоили почтовый, то достаточно строительного. Его смотрите в проектной декларации;
  • Перепишите из ДДУ указанную в нем площадь жилплощади и ее описание;
  • К претензии приложите копию ДДУ и платежные документы, которые подтверждают факт выполнения своих обязательств перед застройщиком;
  • Оригиналы всех бумаг остаются у дольщика.

В документе укажите основание: «В соответствии со ст. 6 ФЗ №214, требую уплатить неустойку в размере *** рублей.» Не лишним будет сделать расчет суммы непосредственно в документе.

П.1 ст.6 вышеупомянутого закона дает право заявить требование о выплате неустойки и за период с момента подачи претензии до дня ее выполнения застройщиком.

Закон предусматривает и определенный порядок передачи документа компании, осуществляющей застройку в соответствии с ДДУ:

  • Лично вручите его уполномоченному сотруднику фирмы. На вашем экземпляре он обязан сделать отметку о принятии с указанием своей фамилии и занимаемой должности;
  • Заказной корреспонденцией с уведомлением о вручении. Обязательно сохраните документ, подтверждающий факт отправления и вернувшееся уведомление;
  • Курьерская доставка. Главное требование — вам должны предоставить бумагу, где расписался получивший пакет представитель застройщика.

Застройщик в ряде случаев убеждает дольщика, что в данной ситуации речи о неустойке и быть не может. Ситуация развивается следующим образом.

Согласно ДДУ, МКД должен быть сдан в эксплуатацию 1 июля. На дворе 1 августа, ключи от квартиры дольщику еще не вручены, поэтому он приносит застройщику письменную претензию.

Юрист компании достает документ о том, что дом прошел проверку и может вводиться в эксплуатацию. На основании него, он заявляет о нелегитимности ваших требований.

Юридически подкованный гражданин заметит один нюанс. Неустойка с застройщика требуется за то, что он не выполнил условие ДДУ.

Ввод здания в эксплуатацию должен был состояться еще до указанного в договоре с дольщиком срока. Если дом уже пригоден для жилья, то почему тогда дольщика не уведомили и не вручили ключи? В данной ситуации, свои права ему нужно отстаивать в суде.

Читайте так же:  Кто относится к прямым наследникам по закону

Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно ваших проблем. Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты! Задайте вопрос прямо сейчас через форму (внизу), и наши специалисты оперативно подготовят оптимальные варианты решения вашей проблемы и перезвонят вам в день подачи заявки. Это бесплатно!

Внесудебный порядок взыскания неустойки с застройщика по ДДУ

Взыскание неустойки может быть произведено как через суд, так и без него. Самое главное — правильно рассчитать сумму, предъявляемую к выплате. Вся информация о процедуре и выполнении расчетов изложена в статьях 214 Федерального закона.

Начните с определения дня, после которого застройщик уже вышел за рамки действующего договора с дольщиком по срокам выполнения взятых на себя обязательств.

Например, в ДДУ 1 января 2019 года — дата, когда жилое помещение должно быть передано покупателю. Отсчет просроченных дней начинается со 2 января этого года.

В расчет берутся все дни (включая выходные и праздники) до момента подписания сторонами акта приема-передачи жилплощади. В данном процессе не имеет значения, когда компания ввела МКД в эксплуатацию.

В некоторых случаях, покупатель имеет договор переуступки права требования (цессии), а не ДДУ. Тогда смотрите сроки в первоначальном договоре долевого участия. Дни просрочки отсчитываются не с момента переуступки прав, а с даты, прописанной в ДДУ.

Размер неустойки равен произведению количества дней просрочки, стоимости жилья и 1/150 действующий на данный момент ставки рефинансирования ЦБ.

Итоговая сумма получается немаленькой благодаря тому, что недвижимость имеет приличную стоимость. Досудебное взыскание состоит в составлении и подаче претензии в письменной форме от дольщика к компании-застройщику.

Заявление должно иметь под собой основания. Ими в данном случае выступают пункты действующего ДДУ, статьи 309 – 310 ГК и 214 Федерального закона. Претензия не будет принята без приложенных документов: расчета суммы неустойки, копии паспорта, ДДУ и платежных квитанций.

Передать составленную претензию необходимо с соблюдением юридических тонкостей. Если она вручается лично представителю фирмы, то последний обязан поставить отметку о принятии на вашем экземпляре.

Она состоит из штампа с входящим номером, подписи, фамилии и должности сотрудника. Если документ отправляется в виде регистрируемого почтового отправления, то у вас на руках должны остаться опись вложения и квитанция с почты.

За покупателем сохраняется право истребовать помимо самой неустойки и упущенную выгоду, а также понесенные убытки (согласно статье 15 ГК).

Под данное понятие относят плату за пользование арендным жильем на время стройки и увеличенную процентную ставку по договору ипотечного кредитования. Последнее применимо в том случае, когда до оформления недвижимости в собственность заемщика проценты выше тех, что будут после.

Безусловно, все основания требуют документального подтверждения. Для этого приложите к претензии арендный или ипотечный договоры, а также квитанции о совершенных платежах по ним.

Закон обязывает застройщика дать ответ на претензию в десятидневный срок. Если в течение данного времени вам не ответили, то подавайте исковое заявление в суд. При этом будет соблюден порядок решения ситуации в досудебном порядке.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно вашу проблему. Задайте вопрос прямо сейчас через форму (внизу), и наши специалисты оперативно подготовят оптимальные варианты решения вашей проблемы и перезвонят вам в день подачи заявки. Это бесплатно!

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ через суд

Если застройщик не удовлетворил вашу претензию, то получить причитающиеся вам денежные средства поможет обращение в суд. Перед подачей иска, определитесь с подсудностью, т.е. конкретной инстанцией.

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

Дела о взыскании неустойки рассматривают районные и городские суды общей юрисдикции, которые находятся по месту нахождения объекта, ответчика или истца.

Не лишним будет ознакомиться с практикой подобных дел в каждом из них. Подавайте иск в тот суд, где удовлетворяют иски на большие суммы. Размер присужденных выплат может существенно отличаться.

Иск предъявляется исключительно к фирме-застройщику. ДДУ может содержать упоминание и других юр. лиц. Тогда посмотрите, какая организация указана в разрешении на строительство.

Исковые требования предъявляйте именно к ней. Если договор подписан несколькими дольщиками, то все они должны стать истцами.

В случае, когда иски о выплате неустойки к одному застройщику собираются подать несколько покупателей, то им не следует объединять их в одно производство.

Эта рекомендация связана с тем, что рассмотрение дела может затянуться уже по причине конкретных истцов. Например, неявка одного из них на процесс или индивидуальные обстоятельства каждого случая. Гораздо быстрее дело будет рассмотрено по одному эпизоду.

Составляя иск в судебные органы, апеллируйте следующими нормативными актами: Налоговым и Гражданским кодексами, Законом «О защите прав потребителей» и 214 Федеральным законом.

Существенно повышаются шансы удовлетворения исковых требований в случае, если они составлены в строгом соответствии со статьями действующего законодательства. Если знаний в этом вопросе недостаточно, то лучше доверьтесь опытному адвокату.

Важно не только грамотно составить иск, но и не ошибиться в подготовке приложений к нему:

  • Копии бумаг, подтверждающих внесение денежных средств на счета застройщика;
  • Претензия с требованием выплаты неустойки с подтверждением вручения;
  • Доказательства убытков, которые понес дольщик в результате того, что застройщик не сдал жилье в срок;
  • Копии бумаг, отсутствующих у фирмы-застройщика.
Читайте так же:  Как оформить наследство после смерти родителей

В большинстве случаев, суды первой инстанции выносят решение по таким делам через пару месяцев. Однако если какая-то из сторон станет целенаправленно затягивать рассмотрение, то разбирательство может длиться и дольше.

Если одна из сторон не согласна с вынесенным решением, она подает апелляцию. Такой исход наиболее вероятен, поэтому к нему стоит заблаговременно приготовиться.

Государственная пошлина за исковое заявление о защите прав потребителя не взимается, если сумма претензии не превышает одного миллиона рублей (часть 3 статьи 333.36 Налогового кодекса). Не стоит требовать с ответчика большую сумму.

Большую неустойку желательно истребовать не в одном, а в двух исках. Их можно подать в разные суды за разные периоды. Статья 333.19 Налогового кодекса регламентирует процедуру расчета величины государственной пошлины.

Есть еще один выход из такой ситуации: подать исковое заявление с требованием суммы, не превышающей одного миллиона рублей, а после начала производства по делу ходатайствовать об увеличении указанной суммы и взыскании пошлины с проигравшей суд стороны.

В ходе рассмотрения всех представленных документов, заслушивания позиции сторон и принятия во внимание прочих обстоятельств, выносится решение в пользу заказчика или исполнителя.

Суд может отказать во взыскании лишь по причине допущенных процессуальных ошибок или отсутствия доказательств. После этого возможности повторной подачи таких же исковых требований не будет. По этой причине, уделите особое внимание подготовительному процессу.

Судебное решение оглашается на последнем заседании. На руки застройщик и дольщик получает его в десятидневный срок. Он может быть продлен ввиду чрезмерной загруженности судебных органов.

На обжалование сторонам дается один месяц со дня его вынесения. Если дело выиграно, а застройщик не подал в указанный срок апелляцию, то решение утверждается, а на руки истцу выдается исполнительный лист.

Взыскание в арбитражном суде неустойки с застройщика по ДДУ в отсутствие государственной регистрации уступки. Тренд 2019 года.

Главная страница » Взыскание в арбитражном суде неустойки с застройщика по ДДУ в отсутствие государственной регистрации уступки. Тренд 2019 года.

Размер снижения неустойки судами общей юрисдикции при взыскании последней с застройщика за просрочку передачи объекта по ДДУ — это старый, травмирующий психику юристов и дольщиков вопрос.

Не помогает порой ничего, ни разъяснения Верховного суда, ни логические обоснования юристов. Как в известном советстском фильме: “Резать к черт…..вой матери…”.

В связи с этим начались предприниматься попытки по передачи рассмотрения данной категории дел в арбитражные суды путем уступки права требования неустойки предпринимателю (или юридическому лицу). Там и размер неустойки снижался в меньшем размере и процесс рассмотрения дела проходил в более вменяемой атмосфере.

Но на пути передачи уступки права требования неустойки юридическому лицу вставал вопрос:

— возможно ли взыскать неустойку по незарегистрированному договору уступки права требования?

Застройщик прогнозируя последствия передачи рассмотрения дела в арбитражный суд включал в проект договора условия о получении предварительного согласия при уступке. При поступлении запроса о предоставлении согласия дольщику отказывалось.

Росреестр отказывал в регистрации соглашения об уступки в связи с отсутствием согласия застройщика.

При подаче требования взыскания неустойки на рассмотрение в арбитражный суд на основании незарегистрированного соглашения об уступке права требования застройщиком заявлялось встречное требование о недействительности такой уступки ввиду отсутствия регистрации.

Суды, как правило отказывали новому кредитору во взыскании неустойки с застройщика по причине того, что не было получено согласие застройщика либо что уступка была не зарегистрирована.

И в итоге по данным вопросам получался замкнутый круг.

Несмотря на то, что ориентиры на решение данных вопросов были заложены Верховным судом РФ в Постановлении Пленума ВС РФ № 54 от 21 декабря 2017 года (далее Пленум) и как бы не старались юристы обосновать судам возможность применения Пленума, нижестоящие суды не спешили быть первопроходцами без «авторизации» подхода самим Верховным судом по аналогичным делам.

На данной странице представлен калькулятор неустойки по договору долевого участия за несвоевременную сдачу дома. Вы можете самостоятельно рассчитать сумму штрафа и неустойки и заказать бесплатную консультацию.

Расчёт неустойки производится в соответствии с процедурой, установленной пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.
При расчёте используется информация о ставке рефинансирования с официального сайта Центрального Банка РФ. На сегодняшний день ставка рефинансирования составляет 7,75% годовых (по состоянию от 17.12.2018).

Стоимость объекта долевого строительства по договору * руб.

Дата передачи объекта долевого строительства по договору *

Рассчитать на текущее число Ввести реальную дату передачи объекта:

Физическое лицо Юридическое лицо

Считаем по ставке:

* — поля, обязательные для заполнения Рассчитать

Количество дней просрочки: 280

Неустойка: 39 447 руб.

Штраф: 19 724 руб.

Итого застройщик должен оплатить:

По Федеральному Закону № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве” от 30.12.2004г, согласно ч.2 статьи 6, можно затребовать обратно деньги, вложенные в строящийся объект недвижимости, а также получить неустойку в размере 1/150 ключевой ставки ЦБ России, если дольщик — гражданин, и 1/300 — если это юридическое лицо. Этот пункт — защита дольщика, который имеет право вернуть деньги с учетом инфляции.

Читайте так же:  Форма 26 (жкх)

Множество случаев обращения в суд о возврате неустойки группируется в две категории:

ДДУ расторгнут до окончания срока действия — в этом случае выплачивается сумма, внесенная дольщиком по договору на момент расторжения, плюс неустойка за пользование этой суммы. Другими словами, дольщик — кредитор, деньгами которого пользовался застройщик, и он должен вернуть долг с процентами за каждый день.

ДДУ расторгнут после окончания срока действия — в этом случае, дольщик может требовать неустойку:

за просрочку свыше 2-х месяцев при сдаче объекта;

за объект, не сданный в срок, через 2 месяца после окончания действия ДДУ.

Кроме того, дольщик может потребовать:

сделать перерасчет неустойки на дату основного заседания суда;

штраф в размере 50% от неустойки;

штраф за просрочку выплаты установленной судом суммы — 1% за каждый просроченный день;

компенсацию за моральный ущерб;

возмещение убытка (ввиду просрочки передачи квартиры — оплату арендной платы за незапланированный и вынужденный найм жилья)

оплату судебных издержек.

Важно: если застройщик выполнил свои обязательства по ДДУ, а дольщик уклоняется и не подписывает акт приема — сдачи или другой передаточный документ, то застройщик освобождается от уплаты всех пени!

Тут налицо недобросовестность дольщика, намеренно затягивающего срок получения построенного жилья с тем, чтобы потребовать неустойку. В этом случае закон на стороне застройщика.

Можно самостоятельно произвести расчет с помощью онлайн калькулятора выше, которые автоматически определяют сумму неустойки. Но давайте вместе поймем механизм и разницу в способах расчетов, чтобы знать как это все рассчитывается.

За каждый день просрочки, по новой редакции ч.2. ст.6 ФЗ № 214-ФЗ, прописано, что за основу берется ставка рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства. т.е срока сдачи объекта, от цены ДДУ.

Ввиду многочисленных вопросов и судебных споров по долевому строительству и расчетах неустойки, полагающейся участнику ДДУ, 4 декабря 2013 г. Президиум Верховного Суда РФ составил обзор, который предписал:

Если построенный объект передан дольщику с просрочкой, то период просрочки начинается со дня, следующего после указанного в ДДУ срока сдачи объекта и заканчивается в день подписания передаточного акта.

Это значит, если в договоре указано, что квартиру сдадут не позднее 31.12.2016г, то с 1 января 2017 начинается отсчет просрочки. Даже если акт подписан 1 января 2017г., просрочка составит 1 день.

Сумма пени = (Сумма договора * количество просроченных дней * ставка рефинансирования в %)/150

Если дольщик — юридическое лицо — то высчитываем 1/300.

Пример первый

Сумма по ДДУ — 2 000 000 рублей.

Срок сдачи квартиры — не позднее 30 ноября 2015 г.

Передаточный акт подписан — 30 декабря 2015 г.

Просрочка составила 30 календарных дней.

Ставка рефинансирования на 30 декабря 2015г. — 8,25%

Подставляем в формулу все известные данные и считаем неустойку за 1 месяц:

(2 000 000 * 30 * 8%) = 33 000 руб.

Ставка рефинансирования до 2016 г. практически была неизменна, равная 8,25%.

Но, с введением понятия ключевой ставки с 1 января 2016г. по Указанию ЦБ РФ № 3894-У от 11.12.2015 г., равной 11%, которая в ФЗ № 214-ФЗ не упомянута, возникли сложности при подсчетах. Так, с 1 января 2016г ставка рефинансирования равна ключевой ставке.

Ставка рефинансирования — это годовой %, под который Банк России выдает кредит коммерческим банкам. Значения ставки можно посмотреть на сайте Банка России (данные до 01.01.2016 г.).

Ключевая ставка — минимальный %, под который Банк России выдает краткосрочный (на 1 неделю) кредит коммерческим банкам.

Одновременно, это максимальный %, под который Банк России принимает депозиты от коммерческих банков. Была введена с целью регулировать инфляцию — в кризисы повышается (выгоднее деньги вкладывать в банки и получать %), в стабильные периоды — понижается (выгоднее тратить, вкладываться в развитие, инвестировать).

В законодательных актах расчеты и начисления штрафов, пени, неустоек пока завязаны на ставке рефинансирования, с 01.01.2016 она стала равна ключевой.

Сумма неустойки = (Сумма договора * количество просроченных дней * ключевая ставка в %)/150 (или /300)

В связи с регулированием уровня инфляции, ЦБ РФ неоднократно менял ключевую ставку (см. на сайте Банка России, либо Wikipedia).

При расчете неустойки, если сроки ДДУ попали в эти периоды, действует несколько принципов. Взяв за основу один из них, можно постараться максимально извлечь выгоду.

Расчет по каждому периоду действия ставки

Расчет на дату подписания акта о приеме-сдачи объекта

Расчет на дату подачи иска (если объект не передан)

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

Первый вариант расчетов более логичный, поэтому суды, как правило, руководствуются этим механизмом.

Изображение - Как рассчитать неустойку по договору долевого участия в строительстве 129856318
Автор статьи: Петр Кошкин

Здравствуйте. Меня зовут Петр.  Я 8 лет работаю в юридической сфере консультантом. Считая себя экспертом и хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные задачи. Все данные для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в доступном виде всю нужную информацию. Перед применением описанного на сайте, всегда необходима консультация со специалистами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.7 проголосовавших: 13

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here