Можно ли принудительно через суд выкупить долю в квартире

Сегодня предлагаем ознакомиться с темой: "можно ли принудительно через суд выкупить долю в квартире" с описанием от профессионалов и комментариями. Любые вопросы вы можете задать дежурному юристу.

Изображение - Можно ли принудительно через суд выкупить долю в квартире proxy?url=https%3A%2F%2Fzvonok-yuristu.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F12%2Fvyikup-doli-e1493314218169

Содержание:

В нашей стране провозглашен принцип неприкосновенности собственности, и закреплен в ст. 35 Конституции РФ.

Гражданское законодательство РФ закрепляет права собственника на владение, пользование и распоряжение своим имуществом (ст. 288 ГК РФ).

Нередки случаи, когда один объект недвижимости в виде жилого помещения (квартиры, комнаты) принадлежит нескольким лицам (долевая собственность – ст. 244 ГК РФ), при этом сособственники могут являться как членами одной семьи, так и совершенно чужими людьми, которые стали собственниками в силу разных оснований: в результате наследования долей, раздела имущества, покупки доли, в том числе на торгах, и т.д.

Если собственники долей не могут мирно согласовать порядок пользования жилым помещением, то он устанавливается судом (статья 247 ГК РФ). Но это касается случаев, когда доли участников собственности соответствуют отдельным помещениям в квартире.

Однако на практике бывает, что доля одного из участников долевой собственности очень мала, и даже мизерна, а наибольшая часть принадлежит другому собственнику.

В таких случаях совместное владение и пользование имуществом невозможно, поскольку микродоля одного из собственников жилья не соответствует отдельному помещению в квартире, а составляет очень незначительную площадь, пользование которой всегда сопряжено с нарушением прав другого собственника.

В этом случае определение порядка пользования квартирой невозможно даже в судебном порядке, поскольку для этого необходима техническая возможность раздела не только жилых, но и подсобных помещений в квартире.

Собственник, обладающий основной площадью пытается договориться с владельцем незначительной доли жилья, предлагая выкуп доли, однако прийти к соглашению удается редко, поскольку стоимость таких мелких долей на рынке недвижимости весьма незначительна, и собственнику не хочется расставаться со своими метрами, хотя он и понимает, что реально пользоваться, не нарушая прав соседа, он не может.

При таких обстоятельствах спор может быть разрешен только в судебном порядке. Судебная практика по делам о принудительном выкупе долей в жилом помещении неординарна.

Основания для выкупа доли собственника в судебном порядке

Изображение - Можно ли принудительно через суд выкупить долю в квартире proxy?url=https%3A%2F%2Fzvonok-yuristu.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F12%2Fprinudit-300x244

Прекращение права собственности возможно только в определенных законом случаях: при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, гибели или уничтожении имущества, отказе от права собственности и в других случаях утраты права собственности.

Для принудительного изъятия у собственника принадлежащего ему имущества требуются законные основания, перечень которых перечислен в статье 235 ГК РФ, и является исчерпывающим.

Одним из таких оснований является отчуждение имущества, предусмотренное пунктом 4 статьи 252 ГК РФ.

Данная норма закона предусматривает, что выплата участнику долевой собственности компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается лишь с его согласия. Однако, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных собственников выплатить ему компенсацию, но только при наличии совокупности трех исключительных обстоятельств:

  • Доля этого собственника незначительна (например, 1/21 доля в общем имуществе)
  • Доля не может быть реально выделена (случаи, когда это квартира или комната с одним входом, имеется один санузел, одна кухня)
  • Этот собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (он фактически не проживает в жилом помещении, и не нуждается в этом жилье)

При наличии только одного или двух из указанных факторов принудительный выкуп доли невозможен. Законодатель не случайно закрепил необходимость одновременного наличия этих факторов, поскольку в противном случае будет нарушен баланс интересов участников общей собственности.

К примеру, если собственник микродоли, тем не менее, проживает в данном помещении и не имеет иного жилья, то это говорит о наличии у него существенного интереса в использовании своей доли. В этом случае, даже факт незначительности доли и невозможность ее выдела не будет основанием для лишения его жилья.

Кроме того, согласно позиции Конституционного Суда РФ в ряде определений (в том числе от 13.10.2009 № 1359-О-О), суд, при рассмотрении дела и решения вопроса и наличии или отсутствии у лица реальной заинтересованности в использовании незначительной долей, должен также установить, насколько соизмерим этот интерес тем неудобствам, которые могут быть причинены другому собственнику.

На практике суды также выясняют, когда и как возникло право собственности каждого из сособственников, приобрел ли собственник незначительную долю, зная, что наибольшая часть жилого помещения принадлежит кому-то еще, и что его малая доля не позволит ему совместно с другими проживать в этом помещении; не злоупотребляет ли владелец малой доли своим правом, к примеру, используя свою долю для регистрации других лиц, пытаясь сдавать внаем и т.д.

Вывод: Судебный выкуп незначительной доли в общем имуществе возможен, несмотря на сложность данных споров.

Такая позиция подтверждается Верховным судом РФ, в частности, в определении от 03.04.2012 № 5-В11-134.

Более того, в августе 2016 Верховный Суд РФ в кассационном порядке вынес беспрецедентное определение по гражданскому делу № 78-КГ16-36, которым отменил решения нижестоящих инстанций Санкт-Петербурга, которые отказали в иске о принудительном выкупе 1/3 доли в трехкомнатной квартире, при том, что доля ответчика соответствовала отдельной комнате. Верховный Суд РФ указал, что нижестоящие судебные инстанции не учли, что ответчик своей долей фактически не пользуется, используя комнату только для хранения своих вещей, расходов по ее содержанию не несет, т.е. не имеет заинтересованности в использовании своего имущества, а также отметили недобросовестность ответчика и другие обстоятельства, которые позволяют признать долю ответчика незначительной.

Читайте так же:  Необходима ли замена электросчетчика

Безусловно, в таком деле требуется грамотный подход юриста, который сумеет правильно применить все технологии доказывания, и при наличии установленных законом условий, дело о принудительном выкупе доли в жилом помещении будет выиграно.

Принудительный выкуп доли и досудебный порядок

Изображение - Можно ли принудительно через суд выкупить долю в квартире proxy?url=https%3A%2F%2Fzvonok-yuristu.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F12%2Fdosudebnyiy-poryadok-300x244

Данная категория споров не требует соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в обязательном порядке.

Однако, попытаться мирно договориться с другой стороной все-таки рекомендуется, причем лучше сделать это путем направления письменного предложения о выкупе у сособственника его микродоли, и подождать получения ответа, либо убедиться в том, что ответа не будет. После этого можно смело идти с исковым заявлением в суд.

Зачем это нужно. На практике суды очень часто выясняют этот вопрос, и принимают во внимание, если истец до суда пытался найти компромисс с ответчиком, и это может стать одним из аргументов положительного для истца решения.

Кроме того, в законе говорится, что спор между участниками долевой собственности подлежит разрешению в судебном порядке именно при недостижении собственниками соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них.

Таким образом, факт направления письменного предложения будет достоверно свидетельствовать о недостижении сторонами соглашения по данному вопросу.

Как определяется и выплачивается стоимость незначительной доли

Изображение - Можно ли принудительно через суд выкупить долю в квартире proxy?url=https%3A%2F%2Fzvonok-yuristu.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F12%2Fobespechenie-iska-300x221

Конечно, у сторон возникает спор относительно стоимости такой доли, и решить данный вопрос может только профессиональный оценщик.

Экспертиза стоимости имущества может быть назначена судом по ходатайству сторон, однако такую оценку может провести истец и до подачи иска. Заключение оценщика будет принято судом, если ответчик не оспорит данную оценку и не заявит ходатайство о назначении судебной оценки имущества.

При принятии иска к своему производству судья принимает меры по обеспечению иска и выносит соответствующее определение, согласно которому истец должен перечислить на депозитный счет Управления Судебного департамента при ВС РФ денежную сумму, равную рыночной стоимости выкупаемой доли имущества. Квитанция о перечислении средств на депозит Управления судебного департамента приобщается к делу.

Поскольку самостоятельно установить реальную стоимость доли истец не сможет, рекомендуется проведение досудебной оценки имущества.

В любом случае, в случае удовлетворения заявленных истцом требований все расходы по оценке (как досудебные, так и судебные, в том числе, если были проведены обе оценки) лягут на плечи ответчика.

Подсудность споров и перечень документов для иска в суд

Согласно гражданскому процессуальному законодательству РФ данные споры рассматриваются районными судами по месту нахождения выкупаемой доли (исключительная подсудность).

К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:

  1. Документы, подтверждающие право собственности истца
  2. Справку о регистрации лиц по спорному адресу (Ф-9)
  3. Характеристику жилого помещения
  4. Заключение оценщика (если проводили до суда)
  5. Квитанцию об оплате госпошлины, рассчитанную от цены иска
  6. Документы, подтверждающие направление ответчику досудебного предложения о выкупе его доли, если таковое направлялось (почтовая квитанция, опись вложения в письмо, извещение)
  7. Иные документы, которые послужат доказательствами позиции истца (акты о непроживании ответчика, документы о задолженности ответчика по коммунальным платежам, и т.д.).

Вынесенное по делу решение суда является основанием для перехода права собственности на незначительную долю к другому сособственнику, а у вынужденного продавца возникает право на получение денежных средств, размещенных на депозите Управления судебного департамента.

Резюмируя, можно сказать, что дела о принудительном выкупе незначительных долей в общем имуществе достаточно сложные и непредсказуемые, даже для опытных процессуалистов необходима тщательная подготовка и проработка правильной стратегии, поскольку имеется ряд сложных юридических тонкостей и необходимость доказывания совокупности факторов, которые в целом влияют на исход дела.

Самостоятельно вести такое дело и добиться его положительного исхода человеку, не имеющему познаний в юриспруденции, будет крайне сложно, поэтому составление искового заявления и ведение дела в суде рекомендуется доверить профессиональному юристу.

Наши юристы имеют многолетний опыт ведения дел в судах, в том числе по данной категории дел, как в первой, так и апелляционной инстанциях, и знают, как эффективно защитить ваши интересы в суде.

С судебными решениями по данной категории дел с участием наших юристов вы можете ознакомиться в разделе судебная практика .

На очной бесплатной консультации юрист проведет комплексный анализ документов, исходя из чего, сможет оценить возможные перспективы дела и выработать грамотную тактику его ведения, а вы сможете принять решение относительно дальнейшего сотрудничества с Юридическим центром «ПетроЮрист».

Если у Вас остались вопросы, позвоните для более подробной консультации

Спасибо за статью!
Пишите очень кратко и доступно. Встречаюсь на практике второй раз с таким случаем (я практикующий юрист из Татарстана) и эта публикация ответила на многие мои вопросы.

Спасибо! Хорошая статья! Но вы правы, все равно дела этой категории непредсказуемые и шансы 50%X50% .

Можно ли через суд принудить сособственников выкупить нашу долю квартиры?

Имеем 1/2 долю в 1-комнатной квартире. Сейчас в квартире проживают люди неродственных нам кровей, и совместное проживание с ними исключается. На предложения о выкупе их доли они отказываются, на продажу квартиры полностью и раздел денег тоже, на выкуп нашей доли в добровольном порядке по рыночной стоимости тоже слышим отказ.

Вопрос – можно ли через суд в принудительном порядке заставить сособственников выкупить нашу долю, если мы не можем проживать и пользоваться своим имуществом (нарушение наших прав) и согласны на компенсацию в денежном выражении (по рыночной цене соответственно) согласно п.4 статьи 252 Гражданского Кодекса? или необходим выдел доли квартиры в натуре, но так как квартира является неделимой, то в денежном выражении

Читайте так же:  За границу с детьми мы подскажем, как вписать ребенка в загранпаспорт без проблем!

Изображение - Можно ли принудительно через суд выкупить долю в квартире proxy?url=https%3A%2F%2Fm.pravoved.ru%2Fimages%2Fv3%2Fmobile%2Fpeople%2Flady-worker

Здравствуйте! Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:

Сегодня мы уже ответили на 626 вопросов .
В среднем ожидание ответа – 14 минут.

Изображение - Можно ли принудительно через суд выкупить долю в квартире proxy?url=https%3A%2F%2Fm.pravoved.ru%2Fuserfiles%2Favatars%2Fc%2F6%2F8%2Fc684694d057e5faf9e014e224f41d726_65_76

Добрый день! К сожалению, не получится. Раздел однокомнатной квартире в натуре невозможен, как Вы правильно заметили, из-за неделимости. Так же, заставить вторых собственников выкупить Вашу долю тоже нельзя, суд такое требование не сможет удовлетворить, поскольку невозможно принудительно заставить что-то выкупить. Собственники на свое усмотрение имеют право пользования владения и распоряжением своим имуществом. Это право охраняется законом, и суд не имеет законных оснований что-то заставлять.

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

По поводу ч.4 ст. 252 ГК РФ

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Речь идет о незначительной доле. Если у собственников по 1/2 то вряд ли признают долю незначительной. Да, и по смыслу нормы, Вы можете подать если сами планируете заплатить компенсацию и получить долю соседа, но заставить другого собственника выкупить Вашу долю, об этом речи в законе не идет.Такие требования Вы выставить не сможете, точнее, Вам будет отказано.

Можно ли принудительно через суд выкупить долю в квартире?

Изображение - Можно ли принудительно через суд выкупить долю в квартире proxy?url=http%3A%2F%2Flaw03.ru%2FContent%2FNewsImages%2FContentImages%2F9b8684a2-b99c-4d20-8b86-7bd3f8fe2f21

Принудительный выкуп доли в квартире через суд возможен, если соблюдены условия, предусмотренные ст. 252 ГК РФ. Положения этой статьи регулируют раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел доли, в том числе порядок выплаты компенсации при невозможности выдела доли в натуре.

К сожалению, статья 252 ГК прямо не говорит о том, может ли суд заставить продать долю в квартире. Суд, если руководствоваться прямыми указаниями закона, вправе, лишь обязать сособственников выплатить компенсацию собственнику выделяемой доли. При этом, по смыслу указанной статьи, вопрос о выделе такой доли вправе поставить только сам ее собственник. Таким образом, собственники заявить требование о выделе доли другого собственника, по сути, не могут. До последнего времени так и было, пока дела, по которым собственники хотели заставить продать долю в квартире через суд, не стали доходить до Верховного Суда. Высшая судебная инстанция истолковала положения ст. 252 ГК РФ по-своему и создала прецедент: лишить права собственности на долю и заставить ее продать можно, выплатив тем самым бывшему собственнику соответствующую компенсацию. Разумеется, для этого должны быть законные основания и условия. Об этом – в нашей статье.

Изображение - Можно ли принудительно через суд выкупить долю в квартире proxy?url=http%3A%2F%2Flaw03.ru%2FContent%2FNewsImages%2FContentImages%2F715e84ab-bbd2-4dd8-91a4-b4b0d9283841

Дела, которые доходили до высшей судебной инстанции вполне типичны для российской действительности. Многим знакома ситуация, когда некогда единая и неделимая собственность начинает дробиться, доли переходят по наследству, продаются-перепродаются, а в результате – под одной крышей оказываются совершенно посторонние люди. Типичной стала и другая проблема – «профессиональные соседи» – формальные собственники или арендаторы, которые активно выживают других собственников из квартиры, как правило, проживающих в ней давно.

Для примера, в одном из судебных дел давние собственники хотели выкупить доли у посторонних для них людей, которые фактически не проживали в квартире, а доли получили в подарок после предшествующей сделки их купли-продажи. Первая судебная инстанция в иске отказала, апелляция требования удовлетворила, но ответчики (владельцы выкупаемых долей) обжаловали решение в Верховном Суде, и тот расставил точки над «i», поддержав решение апелляционной инстанции.

В целом позиция Верховного Суда и сложившаяся правоприменительная практика таковы:

Позиции высшей судебной инстанции – позиции по конкретным делам, с учетом их индивидуальных особенностей. Поэтому вовсе не факт, что в вашем случае принудительный выкуп возможен в принципе.

Представляется проблематичным доказывание:

  • незначительности доли – признак сугубо оценочный;
  • отсутствия у собственника существенного интереса в использовании имущества, причем общего, а не только в части своей доли;
  • невозможности выдела доли в натуре.

Ситуации могут быть самыми разными, поэтому смотреть и анализировать нужно все сугубо индивидуально. Однако решения Верховного Суда могут использоваться как способ влияния на собственника планируемой к выкупу доли.

Практически невозможно принудительно выкупить долю, то есть фактически принудительно лишить права собственности и выселить, если собственник этой доли живет в квартире (доме), либо это единственное его жилье.

Правда, «практически невозможно» – означает одно исключение: собственник выкупаемой доли ведет себе антисоциально, не выполняет обязанности по содержанию жилья, причиняет вред имуществу или иными способами проявляет незаинтересованность в нормальном использовании квартиры.

Изображение - Можно ли принудительно через суд выкупить долю в квартире proxy?url=http%3A%2F%2Flaw03.ru%2FContent%2FNewsImages%2FContentImages%2F73fc386c-4b79-4a01-bf85-612a69b219ad

Возможность принудительного выкупа доли через суд одних может порадовать, а других – огорчить. Как свойственно российской действительности, в квартирный войнах любое право часто становится злоупотреблением. Впрочем, и рассмотренные в последнее время Верховным Судом дела стали только «первой ласточкой». Судебная практика расширяется, и суды уже не столь категоричны, как было лет 5 назад: иски о лишении права на долю и ее выкупе удовлетворяются все чаще.

Если вы хотите выкупить долю или в отношении вас предпринимаются меры для принуждения к уступке доли, на сегодняшний день нет смысла идти в суд без серьезной юридической поддержки. Судебная практика еще слишком «сырая», решения судов разных инстанций – неоднозначны, каждый случай нужно анализировать индивидуально. Довольно-таки часто выгоднее не доводить дело до суда, а решить вопрос с выплатой компенсации в ходе переговоров. Если же вы уверены в своей правоте, не хотите идти на уступки, то остается только судиться, причем с перспективой дойти до Верховного Суда.

Читайте так же:  Какие предусмотрены налоги с продажи квартиры

ВС рассказал, как вынудить собственника продать долю в квартире

Изображение - Можно ли принудительно через суд выкупить долю в квартире proxy?url=https%3A%2F%2Fpravo.ru%2Fstore%2Fimages%2F4%2F60944

Случается, что собственниками одной квартиры оказываются чужие друг другу людинебольшая часть помещения может перейти к постороннему человеку в дар или по завещанию. Обычно владелец меньшей части квартиры не против ее продать, особенно если сам в ней не живётно по завышенной цене. А есть ли шанс обязать несговорчивого совладельца продать свою долю по рыночной стоимости? Такая возможность существует, и о ней в очередной раз напомнил Верховный суд. ВС объяснил, при каких именно условиях владелец большей части жилого помещения может принудительно выкупить у других собственников принадлежащую им незначительную долю в квартире.

Если собственникам надо поделить доли в квартире, у них есть два способа: договориться и заключить соглашение о разделе общего имущества или отправиться делить имущество в суд. Обе возможности предусмотрены ст. 252 ГК. Иногда выделить долю по тем или иным причинам нельзя – например, в случае, когда она слишком мала. Тогда собственник имеет право получить от других владельцев имущества денежную компенсацию – разумеется, если он на это согласен. Однако возможны и ситуации, когда собственника могут заставить взять деньги, хотя он бы предпочел сохранить за собой часть жилплощади.

Обычно так происходит, когда оформляются договоры дарения или недвижимость передается нескольким наследникам – и с одной стороны собственниками долей оказываются лица, состоящие в родственных или семейных отношениях и совместно использующие это имущество, а с другой – кто-то, кто имеет незначительную долю в общей собственности и имуществом фактически не пользуется, поясняет Оксана Ступина, юрист “Хренов и партнёры”. Похожая ситуация сложилась и в деле супругов Крючковых*, которое дошло до Верховного суда.

Иван и Варвара Крючковы* и их несовершеннолетняя дочь жили в “трёшке” площадью 66,4 кв. м. Когда-то квартира была приватизирована поровну на Ивана Крючкова и его мать, но позже мать решила продать свою долю. В итоге семье вместе с еще одной родственницей (владелицей 1/12 доли) осталась лишь половина квартиры – фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры принадлежала купившему половину жилья Владимиру Захарченко, а также Инне Новиченковой* и Ольге Захарченко*, которым мужчина передал по трети своей доли через договор дарения.

Сразу после того, как половина квартиры оказалась у посторонних людей, Крючковы захотели оформить всю жилплощадь на себя. Новые владельцы и сами предлагали такой вариант, однако стороны не сошлись в цене. Поскольку договориться о том, как пользоваться квартирой, не вышло, семья решила действовать через суд. В иске, направленном в Измайловский районный суд, они попросили признать доли Новиченковой и Захарченко в квартире незначительными (каждая из них владела 1/6 квартиры), прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей, а также признать за несовершеннолетней дочерью истцов право собственности на принадлежавшие ответчикам доли.

В первой инстанции заявителям отказали. В апелляции, Мосгорсуде (дело № 33-14211/2016), напротив, решили, что требования вполне обоснованы, и удовлетворили иск. Там пришли к выводу, что доля каждой из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, которое было бы соразмерно их доле, возможности нет. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики, в отличие от истцов, в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. Этого достаточно для того, чтобы удовлетворить требования Крючковых, заключили в апелляции. Ответчики попытались оспорить решение Мосгорсуда в ВС.

Ответчики настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили и никак не пытались доказать, что стоимость должна быть другой.

Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Вячеслава Горшкова поддержала апелляцию (дело № 5-КГ17-51). В определении суд напомнил п. 4 ст. 252 ГК: там разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, даже если на такой сценарий он не согласен. Для этого, помимо незначительности доли, а что такое “незначительность”, по словам Александра Латыева, партнера “Интеллект-С”, никто не определял, просто “все понимают, что 1/3 – это существенная доля, а 1/100 – несущественная”, – должны быть одновременно соблюдены еще два условия. Во-первых, должна отсутствовать возможность реального выдела доли. А во-вторых, собственник не должен быть заинтересован в использовании общего имущества.

Нужна собственнику доля или нет, предстоит решать в каждом конкретном случае, обратила внимание коллегия. Обращать внимание надо на возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессию, наличие у него детей и прочие обстоятельства, сослался ВС на п. 36 Пленума ВС и ВАС от 1 июля 1996 г. № 8 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ”.

Как подтвердить отсутствие интереса в использовании жилья у “лишнего” собственника?

1) Представить данные о наличии у этого лица другого недвижимого имущества (это можно подтвердить выпиской из ЕГРН), указать на то, что он никогда не использовал (не проживал) спорное имущество.

2) Заинтересованные собственники могут представить документы, подтверждающие, что они несут все расходы по содержанию спорного имущества.

3) Суд также может оценивать отношения сторон (наличие родственных и семейных связей) с целью оценки перспектив и возможности совместного использования общего имущества.

4) Возможность выделения доли в натуре оценивается исходя из общей площади спорного объекта, количества помещений (или комнат) и возможности выделения изолированного помещения, конструктивных особенностей объекта, обуславливающих возможность его перепланировки. Поэтому иск заинтересованных сособственников может быть удовлетворен, только если доля «лишнего» собственника настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение либо сама конструкция помещения не позволяет выделить долю так, чтобы собственник мог полноценно реализовывать свое право собственности.

Читайте так же:  Порядок получения справки о наличии жилья в собственности в бти

Если суд придет к выводу, что все условия соблюдены и стороны не могут прийти к соглашению о порядке пользования общим имуществом, то иск, заявленный на основании абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ будет удовлетворен.

Оксана Ступина, юрист “Хренов и партнёры”

Изучив обстоятельства спора, ВС оставил решение Мосгорсуда без изменения.

Учитывая, что в совокупности “незначительная доля” двух сособственников составляет 1/3 квартиры или чуть больше 22 кв. метров в московской квартире, выводы судов, на первый взгляд, могут шокировать, замечает Елена Полеонова, партнер правового бюро “Олевинский, Буюкян и партнеры”. В деле не всё однозначно, считает она: суды пришли к выводу об обоснованности иска, оценив обстоятельства спора: то, что предоставление изолированных помещений в квартире всем участникам долевой собственности невозможно (квартира состоит из трех жилых комнат, а сособственников 7 человек), что ответчики не родственники, на жилой площади не проживают фактически, и т. д. “Но мне непонятно, по какой причине к участию в деле не привлечены ещё два собственника, владеющих соответственно долями в размере 1/6 и 1/12 – ведь решение по спору затрагивает и их права”, – замечает она. Свою роль в деле сыграло и то, что истцы заняли очень активную позицию, а ответчики, напротив, даже не подкрепили аргумент о пересмотре рыночной стоимости доли доказательствами.

В статусе ответчика в подобном споре может оказаться практически любой участник долевой собственности. “На мой взгляд, спорные вопросы о пользовании квартирой, находящейся в долевой собственности, лучше решать в досудебном порядке. Это требует активного участия всех заинтересованных в разрешении ситуации собственников. Судебное решение всегда определяет сторону выигравшую и проигравшую, и судебный спор всегда – время, деньги и нервы”, – говорит Елена Полеонова.

“Если ваш спор уже дошел до суда, то нужно со всей ответственностью подойти к защите своей позиции.
Для этого нужно получить и своевременно предоставить суду доказательства, подтверждающие ваши доводы и опровергающие доводы оппонента, заявить о назначении экспертиз, вызове и допросе свидетелей, истребовании доказательств (если закон не представляет вам права самостоятельно получить их).
Все это нужно потрудиться сделать при рассмотрении дела в первой инстанции. Чтобы достичь успеха, сторона в судебном процессе должна быть активна и защищаться грамотно”.

Елена Полеонова, партнер правового бюро “Олевинский, Буюкян и партнеры”

* Имена и фамилии участников процесса изменены редакцией

Можно ли принудительно через суд выкупить незначительную долю квартиры?

Рынок недвижимости, особенно рынок недвижимости в Москве, имеет многомилионный оборот. Ценность представляет не только квартира как таковая, но и доли квартир. Заключаемые сделки оспариваются по самым разным основаниям. Стоимость объекта спора обуславливает высокую квалификацию адвокатов, которые специализируются на ведение жилищных дел и под час их довольно узкую специализацию. Выкуп долей квартир в судебном порядке является одной из сложных категорий дел, требующих участия в деле квалифицированного адвоката.

Изображение - Можно ли принудительно через суд выкупить долю в квартире proxy?url=http%3A%2F%2Fwww.realtylaw.ru%2Fnetcat_files%2FImage%2Fpolyakov%281%29

В случае необходимости ведения дела о принудительном выкупе незначительной доли через суд, Вы можете записаться на консультацуию к автору статьи адвокату Юрию Вячеславовичу Полякову по тел. 8 495 787 75 07, 8 495 691 38 72.

У Вас есть значительная доля в квартире, решили принудительно осуществить выкуп незначительной доли квартиры у другого собственника, а поэтому нужен опытный адвокат? Тогда можете обратиться к нам. Наши телефоны: (495)691-38-72, (495)787-75-07, (495)782-76-77 .

В настоящее время законодательство не ограничивает оборот долей квартир, а положения Жилищного кодекса РФ относят такие объекты к жилым помещениям со всеми вытекающими отсюда последствиями (право на проживание, вселение и т.д.).

Изображение - Можно ли принудительно через суд выкупить долю в квартире proxy?url=http%3A%2F%2Fwww.realtylaw.ru%2Fnetcat_files%2FImage%2Fdolya-1

Долевая собственность на квартиру может возникнуть по самым разным основаниям: приватизация, сделки, наследование, уже давно не вызывает удивление оборот микро-долей, оборот долей, представляющих собой неправильную дробь в праве собственности, собственники дробят свои доли, совершают сделки по отчуждению их посторонним лицам, иногда иностранцам. Все это приводит к самым разнообразным спорам, искам и гражданским делам.

Нестабильная судебная практика, разные подходы судов (часто взаимоисключающим друг друга, когда по аналогичному делу существуют разные решения судов не только разных регионов, но и в одном регионе, городе Москве) – все это требует внимательного и тщательного подхода к ведению подобных дел.

Так как оборот долей в настоящее время не ограничен размером доли, то возникает вопрос – может ли собственник большей доли (например 78 долей в праве собственности на квартиру) требовать в судебном порядке выкупа у другого собственника меньшей доли (18) и если может, то какие факты влияют на решение суда и имеются ли такие факты, которые несмотря на незначительность доли, исключают выкуп доли в судебном порядке (проживание собственников в квартире, их регистрация в квартире по месту жительства, качества квартиры и т.п.).

Прежде всего предъявление иска о выкупе доли в квартире предполагает наличие у истца денежных средств для приобретения незначительной доли, а также соответствие таких средств рыночной стоимости доли.

Суду в данном случае нужно предоставить доказательства наличия денежных средств (обычно выписка со счета в банке) для приобретения доли, отсутствие таких средств само по себе уже не предполагает удовлетворение иска о выкупе доли.

Читайте так же:  Как остановить сервисное обслуживание узла учёта потребления воды

В случае возникновения подобных ситуаций суд назначает судебную экспертизу, которая и определяет рыночную стоимость доли, как правило заключение эксперта закрывает для суда вопрос о стоимости доли и нужно иметь очень веские доводы чтобы оспорить такое заключение и добиться назначения повторной экспертизы.

Большое значение играет и вопрос об оценке доли как таковой: рыночная стоимость доли представляет собой соответствующую часть от рыночной стоимости квартиры как объекта сделки или рыночная стоимость доли представляет собой именно стоимость подобной доли на рынке недвижимости? Точкой в данном вопросе можно считать постановление Президиума Мосгорсуда от 24.06.2011 г. по делу, которое провел автор статьи: в данном постановлении четко указано, что закон допускает оборот долей на рынке недвижимости, по этой причине для оценки могут использоваться только доли-аналоги с рынка, использование экспертом методики расчета рыночной стоимости доли исходя из раздела рыночной стоимости квартиры на долю было признано незаконным.

Следует различать ситуации с выкупом долей в неделимых жилых помещениях, которые возникли в результате наследства и выкуп незначительных долей, который возникли по другим основаниям (обычно в результате сделок). Первая группа дел имеет свою специфику и в данной статье не рассматривается, общие решения данных случаев содержатся в статье 1168 ГК РФ. Однако имеются и исключения – если в течение 3-х лет после открытия наследства в суд не был подан иск в порядке статьи 1168 ГК РФ о выкупе доли в праве собственности на неделимую вещь, то в этом случае дело разрешается по правилам статьи 252 ГК РФ, то есть такие дела составляют вторую группу дел о выкупе долей.

Основанием для обращения в суд по второй группе дел о выкупе долей служит статья 252 ГК РФ, согласно которой:

– имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними;

– участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества;

– при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Однако, если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности;

– выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. Однако в случаях, когда доля в квартире у собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Изображение - Можно ли принудительно через суд выкупить долю в квартире proxy?url=http%3A%2F%2Fwww.realtylaw.ru%2Fnetcat_files%2FImage%2Fdolya-3

С другой стороны, в случае вселения собственника незначительной доли в квартиру или заявлении такого требования в плане наделения такого собственника правом пользования наступает одинаковый для него результат, что и при выделе доли в натуре: он или требует или получает в пользование фактически часть жилого помещения, именно в праве пользования можно провести знак равенства между такими требованиями, однако при выделе доли в натуре объект общей собственности как таковой перестает существовать, поэтому приравнивать требования о вселении собственника незначительной доли к требованию о выделе доли в натуре юридически неправильно, тем более, что требование о предоставлении в пользование части имущества на влечет согласно статьи 252 ГК РФ выплату компенсации за долю. Однако данный довод может быть использован в суде в качестве одного из аргумента, наряду с другими, более вескими аргументами и именно в плане нарушения прав собственника большей доли и нарушения конституционного принципа равенства.

Важные разъяснения, которые повлекли изменение всей судебной практики по данным делам, были даны в Определении Конституционного Суда РФ от 07.02.2008 г. №242-О-О “Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб ряда граждан на нарушение их конституционных прав абзацем 2 п.4 статьи 252 ГК РФ”. Суд указал, что применение пункта 4 ст.252 ГК РФ возможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли, и только в случаях одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, по этой причине закон не предполагает лишение собственника, не заявлявшего требование о выделе своей доли из общего имущества, его права собственности на имущество помимо его воли путем выплаты ему остальными сособственниками компенсации, поскольку иное противоречило бы принципу неприкосновенности права собственности.

У Вас есть значительная доля в квартире, решили принудительно осуществить выкуп незначительной доли квартиры у другого собственника, а поэтому нужен опытный адвокат? Тогда можете обратиться к нам. Наши телефоны: (495)691-38-72, (495)787-75-07, (495)782-76-77

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

© МОКА “Правовая защита”, Поляков Юрий Вячеславович, адвокат, кандидат юридических наук

Изображение - Можно ли принудительно через суд выкупить долю в квартире 129856318
Автор статьи: Петр Кошкин

Здравствуйте. Меня зовут Петр.  Я 8 лет работаю в юридической сфере консультантом. Считая себя экспертом и хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные задачи. Все данные для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в доступном виде всю нужную информацию. Перед применением описанного на сайте, всегда необходима консультация со специалистами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.7 проголосовавших: 13

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here