Покупка квартиры, которая менее 3 лет в собственности по наследству

Сегодня предлагаем ознакомиться с темой: "покупка квартиры, которая менее 3 лет в собственности по наследству" с описанием от профессионалов и комментариями. Любые вопросы вы можете задать дежурному юристу.

Почему покупка квартиры полученной по наследству и менее 3 лет в собственности несет огромные риски? Стоит ли идти на этот шаг?

Изображение - Покупка квартиры, которая менее 3 лет в собственности по наследству proxy?url=http%3A%2F%2Fzhivemvrossii.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F02%2Fpokupka_kvartiry_poluchennoy_po_nasledstvu_1_01212459

Перефразируя классика, нас всех испортил квартирный вопрос, и очень часто жилье становится предметом ожесточенных споров, а порой и откровенно преступных действий.

Чтобы не оказаться в эпицентре подобных событий, осуществляя покупку квартиры полученной по наследству менее 3 лет в собственности, предлагаем к ознакомлению нижеследующую информацию.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Изображение - Покупка квартиры, которая менее 3 лет в собственности по наследству proxy?url=http%3A%2F%2Fzhivemvrossii.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F02%2Fpokupka_kvartiry_poluchennoy_po_nasledstvu_2_01212536-400x225

Так стоит ли покупать квартиру по наследству?

На этот вопрос достаточно уклончиво отвечают даже специалисты в сфере недвижимости.

Сложно выявить всех потенциальных наследников, которые вполне могут объявиться спустя годы после совершения сделки и заявить о своих претензиях.

Ст. 1155 ГК РФ допускает, что наследник мог не быть проинформирован о смерти наследодателя до определенного времени и предоставляет ему возможность восстановления своих прав в суде, если он докажет этот факт.

Очевидно, что предугадать развитие событий при такой формулировке практически невозможно.

Однако покупатель тоже защищен законом благодаря Постановлению Конституционного суда РФ от 21 апреля 2003 года, в котором фигурирует понятие “добросовестный приобретатель”. Если действия покупателя соответствуют этому определению, т.е. квартира честно оплачена и доказано, что он не мог быть информирован относительно сложившейся ситуации, суд оставляет квартиру в его собственности.

Изображение - Покупка квартиры, которая менее 3 лет в собственности по наследству proxy?url=http%3A%2F%2Fzhivemvrossii.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F02%2FRiski_pokupki_kvartiry_po_nasledstvu_1_01212652-400x257

Чтобы наглядно представить основной риск такого приобретения, обратимся к перечню наследников, определяемых законом:
  1. Первая очередь – дети, родители, супруг(а). При этом дети как родные, так и усыновленные.
  2. Вторая очередь – бабушки и дедушки с обеих сторон, а также братья и сестры, полно- и неполнородные.
  3. Третья очередь – тети и дяди.

Список продолжается до седьмой очереди, которую замыкают падчерицы, пасынки, мачехи и отчимы. Если вспомнить, что у каждого из них есть свой круг потенциальных наследников, которые в рассматриваемом случае могут наследовать по представительству, становятся понятными опасения приобретателей недвижимости.

Кроме того, зачастую квартира принимается в наследство будучи в залоге или вкупе с долгами наследодателя. В этом случае покупателю придется иметь дело с требованиями кредиторов.

Еще один распространенный риск – обременение квартиры правами третьих лиц. Например, жилье может быть арендованным на длительный срок. По закону договор аренды не может быть расторгнут даже при смене собственника.

Также не исключено, что продавца могут признать недостойным наследником уже после совершения сделки.

Изображение - Покупка квартиры, которая менее 3 лет в собственности по наследству proxy?url=http%3A%2F%2Fzhivemvrossii.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F02%2FMoshennicheskie_shemy_1_01212734-400x175

До сих пор речь шла о рисках, вызванных большей частью стечением обстоятельств.

Однако покупатель вполне может стать жертвой намеренного корыстного умысла.

Наиболее популярные мошеннические действия:

  1. Сознательное сокрытие наследников в период заключения сделки и последующее их появление с целью отсудить жилье у покупателя после приобретения. Как правило, мошенники настаивают на значительном уменьшении фактически уплаченной за квартиру стоимости по договору, мотивируя этот шаг снижением налога.
  2. Поддельное завещание. Обычно применяется с привлечением нотариуса к участию в мошенничестве. Для покупателя такая схема чревата появлением законных наследников.
  3. Использование мошенником генеральной доверенности, полученной у покойного собственника путем обмана. В такой ситуации преступники пытаются сбыть недвижимость как можно быстрее и скрыться, а новому владельцу приходится разбираться с обманутыми наследниками.
  4. Получение завещания квартировладельца обманным путем и его последующее убийство. Эта схема активно применялась в 90-х и обычно используется в отношении лиц, страдающих алкоголизмом.

Чтобы максимально уберечь себя от убыточной сделки, перед ее совершением следует обязательно удостовериться в смерти предыдущего владельца, личности продавца, выяснить все операции, совершаемые с жилплощадью до настоящего времени.

Изображение - Покупка квартиры, которая менее 3 лет в собственности по наследству proxy?url=http%3A%2F%2Fzhivemvrossii.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F02%2FSovety_pokupatelyam_1_01212819-400x300

Обязательно стоит узнать по возможности о составе семьи покойного.

Если квартира оставлена по завещанию, рекомендуется получить письменный отказ законных наследников оспаривать его в суде.

Если законных наследников несколько, в договоре должна быть подпись каждого из них.

Когда продавец представляет интересы всех наследников, нужно внимательно ознакомиться с доверенностью, заверенной нотариально.

Если она находится в собственности менее трех лет, от такой сделки лучше отказаться. Более наглядно представить себе всю последовательность действий поможет.

  1. Шаг первый. Получение выписки из ЕГРП с целью проследить историю жилья и выявить вероятные обременения.
  2. Шаг второй. Запросить выписку из домовой книги и узнать таким образом обо всех прописанных на данной жилплощади.
  3. Шаг третий. Получение информации от соседей. Порой это наиболее верный способ узнать о возможных подводных камнях.
Читайте так же:  Как приватизировать землю под частным домом

Типичны ситуации, когда покойный проживал с гражданской супругой, имея при этом детей от законной жены, не прописанных в квартире, но имеющих право претендовать на долю в квартире.

  • Шаг четвертый. Определение круга наследников, насколько это возможно. Если зафиксированы отказы от наследства, нелишне поинтересоваться их причиной.
  • Шаг пятый. Изучение документов – паспорта продавца, свидетельства о смерти предыдущего владельца, при наличии доверенности остальных наследников и т.п.
  • Покупка квартиры, полученной по наследству и находящейся в собственности менее трех лет

    Как известно, квартира может быть продана только собственником.

    Изображение - Покупка квартиры, которая менее 3 лет в собственности по наследству proxy?url=http%3A%2F%2Fzhivemvrossii.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F02%2Fnahodyascheysya_v_sobstvennosti_menee_treh_let_1_01212945-400x320

    Если продавец, получивший квартиру по наследству, стал ее собственником менее трех лет назад, риски покупки такого жилья существенно возрастают:
    1. Во-первых, вспомним о сроке исковой давности по делам о наследстве: менее трех лет и при покупке квартиры вероятность появления не известных ранее претендентов на квартиру значительно увеличится.
    2. Во-вторых, зачастую нерадивые продавцы настаивают на снижении суммы сделки, аргументируя эту меру нежеланием платить налог, взимаемый при продаже жилья, находящегося в собственности менее трех лет.

    Покупка квартиры по наследству менее 3 лет в собственности может обернуться значительным ущербом и длительными судебными разбирательствами, если не проявить изрядную долю бдительности.

    Учитывая множество деталей, требующих внимания при заключении такого рода сделки, рекомендуем перед ее совершением обратиться за помощью к специалистам.

    Изображение - Покупка квартиры, которая менее 3 лет в собственности по наследству proxy?url=http%3A%2F%2Flaw-divorce.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F07%2Fprodazha-nasledstvennoy-kvartiry-700x336

    На рынке жилой недвижимости квартиры, полученные по наследству, пользуются недоброй славой. Покупатели обходят стороной такие предложения, даже сниженную цену воспринимают как «подвох». Почему? По мнению многих риелторов, при покупке наследственной недвижимости слишком высок риск споров и судебных разбирательств с наследниками, которые не вступили в права вовремя и затребовали причитающуюся им часть уже после ее продажи.

    Оправдана ли такая предосторожность со стороны покупателей? Можно ли оградить себя от рисков при покупке наследственного жилья? Что нужно знать, чтобы не стать жертвой квартирных мошенников? На эти вопросы отвечает данная статья.

    Принципы наследования. Риски покупки квартиры по наследству

    Недвижимое имущество, которое получено по наследству, принадлежит наследнику по праву частной собственности. Он может распорядиться им по собственному усмотрению – продать, подарить, обменять. Гражданским законодательством не предусмотрено никаких дополнительных особенностей для заключения сделок с наследственным имуществом. Тем не менее, покупатели такого имущества рискуют – в связи с множеством особенностей наследственного законодательства, которые не всегда учитываются при совершении сделки.

    Основным риском является риск «приобрести» вместе с недвижимым имуществом — имущественные претензии наследников, права которых были нарушены в процессе наследования.

    Жилая недвижимость может быть передана по наследству в законном порядке или в порядке, определенном завещанием. Рассмотрим особенности каждого способа наследования.

    Наследование по закону предполагает раздел родственников на очереди (по степени родства – от ближайшей до дальней). Так, первыми на наследство претендуют родители, дети, супруги. Если претендентов из первой очереди нет, к наследованию приглашают вторую очередь – братья и сестры, дедушки и бабушки. Аналогично, претенденты третьей очереди – тети и дяди – приглашаются к наследованию, если нет никого из первой и второй очереди. И так далее.

    Случается так, что родственники ничего не знали о смерти наследодателя, потому не вступили в наследственные права. Случается и так, что наследники ничего не знали (или умышленно умолчали) о других родственниках.

    Чаще всего случаются следующие ситуации:

    • Собственник жилого помещения давно не жил вместе с мужем/женой, но брак не расторгал. В число наследников первой очереди супруга/супругу включить забыли, сам законный наследник в нотариальную контору вовремя не явился, поскольку не знал о смерти «второй половинки»;
    • Ни мужа/жены, ни детей у собственника квартиры не осталось, поэтому к наследованию были приглашены представители второй очереди, хотя на наследство по праву представления имели право живые внуки, которые не знали о смерти бабушки/дедушки;
    • Один из наследников был признан судом недостойным, его доля должна быть перераспределена между другими законными наследниками.

    Это лишь несколько примеров. На самом деле жизненные ситуации могут быть самыми разнообразными, но суть их сводится к одному — спустя некоторое время наследники могут заявить притязания на имущество, особенно, на самое дорогостоящее — недвижимое. И если оно уже продано, судебного разбирательства не избежать.

    Нотариусы не обязаны искать наследников – как правило, они «доверяют» тем, кто вовремя пришел в нотариальную контору и вступил в наследство.

    Даже если наследование происходит по завещанию, риск неожиданного появления наследников уже после совершения сделки с унаследованной недвижимостью тоже есть. Дело в том, что помимо лиц, указанных в завещании, правом на наследство обладают такие лица, как несовершеннолетние дети наследодателя, его нетрудоспособные родители, муж или жена, другие иждивенцы. Их доля невелика – всего половина от доли наследников по закону, но потребовать денежной компенсации за нее они могут.

    Еще один возможный вариант развития событий. Если завещанием был установлен завещательный отказ, выполнять его условия, вполне возможно, придется новому владельцу имущества – все зависит от того, какие условия поставил первоначальный владелец перед смертью.

    Читайте так же:  Особенности упрощенного порядка регистрации прав на недвижимое имущество

    Самая интересная ситуация, связанная с наследованием по закону. Спустя некоторое время может обнаружиться завещание, о котором никто не знал, которое было составлено так давно, что сам наследодатель о нем забыл, однако, законное и действительное. Соответственно, возможна обратная ситуация – оспаривание законными наследниками законного завещания.

    Законодатель подразумевает, что полугодового срока, установленного для вступления в наследство – вполне достаточно. Но на деле все бывает не так просто. Некоторые родственники ничего не знают о смерти, другие – проживают далеко, проходят лечение больнице, отбывают наказание в местах лишения свободы. Иными словами, имеют уважительные причины для пропуска срока.

    Каков срок давности для заявления притязаний?

    Покупка квартиры менее 3 лет после вступления в наследство

    С какой опасностью может столкнуться покупатель квартиры, унаследованной менее 3 лет назад?

    При продаже унаследованного имущества на протяжении первых 3 лет после вступления в наследство, новый владелец должен заплатить НДФЛ в размере 13% от суммы сделки. Чтобы снизить размер налога, он может просить покупателя о формальном снижении цены в договоре купли-продажи до 1 миллиона рублей (согласно НК РФ, эта сумма сделки не облагается налогом).

    Покупка квартиры более 3 лет вступления в наследство

    Даже если после принятия наследства прошло уже более 3 лет, налог платить не нужно. Но некоторые другие риски для покупателя все равно остаются.

    Покупатель наследственной квартиры практически никак не может знать наверняка – появятся или не появятся новые наследники, даже если прошло уже три года. Можно опираться лишь на судебную практику, которая свидетельствует о редкости таких случаев.

    Иногда продавцом наследственной квартиры оказывается не сам владелец, а его представитель по доверенности. Юристы предупреждают – никогда не соглашайтесь на заключение сделки по доверенности!

    Нет видео.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Во-первых, если Вас не хотят или не могут познакомить с собственником недвижимости, это «пахнет» мошенничеством. Он может оказаться болен, зависим от алкоголя или наркотиков, психически нездоров, обманут, принужден к продаже… Впоследствии сделка, совершенная по доверенности, может быть признана недействительной.

    Во-вторых, доверенность может быть отозвана или отменена в одностороннем порядке. Например, если на момент передачи денежного задатка представителю доверенность была действительна, то после этого она может быть отменена. Вернуть денежные средства, переданные постороннему человеку, может оказаться очень сложно. А если речь идет не о задатке, а о полной стоимости квартиры?

    Как избежать сложностей при покупке наследственной квартиры?

    После того, как Вы убедитесь в смерти собственника, поинтересуйтесь «судьбой» всех наследников. Как уже упоминалось выше, самые непредсказуемые семейные перипетии могут сыграть не в Вашу пользу. Как минимум – нужно подробно расспросить продавца о всех реальных и потенциальных наследниках, еще лучше – получить подтверждающие документы:

    • Свидетельства о рождении, браке, смерти родственников.
    • Нотариально заверенное согласие мужа/жены продавца (если он состоит в зарегистрированном браке) на совершение сделки;
    • Выписка из домовой книги (справка о составе семьи), желательно расширенная, с указанием всех постоянно и временно зарегистрированных (снятых с регистрации) в жилом помещении граждан.

    Одним из главных условий законности сделки считается дееспособность сторон. Вполне возможна ситуация, когда недееспособный продавец оформляет договор купли-продажи, а потом сам (или с помощью родственников, опекунов и попечителей) оспаривает его в суде. Как проверить дееспособность? Сделать запрос в психоневрологический диспансер или в орган опеки и попечительства.

    Попросите продавца показать техническую документацию БТИ на недвижимость. Такие документы могут быть выданы только собственнику или лицам, зарегистрированным в жилом помещении.

    Прежде чем подписывать договор купли-продажи, сверьте данные о недвижимости, указанные в договоре, с данными, содержащимися в правоустанавливающих и технических документах.

    Кстати, о деньгах. Вас должна насторожить низкая (на 20% ниже средней по региону) цена недвижимости. Какие бы правдоподобные объяснения не давал продавец (срочность, проживание в другом городе) – будьте предельно внимательны и осторожны!

    Юридическая неграмотность, доверчивость и желание сэкономить – причины, которые приводят покупателей к крупным потерям.

    Но следует отметить, что в последнее время судебная практика по делам с признанием сделок с наследственным жильем недействительными – становится на сторону добросовестного покупателя. Да, закон гарантирует права наследников (например, на обязательную долю, на восстановление пропущенного срока вступления в наследство), но при рассмотрении дела суд изучает обстоятельства со всех сторон. У добросовестного покупателя квартиры появляется все больше шансов сохранить право собственности на жилье.

    Постановление Конституционного суда РФ от 21.04.03. содержит правовую норму о том, что лицо, считающее себя собственником имущества, не может истребовать это имущество, если оно было приобретено добросовестно. Добросовестный приобретатель, согласно статье 302 ГК РФ, — тот, который приобрел имущество за плату, при этом не знал и не мог знать о том, что продавец был не вправе распоряжаться имуществом. То же положение содержится в Постановлении Верховного Суда РФ 29.04.2010, согласно которому покупатель, который докажет, что при совершении сделки не знал о ее неправомерности, хотя принял все необходимые меры для установления правомочности продавца на распоряжение имуществом.

    Читайте так же:  Пенсионеры и жкх как получить помощь

    Надо сказать, что именно в данном случае заниженная стоимость недвижимости может оказаться фактом не в пользу покупателя — суд может квалифицировать сделку недобросовестной. Поэтому следует всегда указывать в договоре полную стоимость объекта сделки: во-первых, это подтверждение ее достоверности, во-вторых – гарантия возврата всех средств в случае признания ее недействительной.

    Конечно, теория – это только теория. Практические аспекты применения наследственного права всегда индивидуальны. Юридическая подкованность поможет Вам защититься от незаконных притязаний и противозаконных намерений мошенников. Если Вы не хотите рисковать, заручитесь поддержкой профессиональных юристов нашего портала!

    • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
    • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

    Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

    1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
    2. Позвоните на горячую линию:
      • Москва и Область – +7(499)648-11-59
      • Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96

    Чем грозит продажа квартиры, находившейся менее 3 лет в собственности?

    26.02.2018 1,970 Просмотры

    Покупка недвижимости — это серьёзная сделка. Люди тратят на приобретение жилья свои многолетние сбережения, продают собственность, чтобы иметь возможность внести необходимую сумму. К сожалению, бизнес, где заключаются соглашения на несколько миллионов рублей, а именно столько может стоить квартира, привлекает мошенников. Рассмотрим, какие риски существуют для покупателя квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет, и как их избежать.

    Откуда взялся этот срок в три года? Дело в том, что недвижимое имущество, которое находится в собственности владельца менее трёх лет, продаётся и покупается по определённым условиям.

    Изображение - Покупка квартиры, которая менее 3 лет в собственности по наследству proxy?url=https%3A%2F%2Fconsultantor.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F02%2F242333837363-300x200

    Например, одно из условий — продавец обязуется выплатить НДФЛ в размере 13% с налогооблагаемой базы. Налогооблагаемая база — это разница между расходами на эту квартиру и доходами с продажи от неё. Если же жилье было получено в результате договора дарения или по завещанию, то минимальная сумма, которая не подлежит налогообложению — это 1 млн рублей. Через 3 года после того, как хозяин недвижимости вступил в права собственности, он налог не платит.

    Для некоторых сделок в 2016 году, 1 января, срок был увеличен до 5 лет. Это касается договора купли-продажи и инвестирования.

    Покупка квартиры, которая менее 3 лет в собственности находится, сопряжена с большими рисками. Существует несколько распространённых схем мошенничества, которыми пользуются недобросовестные продавцы:

    1. Изображение - Покупка квартиры, которая менее 3 лет в собственности по наследству proxy?url=https%3A%2F%2Fconsultantor.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F02%2F6te5e5444-1-300x200Продажа по поддельным документам. Чаще всего подделывают доверенности, когда квартиру продаёт не владелец, а его доверенное лицо. Возможен другой вариант — недвижимость находится в общей долевой собственности, продавцом является муж, а доверенность от жены подделана. Но иногда мошенничество достигает огромных масштабов — ненастоящими являются полностью все документы и квартира, а истинные владельцы даже не знают, что их собственность продана.
    2. Признание сделки недействительной. Через некоторое время после того, как было заключено соглашение купли-продажи, бывший владелец обращается в суд для признания договора незаконным. Основания могут быть самыми разными: совладелец был не в курсе продажи, в квартире прописаны несовершеннолетние дети, жилплощадь была подарена предыдущему собственнику и даритель решил отозвать дарственную, дом достался по наследству и появились другие наследники.
    3. Продажа квартиры нескольким покупателям. В то время, пока покупатели будут спорить, кто же теперь считается новым владельцем квартиры, мошенник скрывается с полученными деньгами.

    Риски для покупателя квартиры, находящейся в собственности владельца менее 3 лет, можно сократить, если обращать внимание на спорные моменты. Есть несколько тревожных звоночков, на которые следует обращать внимание при приобретении квартиры:

    Конечно, наличие одного или нескольких пунктов из этого списка не говорит о том, что продавец мошенник, в жизни бывают разные случаи, когда требуется срочная продажа недвижимости или владелец сам может не знать некоторых нюансов. Но купля-продажа новой квартиры сопряжена с большими денежными рисками, поэтому при малейших сомнениях от сделки лучше отказаться.

    Изображение - Покупка квартиры, которая менее 3 лет в собственности по наследству proxy?url=https%3A%2F%2Fconsultantor.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F02%2F6534343333-300x200

    На слова продавца надеяться не стоит, лучше проверить покупаемое жильё самостоятельно. Для начала стоит получить выписку из домовой книги, которая покажет, кто зарегистрирован на интересующей жилплощади. Следующим шагом будет обращение в ЕГРП с просьбой о получении расширенной выписки, которая покажет следующую информацию:
    • кто является владельцем квартиры;
    • кто ранее владел этой жилплощадью;
    • список зарегистрированных лиц;
    • данные об уплате подоходного налога на недвижимость;
    • существует ли обременение.

    За такую справку потребуется заплатить государственную пошлину, но её размеры не идут ни в какое сравнение с теми денежными средствами, которыми рискует покупатель.

    Обязательно нужно сравнить изначальный план квартиры с имеющимся. Не было ли перепланировки? Если имеются изменения, необходимо проверить, согласованы ли они и внесён ли налог.

    Читайте так же:  Приметы для быстрой продажи квартиры

    Конечно же, нужно обратить внимание на заполнение договора. Он должен быть оформлен юридически грамотно, иначе его можно будет оспорить в суде. Договор должен содержать следующую информацию:

    1. Дата и место заключения соглашения.
    2. Полные идентификационные данные сторон, включая ФИО, паспорт, ИНН, регистрацию.
    3. Характеристики объекта недвижимости, включая полный адрес, кадастровый номер, информацию из документов на жильё.
    4. Заверение об отсутствии обременений.
    5. Цена.
    6. Сроки на освобождение жилплощади предыдущими жильцами.

    Что делать, если, несмотря на все предосторожности, факт мошенничества всё-таки имел место? Сразу же обращаться с заявлением в суд. Только через суд есть возможность вернуть денежные средства. Однако это может затянуться, если физическое лицо-продавец объявит себя банкротом. К тому же возвращены будут только те деньги, которые тратились на приобретение, расходы на осуществление покупки, ремонт квартиры возмещены не будут.

    Сделки на большие суммы денег всегда сопряжены с риском, особенно когда это касается покупки недвижимости. Чтобы всё было оформлено правильно и без лишних волнений, лучшим вариантом будет обращения к квалифицированным юристам, которые смогут проверить и продавца, и квартиру и будут сопровождать сделку.

    Как продать наследственную квартиру до истечения 3 лет владения

    Изображение - Покупка квартиры, которая менее 3 лет в собственности по наследству proxy?url=https%3A%2F%2Finfonedvizhimost.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F01%2Fprodazha-kvartiry-v-sobstvennosti-menee-3-let-poluchennoj-po-nasledstvu-1-300x150

    Действующее в России законодательство разрешает наследовать любое движимое и недвижимое имущество. Оно может перейти к наследникам по закону (родственники, иждивенцы) или по завещанию. Совершать с ним сделки можно только после вступления преемников в права наследования и регистрации перехода права собственности. Если нарушены эти условия, то любые совершенные действия можно признать недействительными и аннулировать в судебном порядке.

    После завершения регистрационных процедур для продажи недвижимости, полученной по наследству, требуется собрать пакет документов. В его состав входят кадастровые и правоустанавливающие документы, счета на оплату коммунальных услуг и другие. Покупатель должен получить письменное согласие супруга на покупку квартиры.

    Покупатель имущества рискует столкнуться с вновь объявившимися наследниками, оспаривающими в суде совершенную сделку. От этого никто не застрахован. Даже после вступления преемника в законные права, другие родственники могут через суд восстановить срок принятия наследства, пропущенный по уважительным обстоятельствам.

    Особенность продажи жилья заключается в основании возникновения права собственности. Она не изменяет стандартную процедуру продажи-покупки, но приводит к возникновению специфических сложностей. Покупатели неохотно идут на такие рискованные сделки, особенно если собственников несколько и не все желают расстаться со своей долей.

    Даже после оформления документов права нового собственника могут быть оспорены в суде. Это случается при неожиданном возникновении новых претендентов на наследство, которые своевременно не заявили о своих претензиях к имуществу умершего родственника. Судебные тяжбы могут длиться долго, а новый владелец будет находиться в состояние неопределенности.

    Наследники, желающие ускорить продажу наследственного имущества, должны заранее подготовить справки, документы, убеждающие потенциального покупателя в безопасности сделки. Специалисты рекомендуют оформить в письменном виде и удостоверить у нотариуса отказ от наследства всех законных претендентов.

    Попытки продать имущество до окончательного оформления всех необходимых документов редко бывают успешными. Большинство покупателей старается минимизировать риски, поскольку стоимость квартир очень высока. Они заранее консультируются у юристов, риэлторов, поэтому понимают все негативные последствия, которые могут для них наступить. Преемники, пропустившие установленное законом время для принятия наследства, могут в суде защитить свои права.

    Собственник жилой недвижимости, унаследовавший ее по закону или завещанию, в случае продажи до истечения трехлетнего срока владения обязан уплатить налог с полученного дохода. Если право собственности на объект возникло после 01/01/2016, то для продажи квартиры без налога ее владелец должен ждать 5 лет. Это изменение в законодательстве было внесено недавно, поэтому не все люди об этом знают.

    Если квартира продается через 5 лет после ее получения в наследство, то в выигрыше оказываются обе стороны сделки:

    • продавец освобождается от обязанности платить подоходный налог с полученной суммы;
    • покупатель имеет возможность убедиться в отсутствии обременений, претензий других наследников.

    В зависимости от срока владения квартирой, перешедшей в собственность по наследству, применяются разные правила оформления сделки. Если не прошло 3 лет, то с полученного дохода придется платить налог, продавец часть средств заплатит государству.

    В ГК предусмотрена обязанность продавца недвижимости оплатить налог с полученной суммы. Способ ее приобретения в собственность не имеет значения, поэтому расчет подоходного налога ведется по общим основаниям. Поэтому продажа квартиры, полученной по наследству, в собственности менее 3 лет невыгодна ее владельцу. Есть несколько правил:

    1. Если продажа недвижимости, полученной по завещанию или закону, происходит после трехлетнего срока владения, то начисление и уплата налогов не происходит.
    2. Отсчет срока происходит не с момента получения на руки свидетельства, а со дня смерти наследодателя. Это число считается датой открытия наследства.
    3. Внесенные изменения не распространяются на собственность, полученную по договору дарения или пожизненной ренты.
    Читайте так же:  Использование материнского капитала на покупку квартиры без ипотеки

    Изменения, произошедшие в законодательной базе, касаются только наследства, полученного начиная с 2016 года. Это связано с тем, что законы не имеют обратной силы. Они начинают действовать с определенной даты и применяются в течение неопределенного периода в будущем.

    Если ФНС произвела незаконное начисление налога на проданную недвижимость, унаследованную в 2015 году и ранее, то необходимо обратиться в инспекцию с подтверждающими документами для выяснения ситуации. Возможны два варианта:

    1. Невнимательность сотрудника. Можно исправить ошибку инспектора сразу на месте.
    2. Грубое нарушение прав гражданина. Если инспектор не признает ошибочность начисления, обращение к вышестоящему руководству не принесло положительных результатов, то необходимо обращаться с заявлением в суд.

    В жизни нередко возникают обстоятельства, вынуждающие собственника срочно продать наследуемое по завещанию, закону имущество. В законе отсутствуют ограничения на такие сделки, главное условие – единодушное решение всех правообладателей. Единственный минус такого решения – необходимость отдать часть вырученных средств государству в виде налога на доход. Продавцам придется обращаться в налоговую инспекцию с заполненной декларацией, содержащей достоверную информацию.

    Налогом облагаются только крупные сделки, сумма которых превышает миллион рублей, это правило содержится в НК. Ставка зависит от гражданства собственника:

    • россияне должны уплатить 13% от вырученной суммы;
    • налог для иностранных граждан составляет 32%.

    Есть несколько оснований, позволяющих избежать уплаты налога. Если причина обоснована, то необходимо с подтверждающими документами обратиться в налоговую инспекцию. Это можно сделать:

    • в случае оформления права собственности на наследуемое недвижимое имущество более трех лет назад;
    • стоимость квартиры не превышает одного миллиона рублей;
    • владелец является пенсионером, инвалидом с детства либо относится к I или II группе.

    Если наследников несколько, то не всегда удается получить одобрение всех, позволяющее продать квартиру полностью. В этом случае собственник может продать свою долю. Совладельцы имеют законное право на первоочередной выкуп части имущества. Если они отказываются от его приобретения, то доля может быть выставлена в свободную продажу. Есть процедура, предусматривающая очередность обязательных действий:

    1. Уведомление в письменном виде о продаже личной доли остальных совладельцев. Указываются условия, стоимость.
    2. Наследники, не желающие выкупить часть квартиры, пишут отказ.
    3. После окончания месячного срока со дня отправки уведомления наследник может продать свою долю любому заинтересованному лицу. Это не повлечет для него и покупателя негативных последствий.

    Нарушение установленного порядка дает совладельцам основания для оспаривания сделки в суде, решение будет принято в их пользу. Владелец доли обязан уплатить налог, размер которого рассчитывается исходя из стоимости проданной части квартиры.

    Начиная с 2016 года, жилье, принадлежащее нескольким наследникам, обязательно должно быть продано. Если преемники не смогли договориться и реализовать свое имущество за шесть месяцев, то государство выставляет его на аукцион. Полученные средства делятся между собственниками пропорционально доли каждого их них.

    После завершения регистрационных действий с наследуемым имуществом его можно выставлять на продажу. Предварительно собираются документы, их перечень не зависит от срока нахождения квартиры в собственности. В число обязательных бумаг входят:

    • удостоверяющие личность документы;
    • свидетельство, подтверждающее право собственности, наследования;
    • договор о купле-продаже;
    • выписка из ЕГРП об отсутствии обременений с указанием собственников жилья;
    • план квартиры, кадастровый паспорт;
    • справка БТИ;
    • выписка из домовой книги для подтверждения совместного проживания;
    • оплаченные счета, доказывающие своевременную и полную оплату коммунальных услуг;
    • на проведение сделки несовершеннолетнего собственника необходимо согласие опеки.

    Для продажи квартиры, полученной по закону или завещательному распоряжению, необходимо одобрение всех наследников. Согласие мужа требуется только в случае продажи совместно нажитого объекта недвижимого имущества.

    Если минимально допустимый по закону срок владения квартирой преемниками не прошел, то подача декларации обязательна. Это нужно успеть сделать до 30/04 следующего за продажей года. Бланк 3-НДФЛ можно взять в налоговой инспекции, он есть на официальном сайте ФНС. Подать его можно в электронном либо бумажном виде в инспекцию, находящуюся в месте расположения недвижимости.

    Совладельцы жилья подают декларацию каждый за себя. В ней содержатся следующие сведения:

    • налоговая ставка (13%);
    • источник получения дохода;
    • расчет;
    • сумма, подлежащая уплате.

    К документу прилагаются копии договора о продаже и свидетельства о собственности, квитанции об уплате налога.

    Нет видео.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Сделки с квартирами, полученными по наследству, относятся к рискованным операциям. Чтобы избежать проблем, необходимо убедиться в юридической чистоте покупки. Подтвердить ее можно, запросив у продавца выписку из ЕГРП (расширенную).

    Изображение - Покупка квартиры, которая менее 3 лет в собственности по наследству 129856318
    Автор статьи: Петр Кошкин

    Здравствуйте. Меня зовут Петр.  Я 8 лет работаю в юридической сфере консультантом. Считая себя экспертом и хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные задачи. Все данные для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в доступном виде всю нужную информацию. Перед применением описанного на сайте, всегда необходима консультация со специалистами.

    Обо мнеОбратная связь
    Оцените статью:
    Оценка 4.7 проголосовавших: 13

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here