Покупка, обмен или продажа комнаты в коммунальной квартире

Сегодня предлагаем ознакомиться с темой: "покупка, обмен или продажа комнаты в коммунальной квартире" с описанием от профессионалов и комментариями. Любые вопросы вы можете задать дежурному юристу.

Коммунальная квартира: как быстро и правильно продать комнату

Изображение - Покупка, обмен или продажа комнаты в коммунальной квартире proxy?url=http%3A%2F%2Fkvartira3.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F08%2Fb56

Вам понадобилось продать свою комнату в коммуналке, не будем касаться причин такого решения, остановимся на том, как это сделать.

Продажа недвижимости – дело и так непростое, а в нашем случае продавец владеет только долей в коммунальной квартире. Приходиться либо долго ждать подходящего клиента, либо продавать комнату со значительной скидкой.

А вот как продать комнату быстро и не прогадать при этом? Попробуем разобраться.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Коммунальная квартира – это общая собственность нескольких граждан, у каждого своя доля в квартире и в общем хозяйстве, включающем в себя коридоры, санузлы, кухню.

Прежде всего, нужно выяснить, как совершаются такие сделки, порядок действий, какие документы придется оформлять и определиться со стоимостью комнаты.

Приступая к продаже, устанавливаем стоимость принадлежащей комнаты. Сделать это можно тремя способами:

  • Пригласить независимых оценщиков, например, риэлтеров. Проведя оценку, они выведут вам цену, за которую можно реализовать имеющуюся недвижимость. А уж ваше право согласиться с такой ценой или нет.
  • Экспертиза специализированной организации. Вариант интересен тем, что оценка подтверждается документально. Возможно, что оценочные документы могут понадобиться покупателю при оформлении кредита на данную недвижимость.
  • Оценить самостоятельно.

В последнем случае оценка производится достаточно просто. Нужно сравнить цены, сложившиеся на рынке на подобный товар.

Изображение - Покупка, обмен или продажа комнаты в коммунальной квартире proxy?url=http%3A%2F%2Fkvartira3.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F08%2F75

При самостоятельной оценке нужно учитывать факторы, которые влияют на стоимость комнаты:

  1. Этаж, на котором расположена квартира. Верхние и нижние этажи снижают стоимость.
  2. Площадь самой квартиры, комнаты, кухни. Естественно, чем она больше, тем выше цена.
  3. Наличие вспомогательных помещений: подсобного помещения, кладовой, совмещенный санузел или нет, площадь коридоров.
  4. В каком состоянии находится комната и квартира в целом, состояние самого дома.
  5. Инфраструктура района. Есть ли поблизости магазины, школа и детсад, далеко ли остановки общественного транспорта. Цена на недвижимость в районе с развитой инфраструктурой, включая и коммунальную, выше.
  6. Соседи. Их характеры, взаимоотношения с ними и тому подобное. Однако можно сказать, что, чем соседей меньше, тем выше стоимость.

Если жилье не содержалось в надлежащем порядке, не проводились ремонты ни дома, ни квартиры, ни комнаты, то продать такую недвижимость будет затруднительно.

Для того чтобы продать свою комнату нам придется сделать следующее:

  • Оценить ее.
  • Подготовить к продаже.
  • Найти покупателя.
  • Оформить необходимые документы.
  • Осуществить сделку.

Возможно Вас заинтересует статья, соглашение об определении долей в квартире — составляем образец, прочитать об этом можно здесь.

Если необходимо, то придется сделать в помещении ремонт, то есть привести ее в надлежащее состояние.

Затем необходимо выполнить одно обязательное требование закона. Статья 250 ГК РФ. Требование этой статьи продавец обязан выполнить.

Закон требует, что продавец комнаты сначала должен предложить ее выкупить ее своим соседям, собственникам остальных помещений. Это их преимущественное право.

Только после того, как соседи откажутся, он может реализовать свое имущество сторонним лицам.

Соседей можно собрать вместе или переговорить с каждым в отдельности.

Если соседи отказываются от выкупа, то отказ должен быть оформлен документально. Его нужно заверить либо у нотариуса, или в регистрационной палате.

Изображение - Покупка, обмен или продажа комнаты в коммунальной квартире proxy?url=http%3A%2F%2Fkvartira3.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F08%2F565

При этом требуется присутствие каждого отказника. Подпись его на документе заверяется.

Предлагаем вам скачать образец уведомления о продаже комнаты: Скачать бланк.

По ряду причин, например, сосед различными способами препятствует продаже комнаты, получить от других проживающих в коммуналке согласие на сделку бывает затруднительно, но есть выход из этого положения, придется набраться терпения и подождать месяц, прежде чем продавать комнату.

Сделать нужно следующее:

  1. В отделении реестра выяснить, кто именно является собственниками помещений в вашей коммунальной квартире.
  2. Уточнить адреса собственников.
  3. Составить уведомления о том, что вы продаете комнату (на одного собственника – 2 экземпляра).
  4. Отправить их почтой заказным письмом (желательно с уведомлением о вручении).
  5. Составить реестр своей рассылки.
  6. Заверить реестр у почтового работника. Обязательно поставить на документ (реестр) печать почты, указать дату рассылки.

Согласен или нет ваш сосед, приобрести у вас комнату, он обязан ответить вам письменно. Срок – 30 дней.

В течение этого срока можно заняться другими делами. Например. Подготовить документы.

Для осуществления продажи понадобятся:

  • Свидетельство о собственности на комнату;
  • Техпаспорт;
  • Справка – Ф 9 (о прописке);
  • Квитанция об оплате коммунальных услуг.

Можно приготовить и договор купли/продажи. То есть сдаем подготовленные документы в регистрационную палату и составляем договор.

Пока в палате рассмотрят ваши бумаги, как раз и истечет срок ответа на уведомления.

После этого можно сдать в палату реестр рассылки и копии уведомлений и подыскивать покупателя.

Продать комнату можно двумя способами:

  1. С помощью риэлтера. С затратами, зато быстро.
  2. Самостоятельно. Для этого размещаем объявления и ждем клиента. Времени уйдет больше, но расходов на сделку меньше.
Читайте так же:  Оформление земельного участка в собственность под многоквартирным домом

Какой способ выбрать зависит от хозяина. Советов в данном случае мы давать не будем.

Изображение - Покупка, обмен или продажа комнаты в коммунальной квартире proxy?url=http%3A%2F%2Fkvartira3.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F08%2F7674

Согласие соседей или отказ от преимущественного права покупки

Что содержит уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире?

После обращения к собственнику, следует сообщение о том, что уведомляющий гражданин является собственником доли в квартире, полное описание доли, затем предложение выкупить ее, воспользовавшись преимущественным правом (ГК, 250 статья). Ссылка на ГК обязательна.

В конце просьба в течение 30 дней ответить согласием или отказаться от покупки.

Читайте статью, ценные советы: как быстро продать квартиру в кризис тут.

Отказ дается в письменной форме. В нем должно быть указано, что гражданин (Ф. И.О. полностью, паспортные данные, где проживает) получил уведомление от гражданина (Ф. И. О.).

Далее следует содержание уведомления, собственник продает свою долю (размер ее) в общей собственности, которая расположена, нужно указать точное месторасположения квартиры, по такой-то цене.

Далее отказник сообщает продавцу, что настоящим заявлением, письмом или извещением он отказывается от своего права на преимущественную покупку доли (ссылка на 250 статью).

Обязательно указывается, что текст письма отказник прочитал лично и ему его зачитали вслух.

Далее подпись отказника. Она дается с расшифровкой. Далее подпись нотариуса или работника регистрационной палаты, печать.

Предлагаем вам скачать образец отказа от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире: Скачать бланк.

Что нужно знать владельцу комнаты перед ее продажей? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Изображение - Покупка, обмен или продажа комнаты в коммунальной квартире proxy?url=http%3A%2F%2Fkvartira3.com%2Fimg%2Ftel-single-min


Это быстро и бесплатно !

Покупка, обмен или продажа комнаты в коммунальной квартире

Ссылаясь на 4 пункт 16-й статьи в Жилищном кодексе Российской Федерации, комнатой признаётся жилплощадь, которая предназначена для постоянного проживания граждан. При этом отличием коммунальной квартиры от приватизированной, помимо формы собственности, выступает то, что некоторые жильцы обладают определёнными правами на отдельные помещения. Так, например, трое жильцов коммунальной квартиры могут проживать там по договору социального найма, а четвёртый может приватизировать в этой же квартире одно помещение и не Изображение - Покупка, обмен или продажа комнаты в коммунальной квартире proxy?url=https%3A%2F%2Fpravonedv.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F10%2F1364691571_comunalka-400x259-e1477065068359-300x181

зависеть от муниципальных органов. Это даёт право владельцу заключать сделки с личным имуществом: продажа, обмен, наём, завещание, дарственная и т.д. Если же приватизация не проводилась, единственное, на что можно рассчитывать, это обмен на другое жильё с разрешения муниципалитета и при наличии весомых на то причин.

Приватизировать помещения общего пользования (кухню, санитарные узлы, коридор, кладовые) нельзя. После приватизации у собственника появляется право на долю этого общего имущества.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Оценка жилья при продаже комнат в коммунальной квартире

Перед тем, как продать комнату в коммунальной квартире, важно провести её правильную оценку. Речь здесь может идти только о приватизированном объекте, поскольку собственность муниципалитета продать попросту невозможно. Сегодня важнейшую роль в оценке жилья играет кадастровая стоимость, от которой и нужно далее отталкиваться. Правильно оценить жмлье помогут лицензированные оценщики или риелторы. При этом, чем быстрее нужно оформить продажу, тем ниже будет стоимость недвижимости.

Изображение - Покупка, обмен или продажа комнаты в коммунальной квартире proxy?url=https%3A%2F%2Fpravonedv.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F10%2Fprodazha-komnaty-v-kommunalnoy-kvartire-e1477064945732-300x234

Ценовая политика данного вопроса напрямую будет зависеть от площади жилья, количества жилых помещений в квартире, местонахождения, инфраструктуры района, износа многоквартирного дома и состояния. Кроме того, оценка недвижимости в коммунальной собственности отличается от оценки приватизированных объектов. Самостоятельно разобраться в постоянно меняющихся показателях непросто, поэтому имеет смысл воспользоваться услугами специалистов, предварительно сравнив стоимость через федеральную базу недвижимого имущества.

Важно помнить и то, что первоочередное право на покупку имеют соседи, проживающие и имеющие прописку в этой квартире. Даже если владелец уверен, что такая покупка никого из них не заинтересует, важно соблюдать все законные требования в строгой последовательности.

Уведомление соседей о том, что вы хотите продать комнату в коммунальной квартире

Перед тем, как начинать поиск потенциальных покупателей со стороны, необходимо выяснить, кто из соседей обладает преимущественным правом выкупа. Такое право есть только у тех лиц, которые зарегистрированы в муниципальной квартире и проживают в ней по договору социального найма. О намерении продать жилое помещение нужно уведомить каждого соседа письменно и официально. В соответствии с принятыми изменениями, согласие соседей на продажу приватизированной комнаты не нужно, однако после направления уведомлений придётся ждать с продажей месяц.

Изображение - Покупка, обмен или продажа комнаты в коммунальной квартире proxy?url=https%3A%2F%2Fpravonedv.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F10%2F2464479_original-e1477065201402-300x245

Если в течение месяца кого-либо из соседей заинтересовала покупка комнаты, продать её нужно ему, даже если на примете был другой покупатель со стороны. Если же никто из соседей не намерен покупать жилье, нужно чтобы каждый из них написал отказ. Этот документ должен быть нотариально заверен. Однако в связи с тем, что часто граждане не желают тратить время или пытаются таким образом препятствовать продаже жилья, ждать их ответа необходимо не более месяца. Через месяц после получения уведомлений владелец имеет право без каких-либо письменных отказов продавать своё приватизированное имущество кому угодно.

Продажа комнаты в коммунальной квартире: необходимые документы

Для заключения сделок по продаже комнат в коммунальной квартире следует заранее подготовить необходимые документы:

  • Паспорт собственника и его идентификационный код;
  • Правоустанавливающие бумаги на эту недвижимость;
  • Договор продажи жилья;
  • Справка из ЕГРП, подтверждающая владельца объекта;
  • Кадастровая документация на квартиру, покупка которой совершается;
  • Выписка из домовой книги обо всех прописанных в квартире гражданах.
Читайте так же:  Смена прописки какие документы нужно менять

Изображение - Покупка, обмен или продажа комнаты в коммунальной квартире proxy?url=https%3A%2F%2Fpravonedv.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F10%2FNotary-1-800x457-300x171

Это стандартный список бумаг, который понадобится для продажи комнаты или её обмена. Для каждой индивидуальной ситуации перечень может быть дополнен прочими документами, такими, как свидетельство о браке или его расторжении, свидетельство о рождении детей, разрешение попечительского совета на продажу жилья, прочее.
Видео (кликните для воспроизведения).

Важно обратить внимание на пункт о стоимости. При направлении письменных уведомлений соседям о намерении продать помещение цена указывается обязательно. Даже если никого из соседей такая покупка не заинтересовала, далее продавать недвижимость владелец имеет право только по той цене, которая была указана в уведомлении. Менять её будет нельзя. Такое правило было введено по той причине, что многие собственники, не желая продавать комнату соседям, намеренно ставят для них завышенную стоимость, а после продают это же помещение другим лицам намного дешевле.

Варианты и причины обмена комнаты в коммунальной квартире

Покупка комнаты в коммуналке имеет альтернативу, которой служит обмен жилого помещения на другую недвижимость. Обмен одного помещения на другое становится целесообразным при необходимости переехать в другой район или в связи с не сложившимися отношениями между соседями. Однако обычно такой обмен равноценен, то есть в итоге можно рассчитывать на такую же по метражу комнату в похожей квартире, с таким же ремонтом и без прочих видимых отличий кроме адреса. Часто владельцы приходят к решению совершить обмен комнаты на большое по площади жильё, но с доплатой.

Изображение - Покупка, обмен или продажа комнаты в коммунальной квартире proxy?url=https%3A%2F%2Fpravonedv.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F10%2Fkomnata%25D0%25BA%25D0%25B0-300x225

Правила, по которым можно оформить обмен, одинаковы для всех. Право на сделку имеют только владельцы приватизированной недвижимости, приходя к общему соглашению и подписывая соответствующий договор.

Как показывает практика, обмен совершается чаще всего из-за развода супругов, которые не намерены в дальнейшем проживать на общей жилплощади. В таком случае их квартиру согласны разменять на две отдельные комнаты. Также частой причиной является необходимость в улучшении условий проживания, особенно с появлением детей или по причине болезни. Не менее редкой причиной становится и новое место работы в другом районе или населённом пункте.

Куда обратиться, чтобы совершить обмен комнатами в коммунальной квартире?

Если нужно совершить обмен муниципальной комнаты, на это потребуется согласие муниципальных органов, прочих жильцов и даже супруга. Согласие обязательно оформляется в письменном виде. После получения согласий следует снять с регистрации всех прописанных в комнате граждан, которые не являются её собственниками. Впрочем, данная процедура нужна и в случае с приватизированным помещением.

Изображение - Покупка, обмен или продажа комнаты в коммунальной квартире proxy?url=https%3A%2F%2Fpravonedv.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F10%2Fshutterstock_188245556-300x200

Поиском жилья для обмена можно заниматься самостоятельно или обратиться за помощью к риелторам. Если же квартира не приватизирована, искать жильё будет муниципалитет. Далее вопросы улаживаются с владельцем жилья, на которое будет произведён обмен. Все организационные моменты и прочие нюансы должны быть оговорены и зафиксированы в письменном виде, чтобы после не возникало разногласий. Окончательно же обмен фиксируется в договоре, который, в случае с приватизированным жильем, лучше заверить в нотариальной конторе.

Свидетельство прав собственности на новую жилплощадь оформляется в течение месяца. В зависимости от индивидуальной ситуации срок может составлять от семи дней до трех недель.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Изображение - Покупка, обмен или продажа комнаты в коммунальной квартире proxy?url=https%3A%2F%2Finfonedvizhimost.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2014%2F06%2Fprodazha-komnatu-150x150

Продажа комнаты в общей коммунальной квартире относится к одним из самых сложных юридических сделок с недвижимой собственностью.

Во-первых, владелец комнаты обязательно должен быть собственником отчуждаемого жилья, так как комнату можно продать только в приватизированной коммунальной квартире. Неприватизированное жилье является собственностью муниципалитета, и продать его нельзя, поскольку коммерческие сделки с неприватизированной жилой недвижимостью, в том числе и с комнатами в коммунальной квартире, запрещены законом.

Во-вторых, соседу-собственнику комнаты нужно учитывать, что остальные соседи коммунальной квартиры по закону имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Чтобы обеспечить реализацию данного законодательного требования и избежать возможных неблагоприятных последствий в дальнейшем, продавец должен четко следовать определенной процедуре получения согласия соседей на продажу своей комнаты.

В-третьих, продажа доли в коммунальной квартире имеет много правовых нюансов и юридических сложностей, поэтому нужно очень внимательно изучить всю процедуру продажи такой собственности, и, по возможности, воспользоваться помощью квалифицированного специалиста, проводившего подобные сделки с комнатой в общей коммунальной квартире.

Чтобы продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, собственнику нужно:

  1. Определить условия продажи, включая цену;
  2. Оформить (желательно в нотариальном порядке) извещение об условиях продажи, в котором указывается назначенная цена, и направить его всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире;
  3. Собрать пакет документов, требуемый для продажи жилой недвижимости;
  4. Если комната принадлежит несколькими собственникам, нужно оформить от них разрешение на продажу общей комнаты, заверенное нотариусом;
  5. Выписать всех жильцов из комнаты и взять соответствующую справку о выписке в паспортном столе;
  6. Оформить договор купли-продажи комнаты и заключить сделку.

В большинстве случаев загвоздка при продаже одной из комнат в общей коммунальной квартире состоит как раз в обеспечении преимущественного права соседей на продажу жилья, так как многие соседи специально затягивают процесс продажи.

Читайте так же:  О статусе полученного в собственность жилья супругами за время брака

Сразу стоит отметить, что согласие соседей в коммунальной квартире на продажу одной из комнат, совсем не обязательно. Продавцу нужно лишь иметь доказательства того, что он выполнил требование закона и в первую очередь предложил соседям выкупить его комнату. Для этого продавцу нужно в письменной форме уведомить о намерении продажи комнаты:

  • соседей, являющихся собственниками других приватизированных комнат в общей коммунальной квартире;
  • районную администрацию или полномочный Жилищный комитет – если кто-то из соседей-собственников проживает в коммунальной квартире по соглашению социального найма (в данном случае собственником с юридической точки зрения считается муниципальное образование);
  • отдел опеки и попечительства района – если собственником одной либо нескольких комнат в общей коммунальной квартире является инвалид или несовершеннолетний гражданин.

Извещение соседей о намерении продажи комнаты с указанием назначенной цены и условий продажи можно оформить двумя способами:

  • самостоятельно составить извещение в письменной форме и отправить соседям по коммунальной квартире заказным письмом с уведомлением;
  • воспользоваться помощью нотариуса для оформления соответствующего извещения.

Продавец может в своем извещении обратиться к соседям-собственникам по коммунальной квартире с просьбой письменно отказаться от покупки соответствующей комнаты. Если такой отказ получен, он должен быть оформлен или в регистрирующем органе, или заверен у нотариуса. В данном случае продавец может уже не соблюдать установленный законом месячный срок для изъявления соседями желания купить предложенную им комнату.

Если соседи не дали ответ в течение 30 дней, то есть срока, установленного законом, с даты получения извещения, это приравнивается к отказу. С этого времени собственник комнаты может продавать свою недвижимость без согласия соседей.

Если кто-то из соседей изъявил желание приобрести комнату, то продавец не имеет права продать свое жилье в коммунальной квартире постороннему лицу. В данном случае необходимо заключение соглашения купли-продажи именно с соседом.

Возможна ситуация, когда сразу несколько соседей-собственников комнат в общей коммунальной квартире дают согласие на приобретение отчуждаемой комнаты. В указанном случае вопрос, кому продать комнату, должен решаться по желанию продавца, поскольку право преимущественной покупки действует лишь при намерении продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, постороннему лицу.

Соседи-собственники имеют преимущественное право только на покупку квартиры, никаких других прерогатив (относительно цены или условий покупки) у них не существует. Это означает, что соседи могут купить комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, только за ту цену, которая установлена продавцом.

Однако собственнику отчуждаемой комнаты нужно учитывать важный правовой нюанс: он может продать свою долю (комнату) постороннему лицу только по цене, указанной в извещении, либо по более высокой цене. Если квартира будет продана по более низкой цене, соседи могут оспорить в дальнейшем правомерность сделки.

В данном случае нужно быть внимательным и покупателю соответствующей комнаты. В договоре должна быть проставлена реальная цена сделки. Многие продавцы, желая избежать налогообложения, предлагают в договоре указать заниженную цену недвижимости. Согласившись на такие условия, покупатель комнаты подвергает себя существенному риску, поскольку сделка по желанию соседей (если цена в соглашении купли-продажи ниже, чем в извещении) может быть оспорена.

Изображение - Покупка, обмен или продажа комнаты в коммунальной квартире proxy?url=https%3A%2F%2Finfonedvizhimost.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2014%2F06%2Fpravila-prozhivanij

Узнайте, какие правила проживания в коммунальной квартире существуют и что предусмотрено законом за их нарушения.

Документы для продажи комнаты, являющейся частью коммунальной квартиры

Собственнику для регистрации продажи комнаты требуется собрать следующие документы:

  • паспорта всех граждан, участвующих в соответствующей сделке купли-продажи;
  • справку о выписке жильцов из комнаты в коммунальной квартире;
  • извещение о намерении продать комнату с указанными в нем условиями продажи и ценой комнаты, разосланное заказным письмом другим собственникам комнат в общей коммунальной квартире (это необходимо, если покупателем является постороннее лицо, а не один из соседей);
  • договор купли – продажи;
  • выписку из БТИ с экспликацией;
  • кадастровый план отчуждаемого жилого помещения;
  • акт приема – передачи комнаты;
  • правоустанавливающую документацию на комнату;
  • нотариальное разрешение на совершение продажи от других собственников комнаты;
  • разрешение органов опеки, если одним из собственников продаваемой комнаты является несовершеннолетний.

Сложнее обстоит ситуация, если соседи намеренно препятствуют продаже комнаты или существуют другие объективные причины, когда направить извещение проблематично (к примеру, соседи не проживают в данной коммунальной квартире и найти их невозможно).

Соседи-собственники, по каким-то причинам не желающие, чтобы одна из комнат была продана постороннему лицу, могут намеренно избегать получения письменного уведомления о продаже комнаты. Соответственно, при отсутствии отметки о получении данного документа, продавец не может реализовать свое право на продажу недвижимой собственности.

Самый лучший способ урегулирования такого вопроса – все-таки попытаться (через нотариуса, курьерскую службу или иным способом) вручить составленное извещение. Если это невозможно, можно оформить договор дарения вместо договора купли-продажи.

В рамках этой схемы, продавец комнаты может поступить следующим образом:

  • получить деньги от покупателя, но оформить не договор купли-продажи, а договор дарения;
  • оформить договор дарения лишь на маленькую часть от своей доли на имя потенциального покупателя, а потом предложить ему как своему соседу по коммунальной квартире, ставшему полноправным собственником доли, выкупить всю комнату.

Используя эти схемы, стоит учесть, что такая сделка по требованию соседей может быть признана ничтожной, хотя притворность сделки в данном случае соседям будет весьма сложно доказать. Тем не менее, постарайтесь, по возможности, использовать законный механизм продажи комнаты в общей коммунальной квартире.

Читайте так же:  Список должников за коммунальные услуги

Какие есть нюансы при продаже комнаты в коммунальной квартире?

Один из непростых практических вопросов в области оборота недвижимости – продажа комнаты в коммунальной квартире. Кроме сложностей с реализацией не самого интересного на рынке недвижимости объекта, продавцу приходится столкнуться с проблемами оформления документов на продажу комнаты в коммунальной квартире: выяснением статуса квартиры, соблюдением преимущественного права покупки.

Что такое коммунальная квартира: практическое и правовое понимание

Изображение - Покупка, обмен или продажа комнаты в коммунальной квартире proxy?url=https%3A%2F%2Fnsovetnik.ru%2Ffiles%2Fshutterstock_188245556

Коммунальные квартиры достались нам «в наследство» от «расселения» 20-30-х годов. Тогда у граждан, проживавших в просторных квартирах, отнимали лишнюю площадь: вселяли в комнаты одной квартиры разные семьи. Коммунальные квартиры могли существовать в советские времена, когда жилье в основном принадлежало гражданам на праве социального найма. В российскую действительность они вписываются с трудом.

Сегодня федеральное законодательство не содержит определения коммунальной квартиры. Некоторое понятие о ней может дать региональный нормативный акт – целевая программа “Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге”. Согласно данной программе, многокомнатной коммунальной квартирой называют квартиру, состоящую из пяти и более жилых помещений (комнат), принадлежащих на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством, пяти и более пользователям и (или) собственникам, не являющимся членами одной семьи.

Кроме того, следует отличать коммунальную квартиру от квартиры, находящейся в общей долевой собственности: в отличие от последней, в «коммуналке» у каждого жильца есть право на конкретную комнату, а долевая собственность – только на места общего пользования (кухня, санузел). Право долевой собственности на общую часть квартиры следует судьбе комнаты: каждому следующему покупателю достанется такая же доля в праве на общие помещения, что была у продавца.

Таким образом, коммунальная квартира представляет собою квартиру, характеризующуюся следующими признаками:

  • в ней проживают разные семьи, которые по отдельности оплачивают коммунальные услуги (разные лицевые счета в обслуживающих организациях);
  • каждому жильцу или семье принадлежит отдельная комната (собственность или соцнайм), места общего пользования у всех жильцов в долевой собственности либо используются некоторыми на праве соцнайма;
  • каждый жилец приобрел право на комнату по отдельному, не зависящему от других жильцов правовому основанию (договору, ордеру).

Какие комнаты могут быть в коммунальной квартире, всегда ли возможна продажа

Сегодня встречаются как полностью приватизированные «коммуналки», так и квартиры, в которых есть приватизированные комнаты, а есть и находящиеся в социальном найме.

Продажа представляет собою реализацию правомочия распоряжения, одного из важнейших правомочий, доступных собственнику. Поэтому продавать комнату в коммунальной квартире может только собственник или уполномоченное им лицо. То есть, если комнату хочет продать гражданин, комната должна быть приватизирована им (как вариант – куплена или получена по наследству, подарена).

Реализация неприватизированной комнаты в «коммуналке» производится только путем обмена на такое же неприватизированное жилье. Обмен – специфический договор между нанимателями квартир, предусмотренный Жилищным кодексом РФ. Несмотря на то, что договор подписывается нанимателями, важнейшую роль в нем играют наймодатели-собственники жилья (органы местных администраций, управляющие муниципальным имуществом). Без согласия обоих наймодателей обмен неприватизированной комнаты в коммуналке на другое неприватизированное жилье невозможен

Преимущественное право покупки для коммунальной квартиры

Продажа приватизированной комнаты в коммунальной квартире постороннему покупателю осложняется необходимостью соблюсти преимущественное право покупки соседей по квартире. Соседи могут принять решение о покупке, написать отказ от нее или промолчать в течение месяца с момента получения предложения. Наличие письменного отказа или подтверждение молчания соседей в течение 1 месяца позволяет совершить сделку с третьим лицом.

Изображение - Покупка, обмен или продажа комнаты в коммунальной квартире proxy?url=https%3A%2F%2Fnsovetnik.ru%2Ffiles%2Fshutterstock_92198503

Это означает, что прежде, чем продать свое жилье стороннему покупателю, необходимо предложить его соседям по той же цене и на аналогичных условиях. Предлагать необходимо исключительно в письменном виде (это обязательное требование Гражданского кодекса РФ), лучше по почте, отправив письмо с описью вложения и уведомлением о вручении.

К сожалению, распространена ситуация, когда соседи пытаются затянуть продажу комнаты, надеясь сбить цену или вообще оставить комнату пустующей на неопределенное время. Или соседи не проживают в «коммуналке»: непонятно, где их искать и как сообщать о продаже комнаты. Однако бояться такой ситуации не стоит.

Для начала стоит разобраться, кто именно из ваших соседей обладает преимущественным правом покупки комнаты (возможно, некоторые из них проживают на основе социального найма, договоров ссуды, аренды – с такими соседями согласовывать продажу не нужно).

В этом поможет информация из Росреестра: выписка обо всех правах на конкретный объект недвижимости и обо всех правообладателях. Уведомления направляются только собственникам комнат в «коммуналке». Если выяснится, что в квартире есть неприватизированные комнаты, то уведомление о продаже необходимо направить в орган управления муниципальным имуществом.

Стоит обратить внимание на ситуацию с несовершеннолетним собственником комнаты. Закон подразделяет несовершеннолетних на две категории. Первая, дети до 14 лет, не обладают гражданской правоспособностью, а значит, решение о покупке комнаты или отказе от нее должны подписать родители, усыновители или опекуны. Дети в возрасте от 14 до 18 лет обладают усеченной правоспособностью: они выразят свою волю сами, но с согласия родителей. Таким образом, ответ от имени ребенка на ваше уведомление о продаже будет содержать одну подпись (его родителя), если ребенку меньше 14 лет; и две подписи (ребенка и родителя), если ребенок старше 14. Кроме того, реализация имущественных прав несовершеннолетних контролируется органами опеки и попечительства: от них также потребуется письменное одобрение.

Читайте так же:  Что такое кадастровый учет

Как справиться с продажей комнаты в случае проблем с соседями?

Продажа комнаты может затянуться по следующим, связанным с соседями, причинам:

  • соседи отказываются от получения уведомления о продаже,
  • соседи получают уведомление о продаже, но хранят молчание,
  • место нахождения собственника соседней комнаты неизвестно,
  • собственник соседней комнаты проживает в другом городе.

Все эти проблемы решаемы.

Отказ от получения уведомленияИзображение - Покупка, обмен или продажа комнаты в коммунальной квартире proxy?url=https%3A%2F%2Fnsovetnik.ru%2Ffiles%2Fshutterstock_185054237

В случае отказа соседей от получения вашего письма, оно к вам вернется. На конверте будет стоять штемпель почты России с указанием, что адресат «отказался от получения». Предъявив этот конверт в Росреестр при регистрации сделки, вы сможете подтвердить направление уведомления, а также игнорирование его соседом.

Если сосед получает уведомление о продаже, но никак на него не реагирует, стоит прибегнуть к помощи нотариуса. Нотариус заверит и направит уведомление еще раз. В случае молчания соседа, вы сможете получить у нотариуса документ (свидетельство), подтверждающий направление уведомления определенного содержания, получение его соседом, отсутствие ответа от соседа. И пойдете сдавать договор продажи комнаты в Росреестр с этим свидетельством.

Отсутствие соседей и сведений об их месте нахождения

С пропавшим соседом придется повозиться. Необходимо признать его через суд безвестно отсутствующим. Основанием для этого является отсутствие сведений о соседе в течение 1 года.

В заявлении о признании безвестно отсутствующим необходимо указать, что причиной обращения в суд стала необходимость соблюсти преимущественное право покупки комнаты (иначе суд не станет рассматривать заявление). В качестве доказательства к заявлению можно приобщить выписку из домовой книги, ответы адресных бюро. Суд опросит свидетелей (соседей и родственников отсутствующего гражданина), направит запросы по местам его вероятного нахождения.

В случае, если пропавший сосед так и не обнаружится, суд назначит управляющего его имуществом, в том числе и квартирой. И дальше направить уведомление можно уже управляющему, и получить ответ от него.

Собственник соседней комнаты проживает в другом городе

Если собственник соседней комнаты не против получить уведомление о продаже и готов на него отреагировать (купить комнату или отказаться от ее покупки), но живет далеко, придется действовать через нотариуса. Пусть, получив ваше уведомление, он заверит свой ответ у нотариуса и отправит вам по почте. Нотариально удостоверенный отказ позволит вам провести сделку со сторонним покупателем.

Собственник соседней комнаты умер, а наследник не вступает в наследство

Это самая проблемная ситуация. Если вы столкнулись с ней, то стоит либо идти обходными путями (мы рассказываем о них ниже), либо сделать оригинальный ход: подать в суд исковое заявление о признании комнаты покойного выморочным имуществом и обязании местных властей принять ее на баланс.

В результате судебного процесса будет определен наследник, фактически вступивший в наследство (или имущество признают выморочным, принадлежащим государству). А значит, будет, кому направить уведомление о продаже комнаты (наследникам или в администрацию). Сдавая документы по продаже комнаты на регистрацию, необходимо будет приложить к ним не только уведомление и отказ от наследников, но и указанное судебное решение.

Изображение - Покупка, обмен или продажа комнаты в коммунальной квартире proxy?url=https%3A%2F%2Fnsovetnik.ru%2Ffiles%2Fshutterstock_191451155

Может сложиться ситуация, когда продавец доли вышел на сделку и сроки поджимают, времени искать соседей и признавать их безвестно отсутствующими, нет. Тогда можно попробовать обходной путь.
Задача – сделать найденного покупателя таким же собственником комнаты в коммуналке. Это делается с помощью договора дарения. Продавец комнаты дарит покупателю небольшую долю в праве на свою комнату. Получив ее, покупатель становится из третьего лица, постороннего, таким же соседом по коммунальной квартире, как остальные. А значит, чтобы продать ему комнату, не нужно соблюдать преимущественное право покупки.

Конечно, как и другие «серые схемы», этот вариант требует осторожности, участия в нем только доверенных лиц. В противном случае вы рискуете остаться с потрясающим объектом недвижимости: мало того, что комната в коммуналке, она окажется еще и в долевой собственности.

Существует также, с первого взгляда более простой, способ: просто подарить комнату третьему лицу, фактически же провести продажу, но никак не оформлять передачу денег. Однако у этого варианта есть серьезный минус по сравнению с предыдущим. Притворную сделку дарения комнаты, прикрывающую куплю-продажу, может оспорить сосед по коммуналке и потребовать перевода на него прав по данной сделке. Договор же дарения доли в праве на комнату формально никак не затрагивает прав и обязанностей соседей по коммуналке.

Видео (кликните для воспроизведения).

Еще один способ, позволяющий избежать права преимущественной покупки: реализация права залога. Это один из доступных кредиторам способов возврата денег. Необходимо подготовить договор займа с потенциальным покупателем и соглашение о залоге (возврат фиктивного займа обеспечивается вполне реальным залогом комнаты в коммунальной квартире). Продавец комнаты намеренно пропускает срок возврата займа, чем дает покупателю право обратить взыскание на заложенное имущество. И преимущественное право покупки работать в данном случае не будет.

Изображение - Покупка, обмен или продажа комнаты в коммунальной квартире 129856318
Автор статьи: Петр Кошкин

Здравствуйте. Меня зовут Петр.  Я 8 лет работаю в юридической сфере консультантом. Считая себя экспертом и хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные задачи. Все данные для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в доступном виде всю нужную информацию. Перед применением описанного на сайте, всегда необходима консультация со специалистами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.7 проголосовавших: 13

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here