Пользование жилым помещением по договору социального найма

Сегодня предлагаем ознакомиться с темой: "пользование жилым помещением по договору социального найма" с описанием от профессионалов и комментариями. Любые вопросы вы можете задать дежурному юристу.

Пользование жилым помещением по договору социального найма

Современное законодательство РФ подразумевает жесткую регламентацию порядка выделения жилья по договору соцнайма.

На сегодняшний день пользование соцжильем из жилищного фонда (государства или муниципалитета) по договору социального найма признается едва ли не исключительным шансом грамотного строительства системы соцполитики на территории РФ. Правом пользования подобным типом жилой недвижимости наделяются наиболее незащищенные слои российского населения, в частности, малоимущие семьи, которые не имеют возможности обеспечить себе комфортное проживание.

Современное законодательство РФ подразумевает достаточно жесткую регламентацию порядка выделения подобного жилья по договору социального найма. Это дарует возможность говорить о том, что пользование жильем по соглашению, заключенному с государством, имеет уникальный правовой режим, подкрепляемый ЖК РФ.

Право пользования общим имуществом многоквартирного дома нанимателем жилого помещения

Регламент пользования жилплощадью, в том числе и в многоквартирных сооружениях, обозначен Постановлением Правительства РФ под № 25. Этот документ вступил в силу 21 января 2006 года. Его действие распространяется не только на самого нанимателя имущества, но и на всех членов его семьи без исключения. Это связано с тем, что в соответствии со ст. 672 ГК РФ, каждый из членов семьи по факту заключения контракта становится участником правового соглашения использования выделенного государством или муниципалитетом имущества.

Члены семьи, относящиеся к категории дееспособных, несут солидарную ответственность наравне с нанимателем по содержанию и обслуживанию жилой постройки, что является прямым следствием, вытекающим из договора о соцнайме.

Таким образом, из данных НПА вытекает, что наниматель и каждый из членов его семьи может эксплуатировать общее имущество в многоквартирных постройках по договору социального найма наравне с другими жильцами этого сооружения.

Что же входит в понятие общего имущества в домах многоквартирного типа? Это элементы жилой постройки, которые не подразумевают жилое использование. Определены границы общего имущества в тексте Постановления Правительства РФ № 491. К ним можно отнести:

  • Фундамент, крышу, несущие и ненесущие конструкции. Однако в данном случае следует отметить, что общим имуществом будет признана лишь та конструкция, которая имеет две важные характеристики: она обслуживает более одного жилого помещения, конструкция имеет ограждающее предназначение.
  • Помещения, которые используются для обслуживания более одного жилого помещения, имеющие нежилое предназначение.
  • Инженерные коммуникации и все элеткро-газо-техническое оборудование, которое монтировано либо за пределами многоквартирного дома, либо в его границах.
  • Земельный участок, расположенный под многоквартирной постройкой, и элементы благоустройства территорий.

Если кто-то из собственников ограничивает права пользования перечисленными выше сооружениями, то гражданин имеет право обратиться в уполномоченный орган из-за нарушения своих законных прав и интересов.

Правила пользования жилыми помещениями социального найма и обязанности нанимателя

Договор социального найма предполагает конкретные права и обязанности нанимателя жилого помещения, регламентированные законодателем. Эти принципы пользования госимуществом распространяются и на всех членов семьи заявителя.

Принципы пользования временными собственниками жилплощади по договору социального найма прописаны в ст. 67 ЖК РФ и включают следующие пункты:

  • эксплуатация жилья социального найма должна проходить в четких границах дозволенного ЖК РФ;
  • жилье по договору социального найма можно эксплуатировать только с учетом цели пользования, которая прописывается в контракте;
  • на собственников (нанимателей) социмущества и членов его семьи возлагается ответственность поддерживать квартиру в должном состоянии;
  • при возникновении необходимости наниматель и все члены его семьи обязаны проводить текущий ремонт недвижимого имущества, что позволит поддерживать сооружение в нормативном состоянии;
  • договор социального найма подразумевает своевременное внесение каждым из собственников денежных средств на счет за коммунальные услуги и за право пользования выделенным государством социмуществом.

При исправлении пунктов контракта пользования жилплощадью наниматель или любой из членов его семьи обязаны оповестить об этом наймодателя, так как это может повлечь за собой трансформацию первоначальных условий договора социального найма.

Кроме того, обязанности собственников имущества, предназначенного для жилого пользования по договору социального найма, содержатся и в иных НПА. В том числе в ФЗ и законах субъектов РФ. В качестве примера можно привести пункт, который включается в любой Типовой договор о соцнайме. Наниматель (один из временных собственников) обязан принять по акту для пользования жилое имущество от наймодателя в пригодном для жизни состоянии после проведения в квартире ремонта (за исключением случаев, когда в найм сдается только что введенное в эксплуатацию сооружение) в срок, не превышающий 10 дней с момента подписания договора.

Кроме того, при расторжении договора о соцнайме, наниматель обязан вернуть наймодателю жилое помещение, которое будет отвечать всем требованиям санитарно-эпидемиологических, технических и пожарных служб. Если временный собственник жилья намеренно ухудшил условия проживания в социальном имуществе, то для него могут возникнуть правовые последствия, которые влекут за собой отказ в дальнейшем на протяжении 5 лет со стороны госорганов принимать таких граждан на учет жилищного фонда как нуждающихся в улучшении жизненных условий.

Права нанимателя и членов его семьи при заключении договора соцнайма

Помимо того, что у временных собственников (нанимателей) имущества и членов его семьи после заключения соглашения о соцнайме возникают определенные обязанности в отношении постройки, законодательством РФ предусмотрен и определенный перечь прав, зафиксированный ст. 67 ЖК РФ. В соответствии с правовой нормой у временных собственников (нанимателей) и членов его семьи возникают права в виде:

  • Временного распоряжения имуществом. Иными словами, наниматель может вселять на территорию занимаемого имущества жильцов, которые не вписаны в договор о соцнайме.
  • Возможности оформить договор поднайма. Согласно ст. 685 ГК РФ и ст. 65 ЖК РФ наниматель социального жилья наделяется правом передать право пользования жилым помещением поднанимателю. Однако подобная возможность должна быть согласована с наймодателем. При этом заключается дополнительный договор поднайма между двумя сторонами правоотношений, который действует определенный срок. За пользование жильем предусмотрена ежемесячная плата, иными словами, договор является возмездным (ст. 78 ЖК РФ).
  • Право разрешать пользоваться недвижимостью на определенный срок гражданам – временным жильцам.
  • Возможности произвести замену или обмен занимаемого недвижимого имущества при соблюдении условий, прописанных в нормативно-правовых актах РФ.
  • Право требования от наймодателя (государства или муниципалитета) выделения денежных средств на проведение капитального ремонта и обслуживания общего имущества, а также своевременного предоставления коммунальных услуг.
Читайте так же:  Какие документы нужны для оформления дарственной на дом

Представленный выше перечень является ключевым. Однако предусматриваются и иные права нанимателей, которые регламентируются дополнительными НПА, в частности, федеральными законами, а также самим Типовым договором о соцнайме.

В частности, если обратиться к ЖК РФ, а именно, ст. 66, то можно прийти к выводу о том, что наниматель наделяется дополнительным рядом прав в определенных случаях. А именно: если наймодатель не исполняет или недолжным образом подходит к выполнению своих обязанностей (по осуществлению капремонта или предоставлению коммунальных услуг), которые регламентируются договором соцнайма. В таком случае наниматель имеет право:

  • требовать уменьшения платы за ежемесячное использование недвижимого имущества;
  • предъявлять требования по возмещению убытков, которые понес наниматель для проведения на территории общего имущества в многоквартирном доме капитального ремонта или обслуживания коммуникационных сетей, теплового, электрического или газового оборудования;
  • требовать возместить убытки, которые возникли из-за неисполнения или недобросовестного подхода к исполнению своих обязанностей со стороны наймодателя.

Кроме того, если проанализировать современное законодательство РФ, то можно выделить и иные права нанимателя и всей его семьи, которые возникают после заключения договора о соцнайме. В частности, Типовой договор в большинстве случаев предусматривает такой пункт, как сохранение права пользования квартирой в том случае, если наниматель или его семья будут временно отсутствовать по адресу выделенной жилплощади.

Таким образом, пользование жильем по договору соцнайма – это тщательно проработанный правовой механизм, который содержит как права, так и обязанности обеих сторон заключенного соглашения.

Что такое социальный найм жилья и кто может им воспользоваться?

Изображение - Пользование жилым помещением по договору социального найма proxy?url=https%3A%2F%2Festatelegal.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F06%2Fsocnajm-zhilja

В виду некоторых обстоятельств многие граждане сталкиваются с социальным наймом жилого помещения. Однако, что означает это понятие, и какие нюансы имеет такое пользование недвижимостью, знают немногие. Разберемся в статье, что это такое – социальный найм жилья и какие юридические особенности за собой несут подобные правоотношения.

В соответствии со ст. 675 ГК РФ, социальным называется жилье, которое находится в жилищном фонде государства. Права и обязанности, а также порядок оформления социального найма регулируются гражданским и жилищным законодательством.

По социальному найму собственник (муниципальные или государственные органы) передает нанимателю (гражданину особой социальной категории) жилое помещение для пользования и проживания. По сути, социальный найм – это юридическая сделка между государством и гражданином, по которой последнему предоставляется жилье на льготных условиях.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно – попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7( 812) 627-15-68 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Эта сделка оформляется посредством заключения договора. В тексте этого документа фигурирует одно лицо, но предоставленной квартирой вправе пользоваться все члены его семьи. Они не будут лишены этого права даже в случае смерти главного нанимателя (ст. 672 ГК РФ).

Можно подумать, что социальный найм – это вид арендных отношений. В какой-то степени так оно и есть.

Перечислим основные отличия коммерческого найма от социального:

  1. Наймодателем всегда выступает государство или муниципалитет. Граждане оформляют квартиру в аренду у государства.
  2. Жилая площадь предоставляется нанимателю на бессрочной основе.
  3. Строго тарифицированная и фиксированная плата за пользование жилым помещением.

Кроме вышеперечисленных отличий, жилье, предоставляемое с соцнайм, должно соответствовать установленным требованиям.

Изображение - Пользование жилым помещением по договору социального найма proxy?url=https%3A%2F%2Festatelegal.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F06%2Fsocialnyj-najm-zhilja

Не всякое жилье может быть предоставлено по договору соцнайма. Существует ряд требований, которым оно должно соответствовать, закрепленных в ст.62 ЖК РФ:

  • полная изоляция;
  • помещение не должно быть нежилым;
  • предоставленное помещение не должно входить в общедомовую собственность.

Кроме того, жилье должно территориально располагаться в месте нахождения нанимателя. Особые требования установлены и в отношении площади, которая полагается на каждого проживающего в муниципальном жилье. Эти нормы устанавливаются в зависимости от региона и других критериев. В среднем, показатели следующие:

  • 33 м 2 для одного нанимателя;
  • 42 м 2 для двух проживающих;
  • 18 м 2 на каждого, если проживающих три и более человек.

Если в жилищном фонде отсутствует жилье с нужной площадью, указанная норма может быть уменьшена до 10 %.

Согласно ст. 62 ЖК РФ, предметом соцнайма может стать любое изолированное жилое помещение – дом, квартира, часть дома или квартиры, а также комната.

Лица, которые могут получить жилье в социальный найм, перечислены в ст. 49 и ст. 51 ЖК РФ. К таким гражданам относятся:

  1. Лица, официально признанные малоимущими, которые нуждаются в жилплощади.
  2. Сироты или несовершеннолетние граждане, оставленные без попечения родителей.
  3. Лица, проживающие в аварийных помещениях, не подлежащих ремонту.
  4. Люди, страдающие хроническими тяжелыми формами заболеваний, с которыми не могут проживать члены семьи (перечень заболеваний приведен в ст.51 ЖК РФ).

Три последние категории граждан вправе рассчитывать на получение жилплощади без соблюдения очередности.

Гражданин будет считаться малоимущим, если у него отсутствует договор социального найма с государством или же такое жилье было предоставлено, но его площадь не соответствует нормам на человека, установленным в регионе. Такое может произойти, если в период проживания появился новый член семьи, на которого также положены метры.

Изображение - Пользование жилым помещением по договору социального найма proxy?url=https%3A%2F%2Festatelegal.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F06%2Fsocialnyj-najm-zhilja-komu-dajut

Кроме того, претендентами на получение социального жилья являются:

  • ветераны ВОВ;
  • люди, лишившиеся жилья в результате природного бедствия;
  • военнослужащие, получившие травмы во время несения службы;
  • люди, участвующие в ликвидации последствий аварии на ЧАЭС и получившие инвалидность по этой причине;
  • инвалиды I и II групп.

Нанимателем может быть только гражданин РФ. Члены семьи нанимателя являются сонанимателями. Это могут быть супруг/супруга, дети или родители. Другие родственники или иждивенцы могут быть сонанимателями, если участвуют в ведении хозяйства на равных правах.

Иные граждане признаются сонанимателями в судебном порядке при наличии веского основания.

Правовое положение нанимателя по договору социального найма

Проживание в предоставленном государством помещении является основанием для возникновения прав и обязанностей сторон. Наниматель вправе проживать в социальном жилье, если:

  • своевременно вносит полную оплату за пользование недвижимостью и услугами ЖКХ;
  • соблюдает общественный порядок и не создает неудобств соседям;
  • использует жилье только по целевому назначению;
  • содержит помещение в надлежащем состоянии и при необходимости делает ремонт.

Эти обязанности предусмотрены в ст. 67 ЖК РФ. Договором социального найма могут быть предусмотрены и иные условия проживания. Наниматель обязан ставить в известность наймодателя, если у него произошли какие-либо изменения, которые могут стать основанием для изменения условий договора.

Кроме обязанностей, у нанимателя есть также и ряд прав. В соответствии со ст. 67 ЖК РФ, он может:

  • сдавать помещение в поднаем третьим лицам;
  • заселять в жилье других лиц;
  • требовать от наймодателя выполнения своих обязательств (к примеру, проведения капитального ремонта);
  • допускать временное проживание других лиц;
  • обменивать жилплощадь на другую.
Читайте так же:  Оформление автомобиля, полученного по наследству

Если наймодатель не выполняет со своей стороны условий договора, квартиросъемщик вправе требовать снижения размера оплаты за жилье или возмещения ущерба.

Правовое положение наймодателя регулируется ст. 65 ЖК РФ. Согласно этому нормативному акту, собственник социального жилья при предоставлении его в наем обязан:

  • передать нанимателю жилое помещение, прав на которое нет у других лиц;
  • обеспечить предоставление качественных коммунальных услуг;
  • проводить капитальный ремонт, когда это требуется;
  • принимать участие в действиях, направленных на обеспечение надлежащего состояния объекта недвижимости.

Наймодатель вправе получать от съемщика оплату за жилое помещение, а также требовать внесения платежей за услуги ЖКХ.

Если съемщиком будет нанесен ущерб имуществу, наймодатель может потребовать возмещения ущерба, а в некоторых случаях расторжения отношений.

Предоставление жилого помещения по социальному найму

Получить жилье из социального фонда можно, воспользовавшись следующим алгоритмом:

  1. Обращение в жилищный отдел муниципалитета.
  2. Предоставление пакета документов и написание заявления о предоставлении жилья.
  3. Выждать срок рассмотрения обращения (не более месяца). Ответ придет в письменной форме.

В ответе может содержаться отказ от предоставления недвижимости в пользование или решение о постановке в очередь. При наличии преимущественного права на вселение заявителю будет определенно место в отдельной очереди.

Изображение - Пользование жилым помещением по договору социального найма proxy?url=https%3A%2F%2Festatelegal.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F06%2Fsocialnyj-najm-zhilja-dogovor

В перечень необходимых бумаг, как правило, входит:

  • общегражданские паспорта РФ и свидетельства о рождении (до достижения 14-ти лет) каждого члена семьи заявителя;
  • справки о доходах;
  • справка о стоимости имущества, если таковое есть в собственности семьи;
  • справка о постоянной регистрации за последние 10 лет.

Потребуются и иные документы, список которых определяется индивидуально в зависимости от ситуации и социального статуса заявителя. Перечень следует уточнять в муниципалитете.

Что входит в оплату за квартиру по социальному найму?

Если рассматривать в целом, то оплата за жилье включает в себя следующие составляющие:

Граждане, относящиеся к категории малоимущих, освобождаются от оплаты аренды. Однако коммунальные платежи и содержание помещение остается их обязанностью.

Социальное жилье – хорошая альтернатива для людей, которые не имеют возможности приобрести недвижимость в собственность и проживают в неблагоприятных условиях. При таком виде отношений единственной материальной обязанностью остается оплата услуг ЖКХ и ремонта помещения.

Некоторым гражданам предоставляется служебное жилье. Например, военнослужащим по контракту или сотрудникам государственных учреждений.

Когда срок действия контракта подходит к концу, жилое помещение подлежит возврату собственнику, т.е. государству. Однако если в семье съемщика есть дети, не достигшие совершеннолетия, то он получит материальную компенсацию до 40 % от стоимости жилья.

Если семья признается малоимущей, то служебное жилье может перейти в категорию муниципальное. Тогда возможно оформление дальнейшего проживания по социальному найму.

При возникновении спорных ситуаций и вопросов, касающихся муниципального жилья, обращайтесь за консультацией к юристу. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте.

Теперь вы знаете, что такое социальный найм жилья, кому предоставляется такая жилплощадь и какие правовые последствия за собой несут такие правоотношения.

Право пользования жилым помещением может возникнуть по несколь­ким основаниям:

· договору социального найма;

· договору коммерческого найма;

· приобретению жилья в собственность по сделкам;

· приобретению права собственности на жилье в силу судебного акта;

· приобретению права собственности на жилье в результате членства в жилищных кооперативах (ЖК) или жилищно-строительных кооперативах (ЖСК).

В соответствии со ст. 288 Гражданского кодекса РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. Таким договором является договор найма. По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обя­зуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во временное владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. При этом юридическое лицо может использовать жилое поме­щение только для проживания граждан.

Таким образом, нанимателем по договору найма может быть только гражданин – физическое лицо. Юридическое лицо может участвовать в отношениях найма только лишь в качестве наймодателя.

По своей правовой природе договор найма является двусторонним, кон-сенсуальным и возмездным договором.

Действующее законодательство различает две разновидности договора найма: социальный и коммерческий.

Договор социального найма заключается на пользование жилыми поме­щениями, находящимся в государственном или муниципальном жи­лищном фонде (ст.49 ЖК РФ).

Предоставление жилого помещения на условиях договора социального найма означает бесплатное выделение жилья гражданам, нуждающим­ся в улучшении жилищных условий, малоимущим и иным указанным в нормативных актах лицам в пределах нормы жилой площади, установлен­ной законодательством.

В основании договора социального найма лежат административный акт органа исполнительной власти о предоставлении жилья в пользо­вание и ордер, выданный на основе этого акта. Жилищный фонд социального использования формируется с обеспе­чением гласности и открытости.

Договору социального найма присущи следующие признаки:

· существует объект социального найма – жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда;

· основание социального найма – административный акт;

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

· жилые помещения предоставляются в пользование бесплатно;

· жилые помещения предоставляются в пределах норм жилой или общей площади, установленной законодательством;

· договор социального найма является бессрочным;

· лимитируется (ограничивается) максимальный размер квартирной платы и оплаты коммунальных услуг.

Важной предпосылкой для получения жилого помещения по договору со­циального найма является нуждаемость в улучшении жилищных условий.

Согласно ст. 51 Жилищного кодекса РФ гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, признаются граждане:

1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности.

Читайте так же:  Процедура перевода земли из ижс в коммерческую

Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления (далее – орган, осуществляющий принятие на учет) на основании заявлений данных граждан (далее – заявления о принятии на учет), поданных ими в указанный орган по месту своего жительства. В случаях и в порядке, которые установлены законодательством, граждане могут подать заявления о принятии на учет не по месту своего жительства. Принятие на указанный учет недееспособных граждан осуществляется на основании заявлений о принятии на учет, поданных их законными представителями.

С заявлениями о принятии на учет должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, выдается расписка в получении этих документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим принятие на учет (ст.52 ЖК РФ).

Вне очереди жилое помещение предоставляется:

1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и не подлежат ремонту или реконструкции;

2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родите­лей, по окончании их пребывания в государственных или муниципаль­ных образовательных учреждениях, учреждениях здравоохранения, стационарных учреждениях социального обслуживания и других учреж­дениях независимо от форм собственности для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в приемных семьях, детских до­мах семейного типа, у родственников, при прекращении опеки (попе­чительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Рос­сийской Федерации либо по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы, – если им не могут быть возвраще­ны жилые помещения, которые они ранее занимали;

1) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний (ст.57 ЖК РФ).

В соответствии со ст.

Договор социального найма заключается в письменной форме на осно­вании ордера на жилое помещение между наймодателем – жилищно-эксплуатационной организацией и нанимателем – гражданином, на имя которого был выдан ордер.

Предпосылками для заключения договора социального найма являются решение соответствующего органа исполнительной власти о предоставлении жилого помещения (административный акт) и выданный на ос­нове этого решения ордер.

Ордер является единственным основанием для вселения в жилое поме­щение по договору найма.

Выдача ордера на заселение жилых помещений производится в точном соответствии с решением о предоставлении жилого помещения отде­лом по учету и распределению жилой площади или специально назна­ченным должностным лицом. Ордер может быть выдан только на фак­тически свободное жилое помещение.

Ордер выдается непосредственно гражданину, которому предоставля­ется жилое помещение или, в исключительных случаях, другому лицу по доверенности, удостоверенной в установленном порядке. При получении ордера должны быть представлены паспорта (свидетель­ства о рождении) на всех членов семьи, подлежащих включению в ор­дер, а также письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи на переселение в предоставленное жилое помещение. Выдача ордера на жилое помещение может быть приостановлена в слу­чаях, когда фактический состав семьи не соответствует указанному в решении о предоставлении жилого помещения или при выявлении дру­гих обстоятельств, которые могли повлиять на решение вопроса о пре­доставлении жилого помещения.

При вселении в предоставленное жилое помещение ордер должен быть сдан в жилищно-эксплуатационную организацию, где он хранится как документ строгой отчетности.

Получив ордер, гражданин вправе требовать от жилищно-эксплуатационной или иной организации, в ве­дении которой находится жилой фонд, заключения с ним договора най­ма, а указанная организация обязана этот договор с ним заключить.

Договор социального найма должен быть заключен в письменной форме (ст. 63 ЖК РФ, ст. 674 ГК РФ). Ордер не является документом, подтверждающим, что договор заклю­чен в письменной форме, поскольку он является односторонним адми­нистративным актом. В договоре должны быть указаны наймодатель и наниматель, предмет договора, права и обязанности сторон. Договор должен быть подписан как наймодателем, так и нанимателем.

Предметом (объектом) договора социального найма может быть только изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат (ст.62 ЖК РФ).

Права и обязанности сторон по пользованию жилыми помещениями дол­жны быть определены в договоре социального найма. Члены семьи нанимателя, проживающие по договору социального най­ма жилого помещения совместно с нанимателем, пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.

К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и ро­дители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исклю­чительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи на­нимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Если граждане перестали быть членами семьи нанима­теля, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи (ст.69 ЖК РФ).

Наниматель, занимающий жилое помещение в домах государственного или муниципального жилищного фонда, вправе с согласия всех совме­стно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность в порядке приватизации. Порядок и условия приватизации жилых помещений установлены в законе РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 года № 1541-1.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

· использовать жилое помещение только для проживания;

· обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в над­лежащем состоянии;

· самостоятельно проводить текущий ремонт занимаемого им помещения; своевременно вносить плату за жилое помещение и своевременно оплачивать коммунальные услуги;

· информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма (ст.67 ЖК РФ)

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Наймодатель также обязан:

Читайте так же:  Как правильно заполнить декларацию об объекте недвижимого имущества

· осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором нахо­дится сданное в наем жилое помещение;

· предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю необходи­мых коммунальных услуг;

· обеспечивать своевременное проведение капитального ремонта (в отно­шении жилого дома – также и текущий);

В соответствии со ст. 83 Жилищного кодекса РФ наниматель вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор социального найма.

В случае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное житель­ство в другое место договор найма считается расторгнутым со дня выезда. При освобождении помещения наниматель обязан сдать его наймодателю в надлежащем состоянии.

Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Определение порядка пользования жилым помещением по договору социального найма

Бобровская О.Н., доцент кафедры гражданского права Всероссийской государственной налоговой академии Минфина России, кандидат юридических наук.

В статье предлагается анализ положений Жилищного кодекса, связанных с заключением, изменением договора социального найма. Рассматривается судебная практика разрешения дел по вопросам определения порядка пользования жилым помещением.

The article gives the analysis of the regulations of the Housing Code that connect with the concluding and change of the contract for social of property. The court practice of solution of the cases on the issues of detection of the order of the using with the living accomodation consider in the article .

Bobrovskaya O.N. Detection of the order of the using with the living accomodation on the contract for social of property.

В настоящее время исходя из положений ст. 82 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) основаниями изменения договора социального найма являются случаи:

Нормативные правовые акты приводятся по БД “КонсультантПлюс” (версия на 1 июля 2008 г.).

  • объединения жильцов в одну семью (в этом случае с кем-либо из них заключается один договор на все площади, образующиеся в составе жилого помещения);
  • смерть нанимателя.

В дополнение к указанным обстоятельствам законодателем определена возможность любому дееспособному члену семьи нанимателя требовать перевода на себя его прав по ранее заключенному договору при наличии согласия остальных членов семьи и наймодателя. К сожалению, в этой связи можно констатировать: попытка законодателя разом решить задачу недопущения образования квартир коммунального заселения при исчерпывающем перечне случаев изменения договора социального найма на практике создала больше проблем, нежели реально справилась с ней.

Так, ранее согласно ч. 1 ст. 86 ЖК РСФСР правом требования заключения отдельного договора социального найма обладал любой совершеннолетний член семьи нанимателя при согласии остальных членов и при возможности выделения ему площади, соответствующей приходящейся на него доле в общем объеме жилой площади, либо в соответствии с достигнутым соглашением. В данной конструкции обращает внимание наличие диспозитивных начал в вопросах регулирования договора социального найма, а также реалистичность подхода, учитывающего различные ситуации, требующие его изменения. При этом каждый случай заключения отдельного договора социального найма в соответствии с ч. 3 ст. 86 ЖК РСФСР требовал судебного разбирательства. Такое требование само по себе не подлежало бесспорному удовлетворению. Но право на его удовлетворение, изъятое из обращения из современного Жилищного кодекса, позволяло достигать согласования многим участникам данного жилищного правоотношения, попавшим в сложную семейную ситуацию.

Теперь в соответствии с ч. 4 ст. 69 ЖК РФ фактический распад семьи не является основанием не только к изменению договора социального найма, но и не создает возможности требования замены жилого помещения на иные площади, соответствующие объему нормы предоставления на территории конкретного субъекта Российской Федерации.

Вместе с тем переход члена семьи из категории “действительный” в категорию “бывший” существенно изменяет меру его ответственности по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Так, действительный член семьи нанимателя имеет равные с ним права и обязанности и несет солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма, в то время как бывший член его семьи самостоятельно отвечает по своим обязательствам, сохраняя при этом аналогичные права.

Таким образом, из текста ст. 69 ЖК РФ следует, что бывший член семьи нанимателя, утратив право на раздел лицевого счета в отношении жилого помещения, в котором он остался проживать, фактически становится лицом, несущим долевую ответственность перед наймодателем по общему обязательству. В связи с этим оплату коммунальных услуг и содержание жилого помещения необходимо разделить пропорционально приходящейся на каждого площади.

Некоторые авторы, рассматривая судебную практику по вопросам определения порядка пользования жилым помещением, утверждают, что, поскольку обязательство (по правилам ст. 307 ГК РФ) возникает либо в силу договора, либо в силу закона или иного административного акта, включая судебное решение, бывший член семьи нанимателя, не меняющий своего статуса пользователя жилым помещением и не заключающий никакого нового соглашения ни с нанимателем, ни с наймодателем, не может нести никаких самостоятельных обременений . Однако это мнение дискуссионное и требует приведения контраргументов.

См.: Арестов К. Объединенный социальный наем // Домашний адвокат. 2005. N 9.

Так, если обратиться к примерам из судебной практики, можно установить отсутствие зависимости между двумя фактами: длительным отсутствием в спорном жилом помещении и задолженностью по квартирной плате и коммунальным платежам, как основаниями изменения или прекращения договора социального найма. Причем как тот, так и другой факты рассматриваются судами в совокупности и по самостоятельным искам.

Например, Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда, рассмотрев дело по кассационной жалобе гражданина Н., в которой он требовал отмены решения суда первой инстанции о взыскании с него в пользу гражданки Б. суммы квартплаты и коммунальных платежей за период, когда он не проживал в квартире вследствие чинимых ответчицей препятствий, установила, что решение суда первой инстанции основано на неправильном применении норм материального права. Принимая решение по жалобе, суд руководствовался следующими доводами.

Все вышеперечисленные платежи не могут расцениваться как убытки истицы по делу об их взыскании применительно к ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), поскольку под убытками понимаются расходы, производимые с целью восстановления нарушенного права, включая упущенную выгоду. В связи с этим их взыскание с ответчика не является способом защиты жилищных прав истицы применительно к ст. 11 ЖК РФ, на которые сослался суд первой инстанции, поскольку факт невнесения платежей за наем и коммунальные услуги не нарушает ее прав пользования жилым помещением, не подпадая ни под одно основание такой защиты.

Читайте так же:  Кадастровая карта межевания

Вместе с тем гражданин Б., не заявлявший отказа от права пользования жилым помещением, соответственно должен нести все обязанности нанимателя, в числе которых внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги (п. 5 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ). Кроме того, суд также пояснил, что выполнение данной обязанности не зависит от фактического проживания в жилом помещении. В случае препятствий в возможности пользования жилым помещением со стороны других лиц способом защиты права является вселение заинтересованного лица либо выселение других лиц из спорного помещения в зависимости от конкретных обстоятельств (кассационное Определение по делу от 6 марта 2007 г. N 33-1045).

Кроме того, многие решения судов по искам нанимателей о признании бывших членов их семьи утратившими права пользования жилым помещением вызывают неоднозначную оценку и требуют определения иных подходов к проблеме.

Так, Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда, рассмотрев дело по кассационной жалобе гражданина Г., пришла к выводу о неправильном применении норм материального права судом первой инстанции, принявшим решение о снятии его с регистрационного учета и выселении из жилого помещения по основаниям длительного отсутствия, злостного неисполнения обязанности по несению расходов за пользование жильем и наличия иного помещения, используемого в течение нескольких лет на условиях коммерческого найма, лишении его родительских прав в отношении несовершеннолетнего, проживающего в спорном помещении, а само решение – подлежащим отмене.

Из обстоятельств дела следовало, что гражданин Г. после развода выехал из жилого помещения, впоследствии был лишен родительских прав. Этот факт рассматривался его бывшей женой А. (истицей по первоначальному иску) как обстоятельство, при котором совместное проживание с их сыном на спорной площади невозможно.

Суд правомерно указал, что в соответствии со ст. 56, 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) лицо обязано доказать обстоятельства, на которые ссылается в целях подтверждения нарушения своих или представляемых интересов. Однако истица, утверждавшая об асоциальном поведении бывшего мужа и грубом отношении к ребенку, таких доказательств не представила. Эти доводы как несостоятельные судом были отвергнуты, поскольку лишение ответчика родительских прав было связано с фактом уклонения от уплаты алиментов и воспитания несовершеннолетнего.

Все дальнейшие рассуждения суда, основанные на положениях действующего законодательства, тем не менее вызывают больше вопросов, чем удовлетворяют ответами.

Так, пользование помещением на условиях коммерческого найма признается судом вынужденной мерой, носящей временный характер, не влекущей утраты права пользования жилым помещением, предоставленным нанимателю по договору социального найма, изъявившему желание сохранить его. Причем данная позиция опирается на Постановление Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. (согласно которому само по себе временное отсутствие гражданина в жилом помещении не может служить основанием для утраты им права пользования) и положения ст. 69 и 71 ЖК РФ, содержащие аналогичные правила, но в контексте сохранения пользования помещениями за бывшими членами семьи нанимателя.

См.: Постановление Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. N 8-П “По делу о проверке конституционности части первой и пункта 8 части второй статьи 60 Жилищного кодекса РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е.Р. Такновой, Е.А. Оглоблина, А.Н. Ващука”.

Вместе с тем в соответствии со ст. 20 ГК РФ и ст. 2 Закона РФ “О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации” местом жительства является жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма или на иных законных основаниях. Ответчик, проживающий более 13 лет в ином помещении на условиях коммерческого найма, безусловно, должен был бы утратить право пользования спорным помещением. Об этом свидетельствует и опыт мировой практики судов, признающий жилое помещение, используемое на условиях коммерческого найма, местом постоянного жительства. Однако суд кассационной инстанции счел отсутствие письменной формы договора основанием для признания места проживания гражданина Г. временным жильем, поскольку такое проживание может быть прекращено в любой момент по требованию собственника, а положения ч. 3 ст. 83 ЖК РФ о расторжении договора социального найма в случае выезда бывшего члена семьи нанимателя в другое место жительства – не подлежащими применению к указанным обстоятельствам, поскольку в силу сложившихся неприязненных отношений с нанимателем гражданин Г. не мог использовать спорную площадь для проживания.

Таким образом, в иске добросовестному нанимателю было отказано, а злостный неплательщик квартирной платы, не проживающий на спорной площади более 13 лет, лишенный родительских прав и имеющий средства для пользования жилым помещением на условиях коммерческого найма, сохранил все права в отношении данного помещения, включая право на приватизацию, обмен и поднаем, вытекающий из договора социального найма (дело N 33-3529/2007 от 14 ноября 2007 г.).

Резюмируя вышесказанное, следует отметить следующее.

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

Важнейший принцип Конституции РФ о неприкосновенности жилища и запрете его произвольного лишения (ч. 1 ст. 40), перенесенный законодателем в ст. 3 ЖК РФ, нередко понимается судами только с позиции защиты от утраты права пользования жильем. При этом нормы прежнего ЖК РСФСР, содержавшие основания к утрате права пользования, позволяли добросовестному нанимателю, исполнявшему обязанности надлежащим образом, защитить свои права от вторжений недобросовестного путем раздела лицевого счета или его выселения со спорной площади. Действующее жилищное законодательство не наделяет добросовестного нанимателя оптимальным инструментом такой защиты, в силу чего нередко он становится жертвой обстоятельств.

Изображение - Пользование жилым помещением по договору социального найма 129856318
Автор статьи: Петр Кошкин

Здравствуйте. Меня зовут Петр.  Я 8 лет работаю в юридической сфере консультантом. Считая себя экспертом и хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные задачи. Все данные для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в доступном виде всю нужную информацию. Перед применением описанного на сайте, всегда необходима консультация со специалистами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.2 проголосовавших: 15

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here