Права дольщиков по закону в случае банкротства застройщика

Сегодня предлагаем ознакомиться с темой: "права дольщиков по закону в случае банкротства застройщика" с описанием от профессионалов и комментариями. Любые вопросы вы можете задать дежурному юристу.

Банкротство застройщика: как дольщику защитить свои права

Изображение - Права дольщиков по закону в случае банкротства застройщика proxy?url=http%3A%2F%2Fwww.garant.ru%2Ffiles%2F2%2F1%2F702212%2Fkuznetsov-aleksey_144

Генеральный директор ООО “Юридическая компания “Деловой дом”,
к. ю. н., доцент

специально для ГАРАНТ.РУ

Резонансных дел о банкротстве строительных организаций в последнее время становится все больше, растет и количество обманутых дольщиков, отстаивающих свои законные интересы и пытающихся вернуть вложенные в неудавшееся строительство денежные средства. В связи с обострившейся ситуацией на первичном рынке жилья особое значение приобретают вопросы защиты прав граждан-участников строительства.

Урегулирование правоотношений, возникающих из банкротства застройщика, нашло свое отражение в параграфе 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” (далее – Закон о банкротстве). К категории участников строительства относятся граждане, коммерческие организации и публично-правовые объединения.

Финансирование строительства многоквартирного дома порождает возникновение у субъекта, его осуществившего, прав на жилое помещение в данном объекте. При признании застройщика банкротом осуществление данного права в большинстве случаев невозможно, в связи с чем участник строительства вправе требовать возврата вложенных денежных средств.

Предусмотренный Законом о банкротстве для граждан статус участника строительства позволяет им использовать ряд преимуществ, которые недоступны иным кредиторам, тем самым законодатель усиливает защиту прав граждан – участников строительства, выделяя их в особую группу кредиторов. Среди привилегий, предоставленных участникам строительства для наиболее эффективной защиты их нарушенных прав, можно выделить следующие:

возможность выбора формы выражения требований к застройщику (денежная либо передача жилого помещения). При этом объем предоставляемой государством защиты не зависит от того, какие требования предъявлены;

погашение требований осуществляется в третьей очереди, тогда как для остальных кредиторов предусмотрена четвертая очередь;

участники строительства могут проводить свое собственное собрание кредиторов с отдельными полномочиями, на котором только они имеют право голоса;

участникам строительства предоставлена возможность установления убытков, понесенных ввиду неисполнения застройщиком своих обязательств;

необходимость одобрения решения о заключении мирового соглашения не менее чем 3/4 голосов участников строительства включенных в реестр требований кредиторов также свидетельствует об их значимом положении в сложившейся ситуации банкротства;

требования о передаче жилых помещений могут быть удовлетворены несколькими способами в зависимости от степени завершенности многоквартирного дома, о чем я расскажу далее.

Для того чтобы добиться удовлетворения имеющихся к застройщику требований, гражданам – участникам строительства, как и иным кредиторам, необходимо включить их в реестр требований кредиторов.

В ситуации банкротства застройщика при наличии возможности выбрать форму предъявления требований к застройщику реестр требований кредиторов включает в себя еще один так называемый “подреестр” – реестр требований о передаче жилых помещений, который является составной частью основного реестра и образует с ним единое целое. Определяющим моментом при рассмотрении вопроса о включении требований в реестр кредиторов является срок предъявления денежных требований. В случае введения в отношении должника процедуры наблюдения такой срок составляет 30 дней с даты публикации сообщения, а в случае признания должника-застройщика банкротом и введении конкурсного производства – в течение двух месяцев с даты публикации сообщения (ст. 142 Закона о банкротстве). Пропуск срока влечет оставление заявленных требований “за реестром”, что ставит под сомнение реальность их удовлетворения.

В случае заявления требований о передаче жилого помещения существует возможность, основанная на судебной практике, говорить о неприменении срока для закрытия реестра требований кредиторов.

Так, суды считают, что участники строительства, предъявившие неденежные требования о передаче жилых помещений, не являются кредиторами и не относятся ни к одной из очередей кредиторов, требования которых подлежат удовлетворению за счет имущества должника (ст. 2, ст. 201.9 Закона о банкротстве). Специальный порядок погашения неденежных требований участников строительства установлен ст. 201.10-201.11 Закона о банкротстве)” (Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2012 г. № 07АП-2689/10(103) по делу № А45-9663/2009, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2013 г. по делу № А46-14935/2011, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2012 г. по делу № А46-5011/2009, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2013 г. по делу № А57-5725/10, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2012 г. по делу № А57-5725/2010).

Здесь же уместно упомянуть о возможности изменения участниками строительства формы заявленных требований, фактически возможности перехода из одного реестра в другой. Стоит иметь в виду, что однозначной позиции судов по данному вопросу нет, в связи с чем заявление такого требования всегда рискованно для участника строительства.

Некоторые суды ссылаются на то, что возможность изменения денежных требований участников строительства на требование о передаче жилых помещений прямо не следует из закона. Поскольку реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра кредиторов, то, включив свои требования в один из них, заявитель уже реализовал свою возможность потребовать от застройщика восстановления нарушенных прав (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15 декабря 2014 г. № Ф03-5086/2014 по делу № А59-5933/2009, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 14 ноября 2014 г. № Ф03-4359/2014 по делу № А59-5933/2009, Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2013 г. по делу № А67-4252/2010). Наряду с названной позицией существует и иная – заявления об исключении из одного реестра удовлетворяются и одновременно признаются обоснованными требования о включении в другой реестр. Несмотря на то, что по своему содержанию такие решения судов наиболее справедливы по отношению к участникам строительства, выносятся они не часто (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2014 г. года по делу № А55-19659/2009, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 3 февраля 2014 г. по делу № А41-7785/09, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 8 апреля 2013 г. по делу № А32-30801/2011 (оставленное в силе Определением ВАС РФ от 17 июля 2013 г. № ВАС-6334/13), Определение Арбитражного суда г. Москвы от 11 февраля 2015 г. по делу № А40-27589/08-74-86″Б”).

Читайте так же:  Размер налога на гараж, особенности расчета

Включение требований в реестр требований кредиторов лишь промежуточная цель для участника строительства, конечной, безусловно, является удовлетворение заявленных требований в виде возврата вложенных денежных средств либо предоставления жилого помещения. Погашение требований о передаче жилого помещения может быть произведено несколькими способами:

путем передачи объекта незавершенного строительства. Данный способ предусмотрен ст. 201.10 Закона о банкротстве и предполагает восстановление прав дольщиков путем создания ими жилищно-строительного кооператива и передачи на баланс недостроенного застройщиком многоквартирного дома. Строительство дома завершают граждане своими силами;

путем передачи жилых помещений. Детальное изложение особенностей такого погашения представлено в ст. 201.11 Закона о банкротстве. Данный способ применим при полной готовности объекта, то есть при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

привлечение нового застройщика к завершению строительства объекта (ст. 201.15-1-201.15-2 Закона о банкротстве). Данный способ является новшеством законодательства о банкротстве, поскольку введен ст. 12 Федерального закона от 29 декабря 2015 г. № 391-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” и начал действовать лишь с 29 декабря 2015 года. Институт привлечения нового застройщика представляет собой возмездную передачу имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика, в отношении которого введена процедура банкротства, иному застройщику.

Граждане также могут погасить имеющиеся у них требования путем признания права собственности на конкретное жилое помещение (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве). В законе отмечены два условия, соблюдение которых необходимо для признания судом права собственности на определенное жилое помещение. Во-первых, застройщиком должно быть получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Во-вторых, и застройщиком, и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом должен быть подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве). Если передаточный акт (иной документ о передаче квартиры) был подписан после даты принятия заявления о признании застройщика банкротом, то исход дела зависит только от благосклонности суда и квалификации юриста-представителя. Дело в том, что правовых норм, которые бы регулировали такой случай, на сегодняшний день нет. Нужно отметить, что судебная практика по таким ситуациям складывается пока в пользу участников строительства, поэтому имеется шанс на благоприятное разрешение такого вопроса (Постановление ФАС Поволжского округа от 17 октября 2013 г. по делу № А55-13551/2010, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2013 г. по делу № А57-26869/09).

Следует также обратить внимание на существование альтернативного способа защиты прав обманутых дольщиков (ст. 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”). Поскольку изначально органы местного самоуправления, выдав разрешение на строительство застройщику, признали его надежность, то в случае его банкротства государство готово понести ответственность за произошедшее несоответствие. Участники строительства имеют возможность обратиться к органам исполнительной власти субъекта для удовлетворения указанных в договоре участия в долевом строительстве либо ином договоре требований, направленных на получение жилого помещения. Для этого необходимо включиться в общефедеральный реестр, правила включения в который содержатся в Приказе Минрегиона России от 20 сентября 2013 г. № 403 “Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены”.

Резюмируя, отмечу, что способов защиты прав граждан-участников строительства на сегодняшний день предусмотрено много, они действительно являются рабочими и совершенствуются законодателями в связи с обострением экономической ситуации. Гражданам – участникам строительства следует действовать в соответствии с требованиями закона, соблюдать сроки и условия, определенные законодателем. Это значительно упростит процесс восстановления нарушенных прав.

Что делать дольщику, если застройщик при долевом строительстве обанкротился

Изображение - Права дольщиков по закону в случае банкротства застройщика proxy?url=https%3A%2F%2Fhelp-ddu.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F02%2F98

Банкротство застройщика – страшные слова, которые больше всего боится услышать любой человек, доверивший свои деньги строительной фирме. К сожалению, такое сегодня случается нередко, с завидной регулярностью разоряются большие и малые компании, оставляя за собой целый шлейф невыполненных обязательств и долгов. Но бывает и по-другому – предприятие преднамеренно объявляет себя несостоятельным и ликвидируется, чтобы уйти от ответственности. На что может рассчитывать дольщик, если произошло банкротство застройщика при долевом строительстве, что делать в этом случае, и как выйти из положения с наименьшими потерями?

Банкротство – сложная судебная процедура, проводимая арбитражным судом, которая не происходит одномоментно. Она может длиться до полутора лет и включает в себя несколько этапов, подробно расписанных в 127 ФЗ. Впервые он был введен еще в 2002 году и первоначально касался всех юридических лиц. Но в связи с многочисленными случаями несостоятельности застройщиков, и специфичностью данной сферы, в 2011 году появился новый раздел, регулирующий только банкротство застройщика при долевом строительстве.

Несмотря на то, что всего существует пять отдельных процедур, в юридической практике чаще всего проводятся лишь две из них: наблюдение и конкурсное производство. Первая из них – подготовительная стадия, которая, по сути, еще не является банкротством. В компанию направляется временный управляющий, наблюдающий за ее деятельностью и анализирующий ее финансовую устойчивость. Длится данный этап порядка семи месяцев и по его результатам наступает либо оздоровление предприятия, либо полная его ликвидация. Конкурсное производство означает банкротство застройщика, арбитраж вводит на предприятии конкурсное управление, отстраняя прежнее руководство компании.

Сколько времени есть у дольщика на предъявление своих требований

Изображение - Права дольщиков по закону в случае банкротства застройщика proxy?url=https%3A%2F%2Fhelp-ddu.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F01%2FSkolko-vremeni-est-u-dolshhika-na-predyavlenie-svoih-trebovanij-300x225

Информация о начале процедуры наблюдения или конкурсного производства в отношении строительной компании общедоступна. Сведения о том, что застройщик банкротится, публикуются в официальном издании «Коммерсантъ». Что делать дольщику, если застройщик банкрот? Получив такую информацию, необходимо включать свои требования в специальный реестр, который ведется назначенным управляющим, и куда он заносит сведения обо всех кредиторах должника. После начала процедур и открытия реестра, управляющий направляет всем известным ему дольщикам письма о том, что они могут предъявить требования к застройщику.
Читайте так же:  Как прописаться в общежитии

Реестр в делах о банкротстве застройщиков отличается от документа, ведущего учет кредиторов всех юр. лиц. По общему правилу реестр включает в себя только денежные требования. При ликвидации компаний-застройщиков, реестр состоит из двух частей, в основную часть включаются все денежные требования, также формируется отдельный список, в который заносятся требования о передаче жилья. Но для этого необходимо, чтобы арбитраж при рассмотрении дела в отношении строительной компании, применил параграф 7 ФЗ 127, где речь идет о банкротстве застройщика.

Сведения о том, что банкротится застройщик, должны быть переданы в арбитраж либо самим должником, либо назначенным управляющим. Однако не всегда они поступают, и дело рассматривается в общем порядке, что не выгодно участникам долевого проекта. Поэтому первые действия дольщика при банкротстве застройщика – выяснить, применяется ли в данном деле особый порядок. Как узнать это участнику? Для этого нужно в картотеку арбитражных дел ввести необходимые данные.

Преимущества требований дольщика перед другими кредиторами

Изображение - Права дольщиков по закону в случае банкротства застройщика proxy?url=https%3A%2F%2Fhelp-ddu.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F01%2FPreimushhestva-trebovanij-dolshhika-pered-drugimi-kreditorami-300x225

Дольщики – отдельная категория кредиторов, которым закон предоставляет больший объем защиты, нежели другим кредиторам. Участники долевого строительства, пострадавшие от обанкротившегося застройщика, имеют определенные преимущества по сравнению с другими лицами.
  1. В данном случае реестр состоит не из трех, как обычно, а четырех очередей. Требования участников включаются в третью очередь, в то время как все остальные кредиторы попадают в четвертую, и могут рассчитывать на истребование долгов только после того, как свои выплаты получат дольщики.
  2. Дольщики могут по своему усмотрению выбирать, в какой форме выражать свои требования (в виде денег или жилого помещения). При этом при определенных обстоятельствах можно изменить первоначальную форму требований.
  3. Преимуществом является также возможность покрытия убытка, который понес участник долевого проекта в результате невыполнения своих обязательств застройщиком.

Изображение - Права дольщиков по закону в случае банкротства застройщика proxy?url=https%3A%2F%2Fhelp-ddu.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F01%2FSposoby-peredachi-zhilya-dolshhiku

Права дольщиков при банкротстве значительно шире, чем у других кредиторов, которые могут рассчитывать только на денежные выплаты. Дольщикам закон дает возможность выбора: потребовать с застройщика возврата вложенных в строительство денег или само жилье. И это очень большой плюс, поскольку исходя из сложившейся практики дел о банкротстве, денежной массы должника, как правило, не хватает на всех кредиторов. Большая доля средств уходит на погашение текущих расходов, и существует очень маленькая вероятность, что черед дойдет до третьей очереди кредиторов, к которой принадлежат участники долевого проекта.

Кроме того, сама процедура банкротства длится очень долго, после ее завершения имущество должника выставляется на торги, что также является небыстрым процессом, поэтому рассчитывать на скорые выплаты (если они вообще в принципе осуществятся) не приходится.

По закону существует несколько способов получения жилья дольщиком при ликвидации застройщика:

  • дольщик может предъявить требование о признании права собственности на жилое помещение;
  • участник может потребовать передать ему жилой объект;
  • недостроенный дом может быть передан дольщикам для самостоятельной достройки;
  • объект передается новому застройщику, который принимает на себя все обязательства прежней компании перед дольщиками.

Разумеется, самым идеальным является первый вариант, при котором дольщик получает квартиру и оформляет на нее свои права. Однако он возможен только тогда, когда квартира фактически построена, и объект уже введен в эксплуатацию, а также стороны успели подписать приемо-передаточный акт до начала процедуры банкротства. Нужно сказать, что такое происходит в единичных случаях, обычно застройщик банкротится в то время, когда объект находится на более ранних стадиях строительства. И здесь также существует несколько вариантов.

Если дом принят комиссией, но акт еще не подписан, передача помещения дольщику возможна при соблюдении дополнительных условий. Необходимо, чтобы:

  • на это согласилось более половины кредиторов четвертой очереди;
  • оставшегося после передачи квартир дольщикам имущества, хватило для оплаты обязательных расходов;
  • объект не находился в залоге у других лиц, не являющихся дольщиками;
  • жилых помещений было достаточно для удовлетворения требований всех участников проекта.

Одним из способов передачи жилья является предоставление возможности дольщикам самостоятельно достроить дом путем создания жилищного кооператива. Для этого созывается общее собрание участников, наделенное полномочиями принимать решение. Здесь также существует ряд дополнительных условий, которые подробно расписаны в статье 201.10 названного закона. Стоит отметить, что этот вариант наиболее затратный, поскольку дольщикам придется самостоятельно финансировать завершение строительства, поэтому реализация данного проекта остается под большим вопросом.

Последний способ, а именно передача объекта другому застройщику, довольно неплохой вариант для дольщиков. Он впервые введен только в конце 2015 года, и на сегодняшний день правоприменительной практики данного пункта еще недостаточно, что не позволяет объективно оценить его влияние на общую массу дел о банкротстве застройщиков.

Изображение - Права дольщиков по закону в случае банкротства застройщика proxy?url=https%3A%2F%2Fhelp-ddu.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F01%2FKuda-obratitsya-i-kakie-dokumenty-predstavit-300x200

Банкротное дело рассматривается в арбитражном суде, куда и нужно, прежде всего, обратиться дольщику, написав заявление, представив договор ДДУ и документы, подтверждающие оплату. Копия заявления и документов также направляются в адрес должника и назначенного арбитражем управляющего.

Что сделать дольщику, если он не заключал ДДУ, а его отношения с застройщиком регулируются другим документом? В случае с банкротством это не имеет значения, поскольку суд признает право граждан на выставление своих требований должнику, если между ними заключен договор:

  • купли-продажи жилья в строящемся объекте;
  • предварительный договор ДДУ или купли-продажи;
  • договор займа, условием которого является передача жилья;
  • договор простого товарищества, целью которого является возведение объекта и получения в нем квартиры.

Суд также посчитает обоснованными требования граждан, которые:

  • вложили деньги в другие виды товариществ (коммандитного, ЖСК) с целью строительства жилья;
  • имеют вексель, обязательством по которому является передача жилья.
  • заключили другие виды сделок с целью строительства многоквартирного дома.
Читайте так же:  Расчет кадастровой стоимости квартиры

Помимо арбитража дольщик может обратиться в страховую компанию, в которой застрахована ответственность строительной фирмы, или к поручителю, с которым у застройщика имеется договор поручительства, и потребовать от них выплаты денежных средств. Если все или часть требований дольщика будут удовлетворены, то размер требований, включенных в реестр, соразмерно уменьшается. С 2017 года застройщики обязаны производить отчисления в специально созданный компенсационный фонд, средства которого будут также направляться на выплату возмещения дольщикам в случае разорения строительной компании.

Участники долевого проекта, чей застройщик обанкротился, могут также встать на учет в реестр обманутых дольщиков, которым оказывают помощь органы местного самоуправления.

Если в вашей жизни прозвучали страшные слова «банкротство застройщика», нельзя опускать руки, нужно использовать все возможные способы своей защиты. Юридическую помощь и моральную поддержку вам окажет Общество защиты прав дольщиков, куда вы можете обратиться по координатам, размещенным на странице «Контакты».

Что делать дольщику в результате банкротства застройщика при долевом строительстве?

Если застройщик объявляет себя банкротом, то неполучение дольщиком своих квартир становится фактом. Компании не на что строить дом и нечего возмещать — официально у нее нет никаких средств. Что в этом случае должны сделать дольщики, сколько времени у них есть и куда необходимо обратиться — читайте в статье.

Горячая линия

Горячая линия

+7 (499) 350-80-61

+7 (812) 309-17-81

+7 (499) 350-80-61

+7 (812) 309-17-81

Изображение - Права дольщиков по закону в случае банкротства застройщика proxy?url=http%3A%2F%2Fcabinet-lawyer.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F02%2Fbankrotstvo-zastroyshchika

Основным актом, что регулирует банкротство является ФЗ-№127. В нем содержится вся процедура, которую должен провести суд для признания банкротства. Если рассматривать его содержание кратко: существует пять основных этапов, согласно которым строительная компания может быть признана банкротом. Фактически же применяются только две — наблюдение и конкурсное производство. В рамках первого в фирму направляется управляющий, главная задача которого наблюдать за всей деятельностью и проанализировать ее настоящее финансовое состояние. В рамках же второго начинается конкурсное производство, что характеризуется банкротством фирмы и поиском нового управления — в то время как прежнее отстраняется.

Рассмотрим основную информацию о процедуре признания застройщика банкротом. Она включает в себя пять этапов, к которым относится:

  1. Наблюдение.
  2. Оздоровление — финансовое.
  3. Управление компанией.
  4. Конкурсное производство.
  5. Соглашение — мировое.

В юридической практике тем не менее используется только две из них — этого вполне достаточно для признания застройщика банкротом. Отдельно отметить то, что в результате отстранения действующего руководства его пост занимает арбитражный управляющий.

Существует также реестр, в котором находятся требованиям и дела кредиторов. В соответствии с общим правилом, которое действует для документа учета кредитором юридических лиц, должны вносится только требования по денежным компенсациям. В случае же долевого строительства в отдельном списке учитываются также все взыскания по жилой площади. Однако есть нюанс: использование этого реестра возможно только в случае, когда суд принимает банкротство застройщика в соответствии с параграфом 7 ФЗ-№127.

Если дольщик выяснит, что данный параграф в ходе судебного разбирательства не был применен, то он должен самостоятельно подать необходимое заявление в суд.

Вся информация, касательно начатых судом проверок, общедоступна. Все требования, что есть у дольщика касательно жилья должны быть внесены временным управляющим от суда в реестр. Помимо, он также должен выслать всем официально закрепленным кредиторам уведомление о начале процедуры наблюдения и конкурсного производства.

Дата получения письма станет моментом, с которого начинается исчисление срока. Теперь о его рамках: во время стадии наблюдения — 60 дней, во время конкурсного производства — 30 дней. Что делать, если уложится в этот период не удалось? Обращаться в суд и вносить данные через него.

Преимущество статуса «Дольщик» и выставление требований

Законодательством РФ дольщикам предоставлена гораздо большая защита, что автоматически предоставляет им преимущества, недоступные остальным кредиторам. К таковым можно отнести:

  1. Очередность. В реестре закреплено четыре очереди, дольщики в которой занимают третье место. Выплаты остальным кредиторам будут производиться после дольщиков — это общий порядок.
  2. Форма компенсации. Основное преимущество, которое позволяет выбрать то, в какой форме должна производиться компенсация — финансово или недвижимостью. Первоначальные требования также могут быть изменены.
  3. Восстановление убытков. В случае, даже если все компенсировано, дольщики могут потребовать восстановление убытков, что были понесены при банкротстве застройщика.

Это позволяет быстрее получить возмещение ущерба, а также ускорить общую процедуру.

Передача помещения, а также прав на него, производится несколькими методами:

  1. Предъявление права владения на жилую площадь. Реализация этого варианта наиболее выгодна, однако для этого необходимо, чтобы недвижимость была достроена и введена в эксплуатацию.
  2. Требование по передаче объекта, когда право подтверждено изначально. В случаях, когда жилая площадь построена и принята в эксплуатацию, а подписания акта не последовало — есть несколько условий для передачи прав. Если вкратце, то это одобрение подобного исхода более чем половины дольщиков, отсутствие нахождения жилой площади в залоге и приемлемое количество квартир для удовлетворения всех дольщиков.
  3. Передача объекта дольщикам для самостоятельной достройки. Достроить жилье самостоятельно можно посредством жилого кооператива, участниками которого являются дольщики. Однако это метод чрезмерно затранен и ненадежен.
  4. Оформление недостроенной недвижимости иному застройщику, что возьмет на себя все обязанности. Передача прав на продолжение строительства вариант выгодный, однако отнимает много времени. Дольщикам также придется переоформить ряд документов.

Выбор того или иного варианта зависит от конкретных обстоятельств.

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

Первичная инстанция, куда должно быть произведено обращение, с прикрепленным к нем ДДУ, — высший суд (объединен с арбитражным). Необходимо также подтвердить оплату. Копии всех документов и заявления также будут направлены по реквизитам конкретного должника и временного управляющего фирмой.

Существуют также ситуации, при которых отсутствует заключенный договор долевого участия. Если такового нет, а все отношения закреплены в рамках одного документа — это не является проблемой при банкротстве компании. Это связано с тем, что суду достаточно одного, любого документа, который так или иначе может подтвердить связь между субъектами. Например:

  • контракт купли-продажи или предварительный по долевому участию;
  • наличие задокументированного займа, в условиях которого задействована жилая площадь;
  • наличие заключение простого или вложения финансовых средств в иные виды товарищества, что связаны с постройкой недвижимости;
  • наличие векселя на жилье или контрактов, в условиях которых также рассматривается строительство недвижимости.
Читайте так же:  Как приватизировать комнату в общежитии

Однако суд не единственная инстанция, куда может обратиться дольщик. Обращение в страховую компанию, на которую оформлена вся ответственность, — допускает требование либо неустойки, либо возмещения всех средств. В случае удовлетворения этих требования объем потенциальных взысканий в реестре уменьшается — это позволяет снизить нагрузку и количество выплат. Помимо, законодательство также обязывает строительные компании в компенсационный фонд, что создан для таких случаев. Все средства из него направляются дольщикам для возмещения убытков.

Последний, но не менее эффективный способ, — обращение в реестр «Обманутые дольщики». Помощь им оказывают непосредственно органы самоуправления.

Теперь, когда информация об общем порядке действий получена — последующие поступки будут сдержаннее и рациональнее. Единственный способ избегать подобных случаев — тщательнее проверять строительные фирмы, несмотря на монотонность и тяжесть всего процесса. Главное при предъявлении требований соблюдать установленный законодательством порядок, не выходит за его рамки и по возможности консультироваться с юристом.

Изображение - Права дольщиков по закону в случае банкротства застройщика proxy?url=https%3A%2F%2Fzakon.ru%2FContent%2Fimages%2Ffdefa33f-4a40-45ff-b35b-3fb0ca6d8e8b

Изображение - Права дольщиков по закону в случае банкротства застройщика proxy?url=https%3A%2F%2Fzakon.ru%2FContent%2Fimages%2F591c72f9-76be-4586-b96b-60c89de7e225

Продажа бизнеса и корпоративные договоры по российскому праву

Изображение - Права дольщиков по закону в случае банкротства застройщика proxy?url=https%3A%2F%2Fzakon.ru%2FContent%2Fimages%2Fc5bad7b3-1f91-428d-a277-2e3247f0c950

Изображение - Права дольщиков по закону в случае банкротства застройщика proxy?url=https%3A%2F%2Fcontent.zakon.ru%2Favatars%2F8a0623ed-a8de-474b-9543-e3b194d6d35d.large

Изображение - Права дольщиков по закону в случае банкротства застройщика proxy?url=https%3A%2F%2Fcontent.zakon.ru%2Favatars%2F626f4148-97a3-455a-8172-d4d98e006f27.large

Изображение - Права дольщиков по закону в случае банкротства застройщика proxy?url=https%3A%2F%2Fcontent.zakon.ru%2Favatars%2F0db713d7-81b8-4a35-9b1f-d0d0b0b567c2.large

Изображение - Права дольщиков по закону в случае банкротства застройщика proxy?url=https%3A%2F%2Fcontent.zakon.ru%2Favatars%2Fd8651fb7-7711-4271-ae5d-ab7e7c01d407.large

Изображение - Права дольщиков по закону в случае банкротства застройщика proxy?url=https%3A%2F%2Fcontent.zakon.ru%2Favatars%2F5309ba96-74f7-4f50-add0-db88f7c759e7.large

Изображение - Права дольщиков по закону в случае банкротства застройщика proxy?url=https%3A%2F%2Fcontent.zakon.ru%2Favatars%2F5e357b37-ea96-4d0b-8171-bd2f5fa3e29c.large

. до передачи он же не собственник. Если объект введен в эксплуатацию, то нужно просить суд о регистрации перехода права собственности в порядке ч.3 ст. 551 ГК.

ну так в основе лежит как я понимаю факт создания вещи силами подрядчика; отсюда и идет признание права собственности по ст. 218 ГК РФ.

а нормы о купле-продажи (551 ГК РФ) в таком случае . ну а к чему они?

. И если мы соглашаемся на иски о признании, то почему вдруг производство по таким делам должно прекращаться с банкротством застройщика, это же исключение и такие производства не прекращаются. .

начатые процессы не прекращаются; дальше просто принимать к производству прекращают.

. Нужно искоренять эту практику судов общей юрисдикции с признанием права собственности за дольщиком.

да вот непонятно. на сейчас она выглядит эффективней банкротства застройщика. пока дело раскачается, пока то-се. еще и непонятно что в итоге то выйдет.

Текст: Надежда Рогожкина
Фото: Алексей Александронок

В кризис повышается риск банкротства застройщиков. Это пугает покупателей жилья. Однако если грамотно вести себя в случае банкротства, то можно выйти из этой сложной ситуации почти без потерь.

Изображение - Права дольщиков по закону в случае банкротства застройщика proxy?url=https%3A%2F%2Fstatic.bn.ru%2Fuploads%2Fgazeta%2F2016_09%2F14749956672116912370b

Не стоит тянуть

Изображение - Права дольщиков по закону в случае банкротства застройщика proxy?url=https%3A%2F%2Fstatic.bn.ru%2Fuploads%2Fhe%2F468%2F1463677486-1760-1

Слово «банкротство» пугает само по себе. Поэтому многие застройщики, у которых возникают проблемы с завершением возведения дома, манипулируют дольщиками, пользуясь их юридической неграмотностью. «Ну да, мы задерживаем сдачу дома на год, – признает такой застройщик. – Но в ваших интересах подождать еще годик-другой, пока у нас кончатся финансовые трудности и мы возобновим строительство. Хотите судиться с нами – вам же хуже! Мы обанкротимся по вашим судебным искам, и тогда у вас никогда не будет квартиры!»

На самом деле, если дольщики видят, что стройка уже несколько месяцев как застряла на одном уровне, если выясняется, что застройщик не платит подрядчикам, да еще, возможно, из компании массово уходят сотрудники – тянуть с банкротным иском не стоит.

Во-первых, это может подстегнуть застройщика все-таки найти средства и поскорее завершить объект. Ведь он тоже не заинтересован в банкротстве. А если компания создана в мошеннических целях, чтобы собрать деньги с дольщиков и исчезнуть, то чем скорее начать банкротство, тем больше вероятность, что она не успеет ликвидировать или перевести на другие юрлица имеющиеся у нее активы, за счет которых можно было бы расплатиться с кредиторами.

Во-вторых, в данном случае время – в прямом смысле деньги. Стройка стоит. Компания продолжает платить за аренду участка строительства, за банковские кредиты, если они привлекались для проекта, пени и штрафы за просрочку платежей дольщикам и подрядчикам – то есть финансовое бремя застройщика растет. И чем оно выше, тем тяжелее в итоге будет компании с ним справиться. Соответственно, тем сложнее дольщикам будет получить свое жилье или его денежный эквивалент.

Изображение - Права дольщиков по закону в случае банкротства застройщика proxy?url=https%3A%2F%2Fstatic.bn.ru%2Fuploads%2Fhe%2F752%2F1530803708-index

В-третьих, если покупатели хотят, чтобы им вернули деньги, а не отдали квартиру в доме, то со временем эти деньги обесценятся. На средства, вложенные в строительство два года назад, уже не купить такое же жилье, на которое рассчитывал дольщик.

Иными словами, бояться банкротства не нужно. Наоборот, это возможность получить свою квартиру или ее денежный эквивалент с минимальными потерями.

Конечно, забрасывать банкротными исками компанию, которая задержала сдачу дома на пару дней, тоже не нужно. Предварительно надо выяснить, какие у компании проблемы. И только убедившись, что высок риск неисполнения обязательств с ее стороны, подавать иск о банкротстве.

Банкротный процесс может начаться и без участия дольщиков – если его инициировали другие кредиторы. Особенности банкротства застройщиков определены принятым в 2011 году Федеральным законом № 210-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” и статьи 17 и 223 Арбитражно-процессуального кодекса РФ в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекающих денежные средства участников строительства…». В закон внесен специальный параграф № 7 «Банкротство застройщиков».

По закону дело о банкротстве может быть возбуждено, когда в течение более чем трех месяцев застройщик, привлекающий денежные средства граждан, не может расплатиться с кредиторами или исполнить обязанности по уплате обязательных платежей, минимальная сумма которых превышает 300 тыс. руб.

Изображение - Права дольщиков по закону в случае банкротства застройщика proxy?url=https%3A%2F%2Fstatic.bn.ru%2Fuploads%2Fhe%2F790%2F1543328769-3

В ходе судебного процесса о банкротстве арбитражный суд рассматривает возможности удовлетворения застройщиком требований кредиторов: государства, банков, поставщиков, дольщиков.

Процесс банкротства застройщика может включать в себя пять процедур: наблюдение, финансовое оздоровление, внешнее управление, конкурсное производство и мировое соглашение. Но на практике в подавляющем большинстве случаев применяется лишь две из них – наблюдение и конкурсное производство.

Читайте так же:  Оформление единого жилищного документа

Все процедуры вводятся арбитражным судом.

Наблюдение – подготовительная процедура. Суд утверждает кандидатуру временного управляющего, который анализирует финансово-хозяйственную деятельность застройщика. Это еще не значит, что застройщика обязательно признают банкротом. Временный управляющий может прийти к выводу, что компания справится с проблемами, и процедуру наблюдения отменят, а застройщик продолжит работу.

Правда, такое происходит редко. Обычно после проведения наблюдения в отношении застройщика вводится процедура конкурсного производства. С этого момента застройщик является банкротом. Суд отстраняет все действующее руководство застройщика и вводит арбитражного управляющего.

Быстро в реестр!

Какова задача дольщика? Добиться включения в реестр требований кредиторов. Этот реестр включает в себя информацию обо всех требованиях кредиторов, а также о самих кредиторах.

Изображение - Права дольщиков по закону в случае банкротства застройщика proxy?url=https%3A%2F%2Fstatic.bn.ru%2Fuploads%2Fhe%2F656%2F1495729719-2

Времени на включение требований отводится немного, так что стоит поспешить. На стадии наблюдения у дольщиков есть 30 дней, на стадии конкурсного производства – два месяца, чтобы направить требования в суд. Срок отсчитывается с момента получения дольщиком уведомления об открытии реестра, которое направляет арбитражный управляющий.

Составляется как общий реестр требований кредиторов, так и отдельная его часть – реестр требований о передаче жилых помещений. Дольщики имеют право войти либо в один, либо в оба этих перечня. Обычно покупатели хотят получить квартиру: даже если придется подождать дольше, чем они рассчитывали, это лучше, чем денежная компенсация, – по уже упомянутым причинам.

Для включения в реестр дольщик должен направить в суд заявление, приложив документы, подтверждающие его отношения с застройщиком (договор долевого участия, переписку с застройщиком об изменении сроков строительства, внесении дополнительных платежей и пр. – если такие письма есть). Если дело находится на стадии наблюдения, копию заявления нужно послать временному управляющему и застройщику.

Подача заявления не означает, что дольщика автоматически включат в реестр. Нужно удостовериться в этом, дождавшись соответствующего решения суда.

Кроме того, вовсе не факт, что суд решит применить в отношении застройщика положения параграфа № 7 – о несостоятельности застройщиков. Если суд посчитает, что для этого нет оснований, то дело пойдет по общему порядку.

Изображение - Права дольщиков по закону в случае банкротства застройщика proxy?url=https%3A%2F%2Fstatic.bn.ru%2Fuploads%2Fhe%2F755%2F1531830081-1-0

В таком случае дольщикам стоит подать ходатайство о том, чтобы суд все-таки применил параграф № 7. Почему это важно? Потому что если седьмой параграф не применить, то все кредиторы выстраиваются в общую очередь, а когда дело рассматривается как банкротство застройщика, то дольщики попадают в приоритетный список удовлетворения требований.

Закон о банкротстве предусматривает четыре очереди удовлетворения требований кредиторов. Первая – те, здоровью и моральному состоянию которых застройщик причинил вред. Вторая – сотрудники самой строительной компании. Третья – дольщики. Четвертая – остальные кредиторы (банки, подрядчики, поставщики и пр.).

Еще одно преимущество седьмого параграфа – он позволяет покупателям, с которыми были заключены предварительные, инвестиционные и прочие квазидолевые договоры, претендовать на то, чтобы их переквалифицировали и признали договорами долевого участия (ДДУ). Тогда такие покупатели будут гораздо больше защищены законом, чем обычные кредиторы, так как на них распространяется действие 214-ФЗ «О долевом строительстве…».

Например, если покупатель заключал с застройщиком предварительный договор, то суд может посчитать, что срок этого документа истек (ведь в нем обычно указывается, что застройщик обязуется перезаключить с таким гражданином ДДУ в определенный срок). И тогда покупатель сможет претендовать только на получение денежной компенсации, а не квартиры.

Изображение - Права дольщиков по закону в случае банкротства застройщика proxy?url=https%3A%2F%2Fstatic.bn.ru%2Fuploads%2Fhe%2F685%2F1507117004-botanica-

А договор купли-продажи будущей недвижимости вообще может быть не признан судом, так как такой недвижимости не существует, ей не присвоен регистрационный номер.

Кроме того, покупатель, признанный дольщиком, в ходе банкротства застройщика получит не только квартиру (или деньги), но и неустойку за просрочку сдачи дома в эксплуатацию, если сдача была задержана более чем на два месяца.

Стать собственниками досрочно

В ходе банкротного разбирательства дольщики могут претендовать на признание права собственности на недвижимость, которую возводил застройщик. Когда готовность дома еще очень низкая, у гражданина есть право получить долю в общем имуществе объекта незавершенного строительства. Если стадия готовности высокая и уже есть все этажи и квартиры на них, то дольщики могут получить право собственности на квартиры.

Право собственности позволяет дольщикам объединиться в жилищно-строительный кооператив и достроить дом самостоятельно, если такой вариант им подходит больше, чем ждать назначения компании, которая завершит стройку. Поиск такой компании может сильно затянуться. Так что вариант с правом собственности отметать не стоит. Кроме того, такой собственник может продать свою недвижимость в недостроенном доме.

Страховка и фонд нам помогут

Отдельно стоит сказать об обязательном страховании ответственности застройщика. Страховку должен оформлять каждый девелопер, который реализует проекты по 214-ФЗ. Если он обанкротится, то дольщик может получить внесенные деньги по страховке.

Изображение - Права дольщиков по закону в случае банкротства застройщика proxy?url=https%3A%2F%2Fstatic.bn.ru%2Fuploads%2Fhe%2F752%2F1530803708-index

Правда, обязательным страхование стало только с 1 января 2014 года. Так что покупатели квартир в домах, которые начали строиться до этого, не защищены от неприятностей.

В 2016 году в 214-ФЗ были внесены поправки, которые отменяют страхование с 1 января 2017 года. Вместо этого вводится специальный государственный компенсационный фонд дольщиков, куда девелоперы будут отчислять минимум по 1% с каждого заключенного ДДУ. Новый фонд должен будет взять на себя завершение строительства многоквартирного дома, если застройщик не сможет выполнить свои обязательства, например, в случае банкротства.

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

В любом случае для получения квартиры или денег при банкротстве застройщика дольщику нужно добиться включения в реестр требований.

Изображение - Права дольщиков по закону в случае банкротства застройщика 129856318
Автор статьи: Петр Кошкин

Здравствуйте. Меня зовут Петр.  Я 8 лет работаю в юридической сфере консультантом. Считая себя экспертом и хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные задачи. Все данные для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в доступном виде всю нужную информацию. Перед применением описанного на сайте, всегда необходима консультация со специалистами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.2 проголосовавших: 15

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here