Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме

Сегодня предлагаем ознакомиться с темой: "правила содержания общего имущества в многоквартирном доме" с описанием от профессионалов и комментариями. Любые вопросы вы можете задать дежурному юристу.

Проживая в многоквартирном доме (МКД), жильцы владеют единолично лишь тем жилым помещением, в котором проживают, то есть какой-то долей МКД. БОльшая часть имущества МКД (крыша, несущие стены, подвал, технический этаж, вспомогательные помещения, земельный участок, территория двора) находятся в общей собственности и предназначены для общего пользования. Отсюда вытекает и название — общее имущество (ОИ). ОИ необходимо поддерживать в порядке и оплачивать его использование. Для этого были разработаны и утверждены постановлением правительства РФ № 491 правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и платы за содержание общего имущества.

Изображение - Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме proxy?url=https%3A%2F%2Fmoezhile.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F02%2Fblobid1550662378399

Правила содержания ОИ в МКД: постановление № 491 (с изменениями и дополнениями от 15.12. 2018 г.)

Состав ОИ определяется государственными органами власти, ОМСУ и самими собственниками МКД.

В ОИ МКД входят:

Изображение - Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме proxy?url=https%3A%2F%2Fmoezhile.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F02%2Fblobid1550662527537

Внешние границы систем отопления, водоснабжения и водоотведения, информационных сетей и телекоммуникаций проходят по внешней стороне стен дома. Внешняя граница СГС — соединение первого запорного клапана с ГРУ или резервуаром с сжиженным газом.

Соединение общедомовых приборов учета (при их наличии) с входными инженерными коммуникациями — это граница ответственности:

  • за эксплуатацию систем до приборов учета ответственность несут ресурсоснабжающие организации;
  • все, что находится от общедомового КПУ (или отключающего вентиля) до ответвления в квартиру, находится под ответственностью управляющих компаний, кооперативов, товариществ.

На основании правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, раздел I (1), к ОИ нескольких домов, которым управляют ТСЖ, относится:

  • благоустроенный земельный участок с зелеными насаждениями;
  • вся дворовая инфраструктура (гаражи, площадки и пр.);
  • ОИ, допускающее по строительному проекту совместное использование (например, участок инженерных коммуникаций, последовательно соединяющих системы нескольких МКД).

Основные требования содержания общего имущества:

Изображение - Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме proxy?url=https%3A%2F%2Fmoezhile.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F02%2Fblobid1550662575730

Осмотры общего имущества могут быть:

  • текущими (проводятся в сроки, рекомендуемые по правилам эксплуатации);
  • сезонными (проводятся дважды в год — в начале и в конце отопительного периода);
  • внеочередными (вследствие аварийной ситуации).

Проводиться осмотры могут:

  • самими собственниками (на основе договоров с управляющими организациями или специалистами, осуществляющими ремонт и техобслуживание);
  • ТСЖ или ЖСК;
  • застройщиком (в отношение ОИ, которое еще не передано по договору).

Результаты осмотра документируются в акте, в котором указывается:

  • степень соответствия ОИ требованиям правил содержания общего имущества в многоквартирном доме;
  • меры, которые нужно принять для устранения обнаруженных дефектов.

Осмотру и ремонту не подлежат двери и окна, балконы помещений, не предназначенных для общего пользования.

Решение о текущем или капитальном ремонте принимается на общем собрании собственников:

  • Текущий ремонт предназначен для поддержания ОИ в нормальном техническом состоянии и предотвращении износа, а также устранения дефектов отдельных составных частей (замена несущих конструкций и лифтов не проводится).
  • Капитальный ремонт необходим, когда износ достигает предельно допустимых значений, что ставит под угрозу надежность конструкций, безопасность жильцов. Может потребоваться замена оборудования, несущих/ограждающих конструкций, лифтов и т. д.

Изображение - Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме proxy?url=https%3A%2F%2Fmoezhile.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F02%2Fblobid1550662619114

О состоянии общего жилого имущества можно судить по технической документации МКД, включающей:

  • сведения о текущем состоянии ОИ;
  • документы об установке, замене, контрольных проверках приборов учета;
  • акты о проведенных осмотрах и ремонтах;
  • документы о проверке рабочего состояния и испытаниях инженерных систем, устанавливаемого оборудования;
  • акт о подготовке к отопительному сезону;
  • инструкция с правилами эксплуатации, разработанная фед. исполнительным органом, с рекомендациями от застройщика;
  • другие документы (копия кадастрового плана, выписка из реестра, копия градостроительного плана, копия проектной документации, реестр собственников и др.)

Полный список требований к содержанию ОИ МКД — в разделе II постановления № 491.

На основании ч. 28 раздела III, собственники оплачивают содержание общего имущества в виде в виде платы или взносов за содержание ЖП (жилого помещения).

Изображение - Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме proxy?url=https%3A%2F%2Fmoezhile.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F02%2Fblobid1550662763579

Собственники могут также заключить энергосервисный договор с управляющей компанией цель которого — экономия коммунальных ресурсов на общедомовые нужды.

Подробнее — ч. 38(2) — 38(5) раздела III правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

  • Контроль за общим имуществом МКД производится фед. исполнительными органами и органами субъектов РФ.
  • Ответственность за ненадлежащее содержание ОИ несут УО, ЖСК. ТСЖ, а также лица, оказывающие услуги по содержанию общедомового им-ва на основании договоров.
  • Собственники вправе требовать от ответственных лиц:
    • отчетов о состоянии ОИ МКД;
    • устранения всех выявленных дефектов;
    • отчетов о проведенных работах по устранению недостатков и их стоимости (раздел IV Правил).

Правила перерасчета платы за содержание общего имущества

Если управление МКД осуществляется недобросовестным образом или с большими перерывами, то платежи за содержание жилого помещения должны быть пересчитаны в сторону снижения управляющими органами организаций МКД.

Изображение - Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме proxy?url=https%3A%2F%2Fmoezhile.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F02%2Fblobid1550662805988

Формула для перерасчета ежемесячных платежей используется следующая:

S изм. = Sу х Nd/Nm, где

  • S изм. — величина уменьшения платежа;
  • Sу — cтоимость оказываемой услуги в месяц в составе общего платежа;
  • Nd — кол-во дней, когда данная услуга не оказывалась или качество ее было ненадлежащим;
  • Nm — кол-во дней в месяце.
Читайте так же:  Процедура регистрации ипотеки в росреестре, сроки

Sy за отдельную услугу берется из сметы, составленной управляющей организацией, в которой находится полный перечень всех оказываемых услуг с указанием их стоимости.

Читать полностью правила перерасчета платы за содержание общего имущества.

Заключение

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме:

  • конкретизируют виды общего имущества в многоквартирных домах;
  • устанавливают правила содержания общего имущества в МКД с разной формой управления;
  • позволяют определить, как рассчитываются платежи на содержание жилого помещения.

Практическая польза правил № 491 еще в том, что они помогают произвести перерасчет платы за ОИ при некачественном обслуживании жилых домов.

Изменения в Правилах содержания общего имущества в МКД

Нередко возникают ситуации, когда МКД, расположенные на смежных земельных участках, имеют на них общие детские площадки, мусорные контейнеры или другие элементы инфраструктуры. Неизбежно встаёт вопрос: кто несёт ответственность и за чей счёт должно осуществляться их содержание, как распределяется оплата общего имущества в многоквартирных домах. Ответ на него читайте в сегодняшней статье.

Вступающее в силу с 1 июля 2016 года Постановление Правительства от 30.05.2016 №480 «О внесении изменений в правила содержания общего имущества в многоквартирном доме в части установления требований к определению перечня имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах» ясность в вопрос распределения затрат на общее имущество между несколькими МКД не вносит. Однако определяет состав общего имущества для собственников помещений в нескольких МКД, управляемых одним ТСЖ.

Напоминаем, что согласно п.1 ч.2 ст.136 ЖК РФ товарищество собственников жилья или недвижимости может быть создано собственниками в нескольких МКД, расположенных по соседству. Это допускается, если данные МКД расположены на земельных участках с общей границей, в пределах которых имеются инженерные сети или другие элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования владельцами помещений в этих домах.

Отметим также, что решение о создании подобного ТСЖ принимается в каждом МКД отдельно. Решение общего собрания считается принятым, если за него проголосовало не менее 2/3 голосов от 100% собственников помещений в МКД.

ТСЖ, которое не соответствует указанным требованиям, должно быть реорганизовано до 1 июля 2016 года (ст.5.1 ФЗ №189 от 29.12.2004), если члены товарищества из числа собственников помещений в МКД на общем собрании не избрали другой способ управления такими домами.

Изменения в правилах содержания общего имущества в многодомовых ТСЖ

Постановление Правительства РФ от 30.05.2016 №480 вступает в силу с 1 июля 2016 года. Документ вносит изменения в Правила содержания общего имущества в МКД, устанавливая требования к определению перечня общего имущества, которое предназначено для совместного пользования собственниками в нескольких МКД, находящихся под управлением одного ТСЖ.

Правила дополняются разделом I (1) «Требования, в соответствии с которыми определяется перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах».

Таким образом, в Правилах появляется новый раздел, в котором определяется состав общего имущества для таких МКД. В него входят:

  • земельный участок, на котором находится МКД, с элементами озеленения и благоустройства (пп.«е» п.2);
  • объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, необходимые для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором находится многоквартирный дом (пп.«ж» п.2).

А также общее имущество, отвечающее какому-либо из следующих требований:

  • общее имущество, совместное использование которого допускает техническая или проектная документация, в соответствии с которой осуществляются строительство, реконструкция, капитальный ремонт МКД;
  • общее имущество (инженерные сети, оборудование и устройства), работоспособность которого в одном МКД достигается при условии подключения (технологического присоединения) к общему имуществу в другом МКД.

То есть, в этот перечень включается общее имущество, в отношении которого общее собрание членов товарищества приняло решение о возможности совместного использования.

Самое главное – общедомовое имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации:

  • Федеральный закон от 30.03.1999 №52-ФЗ (ред. от 28.11.2015) «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»;
  • Закон РФ от 07.02.1992 №2300-1 (ред. от 13.07.2015) «О защите прав потребителей».

Таким образом, к общему имуществу многодомовых ТСЖ могут относиться только те элементы инфраструктуры, озеленения и объекты придомовой территории, которые допускают право совместного использования (по технической или проектной документации) собственниками помещений в близлежащих домах и входящих в такое товарищество. Также общее имущество должно находиться в пределах земельного участка, на котором находятся МКД, и обеспечивать возможность подключения инженерных сетей от одного МКД к другому.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме: кто утверждает и что входит?

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме регламентированы документом федерального значения, утверждённого Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491. Он разъясняет не только механизм процесса, но и принципы формирования тарифной политики этой услуги.

Содержание и текущий ремонт общедомового имущества в МКД

Изображение - Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме proxy?url=https%3A%2F%2Fpotrebprav.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2Fpotrebprav-ru-img_077_01

Квартира в собственности влечёт за собой ещё одно бремя – обязанность по уходу и управлению причитающейся долей в общем имуществе. К нему относят:

  • крышу;
  • технический этаж;
  • общие коридоры и балконы;
  • лестничные марши;
  • подвалы;
  • инженерные коммуникации;
  • ограждающие конструкции;
  • системы видеонаблюдения и пожарной сигнализации;
  • земельный участок и элементы благоустройства на нём.
Читайте так же:  Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам

Преимущества общего имущества

Недостатки общего имущества

Основное назначение правил – обеспечение безопасной эксплуатации многоэтажной конструкции дома. Согласно этому документу собственники жилья, если в доме ТСЖ, или представители управляющей компании обязаны:

  • регулярно проводить осмотр с составлением актов;
  • планировать текущие и капитальные ремонты, опираясь на результаты периодических осмотров;
  • обеспечивать надёжность и безопасность эксплуатации, а также доступность общего имущества для всех жильцов.

Содержание общедомового имущества возлагается на собственников жилья, однако если дом обслуживает управляющая компания, то во внимание применяется заключенный на общем собрании жильцов договор.

В этом документе должны быть по максимуму конкретизированы виды работ, которые обязана выполнять УК в рамках взимаемой платы за поддержание состояния и ремонт общедомового имущества.

Содержание общего имущества конкретизируется через мероприятия, обеспечивающие надлежащее состояние и уровень безопасной эксплуатации:

  • готовность инженерных коммуникаций;
  • работоспособность общедомовых счётчиков;
  • надлежащее состояние помещений и прилегающей территории;
  • вывоз мусора;
  • соблюдение мер противопожарной безопасности;
  • уход за зелёными насаждениями во дворе;
  • энергосберегающие мероприятия;
  • своевременный выход на капитальный ремонт и пр.

Минимальный список работ, необходимых для поддержания надлежащего состояния общедомового имущества, утверждён Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 №290. На него и следует ориентироваться, разрабатывая договор с управляющей компанией или заключая контракты с подрядными организациями.

Изображение - Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме proxy?url=https%3A%2F%2Fpotrebprav.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F02%2Fpotrebprav-ru-img_043_01

Договор с УК или ТСЖ имеет стандартную форму и включает следующие разделы:

  • преамбула с указанием даты и места заключения, персональных данных сторон-участниц ссылки на нормативно-правовые акты, регулирующие это взаимодействие;
  • предмет договора с указанием точного адреса объекта и передачей права;
  • права и обязанности сторон;
  • расчёты по договору с указанием, что входит в плату за содержание, что является платой за коммунальные услуги, до какого числа производится расчёт, как определяется и изменяется размер оплаты и т.д.;
  • ответственность сторон за несвоевременные расчёты либо исполнение оговоренных услуг;
  • срок действия договора, а также возможность внесения изменений или полного расторжения;
  • порядок разрешения споров;
  • реквизиты и подписи сторон-участниц соглашения.

Размер платы рассчитывается на общем собрании собственников следующим образом:

  • предварительно просчитывают смету на годовое обслуживание общедомового имущества с учётом уже заключённых договоров с подрядными организациями либо тарифными ставками работников, выполняющих те или иные работы;
  • общая сумма делится на 12 месяцев, поскольку плата пересматривается не чаще одного раза в год (ч.7 ст. 156 ЖК РФ);
  • полученная величина делится на общую площадь жилых помещений, так как доля и финансовые обязательства по содержанию пропорциональны квадратным метрам в собственности владельца (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).
Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

Тариф за обслуживание общедомового имущества не может быть изменён управляющей компанией в одностороннем порядке. Для пересмотра платы необходимо провести общее собрание жильцов и представить собственникам следующие отчётные документы:

  • сведения о состоянии дома;
  • результаты проведённых в прошлом году работ;
  • результаты осмотров весной и осенью в период подготовки к новым сезонам.

Во избежание разночтений и разногласий в сфере ЖКХ действует стандарт оказания услуг по содержанию общедомового имущества – ГОСТ Р 56192-2014 «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания общего имущества многоквартирных домов. Общие требования».

Таким образом, правила содержания общедомового имущества в МКД определяют перечень обязательных мероприятий, периодичность их проведения и механизм оплаты данной услуги за счёт средств собственников жилых помещений. Плата взимается пропорционально размеру собственности, а изменение тарифов в одностороннем порядке запрещено.

Как и кто устанавливает список правил по содержанию имущества в многоквартирном доме

В многоквартирном доме определенная часть имущества принадлежит владельцам квартир, а другая относится к общей собственности и может использоваться только в соответствии с правилами содержания. Эти требования были приняты Правительством (зафиксированы за номером 491) в августе 2006 года. О том, какие изменения произошли в этом году, и каковая актуальная редакция документа – в этой статье.

В документе определяются не только сами правила содержания, но и те виды общего имущества, которые относятся непосредственно к многоквартирному дому. Условно их можно разделить на несколько больших категорий.

Это места, которые предназначены для общего использования, поэтому предполагается, что они постоянно находятся в свободном доступе для каждого владельца квартиры, коммерческого помещения и проживающего (зарегистрированного) в этом доме. Сюда относятся:

  1. Лестницы, лестничные пролеты, перила.
  2. Площадки между лестницами.
  3. Площадки непосредственно перед входом в квартиры на этажах.
  4. Лифты, а также шахты, в которых они перемещаются (сюда также включаются грузовые лифты и лифты специального назначения).
  5. Коридоры.
  6. Подвалы, чердаки.
  7. Крыши.
  8. Специальные технические этажи, в том числе и те, которые были построены на деньги, собранные собственниками. Это, например, мастерские, чердки для специального оборудования, комнаты для инженерных сетей и т.п.

Это основа здания, ведущие строительные элементы, обеспечивающие целостность всего сооружения:

  1. Фундамент.
  2. Стены и опоры несущие.
  3. Несущие колонны.
  4. Плиты, на которых размешаются балконы и/или лоджии.

Сюда относятся те строительные элементы, которые также присутствуют в здании, однако не выполняют функцию несущей конструкции. Имеются в виду проемы (общие окна, двери в подъезде, в том числе внутренние перекрытия).

Читайте так же:  Альтернативная сделка куплипродажи недвижимости

Имеются в виду инженерные сети, коммуникации, механизмы, установки, которые обеспечивают обслуживание дома (и при этом располагаются за пределами квартир и помещений коммерческого назначения):

  • электросети;
  • водопровод;
  • газопровод;
  • счетчики;
  • общедомовая антенна;
  • радиоточка;
  • домофон;
  • кабели и т.п.

Земля непосредственно под зданием(под фундаментом), а также некоторая часть земли вокруг дома тоже принадлежит собственникам в соответствии с их долей. Границы участков всегда закреплены в соответствующих документах (кадастровый паспорт, градостроительный план и другие). Причем владельцам принадлежит не только земля, но также деревья, прочие элементы озеленения, детские площадки, дорожки, скамьи и т.п.

Также к собственности относятся здания и оборудования, которое размещается за пределами самой постройки, но предназначено непосредственно для его обслуживания:

  • подстанции электричества;
  • теплоузлы;
  • автостоянки со специальным выделенным местом (в том числе индивидуальные машиноместа);
  • гаражи и т.п.

Схематически наиболее значимые виды имущества представлены на рисунке.

Изображение - Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме proxy?url=https%3A%2F%2F2ann.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F10%2Fimage2-6

Очевидно, что все недвижимое имущество, физически связанное с домом, делится на 2 большие категории:

  1. Частная собственность – т.е. сами квартиры и некоторые дополнительные помещения, если таковые оформлены документально на конкретного владельца.
  2. Общедомовая собственность – все остальные части дома, а также придомовая территория с некоторыми объектами, которые располагаются на ней.

При этом устанавливается, что так называемое общедомовое имущество принадлежит сразу всем официальным собственникам в соответствии с той долей, которая определяется суммарной площадью квартиры (или помещения коммерческого назначения).

А сама процедура определения полного перечня подобных объектов осуществляется несколькими сторонами (в зависимости от конкретной ситуации):

  1. Собственники квартир, а также собственники коммерческих помещений определяют перечень на собрании, о чем составляется соответствующая документация. Впоследствии жильцы следуют правилам содержания именно этого совместного имущества в своем многоквартирном доме.
  2. Органы госвласти – определяют такой перечень для контроля того, как собственники содержат объекты, распределяют свои обязанности, не создают ли противопожарную угрозу, соблюдают ли санитарные нормы и т.п.
  3. Представители муниципальных (местных) органов – для того, чтобы проводить открытые процедуры и определить конкретную управляющую компанию. Именно на нее ложится обязанность содержать объекты, поэтому жильцы заключают соответствующий договор и оплачивают ее услуги в соответствии с принятыми тарифами.

Вне зависимости от конкретного договора между владельцами квартир многоквартирного дома и Управляющей компанией, особенностей управления и содержания имущества, правила предусматривают общие требования. При этом соблюдение этих требований обязательно всеми без исключения ответственными сторонами, поскольку они имеют прямое отношение к законодательству РФ:

Правила определяют и состав понятия «содержания», т.е. какие именно меры, процедуры имеются в виду:

  1. Регулярный осмотр (визуальный) как собственниками, так и другими заинтересованными лицами для своевременного обнаружения явных недостатков, дефектов.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Каждая процедура осмотра производится на официальном уровне, т.е. она организовывается заранее. А по результатам обязательно составляется письменный акт осмотра, который подписывается лицами, участвовавшими в этой процедуре.

Правилами предусматривается, что каждый владелец квартиры или коммерческого помещения имеет право самостоятельно содержать общие объекты имущества в многоквартирном доме, а также делегировать свои обязанности другим лицам (профессиональным строителям, монтажникам, инженерам, уборщицам и др.).

Очевидно, что речь выше шла исключительно об имуществе, которое относится к общему использованию, поэтому в содержание не входят обязанности по уходу за всеми остальными объектами (даже если они непосредственно контактируют с общей территорией):

  • окна и двери квартиры;
  • утепление входной двери и/или окна, балкона квартиры;
  • уборка, уход, облагораживание земельных участков, зеленых насаждений, а также сооружений на них, если они не относятся к общедолевой собственности владельцев квартир.

Таким образом, срабатывает простой принцип: собственник несет ответственность и обязан содержать исключительно свое имущество. Если же объект находится в совместной собственности, обязанность по уходу за ним возлагается сразу на всех владельцев.

На сегодняшний день у владельцев квартир есть выбор, как им лучше организовать уход за своим домом, т.е. какой способ управления выбрать.

Это наиболее распространенный и достаточно удобный вариант. Очевидно, что сами владельцы не имеют достаточно времени и желания, чтобы своевременно принимать меры по уходу за объектами общего владения, поэтому они заключают договор в Управляющей компанией. Выбор конкретной организации происходит на собрании (достаточно 50% и 1 голоса).

Другой вариант – заключить такой же договор с организацией, которая выполняет конкретные работы по ремонту, оказывает услуги содержания. Допускается заключение нескольких договоров с разными компаниями, если владельцы сочтут, что это соответствует их интересам.

В этом случае решение принимает потребительский кооператив или жилищностроительный (а также товарищество собственников). Сами владельцы вступают в эту организацию, а не вступившие – заключают договор с ТСЖ.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Текст договора утверждается на общем собрании собственников. Он всегда доступен в открытых источниках – в Управляющей компании, ТСЖ, у старшего по дому, а также на официальных страницах этих организаций в сети интернет.

Собственники содержат личное и общее имущество исключительно за свой счет. А плата рассчитывается по существующим тарифам и с учетом территории квартиры, которая официально принадлежит гражданину. Как правило, каждому владельцу приходят ежемесячные квитанции, которые имеют соответствующее название – «Содержание жилья».

Читайте так же:  Перечень документов для оформления земельного участка в собственность

Изображение - Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме proxy?url=https%3A%2F%2F2ann.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F10%2Fimage3-3

Однако так бывает не во всех случаях – иногда расчеты приводятся в единой квитанции, но прописываются отдельной строкой, как показано на рисунке ниже.

Изображение - Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме proxy?url=https%3A%2F%2F2ann.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F10%2Fimage4-4

При этом плата взимается и за содержание жилья, и за ремонт в нем (в том числе за капитальный, исключая отдельные случаи).

Таким образом, собственники платят и ухаживают как за свои квартиры, так и места общего пользования в многоквартирном доме, и при этом они подчиняются определенным требованиям, которые предусмотрены правилами.

Содержание общего имущества в многоквартирном доме

Бремя расходов на поддержание состояния и эксплуатацию общедомового имущества возложено на собственников.

Граждане, проживающие в одном жилом многоквартирном доме, кроме индивидуальных прав и обязательств относительно своей личной собственности имеют круг правомочий, относящихся к общему имуществу. Каждый из собственников имеет права на общедомовое имущество и в то же время обязан совершать ряд действий, направленных на повышение параметров сохранения и поддержания этого имущества в нормальном состоянии. За ненадлежащее содержание общего имущества нарушители несут ответственность.

Бремя расходов на содержание и эксплуатацию общего имущества

Российским жилищным законом бремя расходов на поддержание исправного состояния и эксплуатацию общедомового имущества возложено на собственников жилых помещений, имеющих жилье в одном многоквартирном доме. Все собственники, независимо от их юридического и правового статуса обязаны участвовать в несении необходимых расходов, законодатель не делает исключений в несении бремени расходов для отдельных субъектов в этом вопросе (см. ст. 39 ЖК РФ). При передаче права пользования жилищем другим лицам, собственник не освобождается от несения расходов.

Например, если квартира передана физическому лицу для проживания по договору найма, обязанность на надлежащее содержание общего имущества и несение расходов, связанных с этим содержанием, с наймодателя не снимается, хотя фактически пользуется квартирой и общедомовым имуществом наниматель. В обычной практике суммы, необходимые на оплаты счетов по нормативам, выделяет наниматель, тем самым исполняя обязанность собственника по содержанию общего имущества. Но это условие должно быть установлено договором между лицами, в противном случае несение расходов входит в прямую обязанность собственника помещения.

Платежи на содержание общего имущества носят исключительно целевой характер, должны быть потрачены по прямому назначению, с максимальной эффективностью. Суммы платежей повышаются только по четкому обоснованию.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме

Правила регламентированы нормативным актом Правительства РФ и обязательны к исполнению для всех граждан РФ (см. Постановление Правительства N 491 от 13.08.2006). При утверждении правил содержания общего имущества были конкретизированы требования к содержанию этого имущества, определен его состав, освещены вопросы контроля за расходами и меры повышения эффективности содержания имущества. Из анализа правового акта становится понятно, что общее имущество должно отвечать следующим требованиям:

  • безопасность и надежность дома, как архитектурного объекта;
  • безопасность для жителей дома и лиц, пользующихся помещениями дома и общедомовым имуществом;
  • нахождение в исправном состоянии, гарантирующем использование имущества по назначению в любой момент и эффективную подачу коммунальных услуг;
  • доступность для граждан.

Большинство перечисленных показателей оцениваются по установленным нормативам. Содержание имущества – один из аспектов управления этим имуществом, доступный для собственников. Центральные вопросы, относящиеся к процессу содержания, обговариваются собственниками и регулируются соглашениями, принятыми на общем собрании собственников жилья (см. ст. 44 ЖК РФ). Содержанием общего имущества уполномочены заниматься Управляющие организации, ТСЖ или сами собственники эффективным личным участием, указанные организации не вправе повышать тарифы на услуги самовольно, без обсуждения такого повышения на общем собрании собственников.

Плата за содержание и ремонт многоквартирного дома и ее размер

Оплата за содержание помещения состоит из сумм по счетам за горячее и холодное водоснабжение, электрическую энергию, работы и услуги, связанные с содержанием дома и т.д. Суммы, вносимые за содержание и ремонт дома должны быть достаточными для проведения необходимых мероприятий по эффективному содержанию и ремонту в полном объеме. Суммы расходов на указанные мероприятия не могут устанавливаться и повышаться своевольно и безосновательно, они высчитываются на основании нормативных актов, регулирующих рассматриваемые вопросы.

Размер платы за содержание и ремонт общего имущества дома устанавливается на основании нормативов, признанных стандартов обслуживания домов.

При определении нормативов для ремонта и содержания обязательно учитывается состояние здания и внутренних помещений, его соответствие санитарным, противопожарным нормам и требованиям, предъявляемым законом к безопасности проживающих в доме людей. При определении размера оплаты, его изменения и повышения, учитываются и такие факторы, как расположение дома, качество и доступность необходимой для нормальной жизни людей инфраструктуры.

Капитальный ремонт включает в себя перечень мероприятий и работ, которые в значительной степени улучшают состояние здания, его внутренних помещений и внешнего фасада, замену и переустановку изношенных деталей и объектов, что приводит к значительному повышению функциональности приборов и оборудования. От текущего ремонта капитальный ремонт отличает масштабность. Кроме того, текущий ремонт обычно обходится дешевле капитального. Производится капитальный ремонт по плану, в соответствии с нормативами, и в установленные сроки. Ежемесячная уплата взносов на капитальный ремонт входит в обязанность собственников жилых помещений.

Минимальную границу размера взносов собственников на капитальный ремонт дома определяет субъект РФ, к территории которого относится дом. Определяется сумма взноса на основании расчетов общей площади, которую занимает собственник и на основании федеральных нормативов и методических рекомендаций. При назначении размера взноса учитывается состояние жилья, количество этажей в доме, степень изношенности его элементов.

Читайте так же:  Существует ли срок действия дарственной на недвижимость

По решению собственников жилья сумма взноса на капитальный ремонт может быть изменена в сторону повышения, для улучшения эффективности принимаемых мер. Если дом признан в установленном порядке аварийным, либо участок земли, на котором он расположен, изымается для нужд государства или МО, собственники помещений такого дома освобождаются от уплаты взносов за капитальный ремонт.

Жилищный закон определяет перечень обязательных платежей, которые должны вносить собственники и наниматели жилых помещений. Закон не обозначил такие платежи одним термином, и привычная в обиходе формулировка «квартплата» емко описывает назначение этих платежей. Указанные лица должны платить за содержание, ремонт жилища, и оплачивать коммунальные услуги по определенным тарифам и нормативам, иными словами, собственники и наниматели платят за свою квартиру.

Группа обязательных платежей включает в себя такие направления:

  • плата за коммунальные услуги;
  • плата за содержание и ремонт;
  • плата за наем.

Собственникам жилья, нанимателям, должен быть обеспечен бесперебойный доступ к коммунальным услугам в соответствии с нормативами потребления услуг. Тарифы на коммунальные услуги высчитываются исходя из финансовых затрат, произведенных на реализацию эффективного обеспечения этих услуг гражданам. Тарифы могут индексироваться. В состав платы за указанные услуги входит оплата за горячую воду, холодную воду, электроснабжение, отопительные системы, водоотведение, снабжение газом.

Плату за содержание и ремонт вносят и собственники жилых помещений и наниматели. К этой группе относится оплата за содержание и ремонт общего имущества в доме, а также оплата управления многоквартирным домом. Работы по управлению осуществляют уполномоченные обслуживающие организации. Они занимаются уборкой территории около дома, проверкой, контролем над техническим состоянием объектов и элементов общего имущества, мероприятиями по энергосбережению, вывозом мусора, принимают эффективные меры к обслуживанию лифтового оборудования и другими мероприятиями, которые обеспечивают соответствие состояния дома и придомовых территорий нормативам по технической эксплуатации дома.

Обязательства относительно ремонта, платежи на его проведение определяются исходя из характера прав на жилье. Граждане, у которых жилье находится в собственности, оплачивают не только капительный, но и текущий ремонт.

Местные власти могут увеличивать своим решением перечни услуг и работ, они зависят от климатических условий региона, градостроительных, географических особенностей и состояния жилого фонда.

Граждане, проживающие в государственных и муниципальных домах, как наниматели, должны вносить еще и плату за наем, другими словами, за пользование помещением.

Гражданским законодательством России на гражданина – собственника – возложена обязанность по несению бремени содержания имущества, находящегося в его собственности. Иными словами, нести бремя содержания – так относиться к своему имуществу, чтобы оно находилось в исправном состоянии, регулярно обслуживалось, и было пригодным к использованию по своему назначению. Собственник обязан соблюдать правовые акты, которыми закон регулирует правоотношения в жилищной сфере. К одной из обязанностей собственника относится своевременная уплата налогов, связанных с реализацией собственником его прав на жилье.

Граждане–собственники жилых помещений платят налог на имущество физических лиц, собственники, сдающие жилье ради получения выгоды, должны платить подоходный налог. Закон предусматривает и перечень иных налогов и сборов. Налогообложение регулируется налоговым законодательством РФ, в частности Налоговым кодексом РФ, актами субъектов и муниципальных образований. К объектам налогообложения относится имущество, принадлежащее гражданину на праве собственности, применительно к жилым помещениям таким имуществом признается квартира, дом, комната, также в эту категорию входят дачи и придомовые земельные участки, предназначенные для ведения хозяйственной деятельности их собственником. Общее имущество собственников не является объектом для налогообложения.

Мероприятия по энергосбережению и повышению энергетической эффективности

Данные мероприятия предназначены для экономии энергетических и топливных ресурсов и, соответственно, снижения трат граждан на их оплату. Лица, отвечающие за содержание и ремонт общего имущества жилого дома, разрабатывают перечень мер для повышения энергетической эффективности и представляют его собственникам помещений. Осуществляют мероприятия управляющие и энергосервисные организации. О проведении мер энергосбережения и улучшения энергетической эффективности собственники должны быть предупреждены объявлениями в местах общего пользования, или другими методами.

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

Обязательно мероприятия должны проводиться в отношении систем электроснабжения, энергоснабжения, отопления, водоснабжения и в отношении проемов дверей и окон, являющихся общим имуществом собственников. Расходы по энергосберегающим мероприятиям несут собственники помещений. Перечень работ устанавливается в каждом случае исходя из состояния дома, включает в себя промывку и очищение трубопроводов, замену ламп накаливания, установку и настройку автоматического закрывания дверей, уплотнение оконных блоков, утепление кровли, чердачных помещений и другие работы.

Изображение - Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме 129856318
Автор статьи: Петр Кошкин

Здравствуйте. Меня зовут Петр.  Я 8 лет работаю в юридической сфере консультантом. Считая себя экспертом и хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные задачи. Все данные для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в доступном виде всю нужную информацию. Перед применением описанного на сайте, всегда необходима консультация со специалистами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.7 проголосовавших: 13

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here