Правовое регулирование переуступки прав собственности на квартиру

Сегодня предлагаем ознакомиться с темой: "правовое регулирование переуступки прав собственности на квартиру" с описанием от профессионалов и комментариями. Любые вопросы вы можете задать дежурному юристу.

Изображение - Правовое регулирование переуступки прав собственности на квартиру proxy?url=https%3A%2F%2Fpravoman.ru%2Fmedia%2Fcache%2F84%2F24%2F8424321041e00a57f51adc5657196831

Покупка и продажа квартиры по договору уступки (переуступки) права требования – довольно сложный и специфичный процесс, который встречается на практике не так уж и часто. Правовая основа переуступки прав регулируется несколькими законодательными актами, в том числе ГК РФ, что вызывает множество спорных ситуаций и вопросов.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с переуступкой прав собственности на квартиру, то вам следует помнить, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Переуступка прав требования на квартиру — это переход права собственности на жилплощадь и обязательств от одного собственника к другому. Основание для переуступки прав собственности на жилье — это договор, который заключается между настоящими и будущими собственниками. Подобное соглашение может иметь характер дарения или возмездного отчуждения прав собственности.

Следует отметить, что к новому собственнику права на жилье переходят в том же объеме, в котором они были у прежнего владельца объекта недвижимости. Т.е., переходят любые обязательства и поручительства бывшего собственника жилой площади. Однако по договоренности между сторонами устанавливается регламент, согласно которому переуступается либо объем прав и обязанностей целиком, либо только какая-нибудь их часть.

Покупка и продажа квартиры по договору уступки права требования

В области купли-продажи недвижимости уступка прав требования возможна в 2-х вариациях:

    По предварительному договору купли-продажи. В том случае, если подписывают такое соглашение, то переуступается право требования на заключение договора купли-продажи жилого помещения, однако никак не право требования передачи данной квартиры. Это обусловлено правовой природой вышеописанного договора. В соответствии предварительного договора, стороны не продают квартиру, а лишь договариваются о ее вероятном приобретении в будущем.

Важно! Уступка права возможна лишь в период с момента заключения предварительного соглашения до заключения основного.

Предварительный договор не подлежит государственной регистрации обязательно.

Денежные средства на покупку жилья передаются лишь по основному договору, по предварительному – дополнительных действий совершать не требуется.

  • По соглашению долевого участия в строительстве. Перед переуступкой права все расчеты по соглашению долевого участия должны быть выполнены. Иначе все оставшиеся затраты «вешаются» на нового хозяина квартиры.
  • По данному договору переуступка права может быть лишь до момента подписания акта приема-передачи жилого помещения от застройщика к владельцу. Договор переуступки, как и договор долевого участия, обязательно подлежит госрегистрации.

    Как оформляется переуступка прав на квартиру — порядок проведения сделки

    Права по договору переуступки переходят к другому владельцу лишь в том объеме, в котором они принадлежали прежнему. Поэтому в самом соглашении нужно как можно подробнее описать, по какому договору переуступается право и какая документация передается новому владельцу.

    Продавец должен передать покупателю весь пакет бумаг, касающийся первоначального договора. Это может быть само соглашение, предварительный договор, а также дополнительные соглашения к ним, документация, которая подтверждает внесение оплаты. Передачу оформляют актом, его подписывают две стороны договора цессии.

    Важно! Лучше предварительно узнать у застройщика, есть ли за продавцом задолженность либо неуплаченное пени за просрочку соответствующих платежей. Последствия этого могут быть не только в виде неустойки: задержка оплаты по договору долевого участия более чем на два месяца дает возможность застройщику отказаться от исполнения соглашения в одностороннем порядке.

    Таким образом, перед тем, как заключить договор цессии (уступка прав), нужно убедиться в истинности получаемых прав и способности застройщика исполнить свое обязательство.

    Само оформление переуступки прав собственности на квартиру заключается письменно, при этом в отдельных случаях уступка прав подлежит госрегистрации. В документе обязательно указывают реквизиты (дата и номер) договора, права по которому передаются.

    Переуступка права может быть выполнена лишь после окончательной уплаты стоимости договора долевого участия в строительстве либо одновременно с переводом задолженности на нового хозяина.

    Чтобы продать квартиру по переуступке прав, требуется участие застройщика. Так как, он дает свое согласие в обязательном порядке на сделку.

    После того, как договор переуступки уже подписан сторонами, у самого покупателя должны быть на руках:

    1. основной договор, по которому «переуступается» право;
    2. документация, которая подтверждает расчеты между сторонами;
    3. подтверждение согласия застройщика на уступку (может потребоваться согласие банка, если жилье приобрели в кредит);
    4. акт передачи всех бумаг;
    5. договор уступки.

    По словам специалистов, наименее рискованно заключить соглашение переуступки прав по договору долевого участия в строительстве. Преимущество — «дополнительная» защита» по ФЗ-214. Недостаток — если договор долевого участия расторгается в строительстве, конечный покупатель получает назад лишь ту сумму, прописанную в договоре долевого участия, а совсем не ту, которую он уплатил по договору переуступки прав.

    Читайте так же:  Квартира приватизирована и дом сносят — что положено

    Цена жилого помещения на первоначальных этапах строительства является минимальной, поэтому разница может быть существенной.

    Приобретение квартиры в новостройке по переуступке прав

    Одна из самых актуальных схем на рынке объектов недвижимости — приобретение жилой площади в новостройках по договору цессии и дальнейшая ее перепродажа 3-им лицам.

    Переуступка прав на квартиру в новостройке не может противоречить современным законам и имеет место в следующих случаях:

    1. после того, как выплатят сумму, указанную в договоре, первым владельцем жилого помещения (это должно подтверждаться соответствующей документацией от застройщика);
    2. если в соглашении долевого участия в строительстве предусмотрено согласие застройщика на уступку прав требования, без этого согласия сделку могут признать недействительной;
    3. если покупка квартиры по переуступке прав осуществлялась в ипотеку, на переуступку прав нужно согласие банка, которое выдает кредит.

    Ст. 390 ГК РФ устанавливает правило, по которому в случае несоблюдения вышеописанных условий, ответственность перед застройщиком, прежде всего, несет первоначальный собственник. В дальнейшем с него же и возьмут сумму, которая была уплачена по договору уступки прав, проценты за пользование чужими финансами, и возмещены понесенные убытки.

    Теперь вы знаете, как оформлять переуступку прав собственности на квартиру. Заключать соглашение уступки права или нет — вам решать. Чтобы хоть как-нибудь обезопасить себя от возможных рисков, нужно запросить как можно больше сведений о застройщике, ознакомиться с документацией на жилье и т.п. Возможно, в дальнейшем это даст возможность вам избежать потраченного зря времени и проблем.

    ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует – напишите в форме ниже.

    Правовое регулирование переуступки прав собственности на квартиру

    Сейчас огромное количество домов новостроек и не меньшее количество желающих купить в них квартиры, даже на стадии возведения. В результате чего все чаще заключается сделка цессии, то есть переуступка прав собственности на квартиру еще до сдачи дома в эксплуатацию, то есть на стадии строительства.

    Изображение - Правовое регулирование переуступки прав собственности на квартиру proxy?url=https%3A%2F%2Fprosobstvennost.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F12%2Fd0f80edd270946bb92ffc19f1d724691-Custom3

    Изображение - Правовое регулирование переуступки прав собственности на квартиру proxy?url=https%3A%2F%2Fprosobstvennost.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F12%2Fumowa-praca-biznes1-150x150

    Такая передача недвижимости в собственность является популярной среди застройщиков и будущих жильцов. Все потому что на этапе сдачи в эксплуатацию самое удобное, комфортное и приемлемое по цене жилье уже продано. Те, кто не купил раньше, кусают локти, но поделать уже ничего не могут. Нужно или переплачивать или мириться с неудобной планировкой.

    Важно! Переуступка прав собственности на квартиру в долевом строительстве сопряжена с некоторыми рисками. Как раз потому покупателю необходимо вникнуть во все тонкости сделки и быть юридически подкованным. Полное понимание процесса продажи квартиры по переуступке прав убережет от потери средств и такого желанного жилья в будущем.

    По сути, цессией называют сделку купли-продажи жилья, через подписание договора переуступки прав собственности. Подобная сделка имеет такие юридические последствия: продавец (дольщик) передает другой стороне права и обязательства, которые вытекают из договора долевого участия, что заключен с застройщиком.

    • Изображение - Правовое регулирование переуступки прав собственности на квартиру proxy?url=https%3A%2F%2Fprosobstvennost.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F12%2Fca1dcfa699234ad613fa751f52a87c301-150x150Переуступка прав пользуется популярностью у инвесторов. Они скупают жилье еще на этапе получения разрешительной документации на жилье, когда цены действительно самые низкие. Они получают при этом доход, ведь дальнейшая перепродажа осуществляется по более высокой цене. Когда строительство уже идет или подходит к завершению.
    • Механизм, по которому можно заключить договор переуступки права собственности может быть использован дольщиками. Если по какой-либо причине решили избавиться от жилья и вернуть вложенные ранее средства. По сути, для них такая сделка единственно возможный вариант чтобы избежать штрафов, которые может накладывать застройщик при расторжении долевого соглашения. При этом дольщик не просто вернет средства, а сможет даже заработать. Ведь чем ближе к сдаче объекта, тем выше цены.

    Стоит помнить некоторые важные аспекты передачи прав, на жилье в недостроенном доме, а именно:

    1. Осуществить передачу права собственности на квартиру можно до того момента, пока дом не сдан в эксплуатацию. То есть пока не оформлен акт приема-передачи жилья, и права дольщика не реализованы.
    2. При приобретении квартиры таким методом покупатель получает не только все права, но и все обязанности дольщика прописанные в первичном договоре. Речи, о каких либо индивидуальных условиях, быть не может. Например – дольщик и застройщик решили, что оплата будет производиться в рассрочку, сменить части или порядок выплаты не будет возможности.

    Изображение - Правовое регулирование переуступки прав собственности на квартиру proxy?url=https%3A%2F%2Fprosobstvennost.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F12%2Flori-0004529640-smallwww1-150x150Права и обязанности переходят к новому владельцу в тех объемах, в которых они были у предыдущего. Причем ни одна сторона не может добавлять, убирать или менять условия. Поэтому очень важно перед такой покупкой детально изучить договор долевого строительства продавца, который он заключил с застройщиком. Этот документ ключевой для понимания объема обязательств нового владельца. Важные аспекты:

    1. Процесс происходит под контролем застройщика и только после получения согласия от него.
    2. Договор должен пройти регистрация в госорганах.
    3. Он считается таковым, что заключен только после оплаты или перехода в полной мере кредитных обязательств к новому владельцу.
    Читайте так же:  Популярные способы оплаты коммунальных услуг

    Есть определенный пакет документов, который должен иметь при себе дольщик, не лишним будет проверить и бумаги застройщика. Ключевые моменты, которые нужно не упустить:

    • Документы застройщика и продавца должны быть согласованы. Частая уловка – это владение одной квартирой, а продажа совершенно другой.
    • Стоит получить выписку из реестра и проверить бухгалтерскую отчетность. Ознакомление с проектной документацией не помешает.
    • Если объект находится в ипотеке, нужна справка из банка.
    • Лучше всего чтобы застройщик присутствовал при подписании договора. Если это невозможно, то нужно его письменное согласие.
    • Если есть долг, то он должен быть погашен в полном объеме.
    • Если продавец или покупатель состоят в законном браке нужно нотариально заверенное согласие супруга(ги).

    Документы нужно изучать тщательно, ведь не все дома возводят добросовестные застройщики. А уж тем более не всегда продают таким образом ответственные продавцы.

    Изображение - Правовое регулирование переуступки прав собственности на квартиру proxy?url=https%3A%2F%2Fprosobstvennost.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F12%2F28488dde6b2aab35a421e64787ad5e0d1-150x150

    Основной риск, который сопровождает сделки переуступки прав собственности на квартиру в новостройке – это признание договора недействительным. Это ведет к финансовым потерям. Для того, чтобы минимизировать потери, в этом случае, в документах необходимо указывать тот объем денежных средств, которые реально были оплачены. В противном случае вернут деньги, не удастся.

    Самые распространенные мошеннические схемы:

    1. Двойная продажа. То есть одну квартиру продают дважды. Для того, чтобы этого избежать нужно покупать квартиру только через переуступку прав долевого участия.
    2. Риски, связанные с незавершенным строительством. Причем опасность купить, но впоследствии не жить в квартире есть на всех этапах строительства. Даже когда дом уже почти готов. Поэтому прежде чем купить следует тщательно поверить застройщика.
    3. Не стоит соблазняться низкой ценой и покупать квартиру через переуступку, если продавец имеет другие договора.

    Изображение - Правовое регулирование переуступки прав собственности на квартиру proxy?url=https%3A%2F%2Fprosobstvennost.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F12%2Fvse-o-ddu1-150x150

    Плюсы такого рискового договора есть, среди них:
    • Можно купить жилье в желанном доме, если в нем уже все квартиры выкуплены ранее.
    • Выгода покупки. Продавцы, желая быстрее продать, будут предлагать цену ниже, чем у застройщика при одинаковых этапах готовности. Разница может быть существенная 3-25%.
    • Это выгодно при ипотечном кредитовании. Участник долевого строительства первые несколько лет будет платить проценты и при этом не иметь возможности жить в квартире, так как ее, по сути, еще нет. Проценты, когда дом почти готов, меньше, чем в процесс возведения. Покупатель же будет платить ипотеку непосредственно перед заселением и в процессе жизни.
    • Что касается продавца, то он сможет заработать на разности цен.

    Среди недостатков – риски, которые описаны выше.

    Продавцу придется уплатить налог от продажи при заключении договора цессии, ведь это один из способов получения дохода. Причем налог придется платить не от полученной суммы, а от разницы между продажи и покупки у застройщика, то есть от фактически полученных средств. Естественно если суммы одинаковые, налог платить не нужно, но при этом обязательно следует подать декларацию соответствующего образца в налоговую. Если этого не сделать, в лучшем случае придется платить штраф, в худшем — налог на всю сумму продажи.

    Выгодная для покупателей и продавцов переуступка прав собственности сопряжена с рисками для обеих сторон. Но в большинстве случаев такой механизм это единственная возможность завладеть квадратными метрами.

    Что такое переуступка квартиры в новостройке в 2019 году

    Знать, что такое переуступка квартиры в новостройке, необходимо тем, кто планирует по выгодной цене приобрести недвижимость.

    Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

    +7 (812) 309-85-28 (Санкт-Петербург)

    ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

    Это быстро и БЕСПЛАТНО!

    Определим основные моменты при заключении такой сделки в 2019 году. Переуступка прав собственности в новостройке является процессом специфическим, при проведении которого стоит знать немало нюансов.

    По договорам переуступки передают право требования. Разберем, какие особенности такого договора, какие нормы действуют, и какие справки нужны.

    Итак, переуступка квартиры в новостройке — что это простыми словами?

    Суть переуступки такова — гражданин или компания заключает сделку со строительной фирмой о том, что в будущем ей будет передано право владения на объект, который будет построен.

    Читайте так же:  Зависимость температуры теплоносителя от наружных температур

    Договор вступит в силу после того, как будет подписан сторонами. Должна обязательно вписываться стоимость недвижимости на данный временной отрезок.

    Строительная фирма вправе потребовать в свою собственность дом, что будет построен позднее.

    Когда строительные работы будут практически завершены (осталась отделка и т. п.), но квартиры не передаются в собственность, инвесторы принимают решение продать дом третьей стороне, но по более высокой стоимости.

    Это и будет договор, связанный с переуступкой недвижимости в новостройке. Юридическое название соглашения — договор уступки прав требования (цессии).

    Плюсы сделки:

    Минусы:

    Данный вид сделок регулирует такой документ:

    Согласно законодательству:

    1. Права требования нужно документально удостоверить.
    2. Основное соглашение не может устанавливать ограничения на уступку требования.
    3. Обязательно уведомлять застройщика о переуступке.
    4. Договор подлежит регистрации.
    5. После подготовки соглашения все права и риски получает покупатель.

    При переуступке прав на квартиру лицо получит безусловное право требования. Если составляется иной тип соглашения, переуступка не совершается.

    Переуступка может быть оформлена с любыми дольщиками, что могут подтвердить свои права на будущее жилье.

    И поэтому перед заключением договора цессии стоит проверить, подлинный ли договор долевого участия в строительстве.

    Если дом оплачен не в полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность передается покупателю.

    Что такое обременение на квартиру, читайте здесь.

    После того, как договор будет оформлен, цессионарий заменяет покупателя. Есть такие виды соглашений:

    • уступка по соглашению долевого участия;
    • предварительное соглашение о покупке.

    Соглашение составляют, пока не оформлены права собственности на жилье и не оплачены взносы инвесторами до проставления подписей на договоре.

    Итак, переуступка прав собственника — продажа здания, который еще не построен (пока дом еще не сдан в эксплуатацию). В противном случае будет уже оформляться иной договор — купли-продажи.

    При переуступке прав на недвижимость в новостройке налог должен уплатить дольщик, что передает права. Застройщики и цессионарии таких обязательств не имеют.

    Бывшие дольщики должны перечислить в казну государства 13% от стоимости объекта до 31 апреля в следующем году после заключения договора.

    Лицо заполняет декларацию по форме 3-НДФЛ, прописывает доход, что был получен во время действия соглашения. Документ предоставляется в офис налоговой службы по месту проживания.

    Нет видео.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Чтобы заключить договор, следует:

    • иметь основной договор, по которому такое право будет переуступаться;
    • подготовить соглашение, что подтвердит расчеты между сторонами;
    • получить согласие третьих лиц;
    • снять обременения;
    • подготовить соглашение переуступки.

    Порядок оформления переуступки будет зависеть от того, оплачивали ли жилье, или есть еще долги. Если средства выплачены, то цедент передаст права без обязательств перед застройщиками.

    Изображение - Правовое регулирование переуступки прав собственности на квартиру proxy?url=http%3A%2F%2Fjurist-protect.ru%2Fwp-content%2Fgallery%2Fkadastr-pass%2Fthumbs%2Fthumbs_%25D0%259A%25D0%25B0%25D0%25B4%25D0%25B0%25D1%2581%25D1%2582%25D1%2580%25D0%25BE%25D0%25B2%25D1%258B%25D0%25B9-%25D0%25BF%25D0%25B0%25D1%2581%25D0%25BF%25D0%25BE%25D1%2580%25D1%2582-%25D0%25B7%25D0%25B4%25D0%25B0%25D0%25BD%25D0%25B8%25D1%258F-1

    Изображение - Правовое регулирование переуступки прав собственности на квартиру proxy?url=http%3A%2F%2Fjurist-protect.ru%2Fwp-content%2Fgallery%2Fkadastr-pass%2Fthumbs%2Fthumbs_%25D0%259A%25D0%25B0%25D0%25B4%25D0%25B0%25D1%2581%25D1%2582%25D1%2580%25D0%25BE%25D0%25B2%25D1%258B%25D0%25B9-%25D0%25BF%25D0%25B0%25D1%2581%25D0%25BF%25D0%25BE%25D1%2580%25D1%2582-%25D0%25BF%25D0%25BE%25D0%25BC%25D0%25B5%25D1%2589%25D0%25B5%25D0%25BD%25D0%25B8%25D1%258F-2

    В данном случае не нужно будет даже получать согласие строительной компании. Можно просто отослать уведомление.

    Изображение - Правовое регулирование переуступки прав собственности на квартиру proxy?url=http%3A%2F%2Fjurist-protect.ru%2Fwp-content%2Fgallery%2Fkvitancia-na-gosposhlinu%2Fthumbs%2Fthumbs_%25D0%259A%25D0%25B2%25D0%25B8%25D1%2582%25D0%25B0%25D0%25BD%25D1%2586%25D0%25B8%25D1%258F-%25D0%25BF%25D0%25BE-%25D0%25B3%25D0%25BE%25D1%2581%25D0%25BF%25D0%25BE%25D1%2588%25D0%25BB%25D0%25B8%25D0%25BD%25D0%25B5

    Этапы оформления такие:

    • свидетельство о регистрации фирмы;
    • устав;
    • учредительские документы;
    • разрешение на строительство;
    • бухотчеты за квартал;
    • кадастровый паспорт на земельный участок;
    • образец проектной декларации;
    • справки, которые разъяснят, кто финансирует строительство
    • паспорта сторон;
    • первичное соглашение;
    • согласие от юридического лица, что строит дом, в письменном виде;
    • справки, что подтвердят оплату (полную или частичную) дольщиком;
    • выписка из ЕГРП;
    • согласие супруга на проведение сделки

    Изображение - Правовое регулирование переуступки прав собственности на квартиру proxy?url=http%3A%2F%2Fjurist-protect.ru%2Fwp-content%2Fgallery%2Fvypiska-egrp%2Fthumbs%2Fthumbs_%25D0%25BD%25D0%25B5%25D0%25B6%25D0%25B8%25D0%25BB1

    Изображение - Правовое регулирование переуступки прав собственности на квартиру proxy?url=http%3A%2F%2Fjurist-protect.ru%2Fwp-content%2Fgallery%2Fvypiska-egrp%2Fthumbs%2Fthumbs_%25D0%25BD%25D0%25B5%25D0%25B6%25D0%25B8%25D0%25BB2

    Изображение - Правовое регулирование переуступки прав собственности на квартиру proxy?url=http%3A%2F%2Fjurist-protect.ru%2Fwp-content%2Fgallery%2Fvypiska-egrp%2Fthumbs%2Fthumbs_%25D0%25BA%25D0%25B2%25D0%25B0%25D1%2580%25D1%2582

    Изображение - Правовое регулирование переуступки прав собственности на квартиру proxy?url=http%3A%2F%2Fjurist-protect.ru%2Fwp-content%2Fgallery%2Fvypiska-egrp%2Fthumbs%2Fthumbs_%25D0%25BA%25D0%25B2%25D0%25B0%25D1%2580%25D1%25822

    Важно при оформлении:

    Если вы стали долевым участником в строительстве многоэтажного дома, то должны знать, что имеете право продать свои права в соответствии с договором переуступки. О таком желании стоит уведомить застройщика.

    Передав свои права и обязательства цессионарию, цедент не несет никакой ответственности за действия или бездействие строительной компании.

    В том случае, если застройщик срывает сроки сдачи объекта, расторжение договора цессии будет невозможным.

    Требования к договору цессии:

    1. Он должен быть письменным.
    2. Обязательно отражают данные сторон, участвующих в сделке.
    3. Одна из сторон — застройщик. Именно он должен дать согласие на осуществление переуступки.
    4. Указывают объект с подробным описанием. Соглашение должно содержать характеристику объекта — этаж, номер, площадь, количество комнат, адрес.
    5. Указывают сумму.
    6. Договор регистрируют в нотариальной конторе, а также его регистрируют в госоргане.

    Если такие условия не выполнены, то соглашение признается недействительным.

    После подписания документа лицо должно иметь оригинал и копию соглашения, справки с расчетами и суммами внесенных средств в соответствии с договором, акт о передаче документации.

    Иногда лица рискуют оформлять бумаги задним числом. В данном случае возможны неприятности.

    Есть риск того, что соглашение будет признано недействительным, участник утратит имеющиеся права на объект.

    Основные пункты договора переуступки прав собственности на квартиру в новостройке:

    • сведения о компании-застройщике, а также о дольщике, цессионарии;
    • описание квартиры;
    • права и обязательства каждой стороны;
    • порядок и сроки расчетов;
    • дата, подписи.

    Есть определенная опасность составления договора подобного типа. Основные риски, которые могут возникнуть при составлении договора переуступки:

    Читайте так же:  Получение социальной ипотеки формы, правила, порядок оформления

    Как оформляется покупка квартиры по переуступке прав?

    Покупка квартиры по переуступке прав – довольно специфичный и сложный процесс, который на практике встречается не так уж и часто. Правовая природа переуступки прав регулируется несколькими правовыми актами, в том числе, Гражданским кодексом, что вызывает множество вопросов и спорных ситуаций.

    В сфере купли-продажи недвижимости уступка прав требования возможна в двух вариантах:

    • По предварительному договору купли-продажи. Если заключается такой договор, то в данном случае уступается право требования на заключение основного договора купли-продажи квартиры, но никак не право требования передачи этой квартиры. Это обусловлено правовой природой вышеуказанного договора.Согласно предварительному договору, стороны не совершают продажу квартиры, а только договариваются о ее возможном приобретении в будущем.

    Уступка права возможна только в период с даты заключения предварительного договора до заключения основного.

    Изображение - Правовое регулирование переуступки прав собственности на квартиру proxy?url=https%3A%2F%2Fnsovetnik.ru%2Ffiles%2Fshutterstock_100242017

    Предварительный договор не подлежит обязательно государственной регистрации. Запомните: деньги на покупку квартиры передаются только по основному договору; по предварительному никаких дополнительных действий совершать не нужно!

    • По договору долевого участия в строительстве. Перед уступкой права все расчеты по договору долевого участия должны быть произведены. В противном случае все оставшиеся расходы «вешаются» на нового владельца квартиры.

    По такому договору уступка права возможна только до момента подписания акта приема-передачи квартиры от застройщика к владельцу. Договор уступки, как и договор долевого участия, подлежит обязательной государственной регистрации.

    Порядок проведения сделки по переуступке прав

    Права по договору переуступки переходят к новому владельцу только в том объеме, в котором они принадлежали бывшему. Поэтому в самом договоре переуступки необходимо как можно более подробно указать, по какому договору переуступается право и какие документы передаются новому владельцу.

    Уступка права может быть совершена только после окончательной оплаты цены договора долевого участия в строительстве или же одновременно с переводом долга на нового владельца.

    Переуступка права происходит только при участии застройщика. Он в обязательном порядке дает свое согласие на совершение сделки.

    После того, как договор переуступки подписан сторонами, у покупателя должны остаться:

    • договор, по которому «переуступается» право, то есть основной договор;
    • документ, подтверждающий расчеты между сторонами;
    • согласие застройщика на уступку (дополнительно может потребоваться согласие банка, если квартира была куплена в кредит);
    • акт передачи всех документов;
    • договор уступки.

    По мнению специалистов, наименее рискованно заключить договор переуступки прав по договору долевого участия в строительстве. Явный плюс – «дополнительная» защита по 214-ФЗ. Явный минус – в случае, если договор долевого участия в строительстве расторгается, то конечный покупатель получает назад только ту сумму, которая прописана в договоре долевого участия, а не ту, которая была им выплачена по договору переуступки прав.

    А по общему правилу, стоимость квартиры на первоначальных этапах строительства дома минимальна, поэтому разница может получиться существенной.

    Приобретение квартиры в новостройке по переуступке прав

    Одной из самых распространенных схем на рынке недвижимости является приобретение квартир в новостройках по договору цессии (уступке прав) и последующая их перепродажа третьим лицам. Несмотря на кажущуюся простоту, эта процедура содержит в себе довольно много «подводных» камней. (Подробнее см. Какие особенности при продаже квартиры по переуступке?).

    После того как договор долевого участия в строительстве будет зарегистрирован, до момента подписания акта приема-передачи владелец квартиры может переуступить свое право собственности другому лицу.Изображение - Правовое регулирование переуступки прав собственности на квартиру proxy?url=https%3A%2F%2Fnsovetnik.ru%2Ffiles%2Fshutterstock_144300889

    Как правило, основных мотива два: избавление от некачественного жилья (это выясняется уже после заключения договора) и возможность заработать деньги (чем ближе дата сдачи дома в эксплуатацию, тем выше стоимость квартиры).

    Первая проблема заключается в том, что после того, как переуступка права была совершена, новый хозяин не вправе обратиться с претензиями по поводу качества жилья к старому владельцу; теперь он «взаимодействует» напрямую с застройщиком и все претензии предъявляет ему.

    Уступка права не может противоречить действующему законодательству и допускается в следующих случаях:

    • после того, как будет выплачена цена договора первым владельцем квартиры (это подтверждается соответствующим документом от застройщика);
    • если в договоре долевого участия в строительстве предусмотрено наличие согласия застройщика на переуступку прав требования, то без такого согласия сделка может быть признана недействительной;
    • если квартира была приобретена по ипотеке, то на переуступку прав необходимо согласие банка, выдавшего кредит.

    Статья 390 Гражданского кодекса устанавливает правило, согласно которому, в случае несоблюдения вышеуказанных условий, ответственность перед застройщиком несет первоначальный собственник. С него же в последующем и будет взыскана сумма, которая была выплачена по договору цессии, проценты за пользование чужими денежными средствами, и возмещены понесенные убытки.

    Уступка прав требования подлежит государственной регистрации. Но на практике возможны следующие мошеннические схемы с подменой договоров: с будущими приобретателями квартир заключается предварительный договор купли-продажи, который не подлежит обязательной регистрации, и квартира «перепродается» несколько раз. Добросовестные покупатели перечисляют деньги, а продавец исчезает. Соответственно, чтобы этого избежать, соглашайтесь на переуступку прав требования только по договору долевого участия в строительстве.

    Читайте так же:  Как оформить свидетельство о смерти

    Застройщик должен быть уведомлен о переуступке в письменной форме.

    Переуступку прав требований можно оспорить в рамках закона о банкротстве.

    Уступка права может быть признана подозрительной сделкой, если она совершается по низкой цене и не менее чем за год до процедуры возбуждения дела о банкротстве в отношении бывшего владельца недвижимости.

    Переуступка права по договору долевого участия возможна с момента заключения этого договора и до даты подписания акта приема-передачи квартиры.

    Но зачастую складывается ситуация, когда промежуток между подписанием акта приемки и оформлением права собственности на квартиру достигает 1-2 лет. Чтобы квартира «не висела», предприимчивые владельцы хотят ее «передать» другому собственнику по договору уступки прав. А сделать это уже нельзя – все сроки прошли. Договор «задним» числом не заключишь: он подлежит обязательной государственной регистрации. Выход может заключаться в следующем: по договоренности с застройщиком меняется дата акта приемки в «разумных» пределах.

    Но если речь идет о переуступке по предварительному договору купли-продажи, то здесь все намного проще – меняется дата основного договора, если он еще не прошел государственную регистрацию.

    Так как непосредственными «участниками» сделки по переуступке прав должны являться застройщики и банки (в случае оплаты квартиры по ипотеке), то они могут выдвинуть свои условия, которые должны быть учтены; в противном случае, они не дадут своего согласия на переуступку прав, и она будет признана недействительной.

    Заключать договор уступки права или нет – решать вам. Но чтобы хоть как-то обезопасить себя от возможных рисков, необходимо запросить как можно больше информации о застройщике, ознакомиться с документами на дом и т.д. Ведь кто владеет информацией – тот владеет миром! Возможно, в дальнейшем это позволит вам избежать ненужных проблем и потраченного зря времени.

    Что означает переуступка прав собственности на квартиру в 2019 году

    Строительство многоквартирных домов с привлечением средств физических лиц, на сегодняшний день, не является редкостью. Долевое участие выгодно обеим сторонам сделки.

    Кроме того, дольщик, при возникновении трудной ситуации, может переуступить своё право на данную квартиру. Как это происходит?

    Переуступка права на жилое помещение — это сделка, предусматривающая передачу права на данное помещение третьему лицу.

    Если же помещение покупалось с помощью привлечения заёмных средств банка, или же в рассрочку у застройщика, то кроме права собственности и требования, передаются также и долговые обязательства по выплате полной суммы за данную квартиру.

    Переуступка оформляется только посредством заключения письменного договора, который, в обязательном порядке, регистрируется в органах Росреестра. Переуступка права требования, по-другому, называется цессией.

    Такой договора заключают 2 стороны:

    Законодательство не устанавливает каких-либо ограничений относительно правового статуса сторон сделки. Это могут быть как физические, так и юридические сделки.

    По договору цессии можно переуступить третьему лицу следующие права:

    Предметом договора цессии является либо обязательственное право, либо право требования. Договор является возмездной сделкой.

    Безвозмездность не запрещена законом, но может привести к неприятным налоговым последствиям для обеих сторон.

    Как правило, цессия актуальна при долевом участии в строительстве многоквартирного дома. Такая сделка выгодна всем!

    Цедент, он же продавец права и первичный покупатель квартиры, покупает её по довольно низкой цене на начальном этапе строительства.

    Затем, когда цены на эти квартиры вырастут (обычно, это происходит к окончанию строительства), он продаёт своё право требования другому лицу, цессионарию — вторичному покупателю квартиры.

    Первичный покупатель окупает свои затраты и получает сверху прибыль, вторичный покупатель имеет возможность купить именно ту квартиру, которая ему нравится, а застройщик — получает свои средства.

    При этом стоит понимать, что вторичный покупатель несёт все риски, связанный с покупкой недостроенного жилья, а также с процессом сдачи объекта в пользование.

    Процесс цессии имеет свой закономерный порядок, нарушение которого может привести к тому, что сделка будет признана недействительной.

    Нет видео.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Цессия осуществляется в следующем порядке:

    Изображение - Правовое регулирование переуступки прав собственности на квартиру 129856318
    Автор статьи: Петр Кошкин

    Здравствуйте. Меня зовут Петр.  Я 8 лет работаю в юридической сфере консультантом. Считая себя экспертом и хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные задачи. Все данные для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в доступном виде всю нужную информацию. Перед применением описанного на сайте, всегда необходима консультация со специалистами.

    Обо мнеОбратная связь
    Оцените статью:
    Оценка 4.7 проголосовавших: 13

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here