Процедура перевода земли из сельхозназначения в земли ижс

Сегодня предлагаем ознакомиться с темой: "процедура перевода земли из сельхозназначения в земли ижс" с описанием от профессионалов и комментариями. Любые вопросы вы можете задать дежурному юристу.

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в ИЖС

Постройка дома является идеальным способом улучшения жилищных условий. Но для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) необходим участок, на котором можно возводить дом. Желание жить вдали от городского шума и пыли, заставляет людей искать место для дома вне пределов городской черты. А можно ли землю сельхозназначения перевести в ИЖС? Как это лучше сделать.

Изображение - Процедура перевода земли из сельхозназначения в земли ижс proxy?url=http%3A%2F%2Frealty-konsult.ru%2Fdocs%2Fnarrow_

Изображение - Процедура перевода земли из сельхозназначения в земли ижс proxy?url=http%3A%2F%2Frealty-konsult.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F08%2Fzemlyu_selhoznaznacheniya_v_izhs_3-e1439774852210-480x325

Земельным кодексом Российской Федерации закреплено разделение земель на несколько основных категорий. Что они собой представляют, и на каких из них допускается возведение жилых построек?

По основному назначению, в соответствии с законом, вся территория страны разделена на земли:

  • населенных пунктов;
  • сельхозназначения;
  • промышленного и социального назначения;
  • лесной фонд;
  • водный фонд;
  • заповедные и охраняемые;
  • резервные.

Только на земельных участках, принадлежащих первым двум категориям, законом разрешается строительство жилья. Необходимо понимать, что подразумевается под ИЖС. Это не отдельная категория, а один из возможных разрешенных видов использования земельного участка (ВРИ). ИЖС – это, домостроение, в котором разрешено проживание и регистрация.

Другими такими видами, кроме ИЖС, могут быть ведение личного подсобного хозяйства, садоводство и огородничество, дачное строительство или производство сельхозпродукции.

Законодательством Российской Федерации разрешено строительство жилых домов и на землях сельхозназначения следующих типов:

  • садовых участках – без права регистрации проживания в доме;
  • участках огородных – только некапитальное строение и без регистрации проживания;
  • дачных земельных наделах, где допускается право регистрации проживания в построенном жилом доме.

Почему люди, купившие участок сельхозназначения, стремятся перевести землю в ИЖС, если и на сельхозземлях тоже допускается строительство жилого дома? Всё дело в преимуществах, которые дает этот вид разрешенного использования земли. Состоят они в следующем:

  • получение регистрации проживания в доме;
  • получение адреса, со всеми вытекающими отсюда привилегиями;
  • преимущества в снабжении дома газом, водой и электроэнергией необходимой мощности;
  • ответственность муниципальной власти за прокладку и расчистку подъездов к объектам ИЖС подведомственных им территорий.

Возможно ли перевести земли сельскохозяйственного назначения в ИЖС

Процедура перевода земли для сельскохозяйственных нужд в индивидуальное жилищное строительство, возможна, и регламентируется она Земельным Кодексом РФ и законом №172-ФЗ. В соответствии с этими документами участки с объектами индивидуального жилищного строительства, должны относиться к категории земель населенных пунктов. Перевод в эту категорию участков сельхозназначения должен обосновываться в каждом отдельном случае.

Изображение - Процедура перевода земли из сельхозназначения в земли ижс proxy?url=http%3A%2F%2Frealty-konsult.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F08%2Fzemlyu_selhoznaznacheniya_v_izhs_1-480x336

Самой дорогой Кадастровой стоимостью обладают именно земли сельскохозяйственные. С переводом их в другую категорию падает стоимость участка, и государство теряет запланированный доход с этого надела. Поэтому, в случае, если будет доказана необходимость смены категории для такого участка, собственник должен будет возместить государству потери от исключения этой земли из доходной части. Порой это экономически нецелесообразно. Тем более, что существует способ изменения вида разрешенного использования земли. И без смены категории можно закрепить за объектом на участке сельхозназначения статус ИЖС.

Кроме того есть ещё один документ, ограничивающий возможность смены категории для земельного участка – это Градостроительный кодекс РФ.

В соответствии с ним осуществляется зонирование территории страны по целевому использованию земли. Находящиеся за пределами населенных пунктов участки сельскохозяйственного назначения могут быть переведены в категорию земель населенного пункта, лишь при изменении границ последнего.

А это возможно только в случаях:

  • расположения участка в непосредственной близости от границ функциональных зон по генплану;
  • планирования целевого назначения этих зон на перспективу, как резерва для развития территории населенного пункта.

Ответ на вопрос возможен ли перевод земли сельхозназначения под ИЖС, очевиден. Сделать это можно, но только в отдельных случаях, когда к этому нет непреодолимых препятствий. И обычно, при решении этого вопроса прибегают к изменению вида разрешенного использования, что выгоднее в плане экономии средств и времени, а также предсказуемости результата

Изображение - Процедура перевода земли из сельхозназначения в земли ижс proxy?url=http%3A%2F%2Frealty-konsult.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F08%2Fzemlyu_selhoznaznacheniya_v_izhs_2-480x321

Вы приобрели землю сельскохозяйственного назначения, или решили строить жилье на уже существующем участке. Но в акте пользования на землю не указана возможность строительства жилого дома. Возникает необходимость изменения целевого использования участка земли.

Процедура перевода земель для использования их под ИЖС регламентируется ФЗ №172. В соответствии с ним, предусмотрена процедура подачи ходатайства с просьбой о переводе земли сельхозназначения в категорию земель поселка под ИЖС. Для этого необходимы следующие документы:

  • собственно ходатайство;
  • выписка из Кадастра;
  • копия гражданского паспорта;
  • документ о праве на земельный участок;
  • письменное согласие правообладателя на смену категории участка.
Читайте так же:  Кадастровый учет

На рассмотрение такого ходатайства законом отводится два месяца. После чего в течение двух недель будет дано решение, или обоснованный отказ. Как показывает практика, если участок, находится на удалении от границ населенного пункта, и развитие последнего не предусмотрено планами развития территории, получить положительное решение по ходатайству будет невозможно.

В случае положительного решения, выдается акт о переводе земельного участка в категорию населенного пункта под индивидуальное жилищное строительство.

В этом акте указываются следующие сведения:

  • основания для изменения категории;
  • границы, площадь и кадастровый номер участка;
  • категории, к которой относилась земля, и к которой она будет относиться после принятия решения.

Изображение - Процедура перевода земли из сельхозназначения в земли ижс proxy?url=http%3A%2F%2Frealty-konsult.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F08%2FIspolzovanie_selhozzemel_pod_IZhS_1-480x270

На практике к смене категории земельного участка прибегают очень редко. Наиболее проверенным и надежным способом является юридическое закрепление использования земель сельхозназначения под ИЖС. Это можно легко осуществить в следующих случаях:

  • наличие участка для садоводства, который предусматривает строительство жилого дома;
  • если вы являетесь владельцем дачного земельного надела, который даже допускает право на регистрацию в доме;
  • изменение ВРИ имеющегося у вас участка сельхозназначения на садоводческий или дачный.

Для первого случая, существует постановление КС РФ №7-П от 14.04.2008 года. Оно позволяет присваивать почтовый адрес построенному дому на садовом участке. А также осуществлять регистрацию проживания в нем.

Сколько стоит перевод в ИЖС земли сельхозназначения

Вариант применения сельхозземли под ИЖС путем изменения ВРИ земельного участка намного привлекательней в экономическом отношении, чем смена его категории. Помимо необходимой во втором случае выплаты компенсации недополученных доходов государству, и стоимость самого перевода земли в другую категорию достигает до 30% кадастровой стоимости участка.

Кроме того, если земельный участок остается в категории земель сельхозназначения налоговая нагрузка на жилое строение, расположенное на нем, значительно меньше, чем на жилье в черте земель населенных пунктов.

Изображение - Процедура перевода земли из сельхозназначения в земли ижс proxy?url=http%3A%2F%2Frealty-konsult.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F08%2Fstoimost_perevod_v_IZhS_zemli_selhoznaznacheniya_1-480x327

На стоимость перевода в ИЖС земли из сельхозназначения могут оказывать влияние множество факторов. Вот пример лишь некоторых из них:

  • размеры участка;
  • кадастровая стоимость;
  • подготовки документов и проектов строительства жилого дома;
  • необходимость проведения экологической экспертизы.

В каждом отдельном случае необходимо взвешивать все «за» и «против» того или иного варианта перевода сельхозземли в ИЖС, и выбирать наиболее реалистичный и гарантированный. И, естественно, просчитывать, сколько будет стоить каждый вариант, с учетом возможных потерь при получении отказа на ваше ходатайство о смене категории земельного участка.

Многие хотят обзавестись собственным домом на участке, но для этого земля должна подходить по категории. Все участки делятся на несколько категорий, каждая из которых определяет вид деятельности, которым можно заниматься на земле.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 309-85-28 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Одни подходят для промышленных объектов, другие – для ведения сельского хозяйства, а третьи – для строительства жилых домов. К последним относятся участки для ИЖС.

Законодательство Российской Федерации определяет несколько типов земель:

  • водного фонда;
  • лесного фонда;
  • находящиеся на территории населенного пункта;
  • охраняемые, в том числе и заповедники;
  • промышленного или социального назначения;
  • резервного назначения;
  • сельхозназначения.

Каждый из типов земель подразумевает, что на нем можно заниматься только определенной деятельностью. Строительство жилых зданий разрешено на территориях в черте населенных пунктов (ИЖС) или сельхозназначения. Строительство на остальных типах может привести к всевозможным спорам.

Но даже земли сельхозназначения отличаются от земель для ИЖС. На первом типе участков можно построить дом, но собственник столкнется с проблемами регистрации дома, как подходящего для постоянного жилья, а также с пропиской. Далеко не каждая процедура оформления объекта для постоянного жительства на землях сельхозназначения заканчивается положительно для владельца.

Поэтому владельцы земель начинают искать способы перевода участка в земли для ИЖС. Совершить это можно, но для этого нужно учитывать множество нюансов.

Законодательные акты:

  • ФЗ №172, регулирующий процедуру перевода земли из сельхозназначения в ИЖС;
  • ФЗ №101, определяющий оборот земель сельскохозяйственного назначения, включая право на строительство;
  • ФЗ №373, регулирующий требования к разрешению на строительство домов;
  • статья №51 ГрК РФ, определяющий процедуру получения разрешения на строительство;
  • некоторые другие статьи из ГК РФ, используемые в каждом случае в индивидуальном порядке.

Перевод земли состоит из следующих пунктов:

  • написать заявление на перевод земли из одного типа в другой;
  • приложить требуемые документы.

Решение о переводе принимается комиссией в течение двух месяцев. Если ответ был положительным, то собственнику будет передан соответствующий акт. Если же ответ отрицательный, то прикладывается пояснительное письмо с описание причины отказа.

Читайте так же:  Регистрация граждан в снт

Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС возможен, но для этого необходимо иметь достаточные основания. Но власти не всегда желают переводить земли в тип под ИЖС, так как такая процедура уменьшит стоимость участка. Поэтому есть вероятность, что государство попросит возместить разницу в кадастровой стоимости участка при разных типах. Но есть возможность избежать дополнительных затрат, если воспользоваться альтернативным способом получения участком статуса ИЖС.

Для этого понадобится обратиться к Градостроительному кодексу, согласно которому определяются зоны по целевому использованию земли по всей стране.

Если участок находится за пределами населенного пункта, то изменение будет возможно только в случае корректировки границ, которая возможна в случае, если:

  • участок находится близ функциональной зоны;
  • если участок находится на территории, которая в перспективе войдет в населенный пункт.

При переводе земли в ИЖС в 2019 году главное понимать, что для этого требуются достаточные основания. Также нужно готовиться к затратам, которые могут появиться из-за перевода средств.

Перевод земли в ИЖС необходим, если владелец собирается построить на территории дом. Преимущество ИЖС связано с наличием:

  • электроснабжения;
  • газификации;
  • канализации;
  • отопления;
  • водоснабжения;
  • подъездных дорог;
  • развитой инфраструктуры.

А если участок предназначен для ведения сельского хозяйства, то к нему придется проводить все коммуникации самостоятельно. Это одна из причин, почему перевод в ИЖС может оказаться намного труднее, чем кажется на первый взгляд. А обслуживание полностью возлагается на самого владельца.

В чем разница между ЛПХ и ИЖС? Смотрите тут.

Переоформление ИЖС требует владельца придерживаться порядка, определенного законодательными актами. Причиной этому становится разница одинаковых участков, которые предназначены для разного использования.

Но перед тем как перевести землю сельхозназначения в ИЖС, нужно определиться, не относится ли участок к территориям особенного назначения. Такие земли невозможно перевести под строительство индивидуального жилья, ни при каких условиях.

Для получения разрешения на перевод земли в другую категорию понадобится обратиться в городские или районные власти. Заявление может составляться только собственником участника.

Если же собственников несколько, то каждый должен составить заявление, либо дать свое разрешение на перевод земли из сельхозназначения в ИЖС в письменном виде.

Подача заявления обязательно должна сопровождаться документами. Для перевода земли в ИЖС понадобятся:

  • копия паспорта заявителя;
  • согласие собственников, либо каждый из собственников должен составить отдельное заявление;
  • выписка из кадастра;
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из ЕГРП, которая подтвердит наличие прав собственника на участок;
  • заключение экологической экспертизы, при отрицательных результатах изменение предназначения участка невозможно;
  • расчеты потерь кадастровой стоимости земли, которые понесет государство при переводе участка в ИЖС.

На стоимость перевода будут влиять несколько факторов, но самым крупным из них является покрытие изменения кадастровой стоимости участка, что составит около 30% от цены.

При изменении категории также будет изменен и размер налога. Но если земля не была переведена в другой статус, а на участке сельхозназначения разрешили возведения жилого дома, то налоговая ставка сохранится прежней.

Другие факторы, которые влияют на стоимость процедуры:

  • размер участка;
  • процесс подготовки документов;
  • создание проекта строительства будущего дома;
  • проведение экологической экспертизы.

Прошение о переводе рассматривается в течение трех месяцев. Но если был дан отрицательный ответ на прощение, то он придет менее чем через месяц после подачи документов.

Длительность рассмотрения зависит от загруженности властей, наличия праздников, количества предоставленных документов и так далее.

Существует несколько оснований для отказа, которые определены законодательством РФ:

  • существуют ограничения, которые не позволяют перевести земли в ИЖС;
  • экологическая экспертиза не дала разрешение, определяемое по итогам проводимых исследований;
  • целевое назначение земли не соответствует землеустроительным документам;
  • если стоимость по кадастру выше наполовину;
  • участок является землей особенного назначения: пастбище, луг и так далее.

Но даже в некоторых других случаях могут найтись иные обстоятельства, которые не позволят получить разрешение на перевод участка из одного типа в другой.

Как зарегистрировать дом на участке ИЖС? Порядок действий здесь.

Что можно построить на земле ИЖС? Подробности в этой статье.

Преимущества индивидуального жилищного строительства

Участки под ИЖС предназначены для постоянного проживания граждан. Именно этот факт облегчает процедуру регистрации в доме, который располагается на подобной территории, так как он будет заранее иметь собственный адрес. Также облегчается постановка на учет, получение места в садиках или школах.

Видео (кликните для воспроизведения).

Преимущества ИЖС:

  • простой процесс регистрации;
  • наличие адреса;
  • доступ к воде, газу, электричеству, канализации;
  • обслуживанием ближайших территорий занимаются муниципальные власти.

Конечно, намного проще приобрести сразу участок, который относится к ИЖС. Но в некоторых ситуациях такое невозможно, из-за чего приходится искать решение вопроса с уже имеющимся участком, чтобы построить на нем дом, в котором можно жить постоянно на законных основаниях.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Читайте так же:  Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7 (499) 703-16-92
    • Санкт-Петербург и область – +7 (812) 309-85-28
    • Регионы – 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Перевод земли из сельхозназначения в земли ИЖС (индивидуального жилищного строительства) интересует всех граждан, кто хочет возвести жилую постройку на своём участке.

Владение участком с таким видом разрешённого использования, как ИЖС имеет ряд преимуществ. Его можно получить двумя способами: изменив категорию земли или получив разрешение на застройку сельскохозяйственного надела. Это нужно сделать обязательно так как нецелевое использование участка может привести к административной ответственности.

Изображение - Процедура перевода земли из сельхозназначения в земли ижс proxy?url=https%3A%2F%2Fzhiloepravo.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F09%2F504f4fadd786e_nedvizhimost_1831

Индивидуальное жилищное строение – это отдельно стоящее здание, не более трёх этажей, в котором допускается проживание одной семьи по регистрации. Возведение такого дома возможно только на участке, где целевое назначение земли предполагает размещение здания.

Каждый участок допускает определённый вид землепользования, код которого внесён в ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости). Законодательством определены семь категорий земель, и только две из них предполагают возможное строительство.

Сельскохозяйственные земли допускают размещение домов такого типа:

  • жилое здание без возможности регистрации в нём можно выстроить на садовом участке;
  • некапитальная постройка, где регистрация также невозможна – на огородном наделе;
  • дом, где разрешена регистрация и проживание, можно построить на даче.

Земли населённых пунктов имеют несколько видов использования ресурса, один из них отведён под жилую застройку. На таких участках, кроме других зданий, допускается ИЖС.

Возникает вопрос: зачем переводить земли в ИЖС, если купленный надел является сельскохозяйственным и на нём допустимы постройки? На это есть целый ряд причин, которые объясняют преимущества такого вида разрешённого использования, как ИЖС. Это и присвоение адреса жилому строению, и возможность жить в нём по регистрации, и участие дома в программе развития, откуда вытекает множество привилегий в качестве проведения средств связи для удобной коммуникации.

Как перевести земли из сельхозназначения в ИЖС? Для этого существует два способа:

Изображение - Процедура перевода земли из сельхозназначения в земли ижс proxy?url=https%3A%2F%2Fzhiloepravo.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F09%2Fbesplatno-razdat-zemlyu-lgotnikam-novoe-predlozhenie-deputatov_1

  • перевод земель сельхозназначения в ИЖС путём изменения категории земли и включения участка в зону населённого пункта;
  • изменение не категории земли, а только вида разрешённого использования, и получение права возводить на наделе для сельскохозяйственных работ ИЖС.

В любом случае предполагается внесение изменений в документацию по участку и в ЕГРН с присвоением кода разрешённого использования. Иногда закон разрешает на таких наделах проводить дополнительную деятельность. Так, в случае с ИЖС, рядом с постройкой можно выращивать цветы и ягоды, но участок должен быть использован по основному назначению.

Постройка здания для индивидуального проживания с возможностью регистрации в нём возможна только на участке, который допускает его размещение. Если изначальный надел не предполагает возведения ИЖС, нужно получить на это разрешение.

На практике это довольно трудный процесс, так как перевести землю из категории сельскохозяйственной возможно только в случаях, предусмотренных законом.

Когда речь идёт о возможности расширения границ административной единицы с целью увеличения жилой зоны, необходимо обратить внимание на такие нюансы:

  • расстояние до населённого пункта и возможность включения его в программу развития территории, если участок находится непосредственно рядом с границами административной единицы и включён в генеральный план по её расширению, есть вероятность, что надел отнесут к категории жилой застройки;
  • кадастровая оценка стоимости проекта не может быть выше средней более чем на 50 процентов по административной единице.

Если надел соответствует требованиям по стоимости и расположен недалеко от населённого пункта, нужно инициировать процедуру перевода земли в другую категорию. Необходимо помнить, что расширение границ населённых пунктов – это сложная процедура, требующая детального изучения местности, составления проектов с указанием причины изменения размеров административной единицы, разработки генеральных планов развития, сборки данных о целях использования территории. Поэтому нужно правильно составить ходатайство в компетентный орган, указав свои мотивы и причины перевода земли сельхозназначения в ИЖС.

Изображение - Процедура перевода земли из сельхозназначения в земли ижс proxy?url=https%3A%2F%2Fzhiloepravo.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F09%2Fp-7-e1504812625837

  • паспорт заявителя;
  • документы о праве владения или пользования участком в форме выписки из ЕГРН, так как лица должны подать документальное подтверждение своего законного права на использование земли;
  • согласие на перевод от правообладателя надела.

В случае возможности удовлетворить желание владельца надела компетентными органами в двухмесячный срок составляется акт о переводе, который должен содержать такую информацию:

  • мотивы перевода в иную категорию;
  • расположение надела и границ, его размеры и кадастровые номера;
  • указание на категории, между которыми происходит перевод.
Читайте так же:  Приватизация квартиры плюсы и минусы

Акт о переводе считается бессрочным. После его составления он отправляется ходатайствующему субъекту в течение двух недель. Датой изменения категории считается день постановки надела на учёт в Росреестр.

Орган власти имеет право отказаться от принятия документации на таких основаниях:

  • у заявителя нет на осуществление перевода законных оснований;
  • перечень поданных документов не отвечает требованиям закона.

Акт об отказе в рассмотрении составляется в течение месяца с указанием причин непринятия документов. Такое действие компетентного органа подлежит обжалованию в суде.

Желание возвести строение для жилья часто возникает у граждан, которые имеют надел для ведения сельского хозяйства. Механизм получения разрешения на постройку ИЖС без изменения категории земли значительно проще.

Оно возможно в следующих случаях.

Изображение - Процедура перевода земли из сельхозназначения в земли ижс proxy?url=https%3A%2F%2Fzhiloepravo.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F09%2Fdokumenty-na-uchastok

  1. Если лицо владеет участком, выделенным для садоводства. Законом предусмотрена возможность возведения построек на таком участке, но без права регистрации в них. Тем не менее Конституционный суд в 2008 году рассмотрел дело, в котором заявитель за неимением другого жилья просил разрешение на присвоение адреса дому на садоводческом наделе и на регистрацию в нём. В Постановлении КС сказано, что в этом случае реализовывается право на выбор места проживания гражданином, которое не может быть ограничено. Конституционный суд пришёл к решению об удовлетворении просьбы заявителя с внесением изменений в земельное законодательство. Поэтому на сегодняшний день стало возможным присвоение садовому участку адреса и получение права на регистрацию в нём, правда, в исключительных случаях.
  2. Если лицо – владелец дачного дома, в котором есть возможность регистрации.
  3. В случае если сельскохозяйственный надел выделен для иных целей, можно изменить вид его целевого назначения, обратившись в орган местной власти.

Для изменения вида землепользования необходимо подать в земельный комитет такие документы, как паспорт, выписку из ЕГРН, свидетельство, которое бы подтверждало собственность на надел, разрешение от собственника (при аренде участка), план границ и проект будущей застройки.

Кроме этого, составляется заявление, в котором указываются мотивы изменения вида землепользования. Каждый земельный комитет правомочен принимать свои градостроительные регламенты. Утверждаются также правила застройки участков, расположенных в определённом регионе, поэтому органы власти могут потребовать дополнительные документы. Полный их перечень необходимо всегда уточнять при обращении, сейчас это можно сделать посредством сети Интернет.

Обычно смена разрешённого вида использования земли проходит после общественных слушаний. Таким образом, рекомендуется заручиться поддержкой соседей и предпринимателей, имеющих своё хозяйство рядом с участком, где будет возведено ИЖС. Кроме того, нужно изучить схемы градостроительного планирования и местные регламенты для того, чтобы добиться нужного разрешения на застройку.

В результате слушаний компетентная комиссия делает свои выводы и составляет протокол, который направляется в местные органы для дальнейшего обсуждения и принятия решения о возможности предоставления участка под ИЖС.

При изменении вида землепользования присвоенный новый код заносится в Росреестр, а заявитель получает право на строительство жилья.

Как происходит перевод земли из сельхозназначения в ИЖС и какая стоимость процедура перевода участка?

Осуществлять строительство частного дома следует со строгим соблюдением норм законодательства РФ. Земли сельхозназначения находятся за границами поселений. Чтобы перевести участок в ИЖС, потребуется пройти процедуру, в результате которой УЗ внесут в территории поселенческих земель и учтут его в зоне генерального плана. После этого можно приступать к возведению здания.

Изображение - Процедура перевода земли из сельхозназначения в земли ижс proxy?url=http%3A%2F%2Fgeoreestr.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F06%2Fzemli-selhoznaznacheniya

Можно ли сделать перевод участка из сельскохозяйственного назначения в ИЖС?

Согласно ФЗ №172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» земли, предназначенные для индивидуального жилищного строительства должны располагаться в пределах города или посёлка.

Смена статуса сельскохозяйственного УЗ возможна, но должна быть обоснованной.

Перевод с/х земель в ИЖС разрешается при соблюдении определённых условий:

  • Есть положительное экологическое заключение;
  • Нет ограничений по переводу территории на уровне законодательства РФ;
  • Статус земли может быть изменён согласно утверждённой документации по территориальному планированию, землеустроению.

ВАЖНО! Если государство понесёт потери в кадастровой стоимости в результате перевода земли из одной категории в другую, лицо, осуществляющее эти действия, обязано компенсировать расходы.

Изображение - Процедура перевода земли из сельхозназначения в земли ижс proxy?url=http%3A%2F%2Fgeoreestr.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F06%2Fdvuhetazhnyj-kottedzh

Чтобы построить на земле сельскохозяйственного назначения двухэтажный коттедж, например, нужно оформить перевод УЗ из одной категории в другую.

Иначе здание будет признано незаконной постройкой и снесено согласно нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.

Земли под индивидуальное жилищное строительство характеризуются большим достоинством – налоговым вычетом.

ВНИМАНИЕ! Если участок перевели под ИЖС, а здание в течение 10 лет не было возведено, налог на землю вырастет в 2 раза.

Читайте так же:  Как оформить наследство после смерти мужа, отца, матери или по завещанию

Поэтому после изменения целевого назначения земли не следует затягивать со строительством.

Законодательством регламентированы причины, в силу которых перевод сельскохозяйственного УЗ в ИЖС запрещается. А именно:

  • Изображение - Процедура перевода земли из сельхозназначения в земли ижс proxy?url=http%3A%2F%2Fgeoreestr.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F06%2Fekologicheskaya-ekspertizaЗаключение экологической экспертизы отрицательное (при условии её обязательного проведения);
  • Документы по землеустройству не соответствуют с запрашиваемым целевым назначением;
  • Федеральный закон запрещает изменение статуса земли.

Существует особое правило, касающееся изменения статуса с/х земель.

Если кадастровая стоимость будет выше на 50% по сравнению с обычным уровнем стоимости по муниципальному району, перевод территории под ИЖС невозможен. Запрет также распространяется на УЗ, относящиеся к особо ценным угодьям: сады с многолетними насаждениями, луга, пастбища, пашни.

Чтобы возвести жилой дом или коттедж, желательно выбрать участок, отведённый под индивидуальное жилищное строительство. Такие наделы хорошо оснащены в плане коммуникаций. На них имеется:

  • Система водоотведения;
  • Газификация;
  • Электроснабжение;
  • Централизованное отопление и канализация (в ряде случаев).

На территориях ИЖС развитая инфраструктура, дороги. На с/х землях потребуется самостоятельно обеспечивать пути для подъезда, прокладывать коммуникации. Муниципальные и государственные организации не занимаются обслуживанием домов и облагораживанием территорий. Все расходы несут собственники ЗУ.

Преимущества индивидуального жилищного строительства

На территориях ИЖС разрешается строить дома, этажность которых не более трёх. Здание должно предназначаться для проживания одной семьи. Участки под жилищное строительство обладают рядом преимуществ:

  • Возможность прописаться в построенном доме;
  • Строения подключаются к городской электрической сети бесплатно (оплачивается только госпошлина);
  • Земли могут стать частью мероприятий по благоустройству (озеленение улиц, асфальтирование дорог, газификация, например).

Региональный или местный бюджет выделяет средства на проведение работ по благоустройству. Жители расходов практически не несут.

Чтобы переоформить землю, следует придерживаться чёткого алгоритма действий. Для получения разрешения на перевод земельного участка в другую категорию, собственник должен обратиться в органы городской или районной власти.

ВАЖНО! Прошение подавать имеет право только хозяин УЗ. При долевом владении требуется личное обращение каждого собственника.

Изображение - Процедура перевода земли из сельхозназначения в земли ижс proxy?url=http%3A%2F%2Fgeoreestr.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F06%2Fprednaznachenie

Необходимо собрать перечень бумаг и заполнить ходатайство об изменении целевого назначения участка. В документе указывают:
  • Кадастровый номер УЗ;
  • Предназначение земли;
  • Категорию, куда совершается перевод;
  • Обоснование изменения статуса территории;
  • Право владения землёй.

Если УЗ присвоен кадастровый номер, получить кадастровый паспорт легко. В противном случае участок необходимо поставить на учёт Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии; оплатить госпошлину. Дальнейшие действия:

  • Согласование границ с соседями;
  • Проведение межевания;
  • Составление межевого плана.

Процесс может занять около 6 месяцев.

Когда ходатайство примут и рассмотрят в срок, установленный законом, собственник получит акт о переводе земельного участка из сельскохозяйственного назначения под индивидуальное жилищное строительство или отказ с обоснованием причин.

Для оформления перевода сельскохозяйственного участка под ИЖС нужно подготовить целый пакет документов. Когда кадастровый паспорт будет на руках, собирают остальные бумаги:

  • Копию паспорта владельца земельного участка;
  • Выписку из ЕГРП;
  • Положительное заключение экологической экспертизы (если её проведение регламентировано законодательством);
  • Расчёты потерь сельскохозяйственного производства в результате изменения статуса земли.
  • Свидетельство о праве собственности.

После подготовки пакета документов обращаются в компетентные органы и составляют ходатайство.

Стоимость перевода земли сельхозназначения под ИЖС составит 30% по кадастру. То есть, оплачивается государственная пошлина.

СПРАВКА. Чтобы узнать точную сумму по кадастру, можно зайти на сайт Росреестра и получить выписку.

На стоимость смены статуса ЗУ оказывают влияние различные факторы:

  • Кадастровая стоимость;
  • Размеры территории;
  • Необходимость подготовки проекта на строительство дома;
  • Проведение экологической экспертизы.

Изображение - Процедура перевода земли из сельхозназначения в земли ижс proxy?url=http%3A%2F%2Fgeoreestr.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F06%2Fstoimost

Если изменением целевого назначения участка будет заниматься юрист, расходы значительно возрастут.

В зависимости от сложности вопроса юристы берут оплату от 15 000 рублей.

На рассмотрение ходатайства о переводе земли сельхозназначения под ИЖС законодательство РФ устанавливает срок в 2-3 месяца. После этого в течение 2-х недель последует ответ. Если принято решение об отказе, оно придёт раньше – через месяц.

Видео (кликните для воспроизведения).

Таким образом, если лицо приобрело с/х землю или решило возвести строение на участке, не входящем в категорию ИЖС, возникает необходимость перевода ЗУ в этот статус. Процесс изменения целевого назначения земель регулируется ФЗ № 172. Собственник должен обратиться в уполномоченный орган с ходатайством и перечнем необходимой документации.

Изображение - Процедура перевода земли из сельхозназначения в земли ижс 129856318
Автор статьи: Петр Кошкин

Здравствуйте. Меня зовут Петр.  Я 8 лет работаю в юридической сфере консультантом. Считая себя экспертом и хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные задачи. Все данные для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в доступном виде всю нужную информацию. Перед применением описанного на сайте, всегда необходима консультация со специалистами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.7 проголосовавших: 13

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here