Расшифровка понятия дду при покупке квартиры в многоквартирном доме

Сегодня предлагаем ознакомиться с темой: "расшифровка понятия дду при покупке квартиры в многоквартирном доме" с описанием от профессионалов и комментариями. Любые вопросы вы можете задать дежурному юристу.

ДДУ — договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Его заключают между застройщиком и будущим собственником. Согласно договору, дольщики обязаны выплатить застройщику определенную сумму, а застройщик обязан использовать эти деньги на строительство и передать готовую недвижимость в собственность дольщиков. По договору ДДУ можно купить квартиру , отдельную комнату либо нежилое помещение.

Договор долевого строительства регулируется №214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В документе представлено 27 статей. 1 июля 2018 года вступили в силу изменения в закон, которые практически отменяют договор долевого строительства.

Что влечет запрет ДДУ с 2018 года ? Фактически для дольщиков ничего не изменится — они также будут платить деньги и получать ключи от квартир, но теперь деньги вкладчиков будут защищены. Правительство объяснило, что будет вместо ДДУ в будущем : эксроу-счета. Теперь дольщики будут переводить деньги на счет в банке, финансирующем строительство, а застройщики получат их только после того, как передадут недвижимость в собственность. Если девелопер обанкротится, дольщики получат деньги назад.

Компании, зарегистрировавшие проектные декларации до вступления в силу изменений, могут использовать договоры долевого участия в строительстве до 1 июля 2019 года. То есть если девелопер получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года или заключил первый договор до этого срока, вы сможете заключить с ним ДДУ.

Помимо ДДУ, для приобретения недвижимости на первичном рынке используют обычный договор купли-продажи и ЖСК. Договор купли-продажи заключают, когда дом уже сдан — в квартиру можно сразу заехать, прописаться, оформить право собственности. ЖСК — договор жилищно-строительного кооператива. Он схож с ДДУ, но формально вы становитесь пайщиком — вступаете в сообщество людей, которые собираются строить дом. При этом четких сроков строительства или наказания за их увеличение не предусмотрено.

ЖСК или ДДУ: что лучше — решает каждый сам для себя. При оформлении ДДУ покупатели более защищены от недобросовестных компаний, а ЖСК предлагает большую выгоду по сравнению с ДДУ.

Если планируете использовать договор долевого участия при покупке квартиры на первичном рынке, проверьте застройщика. Так вы обезопасите себя от недобросовестных компаний. Чтобы узнать всю информацию о девелопере:

Просмотрите проектную декларацию застройщика. Она должна быть в открытом доступе на сайте компании. Если ее нет, запросите проектную декларацию — застройщик обязан ее предоставить по первому требованию. В документе есть подробное описание проекта, сроки его реализации, цель строительства.

Проверьте, не находится ли компания в стадии банкротства. Это можно сделать на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве . Введите название компании — если ее нет в реестре, это хорошо. Если компания начала процедуру банкротства — не подписывайте договор, иначе потеряете деньги.

Проверьте, есть ли судебные дела в отношении компании. Сделать это можно в электронной картотеке сайта Федеральных арбитражных судов. Здесь стоит учесть важный нюанс — чем крупнее застройщик, тем больше вероятность того, что в отношении него будут заведены судебные дела. Оцените суть — из-за чего судятся с компанией, сколько дел открыто, какие решения вынесены по предыдущим спорам.

Проверьте, зарегистрирована ли компания как юридическое лицо. Согласно законодательству, все застройщики должны быть зарегистрированы. Зайдите на сайт Федеральной налоговой службы и посетите единый реестр юридических лиц. Если компании там нет — откажитесь от покупки.

Найдите отзывы о застройщике в интернете. Например, посетите форумы дольщиков, почитайте отзывы на сторонних независимых площадках, оцените репутацию компании в различных рейтингах.

Как составить и на что обратить внимание в 2018 году в договоре ДДУ

Законодательство регулирует форму договора долевого участия в строительстве при покупке недвижимости. Согласно требованиям №214-ФЗ, договор должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Документ считается заключенным с момента регистрации. Договор составляют в трех экземплярах: один остается у дольщика, другой — у застройщика, третий хранится в Росреестре. На всех экземплярах должны стоять подписи, все имеют равную юридическую силу.

В ДДУ обязательно должно быть подробное описание объекта — план объекта с графическим отображением расположения частей жилого помещения, сведения о проектной декларации, назначении, общей и поэтажной площади, количестве и площади комнат и другие сведения. Все требования прописаны в статье 4, пункте 4.1 закона. Кроме этих сведений, договор должен содержать:

📜 срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства — дату, к которой компания обязуется ввести дом в эксплуатацию;

📜 цену договора, сроки и порядок ее уплаты — стоимость покупки недвижимости по ДДУ, реквизиты для выплат, требования к порядку оплаты;

📜 полное наименование сторон — название и основные реквизиты юридического лица, фамилия, имя, отчество и паспортные данные дольщика;

📜 гарантийный срок на объект долевого строительства — чаще всего гарантия на дом составляет 5 лет.

При этом все условия, указанные в ДДУ, должны соответствовать сведениям в проектной декларации на момент подписания. Если в договоре указана одна информация, а в декларации — другая, его признают недействительным по иску дольщика.

Как и к другим документам, к ДДУ предъявляют стандартные требования. Должна быть указана дата заключения договора, а также реквизиты, расшифровка и подписи обеих сторон.

Читайте так же:  Как рассчитывается кадастровая стоимость квартиры

Важно! Подписывать ДДУ со стороны застройщика может генеральный директор компании или лицо, на которого выписана нотариально заверенная доверенность от имени генерального директора. Если договор подписывает не директор, попросите доверенность. Если ее нет, от сделки лучше отказаться.

❗❗ Еще один важный нюанс — застройщик вправе принимать деньги только после заключения договора. Если он просит заплатить часть до подписания, от сделки лучше отказаться.

Мы объяснили, что значит долевое участие при покупке квартиры . Но подписать договор — не значит получить право требования на недвижимость. Чтобы сделка состоялась, нужно зарегистрировать ДДУ в Росреестре. Требования к регистрации прописаны в статье 47 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Чтобы зарегистрировать ДДУ, посетите МФЦ или Росреестр вместе с представителем застройщика. Оплатите государственную пошлину — ее размер составляет 350 ₽ для физических лиц и 6 000 ₽ для юридических. Напишите заявление на регистрацию договора и предоставьте следующие документы:

📓 удостоверение личности — паспорт гражданина РФ — от вас и сведения о компании от представителя застройщика;

📔 оригинал квитанции об уплате государственной пошлины — реквизиты можно взять в любом МФЦ или Росреестре;

📘 разрешение на строительство — застройщик может не предоставлять его, в этом случае Росреестр сам затребует нужные бумаги;

📙 план создаваемого многоквартирного дома с указанием числа машиномест, нежилых, жилых помещений, других сведений;

📕 проектную декларацию — застройщик тоже вправе не предоставлять ее, Росреестр получит сведения из других источников;

📒 заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям №214-ФЗ, выданное не раньше, чем за 60 дней до регистрации самого первого ДДУ — застройщик тоже не обязан предоставлять его;

📓 договор поручительства по обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям №214-ФЗ.

Если вы — не первый дольщик, заключающий договор с застройщиком, он может не предоставлять ряд документов. Они хранятся в реестровом деле, и сотрудник Росреестра сможет посмотреть их.

Что делать дальше после регистрации ДДУ в Росреестре — как получить жилье

Продажа по ДДУ в строительстве дома проходит после того, как объект сдан в эксплуатацию. То есть после регистрации ДДУ в Росреестре вам нужно ждать времени, указанного в нем. Когда подойдет срок, указанный в договоре, застройщик сдаст дом в эксплуатацию, оформит нужные документы. Например — составит протокол о распределении жилых и коммерческих помещений, оформит и получит в БТИ техпаспорт, получит разрешение на ввод в эксплуатацию, поставит объект на учет в Росреестре и присвоит ему почтовый адрес. Затем уведомит вас о подготовке документов, передаст ключи и предложит подписать акт приема-передачи квартиры.

Чтобы оформить право собственности на недвижимость, нужно будет снова обращаться в Росреестр. Застройщик должен предоставить в государственный орган:

📌 Паспорт гражданина Российской Федерации.

📌 Договор долевого участия в строительстве.

📌 Акт приема-передачи квартиры.

📌 Разрешение на ввод в эксплуатацию — его нужно получать у застройщика, если документ потребуют в Росреестре. Как правило, на момент приглашения для получения квартиры сотрудники ведомства уже получили этот документ.

📌 Квитанцию об оплате государственной пошлины.

Размер пошлины за регистрацию права собственности составляет 2 000 ₽.

Ваше заявление рассмотрят в течение 10 рабочих дней. После этого посетите Росреестр в назначенную дату — сотрудник вернет принятые документы и выдаст выписку из ЕГРН, подтверждающую ваше право собственности.

Согласно законодательству, дольщик может переуступить свои права требования по договору ДДУ третьему лицу. В этом случае третье лицо выплатит дольщику стоимость договора или больше, если за время, которое просуществовал договор, ценность недвижимости увеличилась. Дольщик получит деньги, третье лицо — право требования недвижимости.

Переуступка должна быть зарегистрирована: между теми, кто переуступает и принимает права требования, заключается отдельный договор — цессия. В нем тоже прописывают сроки уплаты денег, и его тоже нужно регистрировать в Росреестре. К цессии предъявляют ряд требований — ее можно оформить, только если:

✅ дольщик полностью выплатил застройщику сумму по ДДУ;

✅ не подписан акт приема-передачи квартиры;

✅ сделка согласована с банком, если жилье приобреталось в ипотеку;

✅ дольщик ранее не переуступал свои права другому лицу.

Если прежний дольщик не выплатил всю сумму застройщику, цессию можно оформить только с согласия компании-застройщика.

При покупке по договору уступки от физического лица покупатель не может получить льготы по ипотеке с господдержкой. Если недвижимость уступает юридическое лицо, льготы сохраняются.

Если застройщик начал процедуру банкротства, важно вовремя узнать об этом. Свяжитесь с управляющим процедурой банкротства и внесите свои требования в реестр кредиторов. Сделать это нужно в течение 30 дней на стадии наблюдения или 60 дней на этапе конкурсного производства от момента публикации официальной информации о начале процедуры.

Застройщик будет обязан вернуть деньги, которые вы выплатили ему, если не завершит строительство, или передать недвижимость в вашу собственность.

Что делать, если застройщик нарушает сроки или не выдает документы

Если застройщик намеренно растягивает срок выдачи документов или сорвал сроки ввода объекта в эксплуатацию, обращайтесь в суд. Суд обяжет его выдать документы, необходимые для регистрации сделки, назначит точный срок сдачи объекта или присудит компенсацию за срыв сроков.

Приготовьтесь предоставить в суде договор ДДУ, если застройщик срывает сроки. Если не предоставляет документов — предоставьте доказательства того, что они могли бы быть выданы раньше. Шансы на удовлетворение иска будут выше, если вы подадите коллективную жалобу еще с несколькими дольщиками.

Читайте так же:  Раздел наследства на части между наследниками

Если дольщик, который заключил договор ДДУ с застройщиком, умирает, его право требования собственности на недвижимость можно наследовать. В этом случае нужно предоставить застройщику и в Росреестр документы, подтверждающие ваши права наследования. Для этого обратитесь к нотариусу и проведите процедуру по «открытию наследства».

Если у дольщика несколько наследников, право требования будет распределено между ними, если иное не указано в завещании. Наследники получат равные доли в новой квартире.

Если ДДУ оформляется с использованием кредитных средств

Если вы брали кредит на приобретение недвижимости по договору ДДУ, это нужно отразить в документах. Кредитный договор нужно будет предоставить застройщику, чтобы зафиксировать использование кредитных средств в ДДУ, и в Росреестре при регистрации ДДУ, регистрации права собственности.

В случае, если вы не выплатите банку денежные средства по кредиту, он получит право требования, если иное не предусмотрено кредитным договором.

Договор долевого участия в строительстве может быть оформлен на несовершеннолетнего. В этом случае его законными представителями являются родители либо опекуны. Договор подписывают они, указывая в документе сведения о несовершеннолетнем — данные свидетельства о рождении, фамилию, имя, отчество, дату рождения. Право собственности в Реестре тоже регистрируют законные представители. К стандартному списку документов для регистрации права собственности в этом случае добавляется свидетельство о рождении ребенка. Он становится полноправным собственником недвижимости.

Покупка квартиры по договору долевого участия. Подробная инструкция по покупке квартиры, составлению договора и особенности.

Изображение - Расшифровка понятия дду при покупке квартиры в многоквартирном доме proxy?url=https%3A%2F%2Ftopurist.ru%2Fthemes%2Fmedia-responsive-theme%2Fcss%2Ftelimg

Изображение - Расшифровка понятия дду при покупке квартиры в многоквартирном доме proxy?url=https%3A%2F%2Ftopurist.ru%2Fthemes%2Fmedia-responsive-theme%2Fcss%2Ftelimg

Изображение - Расшифровка понятия дду при покупке квартиры в многоквартирном доме proxy?url=https%3A%2F%2Ftopurist.ru%2Fthemes%2Fmedia-responsive-theme%2Fcss%2Ftelimg

Строительство многоквартирных домов на средства будущих владельцев является частой практикой. Несмотря на такую распространенность, гражданам известны не все особенности процедуры приобретения жилья таким способом. Поэтому мы подготовили для вас статью, в которой подробно рассказано, как оформить долевое участие, какие плюсы и минусы у подобного способа покупки квартиры и на что обращать внимание при выборе застройщика.

ДДУ (договор долевого участия) – вариант приобретения квартиры в новостройке, построенной на средства будущих покупателей.

  • «По договору участия в долевом строительстве (далее также – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 4 Федерального закона «Об участии…» от 30.12.2004 №214-ФЗ,алее №214-ФЗ)».

Данный вид сделки имеет свои особенности. В первую очередь, это необходимость регистрации ДДУ. Только после внесения договора в Росреестр, он будет признан действительным.

Другая особенность способа покупки жилья заключается в сроке получения права собственности на квартиру. Покупатель получает ее только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию и будет подписан акт передачи. Поэтому стоит учитывать тот факт, что квартира перейдет в собственность не сразу и всегда есть риск срыва сроков строительства или полное его остановка. Поэтому очень важно выбирать застройщика особенно тщательно.

Соглашение о долевом участии не является договором купли-продажи. Несмотря на то, что в каждом случае предметом соглашения является недвижимость, приобретаемая на возмездной основе, между двумя сделками есть существенные различия. Сравнение приводится в представленной ниже таблице.

Каждый гражданин мечтает стать собственником объекта жилой недвижимости, но не у каждого есть на это наличные средства. Поэтому на помощь приходят ипотечное кредитование и другие способы, по которым жилое помещение приобретается путем внесения его стоимости частями. К таким способам относят ДДУ (договор долевого участия). О нем будет рассказано подробно ниже.

Изображение - Расшифровка понятия дду при покупке квартиры в многоквартирном доме proxy?url=http%3A%2F%2Fpravozhil.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F07%2F1-8-300x200

Что такое долевое строительство? Фото № 1

Соглашение ДДУ, которое расшифровывается как договор долевого участия, имеет специфическую правовую природу, поэтому требует детального разъяснения. Такие правовые отношения регулируются следующими нормативными актами:

  • Федеральный закон под номером 124 о долевом участии в строительстве, который регулирует основные права и обязанности сторон (участников), дает понятие ДДУ, а также устанавливает типичный договор;
  • Гражданский кодекс, который регулирует основные понятия договоров.

Теперь разберем что такое ДДУ. Как было указано ранее это договор долевого участия. То есть одна сторона, ей всегда выступает застройщик, заключает соглашение с дольщиком (физическое или юридическое лицо), о том, что строительная компания будет строить жилой дом за счет денежных средств, которые будет вносить дольщик (дольщики) в течение некоторого времени.

Моментом окончания таких договоров является передача объекта недвижимости дольщику, и оформления права собственности на него.

Исходя из этого ДДУ, включает в себя следующие обязательные требования:

  • заключение письменного соглашения между застройщиком и дольщиком;
  • внесение периодических платежей за будущий объект недвижимости (обязательную долю в объекте строительства);
  • регистрация права собственности после сдачи дома в эксплуатацию.

Интересно знать, что договор долевого участия, по своей правовой природе, похож на соглашение, заключаемое в советские времена между гражданами и строительными организациями по возведению кооперативных домов.

Изображение - Расшифровка понятия дду при покупке квартиры в многоквартирном доме proxy?url=http%3A%2F%2Fpravozhil.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F07%2F5-6-300x200

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

Особенности договора долевого строительства. Фото № 2

Долевое строительство это особый вид застройки, при котором застройщик не имеет финансовых средств для сооружения многоэтажного жилого объекта, но у него есть участок земли, который выкуплен или взят в долгосрочную аренду, все разрешения на строительство, а также проектная документация. Либо он не желает заниматься оформлением и дальнейшей продажей квартир.

Другой стороной такого строительства выступают физические или юридические лица. Они имеют некоторые финансовые средства на внесение первоначального взноса, и готовы платить обязательную ежемесячную плату. При этом стороны сразу оговаривают цену будущего объекта недвижимости, который им будет принадлежать (доли).

Читайте так же:  Как вступить в наследство по завещанию на квартиру

Отдельно нужно коснуться понятия – доля. Как было указано выше, деньги платятся за жилье, которое будет возведено в будущем, но в реальности его нет. Исходя из этого, застройщик создает проектную документацию (план) в которой указывается количество квартир и других объектов (например, пентхаусов) будет находиться в многоэтажном доме.

При этом юридически такие недвижимые объекты получат свой статус после сдачи дома в эксплуатацию. Исходя из этого, каждый такой будущий объект недвижимости указывается в договоре как доля конкретного участника в таком строительстве.

Проще говоря, суть долевого строительства состоит в том, что граждане, не имеющие достаточных средств для приобретения квартиры или дома, но могут позволить себе платить ежемесячные взносы на строительство жилья, поручают построить его строительной компании за свои деньги.

Важно запомнить, что по ДДУ можно также приобрести и нежилые помещения (офисы, магазины).

Изображение - Расшифровка понятия дду при покупке квартиры в многоквартирном доме proxy?url=http%3A%2F%2Fpravozhil.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F07%2F3-8-300x200

Порядок заключения договора долевого строительства. Фото № 3

Естественно, что такие договора имеют свою специфику, поэтому нормативные акты четко регламентируют условия такого соглашения и порядок его заключения.

К условиям таких договоров можно отнести следующие особенности.

  1. Предмет соглашения. Под ним подразумевается доля (будущее жилье или нежилое помещение), которая имеет четко определенные параметры, то есть площадь, номер, расположение (на каком этаже), а также другие индивидуальные признаки (например, балкон, лоджия).
  2. Цена соглашения. Эти пункты, в обязательном порядке должны содержать такие обязательные реквизиты, как общая стоимость объекта недвижимости (доли), первоначальный взнос и обязательные платежи. С общей стоимостью все понятно. Первоначальный взнос оговаривается сторонами перед заключением договора, также в нем прописываются и обязательные периодичные платежи (их конкретная сумма), а также обязательные сроки уплаты.
  3. Сроки. Это очень важный момент в таких соглашениях, поскольку законодательство четко указывает, что в тех случаях, когда застройщик не вкладывается в сроки строительства, то долевые участники имеют полное право разорвать договор и потребовать возмещения всех понесенных убытков. Также к срокам относятся и условия по совершению периодических платежей и первоначального взноса.

Изображение - Расшифровка понятия дду при покупке квартиры в многоквартирном доме proxy?url=http%3A%2F%2Fpravozhil.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F07%2F6-3-300x200

Обязательные условия договора долевого строительства. Фото № 4

Теперь рассмотрим порядок его заключения. Он происходит по следующему алгоритму:

  • сначала застройщик и гражданин, юридическое лицо согласовывают все тонкости такого соглашения, при этом оговаривают суммы первоначального взноса, общей стоимости доли (объекта будущей недвижимости), а также сумму и сроки периодических платежей;
  • далее идет подписание самого договора, при этом пайщики должны убедиться, что в нем указаны все реквизиты застройщика, включая юридический адрес, место нахождения, руководящий состав, а также банковские реквизиты;
  • следующий шаг это регистрация договора, о порядке таких действий будет рассказано ниже;
  • последнее, это проведение оплаты, первоначальный взнос уплачивается только после того, как долевой участник получит на руки зарегистрированный договор со всеми реквизитами.

Важно запомнить, что до проведения регистрации договора долевого участия никаких платежей совершать не нужно. В случае если застройщик вдруг откажется от своих обязательств, то вернуть деньги будет проблематично, поскольку договор является недействительным, а юридическую силу он набирает с момента его регистрации.

Изображение - Расшифровка понятия дду при покупке квартиры в многоквартирном доме proxy?url=http%3A%2F%2Fpravozhil.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F07%2F4-8-300x200

Порядок проведения государственной регистрации договора долевого строительства. Фото № 5

Это важная часть всей сделки, поскольку действующее законодательство прямо указывает на то, что такие соглашения набирают свою силу только после их официальной регистрации. При этом делать это должен застройщик или пайщик.

Для этого они вместе с договором, и документами, перечень которых будет приведен ниже, приезжают к служащим государственного реестра, и передают им весь пакет документов, включая и соглашение. Взамен они получают расписку о принятых бумагах, и приходят через некоторое время.

Им отдают договор, на котором должен стоять штамп о его регистрации, а также порядковый номер, по которому можно зайти в реестр и убедиться, что соглашение прошло регистрацию такого-то числа. Именно с него оно и набирает юридическую силу.

Документы необходимые для регистрации:

  • само соглашение со всеми дополнениями;
  • заявление от застройщика о том, что он инициализирует ДДУ (то есть начинает строительство);
  • оригинал и копии паспорта гражданина, который выступает долевым участником;
  • квитанция об уплате государственной пошлины за действия регистраторов;
  • полное описание недвижимого объекта (доли), то есть его технические характеристики;
  • залоговые документы, если доля берется в ипотеку, или под другой залог.

Важно запомнить, что процесс регистрации могут производить и застройщики. В таком случае лицо должно получить на руки не копию соглашения, а оригинал где будет проставлен штамм регистрации.

Изображение - Расшифровка понятия дду при покупке квартиры в многоквартирном доме proxy?url=http%3A%2F%2Fpravozhil.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F07%2F2-8-300x200

Нюансы заключения сделки о долевом строительстве. Фото № 6

Самые распространенные нюансы, которые возникают в таких правоотношениях следующие.

Важно запомнить, что тщательная проверка застройщика, в том числе через различные реестры юридических лиц, договоров, обезопасит гражданина от встречи с мошенниками, которые пропадут вместе с уплаченными деньгами.

Долевое участие в строительстве это хороший способ приобрести жилую недвижимость. Но перед тем как подписать такое соглашение и начать платить деньги, важно убедиться, что перед гражданами не мошенники, и им принадлежит земельный участок, где будет производиться застройка.

О том, какие документы нужно проверять у застройщика, вы можете узнать, посмотрев видео:

9089 Георгий Парадный

Изображение - Расшифровка понятия дду при покупке квартиры в многоквартирном доме proxy?url=http%3A%2F%2Fnovostroev.ru%2Fupload%2Fiblock%2F0d7%2F0d7c2ebe6e1ad67ec04555c56bff6eb5

ДДУ – это договор долевого участия в строительстве, который заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Согласно законодательству, ДДУ признается заключенным и вступает в силу только после регистрации в Росреестре. Делается это с целью обезопасить покупателя от мошенничества и исключить двойную продажу жилья. Именно поэтому рассчитываться с застройщиком нужно после проведения государственной регистрации (по месту расположения строящегося объекта), а не после проставления своей подписи в договоре. Это следует запомнить, потому что нечестные строительные фирмы зарабатывают миллионы на незнании подобных законодательных нюансов.

Читайте так же:  Кадастровый или условный номер. в чем разница

Изображение - Расшифровка понятия дду при покупке квартиры в многоквартирном доме proxy?url=http%3A%2F%2Fnovostroev.ru%2Fupload%2Fmedialibrary%2F032%2Fchto_takoe_ddu_1

Долевое строительство относится к инвестиционной деятельности. Суть этой деятельности заключается в том, что застройщик возводит строительные объекты, используя привлеченные денежные средства частных лиц и компаний. Взамен эти участники (дольщики) получают желанную жилплощадь, но только после сдачи дома в эксплуатацию. Права обеих сторон фиксируются письменным соглашением (ДДУ).

Перед тем как согласится на подписание ДДУ, внимательно ознакомьтесь с условиями соглашения, найдите в интернете информацию о деловой репутации выбранной строительной компании, ее сданных объектах, соблюдении заявленных сроков сдачи. Если у вас нет достаточного опыта в юриспруденции, лучше пригласить профессионального юриста, сопровождая сделку, специалист укажет на все сомнительные нюансы, чем обезопасит вас от ненужных рисков.

Изображение - Расшифровка понятия дду при покупке квартиры в многоквартирном доме proxy?url=http%3A%2F%2Fnovostroev.ru%2Fupload%2Fmedialibrary%2F66c%2Fchto_takoe_ddu_2

Договор долевого строительства должен включать следующую информацию:

Подробное и точное описание вашей будущей жилплощади (полного адреса, этажности, общей площади и тому подобного). Наличие балкона (лоджии) должно указываться дополнительно. Если жилье сдается с проведенными отделочными работами, то прописывается, с какими именно. Материалы отделки также обозначаются в ДДУ (например, кафельная плитка, линолеум, обои и т.д.).

Срок завершения строительства. Это точная дата, когда застройщик обязан передать вам конкретный объект недвижимости.

Стоимость жилья и порядок взаиморасчетов. Цена одного квадратного метра помещения обязательно фиксируется в соглашении. Общая стоимость квартиры вычисляется путем умножения указанной величины на общий метраж.

Срок гарантии. Гарантия на жилье должна составлять не менее 5 лет.

Внимание! Если в ДДУ отсутствует хотя бы один из вышеперечисленных пунктов, договор считается недействительным, и не будет зарегистрирован.

Покупая квартиру на стадии раннего строительства, вы, несомненно, получаете как экономическую выгоду, так и серьезные риски потерять свои деньги. В любом случае, в последнее время этот способ приобретения недвижимости становится все более популярным.

Документы, на которые следует обратить особое внимание при заключении ДДУ

Изображение - Расшифровка понятия дду при покупке квартиры в многоквартирном доме proxy?url=http%3A%2F%2Fnovostroev.ru%2Fupload%2Fmedialibrary%2Ffd1%2Fchto_takoe_ddu_3

Так как ваша будущая жилплощадь находится пока только в планах застройщика, не поленитесь тщательно проверить его собственные документы, а именно:

Разрешительный акт на ведение строительных работ . Такое разрешение является официальным документом и выдается исключительно местными органами самоуправления. В нем должно быть указано, что застройщику разрешено именно возведение многоэтажного жилого дома, а не нулевого цикла (то есть фундамента). Проверьте, действителен ли срок действия разрешения на проведение строительных работ.

Право собственности на землю (или договор долгосрочной аренды). Этот документ, подтверждает законное право застройщика на указанный земельный участок. Чтобы его перепроверить, нужно направить запрос в соответствующий государственный реестр и получить выписку ЕГРН. Самый важный момент, указываемый в праве собственности – это информация о целевом использовании данного земельного участка.

Проектная декларация, данные о застройщике и его предыдущих объектах , проекте планируемого строительства, праве собственности на соответствующий земельный участок, все это в обязательном порядке должно быть опубликовано застройщиком на официальном сайте.

Учредительная документация застройщика и его финансовая отчетность.

Внимание! Вышеуказанные документы застройщик, согласно законодательству, должен предоставлять для ознакомления каждому потенциальному участнику строительства.

Преимущества, которые предоставляет этот способ покупки жилья:

своевременное вложение денежных средств дает вам возможность больше не переживать о дефолте или поднятии стоимости квадратным метров. Цена вашей квартиры зафиксирована договором;

вы больше не переживаете об экономическом кризисе и стабильности банковской структуры. Жилье в сданном доме будет стоить больше оплаченных денег ;

у вас появляется время собрать дополнительные средства на покупку мебели и техники, пока строится ваша квартира .

Изображение - Расшифровка понятия дду при покупке квартиры в многоквартирном доме proxy?url=http%3A%2F%2Fnovostroev.ru%2Fupload%2Fmedialibrary%2Fa94%2Fchto_takoe_ddu_4

При любой сделке с недвижимостью существуют определенные экономические риски, а именно:

мошенничество со стороны застройщика;

форс-мажорные обстоятельства, на которые не в силах повлиять ни одна из сторон соглашения (природные катаклизмы, социальные события);

затягивание сроков сдачи объекта на неопределенный срок.

Однако современная версия закона ФЗ-214, который регулирует долевое строительство, помогает нивелировать все перечисленные проблемы и обеспечивает получение дольщиком жилья, которое он оплатил.

Подписывая ДДУ, вы приобретаете несомненное преимущество – существенную экономию денежных средств (относительно покупки готовой квартиры на вторичном рынке). Разницы может хватить на качественный ремонт будущей квартиры.

Но не стоит забывать и о таких рисках, как мошенничество и банкротство строительной компании. Основательно изучите застройщика, тщательно взвесьте все за и против, и только после этого принимайте решение: участвовать вам в ДДУ или нет. В противном случае на ожидание своего жилья могут уйти годы.

Чем отличается ДДУ от договора инвестирования, и каковы правовые последствия каждого из них

Изображение - Расшифровка понятия дду при покупке квартиры в многоквартирном доме proxy?url=https%3A%2F%2Fhelp-ddu.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F03%2F27

Практически каждый потенциальный дольщик знает, что его отношения с фирмой-застройщиком при покупке жилья в строящемся доме должны быть оформлены документально. Скорее всего, большинство из будущих участников долевого строительства понимают, что этим документом должен быть договор. Но вряд ли простому обывателю известно, что заключить можно либо договор долевого участия, либо договор инвестирования. И уж тем более, мало кому из них понятно, чем отличается договор инвестирования от договора долевого участия. А между тем, различия между ними довольно существенны. Особенно важны правовые последствия, возникающие после их заключения. Причем, у каждого из названных видов договоров они индивидуальны.

Правоотношения между дольщиком и застройщиком регулируются ФЗ №214. Согласно этой норме, при покупке квартиры в строящемся доме в обязательном порядке должен быть заключен договор долевого участия (ДДУ). Анализируя ст. 4 указанного закона, можно раскрыть понятие того, что же является договором долевого участия. Говоря простыми словами – это письменное соглашение между застройщиком и участником долевого строительства, по которому первый обязуется построить многоквартирный дом за счет средств второго.

Читайте так же:  Срок оплаты коммунальных платежей

Сам договор долевого участия становится легитимным и обретает юридическую силу только тогда, когда составлен в соответствии с определенными правилами и подчинен целому ряду условий. Основным из них является то, что заключенный договор подлежит обязательной государственной регистрации. Такая процедура – своего рода «подушка безопасности» для дольщика. Ведь только после ее прохождения документ считается заключенным, а, следовательно, одна из сторон – участник долевого строительства – в случае неисполнения обязательств другой стороной – застройщиком – может требовать восстановления нарушенных прав.

Более подробно о том, что такое ДДУ, всех тонкостях и нюансах, на которые стоит обратить внимание при его заключении, расписано в статье «Расшифровка и детали ДДУ».

Изображение - Расшифровка понятия дду при покупке квартиры в многоквартирном доме proxy?url=https%3A%2F%2Fhelp-ddu.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F02%2FCHto-takoe-dogovor-investirovaniya-300x244

В ФЗ №214 нет ни слова о договоре инвестирования. А между тем, до вступления в действие данной нормы, именно этот вид соглашения являлся основным при регулировании отношений между застройщиком и участником долевого строительства. Ведь дольщик – это, по сути, инвестор. Но и в наши дни, когда основным документом-регулятором при участии в долевом строительстве все-таки является ДДУ, имеет место быть и подписание договора инвестирования.

Договор долевого инвестирования является отдельным самостоятельным видом договоров. Правила и условия его составления и заключения координируются Законом РСФСР №148801 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ФЗ №39 «Об инвестиционной деятельности в РФ», а также ГК РФ. По договору инвестирования построенный объект может быть передан не только тому, кто внес за него денежные средства, но и третьему лицу. Наглядным примером тому может служить ситуация, в которой квартиру в строящемся доме по договору оплачивают родители, а передает ее застройщик уже указанным в договоре детям. Другими словами, родители, выступающие в качестве инвесторов, заключают договор, следят за его исполнением, несут на себе бремя всех рисков и обязательств. Дети же в этом случае будут являться только конечными получателями.

Договор инвестирования не подлежит обязательной государственной регистрации. Свое действие он начинает уже с момента подписания его сторонами. Инвестор, в итоге, может стать как собственником приобретаемого объекта в целом, так и только его доли (в ситуации, когда инвесторов несколько, а объект один и это прописано в договоре).

Основные различия между ДДУ и договором инвестирования

Изображение - Расшифровка понятия дду при покупке квартиры в многоквартирном доме proxy?url=https%3A%2F%2Fhelp-ddu.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F02%2FOsnovnye-razlichiya-mezhdu-DDU-i-dogovorom-investirovaniya-300x188

Казалось бы, ДДУ и договор инвестирования по своей сути схожи между собой. И в первом, и во втором случае ключевым является то, что одна сторона платит (инвестирует), а вторая – строит за счет этих средств. Многие задаются вопросом, является ли участие в долевом строительстве инвестированием? И хотя под инвестированием понимается вложение средств с целью дохода, ответ на этот вопрос – скорее да, чем нет. Дольщик вносит свои средства, как правило, только для покупки строящейся недвижимости, не имея целью получить доход. Но теоретически, если владелец захочет продать квартиру в уже построенном доме, ее цена будет гораздо выше той, которую он заплатил на стадии стройки. А потому сможет получить доход за счет этой разницы.

Подытоживая все вышесказанное, можно выделить основные моменты, отличающие ДДУ и договор инвестирования друг от друга.

Какой из договоров предусматривает уплату неустойки

Изображение - Расшифровка понятия дду при покупке квартиры в многоквартирном доме proxy?url=https%3A%2F%2Fhelp-ddu.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F02%2FKakoj-iz-dogovorov-predusmatrivaet-uplatu-neustojki

Есть еще одно отличие между договором долевого участия и договором инвестирования, на котором хочется заострить внимание отдельно. Речь идет о таком виде ответственности застройщика, как выплата неустойки.

Как уже было сказано ранее, на страже прав дольщика при заключении ДДУ стоит ФЗ №214. Именно он подробно регулирует вопрос взыскания неустойки с застройщика при нарушении обязательств последним. Подробнее об основаниях и самом процессе взыскания неустойки можно прочитать в статье сайта «Взыскание участником ДДУ неустойки с застройщика».

Теоретически, взыскать при необходимости неустойку по договору инвестирования также возможно. Но сделать это будет гораздо сложнее. Ведь в этом случае границы ответственности строительной фирмы, а, соответственно, и порядок взыскания неустойки, очерчены только самим соглашением. Кроме того, даже если получится истребовать уплату неустойки, ее размер может быть меньше в разы, чем если бы она взыскивалась по ДДУ. Потому что расчет размеров выплат по договору инвестирования будет производиться только с учетом норм ГК. В то время как по договору долевого участия исчисление суммы неустойки производится по правилам, прописанным законодателем в федеральном законе.

Ответ на вопрос, какой же из вышерассматриваемых договоров выбрать для заключения при покупке жилья в строящемся доме, зависит от поставленных целей и задач. В любом случае, в тонкостях различий данных видов соглашений может разобраться только юрист, имеющий специальные познания и богатый опыт в данной области.

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

Вполне возможен вариант, когда окажется, что для лица, которое собирается заключить ДДУ, будет правильнее и выгоднее выбрать договор инвестирования. Или наоборот. Поэтому не стоит спешить подписывать документы без консультации с профессионалом. Юристы Общества защиты прав дольщиков помогут разобраться, что же выбрать в такой ситуации – ДДУ или договор инвестирования, разъяснят плюсы и минусы каждого из них. Свяжитесь с нами через раздел сайта «Контакты» либо заполните форму обратной связи справа.

Изображение - Расшифровка понятия дду при покупке квартиры в многоквартирном доме 129856318
Автор статьи: Петр Кошкин

Здравствуйте. Меня зовут Петр.  Я 8 лет работаю в юридической сфере консультантом. Считая себя экспертом и хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные задачи. Все данные для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в доступном виде всю нужную информацию. Перед применением описанного на сайте, всегда необходима консультация со специалистами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.7 проголосовавших: 13

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here