Самостоятельная оценка квартиры перед продажей

Сегодня предлагаем ознакомиться с темой: "самостоятельная оценка квартиры перед продажей" с описанием от профессионалов и комментариями. Любые вопросы вы можете задать дежурному юристу.

Изображение - Самостоятельная оценка квартиры перед продажей proxy?url=https%3A%2F%2Fkvartira-bez-agenta.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2Fimage%2FInstrukciya-images%2Focenka-stoimosti-kvartiry

Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Первым делом нам, конечно же, надо прицениться. То есть трезво взглянуть на тот товар, который мы продаем. «Трезво» здесь – ключевое слово. Нам нужна объективная оценка нашей квартиры, без эмоций и личных привязанностей («здесь прошло мое детство» – не является объективным критерием).

Как самостоятельно оценить квартиру для продажи?

Это не сложный процесс, если понимаешь, какие факторы влияют на цену квартиры.

Цена квартиры определяется набором ее маркетинговых (рыночных) характеристик. Посмотрите, какие характеристики перечисляются в большинстве объявлений о продаже квартир. Это и есть определяющие цену квартиры факторы. Ничего сложного. Главное – оценивать без эмоций, как чужую квартиру.

Основные факторы рыночной оценки квартиры

Оценка квартир на рынке недвижимости происходит только методом сравнения, в отличие от коммерческих объектов, где применяются также затратный и доходный методы. Сравнительный метод – самый понятный и простой из всех методов оценки. Его суть вытекает из названия: сравнивают существующие цены похожих по параметрам квартир и, с учетом некоторых различий, вводят поправочные коэффициенты «+» или «-» к цене.

Первым и самым весомым фактором в оценке любой недвижимости является ее РАСПОЛОЖЕНИЕ. В нашем случае это район города, квартал, улица.

Исторически в каждом городе складываются определенные зоны обитания, отличающиеся по престижу, социальной среде, уровню жизни, экологии, инфраструктуре. Назовем это – кластер. Нам нужно сравнивать свою квартиру с аналогичными, выставленными на продажу в нашем кластере.

Другие факторы, влияющие на цену квартиры, перечислены ниже (в порядке убывания значимости):

  • тип дома (панель/кирпич/монолит, «эконом»/«бизнес»/«элит», серийный или индивидуальный проект, современный или устаревший, и т.п.);
  • количество комнат и площадь квартиры (общая /жилая);
  • площадь кухни (некоторые проводят здесь большую часть жизни);
  • вид из окон (за вид из окон на море, например, накидывают 10-20% к цене, а высокая цена т.н. «пентхаусов» во многом определяется уникальными панорамными видами из окон);
  • расположение дома внутри кластера (даже в престижном районе бывают не очень престижные уголки) – тихо или шумно вокруг, рядом парк, торговый центр или психиатрическая клиника, и т.п.;
  • удаленность от метро (если в городе такое присутствует);
  • этаж квартиры (в «минус» к цене может сыграть первый этаж, и иногда – последний, средние этажи в цене примерно одинаковы), причем, чем выше класс дома, тем меньше зависимость цены от этажа;
  • элементы планировки квартиры (расположение и площадь отдельных комнат, высота потолков, тип санузла, наличие балкона или лоджии, холла, кладовки и т.п.);
  • элементы инфраструктуры дома (огороженная территория, охрана или консьерж, поземная автостоянка и т.п.);
  • хороший ремонт в квартире (хорошо, но не выгодно).

Риэлторы оценивают квартиры именно по этим факторам. Причем, для экспресс-оценки достаточно первых трех факторов — место расположения дома, его тип, и площадь квартиры. Остальные факторы гораздо меньше влияют на цену, больше – на скорость продажи (т.е. на ликвидность) квартиры. Например, квартира с балконом, при прочих равных, «уйдет» быстрее, чем такая же квартира без балкона.

Не стоит сильно переживать по поводу точности оценки сразу, рынок (спрос) нас подкорректирует. На практике риэлторы тоже нередко ошибаются в оценке, и квартиры, которые они продают, висят в продаже по многу месяцев. По-хорошему, грамотный подход к оценке – это не пытаться угадать точную цену квартиры, а определить диапазон этой цены, с разбросом значений в 4-5%.

Точную же цену квартиры на рынке определяет только Покупатель. «Хотелки» Продавца, равно как и оценка риэлтора, служат только точкой отсчета (ориентиром).

Порядок действий при самостоятельной оценке квартиры

Чтобы самостоятельно оценить квартиру для продажи, нам достаточно выполнить по порядку следующие простые пункты.

1. Источники данных о продаже квартир

Выбираем 2-3 заслуживающих доверия ресурса с объявлениями о продаже квартир на Откроется в новой вкладке.”>вторичном рынке. Для этого годятся как интернет-порталы, так и печатные издания по недвижимости.
На наш взгляд, хорошими источниками данных для оценки могут служить представленные ниже ресурсы:

Как оценить квартиру перед продажей: четыре способа

Случается, что продавцы выставляют цену жилье по принципу «Хочу!» – и это намного выше

Такой способ оценить квартиру не хуже и не лучше других, и вы сейчас в этом убедитесь. Вариантов оценки городских квартир много, причем самых разнообразных. Расскажем вам о четырех основных, пишет Собственник.

При упоминании официальной оценки на ум приходит справка из БТИ, которая имеет слишком формальный характер и никогда не учитывается в определении рыночной цены (а ведь именно по ней квартира выставляется на продажу).

Читайте так же:  Порядок отмены и изменения завещания

Справки о рыночной стоимости квартиры имеют право выдавать организации, которые состоят в саморегулируемых организациях оценщиков (список здесь). Подобное членство заменило лицензию, действовавшую до 1 июля 2006 года. Подробности того, какой должна быть организация, чтобы иметь возможность считаться профессиональным оценщиком, см. в приложении на стр. 2.

Оценщики предоставляют обратившемуся к ним достаточно толстый отчет, в котором методом сравнения с другими квартирами, предлагающимися на рынке, обосновывают цену с определенной погрешностью. Без подобного отчета никто не сможет купить квартиру по ипотеке, поэтому основные потребители услуги – ипотечные покупатели, которые должны доказать банку, что цена, по которой они совершают покупку, рыночная.

Стоимость услуги варьируется от 3 до 5 тыс. руб., срок выполнения – от 3 до 7 дней. За срочное составление документов тариф может быть увеличен. Срок действия этого документа обычно составляет месяц с момента выдачи клиенту.

Есть у такой оценки довольно серьезные минусы: оценщики ориентируются не на цены реальных сделок, а на цены предложений. Поэтому на растущем рынке оценка может отставать от реальной, а на падающем – быть выше. Чтобы избежать этой проблемы, оценщики делают определенную поправку с учетом возможного роста или падения стоимости за месяц. При этом они предполагают, что тренд будет таким же, как в предыдущем месяце. При перемене тренда ошибка может быть достаточно велика.

Будем честны: мало кому из москвичей, продающих свою квартиру, придет в голову пойти в оценочную компанию, заплатить кровные тысячи, чтобы через неделю получить отчет. А вот на Западе этот процесс практически всегда предваряет продажу квартиры, ведь большинство квартир там куплено именно в ипотеку, а значит, находится в залоге у банка. Россияне же не любители «официоза», поэтому большинство наших сограждан в первую очередь за оценкой идут в риелторское агентство.

Практически каждое агентство предлагает позвонить им, чтобы в процессе диалога с покупателем определить цену его квартиры. Какие-то агентства даже обещают это сделать с помощью Интернета, предлагая заполнить анкету о квартире. Но вот тут у российского покупателя вызывают опасения (и возможно, небезосновательные) такие графы, как адрес и число прописанных в квартире. Поскольку подобные сайты не могут дать гарантии, что будут хранить введенные данные в секрете, не будем рекомендовать ими пользоваться.

Старый добрый звонок риелтору, а лучше двум или трем, плюс усреднение их оценки, оказывается самым популярным и дающим цену, по которой квартиру можно реально продать. Выставить жилье в продажу риелтор, скорее всего, предложит с определенной надбавкой, чтобы создать возможность торга.

Один важный нюанс: риелторы предлагают эту услугу не только по доброте душевной. Это хорошо работающий маркетинговый инструмент поиска клиентов. Как показали опросы риелторов, примерно каждый четвертый или пятый человек из позвонивших с таким вопросом действительно собирается продать квартиру, и если агенту удалось понравиться ему по телефону, есть шансы подписать договор на продажу (илиобмен квартиры).

Плюсы подобного способа: агенты будут оперировать не ценами предложений, а цифрами реальных сделок. Кроме того, у агента с хорошим стажем обычно есть интуитивное понимание, за сколько конкретную квартиру можно продать.

Среди ловушек, поджидающих продавца, – завышение цены. Агент может специально назвать завышенную цену, чтобы предпочли его, а далее уже, когда продажи пойдут плохо, уговаривать владельца снизить цену (потери по времени и увеличение нервотрепки в таком случае неизбежны).

Интернет сделал информацию более доступной: достаточно давно есть независимые от агентств сайты, предлагающие сервис автоматической оценки квартиры. Как правило, это сайты специализированных СМИ или баз данных по недвижимости, которые могут автоматически сделать выборку похожих квартир.

Эта оценка дает весьма приблизительный результат, который вполне годится для ответа на вопрос, который регулярно мучает владельцев квартиры в Москве: «А сколько сейчас моя собственность стоит-то?»

Плюсы понятны: быстро можно получить какую-то цифру. Минусы – используется база данных предложений, поправка на торг не делается, и цена, скорее всего, будет довольно сильно завышенной. Опять же, в ходе такой оценки не могут быть учтены индивидуальные параметры квартиры, которые делают ее в чем-то уникальной (а цену – существенно выше), или, наоборот, те параметры, которые будут считаться недостатком, снижающим цену.

Можно самостоятельно просмотреть базу данных. Одна из самых известных профессиональных баз, где собраны практически все предложения рынка, – WinNER. Для первичной оценки может быть использован ее бесплатный вариант. Учтите, что на стоимость квартиры влияют тип дома, местоположение дома, общая и жилая площадь, смежность или изолированность комнат, площадь кухни, расстояние до ближайшей станции метро, вид из окна, этаж, высота потолков, балкон, лоджия или эркер, качество ремонта и другие, иногда не указанные в объявлениях, параметры. К примеру, из объявления вы не узнаете про «чистоту документов» и количество владельцев и прописанных, сложность «альтернативы» и т. п., а эти факторы могут влиять на цену, уменьшая ее от 3 до 10%.

Читайте так же:  Как создать тсж в многоквартирном доме

Мария Артемова (Китайчик), руководитель проектов юридической фирмы Via lege, прокомментировала для «Собственника» вопрос о влиянии на ценообразование сугубо юридических факторов: «Если ваша квартира за последние несколько лет многократно меняла владельца или владельцы по нескольку раз женились и разводились, то сделка с ней является более рисковой». Поэтому будет трудно продать такое жилье по той же цене, что и аналогичную квартиру, находящуюся в собственности одного лица на протяжении последних 10 лет.

Снизить цену может продажа квартиры нынешнему владельцу по доверенности, особенно если с момента сделки прошло менее трех лет. С настороженностью относятся покупатели и к недавно унаследованным квартирам, опасаясь появления «неучтенных» наследников. Мотивом вложить деньги в такое жилье может стать лишь скидка от среднерыночной цены, считает эксперт. Часто покупатели отказываются от квартиры, как только слышат, что в квартире зарегистрирован или, хуже того, является сособственником несовершеннолетний ребенок: многие боятся проблем с опекой. Опасаются покупатели и ипотечных квартир, находящихся в залоге у банка, и пусть опасения покупателей абсолютно не обоснованы, продавцам приходится учитывать этот фактор и снижать цену под влиянием такого «железного» аргумента, добавляет Артемова.

Назначить цену, какую хочется. И ждать своего покупателя. Этот метод тоже работает, особенно на растущем рынке. Мне известен случай, когда дама публиковала объявления в журнале о продаже «цековской» квартиры в течение двух лет, причем цена казалась всем совершенно неадекватной. Однако квартира была продана, и, как утверждает хозяйка, без торга. Сколько придется ждать «своего покупателя», никто вам не скажет, но определенно одно: без упорства и терпения в этом деле не обойтись.

Если вы после прочтения статьи задумались над выбором, каким же способом оценки воспользоваться, то рекомендуем следующую последовательность: четвертый (если есть время ждать), третий, второй и, при необходимости, первый. Неоспоримое преимущество описанных способов оценки в том, что можно не делать мучительного выбора и применять их все одновременно. Удачной вам продажи!

Перед тем, как оценить квартиру, следует учесть все факторы, которые влияют на ее стоимость. Основными факторами выступают:

  • Фактический адрес жилья (престижность района, экологическая обстановка, развитость инфраструктуры, расположение рядом остановок общественного транспорта, магазинов, медицинских и образовательных учреждений);
  • Подтверждение юридической чистоты недвижимого объекта (отсутствие задолженностей, залогов и арестов, снятие с регистрации недееспособных и несовершеннолетних граждан, прочее);
  • Конструкция дома и год сдачи его в эксплуатацию (включая такие нюансы, как кирпичное здание, блочное, монолитное);
  • Внешнее и техническое состояние квартиры (как давно проводились ремонтные работы, какого масштаба, их качество, как давно менялась сантехника);
  • Изображение - Самостоятельная оценка квартиры перед продажей proxy?url=https%3A%2F%2Fpravonedv.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F11%2F15-300x201Общая площадь и количество комнат в помещении;
  • На каком этаже расположено жильё;
  • Есть ли лоджия, балкон;
  • Имеется ли незаконная перепланировка, не узаконенные пристройки;
  • Выход окон и удобство подхода к дому;
  • Просторность кладовой, лоджии;
  • Наличие таких систем безопасности, как домофон, охраняемая придомовая территория, консъерж.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Чтобы правильно оценить свою приватизированную квартиру перед продажей, нужно самостоятельно провести сравнительный анализ аналогичных предложений на рынке недвижимости. Для этого следует посмотреть объявления о продаже квартир в том же районе и со схожими характеристиками. Для сравнения подойдут любые ресурсы, будь-то интернет, газеты или же уличные объявления на специальных досках.

Изображение - Самостоятельная оценка квартиры перед продажей proxy?url=https%3A%2F%2Fpravonedv.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F11%2Focenka-kvartiti-300x184

Сегодня помочь самостоятельно произвести оценку своей недвижимости, без привлечения риелторов, агентств недвижимости и прочих специалистов, может онлайн калькулятор. Однако следует помнить, что этот калькулятор хоть и является весьма удобным, выдаёт ориентировочный показатель стоимости, среднее значение по территориальному расположению объекта. То есть, индивидуальные особенности и характеристики квартиры калькулятор упустит. Это значит, что в расчёт берётся лишь фактор, который влияет на цену существенно. В частности развитая инфраструктура прибавляет к стоимости около семи-восьми процентов, то есть за каждый метр квадратный в квартире калькулятор прибавит к стоимости 0,5%.

Как показывает практика, перед продажей владельцы зачастую безосновательно завышают цену на свою квартиру, иногда даже не осознавая этого. Обычно такие затеи оказываются провальными, поскольку ожидать покупателя, который во что бы то ни стало, захочет купить именно это жильё, приходится месяцами, а то и годами, и не всегда успешно. Собственники порой завышают стоимость даже из личных соображений, считая, что их недвижимость лучше соседской, которая продалась. Это нецелесообразно и не всегда оправданно.

Изображение - Самостоятельная оценка квартиры перед продажей proxy?url=https%3A%2F%2Fpravonedv.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F11%2Fotsenka-kvartiry-pered-eyo-prodazhej-dlya-opredeleniya-otsenochnoj-stoimosti_4-300x200

Также часто собственники, выставив квартиру на продажу по завышенной цене, надеяться на то, что стоимость недвижимости возрастёт и они, таким образом, достигнут желаемого. Однако стоит лишь слегка углубиться в вопрос, чтобы понять, что на рынке недвижимости тенденции меняются весьма медленно и продажа жилья может затянуться на многие годы.
Читайте так же:  Как передаются права собственности на квартиру родственнику

Кроме того, сравнивая стоимость аналогичных предложений в объявлениях, владельцы не учитывают, что оценка строится не только на месторасположении, метраже и фотографиях, прикреплённых к тексту. Плюс ко всему в цену часто уже включен торг.

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

Оценить правильно свою квартиру до продажи, значит рассмотреть вопрос с ремонтом отдельным пунктом. Не всем известно, что увеличивать стоимость недвижимости на основании того, сколько средств и сил было вложено в её ремонт, неправильно. На рынке недвижимости, с массой всевозможных предложений, главным фактором для потенциального покупателя выступает цена, поэтому нецелесообразно перед продажей квартиры делать в ней дорогостоящий ремонт. Более того, у каждого человека имеются свои личные предпочтения, поэтому после приобретения жилья оно едва ли не в ста процентах переделывается на свой вкус.

Гораздо разумнее будет сделать в помещении простой косметический ремонт, который способен прибавить к стоимости жилья 10-15%. Объект должен производить впечатление пригодного для постоянного проживания, технически исправного. Трещины возле окон и дверей, отваливающаяся штукатурка снижает цену, но и идеально ровные стены, сделанные с использованием дорогостоящих материалов, огромной надбавки не дают.

Изображение - Самостоятельная оценка квартиры перед продажей proxy?url=https%3A%2F%2Fpravonedv.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F11%2Focenka-kvartiti1-300x184

Чтобы оценить свою квартиру по достоинству и понять, какой именно процент надбавить за проведение работ, следует учесть стоимость ремонтных работ и затраты на строительные материалы. При этом следует помнить, что компенсирована будет примерно половина затраченных средств, но не вся сумма. В ином случае это уже будет нерациональное превышение цены, и покупатели будут обходить такое предложение стороной ещё долго.

До продажи жилой недвижимости, если этим вопросом не занимается агентство недвижимости, крайне важно провести тщательную аналитическую работу. Заключается она в изучении доступных баз со схожими предложениями. Как уже упоминалось, для этого будет достаточно сайтов и печатных изданий с актуальными датами. В идеале достоверность поданной информации желательно тоже проверить, уточнив сомнительные детали по телефону у продавца.

Изображение - Самостоятельная оценка квартиры перед продажей proxy?url=https%3A%2F%2Fpravonedv.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F11%2F379-300x200

Целесообразно отобрать примерно пять-шесть предложений и скорректировать размер скидок при торге с покупателем. Если на момент продажи квартиры рынок недвижимости терпит кризис, что периодически случается, скидки могут быть весьма существенными, потому как владельцы недвижимости опасаются дальнейшего падения цен и желают оформить сделку как можно скорее.

Если же на рынке недвижимости наоборот наблюдается рост цен, на скидку рассчитывать не приходится. Самостоятельно рассчитать стоимость квартиры с учётом поправки на торг весьма непросто. Можно иметь в виду, что в процентном соотношении это обычно 2% – 15%.

Правильно оценить недвижимость, прежде чем выставлять ее на реализацию, – задача крайне важная. От корректности ее выполнения зависит срок поиска покупателя и стоимость продажи.

Провести оценку можно тремя способами, каждый из которых имеет свои плюсы и минусы.

Изображение - Самостоятельная оценка квартиры перед продажей proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.bn.ru%2Fwiki%2Fsites%2Fdefault%2Ffiles%2Finline-images%2F400-%25D0%25A6%25D0%25B5%25D0%25BD%25D1%258B%2520%25D0%25BD%25D0%25B0%2520%25D0%25BD%25D0%25B5%25D0%25B4%25D0%25B2%25D0%25B8%25D0%25B6%25D0%25B8%25D0%25BC%25D0%25BE%25D1%2581%25D1%2582%25D1%258C%2520color

В некоторых случаях (получение кредита под залог недвижимости, вступление в права наследства, имущественные споры в суде, заключение договора страхования или брачного контракта) вызова оценщика не избежать. Для предпродажной подготовки такая оценка делается по желанию владельца недвижимости. В интернете в большом количестве представлены предложения оценочных компаний. Цена услуги зависит от нескольких факторов: скорости предоставления услуги, удаленности объекта недвижимости и трудозатрат на его оценку. Понятно, что проще определить стоимость обычной однокомнатной квартиры в многоэтажном доме, чем коттеджа с гаражом и участком, построенного по индивидуальному архитектурному проекту. Для владельцев недвижимости в типовой постройке стоимость заключения профессионала начинается от 3 тыс. руб.

Изображение - Самостоятельная оценка квартиры перед продажей proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.bn.ru%2Fwiki%2Fsites%2Fdefault%2Ffiles%2Finline-images%2F25-%25D0%25BF%25D0%25BB%25D1%258E%25D1%2581Плюсы

Изображение - Самостоятельная оценка квартиры перед продажей proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.bn.ru%2Fwiki%2Fsites%2Fdefault%2Ffiles%2Finline-images%2F25-%25D0%25BC%25D0%25B8%25D0%25BD%25D1%2583%25D1%2581Минусы

  • Денежные затраты
  • Документ, полученный от оценщика, имеет юридическую силу только для банков и нотариусов. На покупателей он не производит впечатления. Если рынок находится в стагнации или если в локации, где расположен объект недвижимости, ощущается переизбыток предложения, то клиенты будут выторговывать скидку. Вполне вероятно, квартиру или дом не удастся продать по цене, определенной специалистом

Профессионалы данной категории ориентируются на рыночные реалии: они имеют точное представление о состоянии спроса и предложения, уровне конкуренции продавцов в каждом районе города, а также – о настоящей, а не рекламной цене, по которой совершаются сделки. Стоимость, названная риэлтором, окажется намного ближе к рыночной, чем указанная в заключении оценщика. Но при одном условии – специалист выехал на объект и детально его осмотрел.

Телефонные консультации, а также многочисленные сервисы онлайн-оценки выдадут среднюю по больнице температуру. В качестве альтернативы агентства и специализированные сайты предлагают более точную «диагностику» объекта на предмет стоимости, для чего требуется представить электронные копии свидетельства о собственности, техпаспорта и ответить на ряд уточняющих вопросов. Но это уже обойдется в 1,5-2,0 тыс. руб.

Читайте так же:  Регистрируем несовершеннолетнего с отцом

Опытный риэлтор предпочтет очную консультацию. Определяя сумму, за которую можно продать квартиру или дом, он ориентируется не только на обстановку на рынке, но учитывает множество факторов, которые невозможно предусмотреть в компьютерной программе экспресс-оценки. Это состояние дома, подъезда, двора, близкое соседство с нежелательными (кафе, ночной клуб, шумная автотрасса) или, напротив, привлекательными и полезными (детский сад, спорткомплекс, парк) объектами, транспортное сообщение в квартале и наличие магазинов. С учетом всех нюансов стоимость аналогичных квартир, расположенных в одном микрорайоне, может различаться на несколько сотен тысяч рублей.

Кроме того, опытный продавец может подсказать собственнику оптимальную тактику. Как правило, на спокойном рынке объект выставляется на продажу по цене на 10-15% выше рыночной. Если покупатели не пошли косяком, то через пару недель цену надо немного снизить.

Изображение - Самостоятельная оценка квартиры перед продажей proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.bn.ru%2Fwiki%2Fsites%2Fdefault%2Ffiles%2Finline-images%2F25-%25D0%25BF%25D0%25BB%25D1%258E%25D1%2581_0Плюсы

Изображение - Самостоятельная оценка квартиры перед продажей proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.bn.ru%2Fwiki%2Fsites%2Fdefault%2Ffiles%2Finline-images%2F25-%25D0%25BC%25D0%25B8%25D0%25BD%25D1%2583%25D1%2581_0Минусы

  • Риск нарваться на некомпетентного специалиста
  • Риск столкнуться с недобросовестным риэлтором, который, будучи заинтересованным в быстрой продаже, сознательно занизит реальную цену объекта
  • В период повышенного спроса на жилье риэлторы неохотно выезжают для оценки квартиры до заключения договора об оказании услуг

Можно определить прайс самостоятельно. Для этого достаточно элементарных познаний в арифметике и открытых сведений о ценах на предлагаемые собственниками объекты. В качестве «тренажера» вполне подойдет база данных продающейся недвижимости на портале BN.ru. Но если подходить к вопросу серьезно, предупреждают профессионалы, следует провести аналогичные действия, основываясь на сведениях нескольких рекламных изданий.

Действовать надлежит следующим образом. Задаем в поисковике специализированного сайта все параметры своей квартиры (район, количество комнат, площадь объекта и кухни, этаж, близость к метро) и получаем выборку из аналогичных объектов, выставленных на продажу.

Далее отбрасываем верхнюю и нижнюю треть списка. Как правило, в них попадают квартиры, предлагаемые по завышенной цене, а также проблемные объекты, продающиеся по каким-то причинам ниже рынка. Остается скромный перечень из нескольких квартир, в котором стоимость самой дорогой и самой дешевой может отличаться на полмиллиона рублей.

Проводим разделительную линию точно в середине ценовой шкалы и смотрим на объекты чуть ниже нее. Примерно за такую сумму реально продать объект в обозримый срок.

Почему реальная цена расположена ближе к низу списка? Потому что в рекламный прайс изначально закладывается люфт для торга. Эксперты называют точную величину поправки: на растущем рынке она будет нулевой, на равновесном – 4%, на падающем – 8%, в кризис может доходить до 15%.

Если есть желание максимально точно определить цену продажи недвижимости, следует в течение нескольких недель отслеживать предложения аналогичных объектов и звонить по указанным телефонам. Такая тактика даст возможность отсортировать настоящие объявления от пустышек и получить представление о том, насколько уместен торг.

Изображение - Самостоятельная оценка квартиры перед продажей proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.bn.ru%2Fwiki%2Fsites%2Fdefault%2Ffiles%2Finline-images%2F25-%25D0%25BF%25D0%25BB%25D1%258E%25D1%2581_1Плюсы

  • Отсутствие денежных затрат
  • Независимость от некомпетентных или недобросовестных специалистов

Изображение - Самостоятельная оценка квартиры перед продажей proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.bn.ru%2Fwiki%2Fsites%2Fdefault%2Ffiles%2Finline-images%2F25-%25D0%25BC%25D0%25B8%25D0%25BD%25D1%2583%25D1%2581_1Минусы

  • Большие временные затраты
  • Опасность неадекватного результата

Как уверяют риэлторы, каждый второй собственник объекта недвижимости слишком высоко оценивает принадлежащие ему дом, квартиру, комнату. Завышенные ожидания продавцов могут превышать средние цены сделок с аналогичными объектами на 20-40%.

Угадать, да не прогадать: как самостоятельно оценить квартиру перед продажей

Изображение - Самостоятельная оценка квартиры перед продажей proxy?url=https%3A%2F%2Fcdn25.img.ria.ru%2Fimages%2Frealty%2F39727%2F19%2F397271938_0%3A0%3A688%3A460_600x0_80_0_0_37757feb812a7cb42ef515b55b335035

Каждому владельцу, который продает свою квартиру, хочется выручить за нее максимум, однако искусство оценки стоимости жилья – штука тонкая, и здесь важно не переоценить, но в то же время и не прогадать. Эксперты открыли “РИА Недвижимость” азы самостоятельной оценки стоимости городской квартиры.

Составляющие цены

В первую очередь человеку, который решил оценить свою квартиру, нужно обратить внимание на объекты, уже выставленные на продажу и сравнить их стоимость, говорит руководитель отдела консалтинга и аналитики компании “Азбука Жилья” Дарья Третьякова. Для этого, по словам эксперта, можно просмотреть интернет-сайты, газеты, журналы с объявлениями о продаже жилой недвижимости. Причем искать нужно аналогичные по характеристикам квартиры, расположенные в непосредственной близости от объекта оценки, подчеркивает собеседница агентства.

Разница в площади сравниваемых квартир в среднем снижает или повышает стоимость на 0,5% за каждый квадратный метр расхождения, а разность в стоимости квартир, расположенных в пешей или транспортной доступности от метро, составляет 7-8%, отмечает Третьякова.
Помочь в расчетах, по ее словам, могут и онлайн-калькуляторы для оценки стоимости квартиры, но важно помнить, что они оценивают квартиру на основе средних показателей по району, без учета особенности квартиры.

Самыми главными параметрами при определении стоимости квартиры являются местоположение (район, окружение), удаленность от центра, близость к метро, остановке наземного транспорта, тип дома (монолитный, панельный, “хрущевка”, “сталинка”), состояние продаваемого объекта недвижимости (наличие ремонта и его качество), объясняет в свою очередь руководитель департамента городской недвижимости компании “НДВ-Недвижимость” Светлана Бирина.

Различные же недочеты и дефекты корректируют стоимость предложения в сторону снижения. Например, нужно идти на уступку, если окна выходят на козырек подъезда или не узаконена планировка, отмечает эксперт.

Кроме того, необходимо принимать во внимание этаж, на котором расположена квартира. Так, квартиры на первом этаже стоят в среднем на 8-10% дешевле, а на последнем – на 2-3%, чем на всех остальных этажах, уточняет Третьякова.

Читайте так же:  Проект планировки и межевания территории линейного объекта

Впрочем, снижение цены на верхних этажах наблюдается в основном в старых домах из-за риска протекания крыши, уточняет Бирина. В современных же новостройках высокий этаж – это скорее плюс, так как из окон открывается хороший вид на окружающие окрестности, утверждает она.

Характеристики “с наценкой”

При оценке квартиры также следует учитывать особенности планировки квартиры и метражи жилых и вспомогательных помещений, говорит Третьякова. Так, например, наличие совмещенного санузла в 2-х и более комнатных квартирах снижает стоимость, наличие второго санузла – увеличивает.

Что касается вида из окна, то в сегменте дорогого жилья видовые характеристики могут увеличить стоимость жилья на 10%, заявляет управляющий партнер “Миэль-Сеть офисов недвижимости” Тарас Пазяк.

А вот в сегменте “эконом”, как утверждает Третьякова, покупатели мыслят несколько другими категориями, поэтому вид на пруд, или лесопарк мало изменит стоимость квартиры по сравнению с той, чьи окна выходят на противоположную сторону, к стоянке машин и соседним домам.

Отдельный разговор, это дымящие трубы завода, или магистраль, которые понижают стоимость квартиры, поясняет руководитель отдела консалтинга и аналитики компании “Азбука Жилья”.

Типичные ошибки продавцов

Зачастую продавцы на вторичном рынке очень боятся прогадать и завышают стоимость объекта в надежде, что найдется покупатель, которому приглянется именного их квартира, отмечает Пазяк. С коллегой соглашается Бирина и добавляет, что часто люди следуют такой логике: у соседа квартира стоит 6 миллионов рублей, а моя лучше, и я ее продам за 6,5 миллионов рублей. Однако такой подход не всегда себя оправдывает.

Кроме того, продавцы редко учитывают и тот факт, что рынок недвижимости достаточно инертен, и не сразу реагирует на изменение трендов, и неоправданно завышают стоимость, в расчете на то, что цены рано или поздно вырастут, подчеркивает Пазяк. Все это может привести к тому, что продажа квартиры затянется.

Еще одну ошибку при оценке квартиры продавцы допускают, когда пытаются ориентироваться на другие подобные предложения на рынке. Например, часто продавцы забывают про торг, который уже включен в указанную стоимость объекта-аналога, и плюсуют к стоимости объекта оценки дополнительную сумму, тем самым искусственно завышая стоимость квартиры, поясняет Третьякова. Помимо этого, замечает она, многие продавцы плюсуют к стоимости мебель, с которой собираются продавать квартиру, а это считается грубой ошибкой, так как мебель должна продаваться отдельно и к стоимости квартиры не имеет никакого отношения.

Ремонт с наценкой

Отдельным пунктом в оценке квартиры идет ремонт. “Иногда люди, и это очень распространенная ошибка, преувеличивают достоинства квартиры, особенно если они занимались отделкой самостоятельно. Свои трудовые затраты они хотят компенсировать ценой, и это неправильно”, – утверждает Бирина.

Дорогой ремонт, по ее словам, делать совсем не обязательно. В массовом сегменте важен в первую очередь фактор цены, к тому же многие покупатели все равно планируют все переделать на свой лад, отмечает собеседница агентства.


Семь советов, как сделать ремонт в квартире без больших затрат >>>

Простая отделка квартир, как правило, прибавляет к стоимости 10%, улучшенная – 15%, если объект оценки сравнивается с объектами аналогами, в которых требуется косметический ремонт, замечает в свою очередь Третьякова. Для более точной суммы надбавки эксперт советует исследовать цены в компаниях, занимающихся ремонтом квартир, а также сориентироваться в ценах на стройматериалы. При этом собеседница агентства предупреждает, что при продаже, как правило, компенсируется лишь 50% от затраченных на ремонт денег.

Если в квартире произведена перепланировка и на момент оценки, она не согласована, то из общей стоимости необходимо вычесть сумму ее оформления, которую можно узнать, позвонив в организации, занимающиеся утверждением перепланировок, добавляет Третьякова.

Секреты торга

К завышению стоимости с целью торга эксперты относятся насторожено. Так, по мнению Пазяка, в силу широкого предложения на вторичном рынке завышать стоимость квартиры не стоит, поскольку это может привезти к тому, что квартира будет долго экспонироваться на рынке, и в итоге продавцу придется самому снижать ее стоимость.

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

Впрочем, завышение стоимости квартир с целью торга все же имеет место быть в большинстве случаев. Как правило, цена оферты изначально завышена на 3-5%, подмечает Третьякова.

Изображение - Самостоятельная оценка квартиры перед продажей 129856318
Автор статьи: Петр Кошкин

Здравствуйте. Меня зовут Петр.  Я 8 лет работаю в юридической сфере консультантом. Считая себя экспертом и хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные задачи. Все данные для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в доступном виде всю нужную информацию. Перед применением описанного на сайте, всегда необходима консультация со специалистами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.7 проголосовавших: 13

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here