Среднеэтажная жилая застройка

Сегодня предлагаем ознакомиться с темой: "среднеэтажная жилая застройка" с описанием от профессионалов и комментариями. Любые вопросы вы можете задать дежурному юристу.

Закономерные вопросы: среднеэтажная застройка это сколько этажей, какие требования к ней предъявляются и тому подобные возникают довольно часто. Проблема обеспечения населения жильём до сих пор остро стоит в государстве. В то же время наблюдается тенденция роста строительства домов средней этажности. Небольшое число квартир и, как следствие, малое количество жильцов создаёт комфортную среду обитания. Возможность полноценно использовать придомовую территорию привлекает потенциальных покупателей, ведь здания такого типа позволяют установить автономные инженерные системы, например, газовые котлы, водяные насосы и многое другое.

Изображение - Среднеэтажная жилая застройка proxy?url=https%3A%2F%2Fzhiloepravo.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F09%2Fo_491-1

С 2014 г. начал действовать классификатор, устанавливающий для наделов земли виды пользования, которые разрешены. В этом документе определяется, каким образом правообладателям можно эксплуатировать принадлежащие им участки. Одним из этих видов является среднеэтажная жилая застройка. Под ней подразумевается возведение зданий не выше 8 этажей за исключением подземных и разделённых более чем на две квартиры, подходящих для жизни круглогодично.

В строении возможно расположение подземных гаражных боксов и стоянки автомобилей, подсобных помещений для обслуживания многоквартирных домов. Последние могут быть встроенными, пристроенными либо возведёнными с использованием обоих способов, но их площадь не должна превышать 20% от общей площади здания. Придомовая территория благоустраивается за счёт установки спортивных площадок, детских игровых комплексов, лавочек и т. д., а также предусмотрено озеленение.

Классификацию зданий по этажности дают СНиП (строительные нормы и правила), в соответствии с ними выделяется 5 групп:

  • строения, состоящие из 1–2 этажей, относятся к малоэтажным;
  • 3–5 – к среднеэтажным;
  • 6–9 – повышенной этажности;
  • 10–16 – к многоэтажным;
  • 17 и более – к высотным.

Местная администрация обладает полномочиями принимать и вносить изменения в правила застройки и землепользования с установленным видом разрешённого использования участков.

Это происходит следующим образом:

Изображение - Среднеэтажная жилая застройка proxy?url=https%3A%2F%2Fzhiloepravo.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F09%2F76309858

  1. Изначально главой подготавливается проект правил, создаётся комиссия, разрабатывается поэтапное градостроительное зонирование, обозначаются сроки для проведения работ и регламентируется подача замечаний и предложений лицами, чьи интересы он затрагивает.
  2. После того как решение принято, отводится 10 дней на размещение информации в интернете и СМИ (средствах массовой информации). Проект должен пройти обязательную проверку на отсутствие противоречий с генпланом и схемой планирования территорий города или посёлка.
  3. Подготовленный документ рассматривается главой муниципального образования, если он не противоречит регулирующим данный процесс нормам, последний не позднее 10 дней решает вопрос касательно публичных слушаний, максимальная продолжительность которых составляет 4 месяца, минимальная – 2, со дня предоставления проекта к рассмотрению.
  4. Проект по застройке и землепользованию не будет легитимным без приложения запротоколированного результата публичных слушаний. С момента размещения утверждённых правил на официальной площадке органа в интернете и средствах массовой информации у физ. и юр.лиц появляется возможность оспорить их в суде.

Рассмотрение внесения изменений возможно по двум причинам:

  1. Выявлено противоречие между утверждёнными схемами планирования территорий и установленными правилами по землепользованию и застройке.
  2. Наличие заявления по изменению регламента по градостроительству либо границ зон территорий.

Изображение - Среднеэтажная жилая застройка proxy?url=https%3A%2F%2Fzhiloepravo.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F09%2Fcentr-sodejstviya-predprinimatelstvu-realnaya-pomoshh-stroitelnym-organizaciyam-www-ural-org-1024x530

С предложением могут обратиться властные органы РФ, субъектов, муниципалитетов, когда правила не дают возможность разместить объекты капстроительства. Тогда изменения вносятся в 30-дневный период, минуя публичные слушания.

Правом подобного обращения обладают физ. и юр.лица, если действующие правила не позволяют эффективно использовать недвижимость, возведённую на наделе, либо понижается цена самих наделов. При поступлении такого заявления комиссия в течение месяца составляет заключение с рекомендациями внести просимое изменение или отказать в нём.

Согласно предоставленному комиссией документу, глава местного самоуправления принимает решение, положительное или отрицательное. Обязательным условием будет мотивирование отказа. Если решение окажется положительным, то у главы имеется 30 дней для подготовки проекта. Далее процедура такая же, как и при принятии правил.

Поскольку земельное законодательство претерпело изменения, у органов местного самоуправления появилась обязанность до 2020 г. принять меры для того, чтобы вид разрешённого использования наделов соответствовал виду использования, указанному в классификаторе.

При обращении владельца земли с подобной просьбой лицо, наделённое должными полномочиями, обязано в месячный срок принять решение, правообладатель сможет, предъявив его, изменить информацию, содержащуюся в ГКН (государственном кадастре недвижимости).

Правила застройки и землепользования требуют определения того, как будет осуществляться деление территориальных зон.

Это происходит согласно следующим факторам:

Изображение - Среднеэтажная жилая застройка proxy?url=https%3A%2F%2Fzhiloepravo.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F09%2FI3oZiq0HFI-1024x483

  • наличие возможности сочетать действующий и предполагаемый вид использования земли, ограниченной одной зоной;
  • установленные ранее границы зон;
  • сложившееся землепользование и актуальная планировка;
  • границы земель определённых категорий, которые предполагается изменить;
  • исключение нанесения урона возведённым зданиям, находящимся на смежных наделах.

Границы могут проходить:

  • по периметру городов и посёлков или непосредственно земельных наделов;
  • по красным линиям;
  • в соответствии с магистралями, улицами либо проездами;
  • по естественным очертаниям природных объектов и т. д.

При зонировании можно выделить земли, предназначенные для строительства жилья, промышленного и сельского производства, размещения инженерных коммуникаций, спецназначения и т. д. Любой вид может включать в себя другие зоны, так, жилые подразделяются на выделенные для ИЖС (индивидуального жилищного строительства), строительства домов малой, средней этажности и многоэтажных.

Изображение - Среднеэтажная жилая застройка proxy?url=https%3A%2F%2Fzhiloepravo.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F09%2Fget

Участки земли имеют свои правовые режимы, зафиксированные градостроительными регламентами. Под их действие попадают наделы и объекты капстроительства, располагающиеся в пределах зон территорий, обозначенных на карте градостроительного зонирования. Вне сферы их действия находятся земли с линейными объектами, сельхозназначения, наделы для извлечения полезных ископаемых, курортные зоны и т. д.

Следование данным регламентам обязательно для всех владельцев земельных наделов, независимо от того, каким правом обосновывается владение.

Читайте так же:  Необходимые документы для оформления наследства у нотариуса после смерти

Градостроительные регламенты закрепляют предельные значения для осуществления реконструкции любых объектов и капстроительства:

  1. Площадь земельного надела (max-min).
  2. Минимальная допустимая величина отступлений от границы землевладения при определении допустимости расположения недвижимости.
  3. Этажность и высотность здания, превышение которых не допускается.
  4. Какой процент для застройки возможен на земле. Он обозначается как соотношение площади земли, занятой объектом недвижимости, к площади всего участка.

Вышеуказанные параметры устанавливаются в регионах и муниципалитетах путём принятия соответствующего акта. Так, в Красноярском крае минимальный размер земельного надела для среднеэтажного строительства составляет 0,6 га, отступ от красной линии не менее 3 м, максимальный коэффициент застройки не более 0,4.

У правообладателя есть возможность изменить предельные параметры путём заявления в соответствующую инстанцию и при соблюдении процедуры публичных слушаний.

Установленные предельные размеры наделов земли и параметры разрешённого строительства и реконструкции недвижимости позволяют реализовать рыночный принцип свободы предпринимательства. У застройщика есть право без согласования с властными органами определяться с вариантом возведения, восстановления и преобразования недвижимости исходя из градостроительного регламента для данной территории.

Когда предельные параметры, содержащиеся в градостроительном регламенте, не совпадают с действующими на участке земли, пользоваться последним возможно и без приведения в соответствие, но при условии, что это не создаёт опасности для жизни и здоровья людей, а также окружающей среды.

Статья 24. Градостроительный регламент зоны среднеэтажной жилой застройки (не выше 8 этажей).

1. Кодовое обозначение зоны – Ж-3.

Зона размещения жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома, высотой не выше 8-ми надземных этажей, разделенных на две и более квартиры), с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры.

2. Цели выделения зоны:

– развитие на основе существующих и вновь осваиваемых территорий среднеэтажной жилой застройки зон комфортного жилья, включающих среднеэтажные жилые дома и общежития;

– развитие сферы социального и культурно-бытового обслуживания, обеспечивающей потребности жителей указанных территорий в соответствующих среде и формах;

– создание условий для размещения необходимых объектов инженерной и транспортной инфраструктур.

3. Виды использования земельных участков и объектов капитального строительства:

4. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

4.1 Предельные размеры земельных участков:

– максимальная площадь земельных участков для среднеэтажных жилых домов – не регламентируется;

– минимальная площадь земельных участков для среднеэтажных жилых домов – 800 кв. м;

– максимальная площадь для земельных участков блокированных жилых домов – не регламентируется;

– минимальная площадь для земельных участков блокированных жилых домов – 600 кв. м;

– максимальная площадь для вновь предоставляемых земельных участков для индивидуальных жилых домов – не регламентируется;

– минимальная площадь для вновь предоставляемых земельных участков для индивидуальных жилых домов – 400 кв. м;

– максимальная площадь земельного участка для нежилых зданий – не регламентируется;

– минимальная площадь земельного участка для нежилых зданий – 200 кв. м;

– максимальная площадь земельных участков для размещения объектов коммунального хозяйства и инженерной инфраструктуры не являющихся линейными – не регламентируется;

– минимальная площадь земельных участков для размещения объектов коммунального хозяйства и инженерной инфраструктуры не являющихся линейными – 1 кв. м.

4.2 Параметры застройки для среднеэтажных жилых домов:

– максимальный коэффициент застройки земельного участка (Кз) для жилых домов с этажностью:

– максимальный коэффициент плотности застройки (Кпз) земельного участка для жилых домов с этажностью:

– максимальная этажность – 8 этажей;

– максимальная высота – 30 метров;

– как исключение: шпили, флагштоки – без ограничения.

Отступ от красных линий для жилых зданий с квартирами в первых этажах – 5 м. По красной линии допускается размещать жилые здания со встроенными в первые этажи или пристроенными помещениями общественного назначения, кроме образовательных организаций, а на жилых улицах в условиях реконструкции сложившейся застройки – жилые здания с квартирами в первых этажах.

Документацией по планировке территории устанавливаются линии застройки, определяющие границы застройки при размещении зданий, строений, сооружений с отступом от красных линий или от границ земельного участка.

4.3. Параметры застройки для блокированных жилых домов:

– максимальный коэффициент застройки земельного участка (Кз) при застройке блокированными жилыми домами с этажностью:

– максимальный коэффициент плотности застройки (Кпз) земельного участка блокированными жилыми домами с этажностью:

– максимальная этажность блокированного жилого дома – 3 этажа;

– максимальная высота блокированного жилого дома – 13 метров;

Блокированный жилой дом должен отстоять от красной линии улиц не менее чем на 5 м, от красной линии проездов не менее чем на 3 м.

В условиях сложившейся застройки допускается размещение блокированных жилых домов по красной линии улиц.

Документацией по планировке территории устанавливаются линии застройки, определяющие границы застройки при размещении зданий, строений, сооружений с отступом от красных линий или от границ земельного участка.

4.4. Параметры застройки для индивидуальных жилых домов и вспомогательных строений:

– максимальный коэффициент застройки земельного участка (Кз) – 0,4 от площади земельного участка;

– максимальный коэффициент плотности застройки (Кпз) земельного участка – 1,2;

– максимальная этажность индивидуального жилого дома – 3 этажа;

– максимальная этажность вспомогательных строений – 2 этажа;

– максимальная высота индивидуального жилого дома – 13 метров;

– максимальная высота вспомогательных строений – 7 метров;

– как исключение: шпили, флагштоки – без ограничения.

Индивидуальный жилой дом и автостоянка закрытого типа должны отстоять от красной линии улиц не менее чем на 5 м, от красной линии проездов не менее чем на 3 м.

Читайте так же:  Оценка стоимости акций для вступления в наследство

В условиях сложившейся застройки допускается размещение индивидуальных жилых домов и автостоянок закрытого типа по красной линии улиц.

Расстояние от хозяйственных построек (вспомогательных строений) до красных линий улиц и проездов должно быть не менее 5 м.

Документацией по планировке территории устанавливаются линии застройки, определяющие границы застройки при размещении зданий, строений, сооружений с отступом от красных линий или от границ земельного участка.

Минимальное расстояние от границ земельного участка до строений, а также между строениями:

от границ соседнего земельного участка по санитарно-бытовым условиям до:

– основного строения – 3 м;

– постройки для содержания скота и птицы – 4 м;

– других построек (сарай, баня, автостоянка и др.) – 3 м;

– стволов высокорослых деревьев – 4 м;

– стволов среднерослых деревьев – 2 м;

– кустарников – 1 м.

От основных строений до отдельно стоящих хозяйственных и прочих строений – в соответствии с требованиями действующих СП, СНиП, СанПиН.

Расстояние между жилым домом, хозяйственными постройками и границей соседнего участка измеряется от цоколя или от стены дома, постройки (при отсутствии цоколя), если элементы дома и постройки (эркер, крыльцо, навес, свес крыши и др.) выступают не более чем на 50 см от плоскости стены. Если элементы выступают более чем на 50 см, расстояние измеряется от выступающих частей или от проекции их на землю (консольный навес крыши, элементы второго этажа, расположенные на столбах и др.).

Вспомогательные строения, за исключением гаражей, размещать со стороны улиц не допускается.

Ограничения, связанные с размещением оконных проемов, выходящих на соседние земельные участки: расстояние от окон жилых помещений до жилых помещений, хозяйственных и прочих строений, расположенных на соседних участках, должно быть не менее 6 метров.

4.5. Параметры застройки для нежилых зданий:

– максимальный коэффициент застройки земельного участка (Кз) – 0,4 от площади земельного участка;

– максимальная этажность – 3 этажа;

– максимальная высота нежилых зданий – 13 метров;

– как исключение: шпили, флагштоки – без ограничения.

– здание дошкольной образовательной организации должно быть высотой в 2 этажа.

В условиях плотной жилой застройки и недостатка площадей, допускается строительство зданий дошкольной образовательной организации высотой в 3 этажа;

– этажность здания общеобразовательной организации в условиях плотной застройки допускается проектирование высотой в 4 этажа;

– этажность зданий объектов здравоохранения определяется в соответствии с требованиями к организациям, осуществляющим медицинскую деятельность;

Минимальные отступы от границ земельных участков – 2 метра от выступающих конструктивных элементов здания (крыльца, приямки, отмостка и т.д.).

В условиях сложившейся застройки допускается размещение зданий по красной линии улиц.

Документацией по планировке территории устанавливаются линии застройки, определяющие границы застройки при размещении зданий, строений, сооружений с отступом от красных линий или от границ земельного участка.

Здания дошкольных образовательных организаций следует размещать на внутриквартальных территориях жилых микрорайонов, удаленных от городских улиц, межквартальных проездов на расстояние, обеспечивающее уровни шума и загрязнения атмосферного воздуха требованиям санитарных правил и нормативов. От границы участка дошкольной образовательной организации до проезда должно быть не менее 25 м.

Здание общеобразовательной организации следует размещать на самостоятельном земельном участке с отступом от красной линии не менее 25 м.

При расположении зданий профессиональных образовательных организаций и образовательных организаций высшего образования вблизи скоростных дорог и магистральных улиц следует предусматривать отступ от границы проезжей части не менее 50 м, при этом общежития рекомендуется размещать в глубине территории.

Культовые сооружения размещать с отступом от красной линии не менее 3 м. При реконструкции и в районах затесненной застройки это расстояние может быть сокращено.

Открытые бассейны размещать с отступом, м, не менее:

– от красной линии – 15;

– от территорий медицинских, дошкольных образовательных и общеобразовательных организаций, а также жилых зданий и автостоянок – 100.

4.6. Параметры застройки для размещения объектов коммунального хозяйства и инженерной инфраструктуры, не являющихся линейными:

– максимальный коэффициент застройки – 0,8 от площади земельного участка;

– минимальные отступы от границ земельных участков – в соответствии с действующим законодательством;

– максимальная этажность – 1 этаж;

– максимальная высота – в соответствии с действующим законодательством.

5. Требования к ограждению земельных участков индивидуальных и блокированных жилых домов.

Высота ограждения со стороны улицы не должна превышать 2,0 метров.

Конструкция массивных ограждений (железобетонных, кирпичных, каменных), толщина которых превышает 50 мм, должна размещаться в пределах земельного участка, находящегося в собственности.

Не допускается применение в конструкции ограждения колючей проволоки, необрезных досок, отходов промышленного производства и материалов, потенциально опасных для пешеходов.

6. Требования к кровле зданий и организации рельефа.

При размещении зданий (строений) со скатной кровлей, скаты необходимо проектировать с учетом водоотведения в пределах земельного участка, находящегося в собственности.

При организации рельефа земельного участка не допускается подтопление и сброс ливневых вод на соседние участки. Водосток должен быть организован в ливневую канализацию улицы.

7. Расчет площади нормируемых элементов дворовой территории:

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

– площадки для игр детей дошкольного и младшего школьного возраста – 0,7 кв. м /чел.;

– для отдыха взрослого населения – 0,1 кв. м /чел.;

– для занятий физкультурой – 2,0 кв. м /чел.;

– для хозяйственных целей и выгула собак – 0,3 кв. м /чел.;

Читайте так же:  Получение субсидии молодыми семьями на покупку жилья

– для временной стоянки (парковки) автотранспорта – 2,0 кв. м /чел.;

5. Требования к хранению автомобилей

Для индивидуальных жилых домов: встроенные или отдельно стоящие гаражи, а также открытые стоянки, но не более чем на 2 транспортных средства на 1 земельный участок.

Расчетное количество машино-мест для парковки легковых автомобилей на приобъектных стоянках у нежилых зданий:

– магазины, торговые центры, универмаги с площадью торговых залов более 200 кв. м – 10 машино-мест на 100 кв. м торговой площади;

– магазины с площадью торговых залов менее 200 кв. м – расчет машино-мест по заданию на проектирование;

– музеи, выставочные залы, кинотеатры на 100 мест или единовременных посетителей – 22 машино-места;

– административно-общественные учреждения, кредитно-финансовые и юридические учреждения на 100 работающих – 29 машино-мест;

– больницы на 100 коек – 7 машино-мест;

– поликлиники на 100 посещений – 4 машино-места.

– предприятия бытового обслуживания на 30 кв. метров общей площади – 14 машино-мест;

– спортивные объекты на 100 мест – 7 машино-мест.

8. Требования к разделу земельного участка.

В случае раздела земельного участка должны быть выполнены условия соблюдения минимальной нормативной площади каждого вновь образуемого земельного участка с подъездом и подходом от земель общего пользования, в том числе путем установления сервитута.

Статья 25. Градостроительный регламент зоны многоэтажной жилой застройки (высотной застройки)

1. Кодовое обозначение зоны – Ж-4.

Зона предназначена для размещения жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома высотой от девяти этажей и выше, включая подземные, разделенных на двадцать и более квартир), с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры

2. Цели выделения зоны:

– развитие на основе существующих и вновь осваиваемых территорий многоэтажной жилой застройки зон комфортного жилья, включающих многоэтажные жилые дома;

– развитие сферы социального и культурно-бытового обслуживания, обеспечивающей потребности жителей указанных территорий в соответствующих среде и формах;

– создание условий для размещения необходимых объектов инженерной и транспортной инфраструктур.

3. Виды использования земельных участков и объектов капитального строительства:

Выделяется для размещения жилых домов этажностью 2-4 этажа и объектов социально-бытового, культурного и иного назначения, необходимых для создания условий для развития зоны.

В случаях, когда по территориальной зоне Ж-2 проходит граница санитарно-защитной зоны промышленных предприятий, прочих объектов, требующих её установления, новое строительство на участке территориальной зоны, попавшем в границы санитарно-защитной зоны, возможно только после разработки проекта по сокращению границ санитарно-защитной зоны, если её новые границы не будут проходить по территориальной зоне. В случае расположения части территориальной зоны в зоне отступа от внешней автомобильной дороги новое строительство возможно при условии соблюдения требования соблюдения нормативной шумозащиты.

185.244.173.14 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)

очень нужно

Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные

параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства

Среднеэтажные жилые дома этажностью от 2 до 4 этажей

включительно без приквартирных участков

1. Минимальный размер участка определяется в соответствии с проектом планировки

2. Жилые здания с квартирами на первых этажах следует располагать, как правило, с отступом от красных линий

По красной линии допускается размещать жилые

здания с встроенными в первые этажи или пристроенными помещениями общественного назначения, а на жилых улицах в условиях реконструкции сложившейся застройки – и жилые здания с квартирами в первых этажах

Расстояния между домами внутри квартала (группы домов) принимаются в соответствии с нормами противопожарной безопасности и нормами инсоляции.

3. Предельное количество этажей – 4

4. Иные параметры – в соответствии с действующими техническими регламентами (действующими нормативами)

5. Коэффициент использования территории: при уплотнении существующей застройки – не более 0,72; уплотнении существующей застройки – не более 1,15

6. Требования к высоте строений, оформлению фасадов, ограждений, обращенных на улицу должны соответствовать характеру формирующейся среды, типу застройки и условиям размещения в городе, что определяется градостроительной документацией

Общественные центры и единичные объекты повседневного обслуживания населения, включающие в себя как отдельно стоящие, так и встроенно-пристроенные (аптеки, амбулатории, поликлиники, надзорные санитарные службы, объекты торгово-бытового назначения, ремонт бытовой техники, парикмахерские, пошивочные ателье, почтовые отделения, отделения связи, отделение сбербанка, опорные пункты охраны порядка, библиотеки, кабинеты практикующих врачей, центры народной и традиционной медицины, предприятия общественного питания, помещения для занятий спортом, клубные помещения многоцелевого и специализированного назначения приемные пункты прачечной, химчистки)

1. Размер земельного участка принимается в соответствии с действующими техническими регламентами (действующими нормативами)

2. Расстояния до красных линий до учреждений и предприятий обслуживания принимаются в соответствии с проектом планировки

3. Общая площадь встроенных учреждений не должна превышать 150 м 2

Встроенные учреждения общественного назначения должны иметь входы, изолированные от жилой части здания. Участок встроенного учреждения должен быть подразделен на жилую и общественную части с размещением в последней зоны для посетителей и хозяйственного двора. Перед входом в здание необходимо предусмотреть стоянку транспортных средств

ДДУ, общеобразовательные школы

Детские дошкольные учреждения и общеобразовательные школы (стены здания) располагаются на расстоянии 25 м до красных линий, до стен жилых домов и до зданий общеобразовательных школ, детских дошкольных и лечебных учреждений – по нормам инсоляции и освещенности

Читайте так же:  Срок действия генеральной доверенности на недвижимость

Физкультурно-оздоровительные сооружения, спортплощадки

1. Размер участка в соответствии с проектом планировки

Удельные размеры площадок для занятий физкультурой – 2,0 м 2 /чел.

2. Расстояние от площадок до окон жилых и общественных зданий – 10-40 м

Детские игровые площадки, площадки для отдыха взрослого населения

1. Размер участка в соответствии с проектом планировки

Удельные размеры площадок для игр детей дошкольного и младшего школьного возраста –

Удельные размеры площадок для отдыха взрослого населения – 0,1 м 2 /чел.

2. Расстояние от игровых площадок до окон жилых и общественных зданий – 12 м

Расстояние от площадок для отдыха до окон жилых и общественных зданий – 10 м

Площадки для хозяйственных целей

1. Размер земельного участка определяется в соответствии с проектом планировки

Удельные размеры площадок для хозяйственных целей – 0,3 м 2 /чел. 1 контейнер на 10-15 семей

2. Расстояние до границ участков жилых домов, ДДУ, игровых площадок, озелененных площадок – не менее 50, но не более 100 м

Расстояние от площадок до окон жилых и общественных зданий – 20 м

Расстояние от игровых площадок, площадок для отдыха до площадок для мусоросборников – не менее 20 м Расстояние от площадок для мусоросборников до спортплощадок – не менее 20 м

Озеленение, благоустройство территории

В соответствии с проектом планировки

Отдельно стоящие гаражи и открытые автостоянки

1. Размер земельного участка для гаражей и открытых автостоянок в соответствии с проектом планировки и действующими техническими регламентами (действующими нормативами)

2. Удельные размеры площадок для стоянки автомашин – 0,8 м 2 /чел., расстояние от площадок до окон жилых и общественных зданий – определяется в соответствии с действующими техническими регламентами (действующими нормативами)

3. Общая стоянка транспортных средств при учреждениях и предприятиях обслуживания принимается из расчета: на 100 единовременных посетителей – 7-10 машино-мест и 15-20 велосипедов

4. Количество этажей определяется проектом планировки

Объекты пожарной охраны (гидранты, щиты с инвентарем, резервуары и проч.) –

в общественной зоне и (или)

1. Размер земельного участка принимается в соответствии с проектом планировки

Объекты жилищно-эксплуатационные и аварийно-диспетчерские службы

В соответствии с проектом планировки и требованиями действующих технических регламентов (действующих нормативов)

С 24.12.2014 вступил в силу классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540. Согласно данному документу, с даты вступления его в силу определение видов разрешенного использования земельных участков должно осуществляться исключительно в соответствии с Классификатором.

С даты вступления в силу приказа Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 Институтом подготовлены проекты внесения изменений в Правила землепользования и застройки для большого количества муниципальных образований. В ходе работ по подготовке документов градостроительного зонирования на практике были выявлены вопросы применения Классификатора, пробелы в соответствии отдельных видов разрешенного использования существующему (планируемому) использованию, а также нормативам градостроительного проектирования, действующим на территории.

В частности, серьезные противоречия вызывают виды разрешенного использования, предусмотренные для жилой застройки. На сегодняшний день сложилась неоднозначная ситуация в части определения вида разрешенного использования для двухквартирных жилых домов, а также 2-3 этажных многоквартирных жилых домов, застройка которыми характерна для большинства малых городов и поселков России и, в частности, для Ханты-мансийского автономного округа-Югры, где Институт выполнил ряд Комплексных проектов по управлению развитием территории, в том числе включающих задачи по внесению изменений в Правила землепользования и застройки.

Так, согласно Классификатору, размещение жилых домов высотой не выше трех этажей возможно в рамках следующих видов разрешенного использования:

– малоэтажная жилая застройка – под данным видом использования фактически понимается индивидуальное жилищное строительство, а именно «размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры», что исключает его как вид разрешенного использования, предусматривающий строительство двухквартирных жилых домов и многоквартирной жилой застройки высотой до 3 этажей;

– блокированная жилая застройка (предусматривает размещение жилых домов, имеющих общую стену с соседним домом, не предназначенных для раздела на квартиры) при этом количество блоков ограничено 10, что условно можно сопоставить с многоквартирным жилым домом, принимая квартиру в жилом доме за отдельный блок;

– cреднеэтажная жилая застройка (предусматривает размещение жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры (две и более)), что напрямую указывает на возможность размещения многоквартирного жилого дома, но при этом параметр этажности составляет до 8 этажей, что не всегда допустимо и целесообразно для небольших населенных пунктов.

Таким образом, очевидно, что на данный момент Классификатором не предусмотрен вид разрешенного использования, к которому однозначно и бесспорно можно было бы отнести 2-3 этажные многоквартирные жилые дома.

Изображение - Среднеэтажная жилая застройка proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.itpgrad.ru%2Fsites%2Fdefault%2Ffiles%2Fresize%2Fu751%2F%25D0%2591%25D0%25B5%25D1%2580%25D0%25B5%25D0%25B7%25D0%25BE%25D0%25B2%25D0%25BE2-864x505

Ханты-Мансийский автономный округ – Югра

При этом, малоэтажные жилые дома являются одним из наиболее оптимальных типов застройки для многих населенных пунктов. По социологическим опросам, большинство граждан отдает предпочтение именно малоэтажному строительству. На малоэтажное жилье приходится около 50 % от общего объема жилищного строительства в Российской Федерации. Не маловажен тот факт, что доля ввода малоэтажного жилья за последние 20 лет увеличилась более чем в 7 раз.

Так, например, в границах Ханты-Мансийского автономного округа – Югры находится 96 муниципальных образований, из которых – 13 городских округов, 26 городских поселений и 57 сельских поселений. Однако, из них лишь порядка 4 – 5 городов могут применять Правила землепользования и застройки, не столкнувшись с проблемой определения вида разрешенного использования для малоэтажной многоквартирной жилой застройки. Это такие крупные города как Сургут, Нижневартовск, в которых жилая застройка представлена, преимущественно, среднеэтажными и многоэтажными жилыми домами. Для остальных же муниципальных образований характерно и целесообразно малоэтажное жилищное строительство, поэтому данный вопрос стоит для них наиболее остро.

Читайте так же:  Как законно выселить соседей-квартирантов

Изображение - Среднеэтажная жилая застройка proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.itpgrad.ru%2Fsites%2Fdefault%2Ffiles%2Fresize%2Fu751%2F%25D0%2592%25D1%258B%25D1%2581%25D0%25BE%25D0%25BA%25D0%25B8%25D0%25B92-400x249Изображение - Среднеэтажная жилая застройка proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.itpgrad.ru%2Fsites%2Fdefault%2Ffiles%2Fresize%2Fu751%2F%25D0%2592%25D1%258B%25D1%2581%25D0%25BE%25D0%25BA%25D0%25B8%25D0%25B94-636x250

Поселок городского типа Высокий (Ханты-Мансийский автономный округ – Югра)

Изображение - Среднеэтажная жилая застройка proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.itpgrad.ru%2Fsites%2Fdefault%2Ffiles%2Fresize%2Fu751%2F%25D0%25A3%25D1%2580%25D0%25B0%25D0%25B9-450x260

Изображение - Среднеэтажная жилая застройка proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.itpgrad.ru%2Fsites%2Fdefault%2Ffiles%2Fresize%2Fu751%2F%25D0%2591%25D0%25B5%25D1%2580%25D0%25B5%25D0%25B7%25D0%25BE%25D0%25B2%25D0%25BE-480x253

Город Урай (Ханты-Мансийский автономный округ – Югра) Поселок городского типа Березово (Ханты-Мансийский автономный округ – Югра)

Изображение - Среднеэтажная жилая застройка proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.itpgrad.ru%2Fsites%2Fdefault%2Ffiles%2Fresize%2Fu751%2F%25D0%2591%25D0%25B5%25D0%25BB%25D0%25BE%25D1%258F%25D1%2580%25D1%2581%25D0%25BA%25D0%25BE%25D0%25B5-450x338

Изображение - Среднеэтажная жилая застройка proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.itpgrad.ru%2Fsites%2Fdefault%2Ffiles%2Fresize%2Fu751%2F%25D0%259C%25D0%25B5%25D0%25B3%25D0%25B8%25D0%25BE%25D0%25BD-450x338

Город Белоярский (Ханты-Мансийский автономный округ – Югра) Город Мегион (Ханты-Мансийский автономный округ – Югра)

Основываясь на опыте работ по подготовке и применению документов градостроительного зонирования Институтом в рамках подготовки Правил землепользования и застройки для муниципалитетов предложены способы применения видов разрешенного использования для территориальных зон в зависимости от особенностей и характера застройки территории населенных пунктов.

Так, например, в сельском поселении Унъюган Октябрьского района Ханты-мансийского автономного округа – Югры территория жилой застройки представлена преимущественно индивидуальной жилой застройкой, а также застройкой двухквартирными жилыми домами, которые отнесены в карте градостроительного зонирования к зоне индивидуальной жилой застройки. При этом двухквартирные жилые дома относятся согласно Классификатору к виду разрешенного использования – среднеэтажная жилая застройка, с параметром по этажности – до 8 этажей. Применение такого вида разрешенного использования с такими параметрами для зоны индивидуальной жилой застройки имеет ряд противоречий.

Во-первых, отнесение двухквартирных жилых домов к среднеэтажной жилой застройке для поселка Унъюган не приемлемо и не целесообразно, так как при этом даже формально юридически на месте двухквартирных жилых домов рядом с индивидуальным жилым домом может появиться 8-этажный многоквартирный жилой дом.

Во-вторых, установление для двух квартирных жилых домов вида разрешенного использования «среднеэтажная жилая застройка» влечет освобождение от уплаты земельного налога, так как они, в таком случае, определяются как многоквартирный жилой дом, а в соответствии с п. 2 ст. 389 Налогового кодекса РФ земельные участки, которые входят в состав общего имущества многоквартирного дома, не признаются объектом обложения земельным налогом.

Для выхода из этой ситуации в Правилах землепользования и застройки сельского поселения Унъюган для территориальной зоны индивидуальной жилой застройки были предусмотрены следующие виды разрешенного использования:

– малоэтажная жилая застройка;

– блокированная жилая застройка с количеством блоков до 2 (подразумевая, что 1 блок – это 1 квартира в двухквартирном жилом доме).

Для территориальной зоны малоэтажной жилой застройки установлен вид разрешенного использования – блокированная жилая застройка этажностью до 3 этажей и с количеством блоков до 10, подразумевая что в данной зоне могут располагается 2-3 этажные многоквартирные жилые дома и блокированная застройка.

Установление таких видов разрешенного использования позволило органам местного самоуправления поселения регулировать процесс замены ветхого аварийного фонда посредством поэтапной застройки территории, не допуская размещения среднеэтажной застройки (в общепринятом ее понимании) там, где решениями документов территориального планирования она не предусмотрена.

Но такой вариант применения видов разрешенного использования не совсем подходит для более крупных поселков, где планируется или существует застройка многоквартирными жилыми домами в 2-3 этажа с количеством квартир больше 10. Например, в пгт. Высокий (городской округ город Мегион Ханты-Мансийского автономного округа – Югры) для территориальной зоны малоэтажной жилой застройки предложены виды разрешенного использования:

– блокированная жилая застройка, с количеством блоков до 10;

– среднеэтажная жилая застройка, но при этом параметр по этажности ограничен 3 этажами, что, не соответствует градации по этажности среднеэтажной жилой застройки в региональных и местных нормативах градостроительного проектирования.

Стоит отметить, что такие предложения не были поняты юристами и, на данный момент, осуществляется поиск иных компромиссных вариантов, чтобы и в жизни и в нормативных правовых документах пгт. Высокий сохранился как уютный поселок с человеческим масштабом.

Безусловно, применение к территориальным зонам таких сочетаний видов разрешенного использования и изменение их параметров, может быть спорным с юридической точки зрения и является лишь приспосабливанием в попытке поставить сложившуюся жизнь людей в рамки федерального закона, который в данном случае оказался не «по размеру». Данный принцип имеет ряд недостатков и противоречий и не может трактоваться как единственно верный.

Так, например, нормативы градостроительного проектирования Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, учитывая специфику территории, особенности и ограничения ее развития, для объектов жилищного строительства как объектов местного значения приводят расчетные показатели для следующих типов жилой застройки:

– многоэтажная застройка (9 этажей и более);

– среднеэтажная застройка (4 – 8 этажей);

– малоэтажная застройка (1-3 этажа);

– индивидуальная жилая застройка (1-3 этажа).

Такая градация логична и понятна как для градостроительного проектирования, так и при управлении развитием территории, поэтому для обеспечения полноты правового регулирования вопросов градостроительной деятельности, землепользования и застройки считаем целесообразным внести изменения (уточнения) в Классификатор, которые позволяли бы однозначно определять вид разрешенного использования земельных участков и объектов, расположенных на них.

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

Предложения по внесению изменений в Классификатор, в части уточнения видов разрешенного использования жилых зон и устранения иных выявленных противоречий, направлены Институтом в адрес Минстроя России.

Изображение - Среднеэтажная жилая застройка 129856318
Автор статьи: Петр Кошкин

Здравствуйте. Меня зовут Петр.  Я 8 лет работаю в юридической сфере консультантом. Считая себя экспертом и хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные задачи. Все данные для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в доступном виде всю нужную информацию. Перед применением описанного на сайте, всегда необходима консультация со специалистами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.7 проголосовавших: 13

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here